Зрівняти з землею

З 2007 року ціни на землю "вибухнули", насамперед, на Сході, а також і у регіонах із високою щільністю поголів'я ВРХ та великою кількістю біогазових установок. Що провокує зростання цін та навіть погрожує розпродажем землі через спекулянтів?

Якщо на Південному Заході ціни на землю незначно хитаються, на Півночі та Сході вони просто "вибухають". Тільки у нових федеральних землях з 2007 року ціни підскочили на 80%. А з урахуванням актуального рівня цін у межах від 18700 євро/га на Заході до 7400 євро/га на Сході, здається, принаймні з першого погляду, що їм є куди рухатись далі.
Головна проблема - висока динаміка росту цін. Вона сама підштовхує до межі платоспроможності східні господарства і без того зі слабким власним капіталом - з часткою орендованих земель за 80%. На Заході ситуація ще сумбурніша. У той час, коли, наприклад, у Гессені або Саарі земля падає в ціні, у регіонах із високою щільністю поголів'я та великою кількістю біогазових установок орендна плата та ціни на її продаж зростають. Так, ціни на землю у Нижній Саксонії збільшилися з 2007 по 2010 роки на чверть - до 16700 євро/га. У Шлезвіг-Гольштейні ціни підвищилися на 40% - майже до 17000 євро (табл. 1). Найзатребуваніші землі у так званих "найдорожчих регіонах": Баварії та Північній Рейн-Вестфалії. Так, ціна гектара в Північній Рейн-Вестфалії була у середньому 28000 євро.
У чому ж причини? Невже це все справді через бум на біогазові установки та інтенсифікацію промисловості? Або це також справа рук спекулянтів? Чи погрожує нам, врешті-решт, згасання сільського господарства через залучення не властивого галузі капіталу? Фактом залишається те, що підвищення цін вже примушує говорити про себе. Водночас із початком фінансової кризи у 2007 році з місця зрушили і ціни на землю, особливо на Сході, до досі не знаних висот (табл. 1).

Обвал курсу - механізм не новий. Якщо на біржах відбуваються обвали, вкладники, окрім золота, рятуються одним: землею. Та площі обмежені, не збільшуються і мають стабільну вартість. А з урахуванням зростаючої кількості населення землі та розширенням біоенергетичного виробництва сільгоспземлі все частіше стають об'єктом спекуляцій. Тож чи інвестували б вкладники свої кошти у землю, якщо б іпотечна криза в США та банкрутство Lehmann (Lehmann Brothers Inc. - американський інвестиційний банк) не підкосили світову фінансову систему? Чи відбуваються наразі в усьому світі зміни цін на найважливіший виробничий фактор сільського господарства (землю) через нове підсилення кризи, що породжена високою зовнішньою заборгованістю країн, що розвиваються?
Спілка німецьких фермерів незадовго до "американізації" німецького сільського господарства попереджала про небезпеку для аграрної структури з боку інвесторів неаграрного спрямування. Випадки, коли довгострокові орендарі були витіснені зі свого клаптика землі, почали повторюватися.
Потреба в державному втручанні проти "спекулянтів" росте.
Однак віднайти сам цей спосіб боротьби - особливе питання, тому що просто не існує статистичних даних щодо інвесторів та власників землі, з яких можна зчитати інформацію про діяльність неаграрних інвесторів. Однак важливі два моменти:
а) з 2008 року сільські об'єднання відмічають значне збільшення випадків використання права переважної купівлі після введення Закону про трансакції з землею. Вони виникають, коли сільгоспплощі продають неаграріям. Згідно з виробничим зведенням Федерального об'єднання комунальних земельних спілок (BLG), кількість перевірених випадків, що мали місце з 2007 р. і донині, майже подвоїлася - до понад 600 випадків за рік;
б) відчутно підвищилася і кількість загальних зареєстрованих операцій із землею (динаміка ринку) у цей проміжок часу. Згідно з даними Федерального управління статистики, кількість операцій із землею тільки з 2006 по 2008 роки збільшилася на третину. У 2008 році понад 125 000 га сільгоспземель було продано у вигляді понад 50 000 разових угод - більшість на сході республіки.
Подібна тенденція також спостерігається і на ринку оренди землі. Із двома особливостями:

•     різниця в орендній платі між Сходом та Заходом менша, ніж ціни продажу;
•     у західних регіонах Німеччини з високою щільністю біогазових установок та переробних підприємств вартість оренди різко підвищилася та перейшла за межу в 1000 євро.

Правда, статистика передає цю динаміку лише умовно. Вона показує середню вартість усіх орендованих земель, але щороку укладається лише близько 3% нових договорів оренди.
Чисто німецька проблема? Погляд "за кордон", однак, показує: збільшення орендної плати та вартості землі - зовсім не суто німецька проблема. Якщо у Західній Німеччині ціни на землю за останні 10-15 років залишалися досить стабільними, майже у всіх західноєвропейських країнах вартість земель іноді стрімко піднімалася вгору. В Західній Німеччині з 1997 року ціни підскочили на 9%, у Франції - майже на 70%, в Іспанії та Нідерландах вони подвоїлися, а в Данії навіть збільшилися вчетверо!
Нідерландські фермери платять наразі 47 000 євро/га сільгоспугідь, а данські - 26 000. Навіть ціни в Італії (понад 18 000 євро/га) за минулий рік перевищили середній рівень цін Західної Німеччини. У Франції, де багато пасовищ, ціни лежать у межах трохи вище ніж  5000 євро/га - хоч і значно нижче за німецький рівень, та з тенденцією постійного збільшення.
Можливо, підвищення ціни на землі в Східній Німеччині - ніщо інше, як запізніла реакція з нагоди вступу до західноєвропейської реальності? Чи не є вибірковий ріст цін у регіонах із високою щільністю поголів'я та центрах із великою кількістю біогазових установок знаком того, що ринки землі працюють? Чи за цим ховається щось більше?

Ким є інвестори? Інститут Йоганна Хайнріха фон Тюнена (vTI) відслідковував вплив закордонного капіталу на ринок німецьких земель. У чотирьох варіантах досліджень за регіонами (Укермарк, Остфорпоммерн, Бьорде та Емсланд) науковці з Брауншвейга намагалися розібратися у поведінці інвесторів-неаграріїв. І тут почалося... Коли аграрій з багатьма виробничими ділянками стає інвестором? Оперує він регіоном свого проживання, або межами району, або головними напрямками інвестування, або освітою чи тривалістю інвестицій? Результат досліджень: група інвесторів-неаграріїв та спекулянтів, як і активних фермерів, надзвичайно неоднорідна. Вона охоплює і стоматологів, які купляють пару гектарів під будинком з метою вкладення капіталу, і корпорації, які мають свої акції в усіх регіонах.
Хеджові фонди (державні фонди та страхові об'єднання) до цього грали зовсім непомітну роль на ринку німецької землі. Тож про "захоплення землі", як це відбувалося у деяких регіонах Африки або Південної Америки, у жодному разі не може бути мови.
Проте активні в усіх регіонах аграрії-"ваговики" для деяких фермерів на Півночі та Сході становлять серйозну конкуренцію. Впливовими "акторами" на ринку науковці з vTI називають, наприклад, холдинг Stienhoff, що вийшов із меблевої промисловості, або групу Lindhorst, що також займається нерухомістю та організацією діяльності середнього медперсоналу. Повністю налаштовані також на сільське господарство акціонерні товариства, такі як KTG Agrar та Tonkens Agrar, що дуже швидко розширюються.
 Наприклад, фірма KTG Agrar AG ще у червні хизувалася тим, яка придбала господарство з 1000 га землі на околиці Берліна, що має загальну площу 35000 га. Ці великі аграрії розширили таким чином свою власність на 7000 га у Східній Німеччині та Литві та ще довгий час не збираються зупинятися. Зігфрид Хофрайтер, голова правління підприємства, що також дуже інтенсивно працює з альтернативними джерелами енергії (останні дані - біогазові установки загальною потужністю 16,5 МВатт), з цього приводу пояснив: "Для аграрної діяльності сільгоспземлі - наша виробнича основа. І тому ми будемо надалі збільшувати свою частку власності". Хофрайтер та його співробітники для цього, за власною інформацією, взяли на себе індивідуальне зобов'язання "соціального придбання земель", яке забороняє придбання землі з метою спекуляції. Також паї, які обробляють або орендують інші фермери, мають бути недоторк´анними.
Це гідне рішення, але наводить на роздуми щодо ділової поведінки великих інвесторів: вони скуповують не окремі ділянки, а відразу все господарство повністю або інвестують у певну частку в підприємстві.

Хороший інвестор - поганий інвестор. Який це має вплив - загальної відповіді тут нема. Роль інвесторів з Укермарка, Остфорпоммерна, Бьорде та Есмланда - від рятівників у біді до спекулянтів з агресивною поведінкою. В одному разі це інвестори з холодним розрахунком, які вбачають у господарстві, перш за все, джерело надходження прибутків. В іншому - зосереджуються на довгостроковій діяльності організованого підприємства із соціальною відповідальністю, яке підтримує розвиток села, відкриває робітникам різноманітні перспективи.
Відповідно, протилежною та частково також спрямованою на отримання користі виявилася оцінка дій інвесторів між Укермарком та Емсландом. Єдність була тільки в одному пункті: приборкати їх навряд чи можливо. Якого ділового партнера або інвестора шукає фермер - не питання для законодавців. І якщо підприємство росте, - це вже товарно-грошове господарство, особливо якщо воно вже досягло розмірів у тисячі гектарів.
Важливими є питання структури сільського господарства, тому що, якщо виникає ситуація нездорового (нерівномірного) розподілу землі в окремих регіонах, дуже часто спрацьовують законні інструменти, як наприклад, Закон про трансакції із землею (GrdstVG) тощо, аби протидіяти цьому процесу.

Тупий меч? Взагалі-то, закон, який набрав чинності ще 1962 року, має захищати фермерів від розпродажу їхньої землі. Тому на операції із землею слід отримати офіційний дозвіл, проте установи можуть у ньому відмовити, якщо:

•     відчуження завдає шкоди розподілу ділянок та грунту,
•     після продажу земельні ділянки виявляться значно меншими, а отже, нерентабельними, або
•     ціна продажу значною мірою не відповідає реальній ціні ділянки.

На практиці у дозволі часто відмовляють тоді, коли землю продають неаграрію. Тоді земельні або сільські спілки, які підтримують відповідні установи під час впровадження структурної політики у сільській місцевості, користуються переважним правом на придбання земельної ділянки. Передумовою для цього є наявність щонайменше одного "сільгосппідприємства, що потребує, готове та здатне до розширення", якому пізніше можна продати ці землі.
Це, щонайменше, - теорія. Практика має протилежне значення. Практичному застосуванню Закону про трансакції із землею у регіонах не всюди приділяють належну увагу. Майже у всіх федеральних землях є скарги на райони, в яких управління зовсім не (або дуже рідко) передають на перевірку документацію, що стосується випадків  використання переважного права.
І коли самі сільські спілки укладають угоду купівлі, це ще не означає, що було використано переважне право. Тут останніми роками існують сильні розбіжності між кількістю перевірених угод та випадками, коли справді було використано переважне право. Згідно із виробничими зведеннями сільських спілок, у 2010 році із 635 перевірених угод 179 було укладено із використанням переважного права. Іншими словами: були навіть зацікавлені особи з аграрної сфери, які, проте, не були спроможні скористатися своїм правом, тому що було встановлено зависоку ціну продажу. На думку багатьох ринкових аналітиків, теперішня верхня межа ціни у 150% звичайної реальної ринкової вартості - зависока.
Експерти vTI з урахуванням Закону про трансакції із землею дійшли висновку, що закон, який багато аналітиків назвали "тупим мечем" через "його превентивний характер", у майбутньому має стати прикладним: "більш послідовним та однорідним". Але вони також роз'яснюють: "Інвесторам, які володіють великим капіталом та перебирають на себе виробничі цілі підприємства або виступають співвласниками у разі купівлі частки підприємства, закон не зможе стати на заваді". Чи бачать цю ситуацію сільські спілки такою ж критичною, стане ясно через деякий час, коли Федеральне об'єднання комунальних земельних спілок надасть результати власного дослідження. Воно також охоплює питання можливості змін у положеннях земельної політики.
Донині залишається лише звернути увагу на подальші причини підвищення цін та можливості пристосування до ринку окремих господарств, тому що капітал з неаграрної галузі, хоча і підвищує, на думку багатьох експертів, тиск на ринок землі, але він не є причиною актуального підвищення цін.
Біогаз, BVVG, вичерпування угідь: поряд із великим попитом на землю інвестори та активні регіональні фермери виділяють ще чотири причини росту цін:

•     політика продажу ТОВ з оцінки та управління земельними ресурсами (BVVG);
•     бум на біогазові установки;
•     високі темпи росту в промислових центрах;
•     використання земель для будівництва доріг, промисловості та захисту навколишнього середовища.

Найбільшим спекулянтом, як і до цього, залишається BVVG, яке через своє домінуюче положення на ринку має абсолютно особливе амплуа (див. тест у рамці). На Заході бум на біогазові установки та розвиток тваринництва стимулюють купівлю і, передусім, - вартість оренди. І зміна напряму залишається поза увагою. BVVG продовжує міцно триматися за свою політику приватизації і донині не бачить "жодних сигналів того, що держава хоче виступати довгостроковим орендарем сільгоспземель." У всякому разі, заяви аграрних міністрів Германна Онко Айкенса (партія ХДС, Саксонія-Ангальт) та Тілла Бакхауза (партія СДПН, Мекленбург-Передня Померанія) з приводу придбання земель, що залишилися у BVVG, за допомогою регіональних державних установ можуть спричинити середньостроковий рух цін (див. тест у рамці).
Скотарство стабільно продовжує розвиватися, попри всі інтенсивні дебати щодо меж такого розвитку. А подальше зменшення надходження сировини для виробництва біогазу вважається (у зв'язку з переходом на нові види виробництва енергії) занадто неймовірним.
Крім того, кожного дня втрачається майже 100 га цінних для сільського господарства площ, тому що їх заселяють або приносять у жертву частково неефективним компенсаційним заходам. Поки політики не сприймуть серйозно очікуване аграріями обмеження, тут мало що зміниться. Навпаки, внаслідок переходу на нові види виробництва енергії прийнятий Закон про розбудову мереж електропостачання продовжуватиме підігрівати процес "поїдання" земель. Такі країни, як Франція, вже сьогодні виконують доволі рестрикційну для ринку землі функцію та обмежують навіть закупівельні ціни та орендну плату у формі розбивок цін за регіонами. А політична воля і політиків, і спеціалістів у Німеччині здається непомітною.

Своєчасно пристосувати. Багато що говорить на користь того, що у майбутньому ціни на землю продовжуватимуть зростати. В аграріїв при цьому щонайменше виникає питання, чи впораються вони (і передусім, яким чином) із цінами, що постійно ростуть. У той час, як фермери, які мають землю у своїй власності, можуть радіти підвищенню цінності своєї власності та високим гарантіям отримання кредитів, господарства, що мають велику частку орендованих земель, повинні своєчасно розробити стратегію пристосування. Тут потрібен налагоджений менеджмент для спілкування з орендодавцями, хороші ділові партнери та сусіди і точний розрахунок діапазону переговорів.
Матіас Шульце Штайнманн

Спекулянти, провокатори, гравці?
У Західній Німеччині наразі достатньо лише поглянути на статистичні звіти, щоб розтлумачити настрій, що панує у багатьох господарствах. Різкий стрибок цін там відбувся, перш за все, на землі BVVG. Вони регулярно від'єднуються від звичайного земельного ринку та досягають нової позначки: понад 10400 євро/га у 2010 році (див. табл. 3). Також і на ринку оренди BVVG закріпилося значно міцніше, аніж у 2007 році (+61% за умов постійної оренди та +46% - за умов нової оренди).
Також BVVG має домінуюче положення на ринку близько 350000 га орендованих сільгоспугідь: як "ідеальний постачальник" піднімає загальний рівень цін для інших землевласників своєю зразковою роботою. При цьому вже не йдеться про часті розбіжності в усіх регіонах від Заходу до Сходу. Так, наприклад, під час порівняння вартості купівлі BVVG у Саксонії - Ангальті та Мекленбурзі - Передній Померанії з Нижньою Саксонією та Шлезвіг-Гольштейном різниця була суттєво меншою.
Причиною різкого росту цін є введення нових положень приватизації з 2007 року, за якими землі, термін оренди яких закінчується, мають бути оголошені для відкритого продажу або нової оренди. З моменту їхнього введення BVVG стало відповідальним за майже 60% усіх продажів землі на Заході Німеччини. Могутнє панування на ринку віддзеркалюється в умовах продажу. Так, особливо у Мекленбурзі - Передній Померанії, Брандербурзі та Саксонії-Ангальті ціни зросли. Тут управлінці майном за дорученням мають найбільшу частку в регіональних ринках.
Критиці піддається розмір земельних лотів, які іноді завеликі для одного регіону та виписуються за короткий проміжок часу. Через це з'являються "філейні шматочки" розміром іноді понад 100 га, які також приваблюють немісцевих фермерів та інвесторів.

Більше нічого не відбувається? Основною проблемою є не стільки ріст цін, скільки стрімкість, з якою він відбувається. Оскільки землі BVVG "лише раз" виходять на ринок, менеджери на фермах вимушені свою виробничу ліквідність готувати до найгіршого, щоб зберегти підгрунтя для свого виробництва. У деяких випадках це - безперспективний ризик, а в інших - слушна можливість для інвесторів-неаграріїв, для того щоб "підтримати" керівників господарств. Президент Фермерської спілки землі Саксонія-Ангальт Курт-Хеннінг Кламрот пояснює: "Наші керівники господарств наразі рухаються до самого краю своєї виробничої ліквідності. "Rien ne va plus": більше нічого не відбувається! Закиди на кшталт "спекулянти, провокатори та гравці" у цьому контексті найніжніші назви для представників BVVG.
Кламрот вимагає довгострокового періоду оренди та консолідації земель для підприємств за рахунок збільшення строку приватизації. У разі сумніву залишкові землі BVVG треба передати сільським об'єднанням. Тоді останні за своїм законним дорученням могли б, першою чергою, враховувати інтереси саме аграрної структури. Таким чином сільські об'єднання обмежують розміри партій продажу до 10 га. А орендаторі, на противагу тендерам BVVG, матимуть можливість взяти участь у пропозиції найвищої ціни у тендері.
Міністр сільського господарства землі Саксонія-Ангальт, Германн Онко Айкенс підтвердив журналісту top agrar, що розмови між міністерством фінансів та представниками земель Східної Німеччини щодо придбання землі тільки-но увійшли в період інтенсивних переговорів. При цьому Айкенс пояснює: "Ми б могли у майбутньому також дати частку можливої додаткової виручки і державі".
Великий фінансовий інтерес Федерального уряду - це власна причина нещасливої ролі BVVG на східнонімецькому ринку землі. Держава хоче розширити свій вузький бюджет за рахунок продажу земель і таким чином витягнути з обігу стільки грошей, скільки можливо. Структурні наслідки у сільському господарстві при цьому стають негативними.
Керівник BVVG, др. Детлев Хамманн вважає, що його підприємство росте всупереч такому "шпагатові". Він завважує журналістові top agrar: "Чи не є протизаконним те, що через 18 років оренди з'являється можливість через відкритий тендер купити або орендувати землі BVVG тим господарствам, які не брали участі у початковому розподілі державних замовлень?"