Спецможливості
Агробізнес

Земельні аукціони: між розблокуванням та реальним впровадженням

10.12.2012
1647
Земельні аукціони:  між розблокуванням та реальним впровадженням фото, ілюстрація

Загальновідомо, що впровадження в процедуру управління та розпорядження земельними ресурсами аукціонного механізму розподілу дає змогу на порядок зменшити корупційні загрози та збільшити надходження до Державного та місцевих бюджетів за використання земель державної та комунальної власності. Проблема земельних аукціонів за останні кілька років набула особливої ваги.

Загальновідомо, що впровадження в процедуру управління та розпорядження земельними ресурсами аукціонного механізму розподілу дає змогу на порядок зменшити корупційні загрози та збільшити надходження до Державного та місцевих бюджетів за використання земель державної та комунальної власності. Проблема земельних аукціонів за останні кілька років набула особливої ваги.

В. Литвинець, канд. юр. наук

Правове регулювання земельних аукціонів до 2012 року
Земельним кодексом України (набрав чинності 01.01.2002 р.) було спершу передбачено механізм продажу на конкурентних засадах лише земельних ділянок державної або комунальної власності під забудову. Проте з 2008 р. законодавці вирішили, що слід поширити даний принцип розпорядження землею державної та комунальної власності на всі без виключення землі. Мало того, з жовтня 2008 на конкурентних засадах повинні були відчужуватись й права на землі державної та комунальної власності (оренда, емфітевзис, суперфіцій). Відсутність спеціального закону, яким би врегульовувалися питання проведення земельних торгів, фактично заблокувала проведення відчуження земель державної та комунальної власності та прав на них.
У неоднозначній ситуації опинилися саме агропідприємства, які планували взяти в оренду землі с.-г. призначення (землі запасу, резерву) або в яких закінчувались строки дії попередніх договорів. В такому разі навіть оренда земель державної та комунальної власності була сумнівною з точки зору закону. Якщо й укладалися відповідні договори оренди землі з районними державними адміністрація, то вони не проходили державної реєстрації в установленому законодавством порядку. Попереднім орендарям зробили полегшення, і з 2010 р. поновлення договорів оренди землі стало підставою для непроведення земельних торгів.
Невитребувані паї також були виведені з даного аукціонного механізму передачі земель, оскільки фактично сільські ради та районні державні адміністрації тимчасово управляють землями приватної власності, а обов'язок щодо земельних торгів стосується лише земель державної та комунальної власності. Це чітко передбачено в листі Держземагенства України від 03.05.2012 р. N 6733/17/6-1.
Протягом 2010-2012 рр. в засобах масової інформації було достатньо повідомлень та статистичних звернень щодо проведення земельних аукціонів з відчуження земель державної та комунальної власності й продажу права оренди земель. Дані аукціони проводились, в основному, на базі тимчасових порядків, що затверджувались органами місцевого самоврядування та місцевими органами виконавчої влади, а також Порядку продажу у 2010 р. земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах, що затверджено постановою КабМіну від 02.09.2010 р. №805, хоча строк її дії обмежувався лише 2010 р.

Новий закон щодо земельних аукціонів
Протягом цього періоду завжди залишався елемент невизначеності щодо законності проведення земельних аукціонів. У зв'язку з цим прийняття Верховною Радою України Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону» від 05.07.2012 р. можна розцінювати лише позитивно. Згідно з даним законом, земельні торги проводять у формі аукціону. Шляхом аукціону здійснюється як продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, так і визначення орендаря земель. За результатами проведення аукціону укладається договір купівлі-продажу, оренди, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею.

Етапи проведення
земельних торгів
Œ   Організатор земельних торгів (орган державної влади або орган місцевого самоврядування) визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами.
   Прийняття рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про проведення земельних торгів.
Ž   Підготовка лотів до проведення земельних торгів, що включає:
   виготовлення, погодження та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості);
   державну реєстрацію земельної ділянки;
   державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
   отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
   проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;
   встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;
   встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим за розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України;
   Укладення договору між організатором земельних торгів та виконавцем земельних торгів (суб'єктом господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів) щодо проведення торгів.
   Публікація у друкованих ЗМІ, а також на офіційному веб-сайті Держземагентства України оголошення із зазначенням дати проведення торгів та переліку лотів. В оголошенні, зокрема, зазначають:
   місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;
   умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, що укладаються на земельних торгах;
   стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою;
   місце і час проведення земельних торгів;
   розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їхньої сплати;
   найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот;
   текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря).
   Проведення земельних торгів. Земельні торги проводять не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення. Земельні торги визнають такими, що не відбулися, у разі:
   відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім проведення повторних торгів);
   якщо жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота.
   Завершення земельних торгів. Після підписання протоколу торгів укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів. Договір укладається безпосередньо в день проведення торгів. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується.
На додаток до даного закону Мінагропроду України вже прийнято 25.09.2012 деякі підзаконні нормативно-правові акти, а саме: Про затвердження Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурентних засадах, Про затвердження форм документів, необхідних для проведення земельних торгів.

Проблеми проведення
земельних аукціонів
Однак, навіть незважаючи на наявність нового «революційного» закону, який законодавчо розблокував можливість проведення земельних аукціонів, на практиці вони не здійснюються. Цьому є різні причини: неготовність органів державної влади до впровадження нового механізму земельних аукціонів та, наприклад, розміщення всієї інформації про земельні аукціони на офіційному веб-сайті Держземагентства, як це передбачено внесеними змінами до Земельного кодексу України.
Проблемним залишається виконання й таких положень Земельного кодексу України:
Œ   Організатор торгів повинен до моменту організації земельного аукціону здійснити заходи щодо державної реєстрації земельної ділянки та виготовлення відповідного проекту землеустрою. Виконання даної умови потребує попередньої витрати бюджетних коштів.
   До моменту проведення земельних торгів повинна бути здійснена державна реєстрація речового права на земельну ділянку. Згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», це буде можливо здійснити лише з січня 2013 р.
Ž   Неоднозначними є положення закону щодо продажу права оренди землі. До цього часу проведення таких аукціонів здійснювалось на таких основних засадах:
   предметом земельного аукціону було визначення орендаря земельної ділянки, з яким органи державної влади або органи місцевого самоврядування укладуть договір оренди;
   переможець земельного аукціону щодо набуття права на оренду землі спочатку укладав договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки та сплачував кошти за набуття права на оренду земельної ділянки. Орієнтовний договір купівлі-продажу права оренди на земельну ділянку затверджений Наказом Держкомзему від 29.10.2010 р. №771;
   після виконання вищезазначених зобов'язань укладався безпосередній договір оренди землі.
Відповідно до нового закону, переможцем земельного аукціону щодо набуття права оренди земель с.-г. призначення є учасник земельних торгів, який запропонував найвищу плату за користування нею (відсоток за користування земельною ділянкою). Таким чином, договір купівлі-продажу права оренди землі, за результатами земельного аукціону, укладатися не буде, а підписуватиметься відразу договір оренди землі, до того ж, у день проведення торгів. Разом з тим, не зрозуміло за підписання такого договору, за результатами земельного аукціону, буде сплачуватись орендна плата за один рік чи за всі роки орендного користування наперед, оскільки ч. 31 ст. 137 Земельного кодексу України не дає відповіді на дане питання.
Невизначеним залишається навіть питання щодо організатора торгів (органу, що здійснюватиме розпорядження землею державної або комунальної власності). Оскільки з 01.01.2013 р. набере чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 р., яким не лише здійснюватиметься зміна органів влади (органів місцевого самоврядування), що розпоряджатимуться землями в межах населеного пункту, але й відбудеться віднесення до компетенції Держземагентства України розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності.

Висновки
Прийняття закону щодо законодавчого врегулювання проведення земельних аукціонів в цілому можна оцінювати позитивно. Є сподівання, що найближчим часом земельні аукціони запрацюють на практиці і набувачі земель державної та комунальної власності зможуть на законних підставах набувати права на землю та користуватися нею.

Інтерв'ю
На сьогодні органічне виробництво — це один із пріоритетних напрямів і перспективний бізнес для розвитку малого фермерства в нашій державі. З-поміж них — фермерське господарство «Дона Олексія Пилиповича», очільник якого хоче не тільки... Подробнее
AgroGeneration є одним із провідних агрохолдингів України не лише за обсягами виробничих площ, а й за операційною ефективністю. Головний напрямок діяльності компанії – виробництво зернових та олійних

1
0