Спецвозможности
Новости

Обе­реж­но: нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка

07.07.2015
13509
Обе­реж­но: нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка фото, иллюстрация

О. Шиш­ка­нов,

парт­нер ЮК Jurimex

Але по­за ува­гою, пе­ре­важ­но, за­ли­шається той факт, що про­цент­ний розмір оренд­ної пла­ти (став­ка) роз­ра­хо­вується від ба­зи опо­дат­ку­ван­ня — нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки землі (далі — НГО). На жаль, до­сить ча­с­то цей чин­ник містить не­приємні сюр­при­зи для май­бутніх ко­ри­с­ту­вачів землі.
Зда­ва­ло­ся б — хіба мо­же бу­ти ви­со­кою НГО вкри­тої бур’яна­ми зе­мель­ної ділян­ки під за­нед­ба­ни­ми гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми у відда­ле­но­му селі? Ви­яв­ляється — мо­же, із до­сить об’єктив­них при­чин, внаслідок чо­го орен­да землі стає непід’ємним тя­га­рем для фер­ме­ра.
От­же, на­ве­де­мо де­які фак­ти, які слід зна­ти кож­но­му аг­рарію.

   Виз­на­чен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) на­ве­де­но в За­коні Ук­раїни «Про оцінку землі», згідно з яким:
   НГО зе­мель­них діля­нок — капіталізо­ва­ний рент­ний дохід із зе­мель­ної ділян­ки, виз­на­че­ний за вста­нов­ле­ни­ми і за­твер­д­же­ни­ми
нор­ма­ти­ва­ми;
   рент­ний дохід (зе­мель­на рен­та) — дохід, який мож­на от­ри­ма­ти із землі як фак­то­ра ви­роб­ництва за­леж­но від якос­ті та місця розміщен­ня
зе­мель­ної ділян­ки;
   НГО ви­ко­ри­с­то­вується для виз­на­чен­ня розміру зе­мель­но­го по­дат­ку, дер­жав­но­го ми­та при міні, спад­ку­ванні… да­ру­ванні зе­мель­них діля­нок згідно із за­ко­ном, оренд­ної пла­ти за зе­мельні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності…
Зва­жа­ю­чи на на­ве­дені ви­ще нор­ми за­ко­ну (Закон про оцінку земель), ПК Ук­раїни виз­на­чає, що:
   нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка зе­мель­них діля­нок для цілей розділу XII, гла­ви 1 розділу XIV цьо­го ко­дек­су (ре­гу­лює пла­ту за зем­лю) — капіталізо­ва­ний рент­ний дохід із зе­мель­ної ділян­ки, виз­на­че­ний відповідно до за­ко­но­дав­ст­ва цен­т­раль­ним ор­га­ном ви­ко­нав­чої вла­ди, що ре­алізує дер­жав­ну політи­ку у сфері зе­мель­них відно­син
(п. 14.1.125 ко­дек­су);
   НГО є ба­зою опо­дат­ку­ван­ня пла­тою за зем­лю, тоб­то вартісним ви­ра­зом об’єкта опо­дат­ку­ван­ня (зе­мель­ної ділян­ки), до яко­го за­сто­со­вується по­дат­ко­ва став­ка і який ви­ко­ри­с­то­вується для виз­на­чен­ня по­дат­ко­во­го зо­бов’язан­ня з пла­ти за зем­лю.

   Відповідно до за­конів Ук­раїни «Про оцінку зе­мель», «Про зем­ле­устрій» НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) виз­на­чається на підставі технічної до­ку­мен­тації із нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки землі, яка:
   роз­роб­ляється за рішен­ням ор­га­ну ви­ко­нав­чої вла­ди, ор­га­ну місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня (що­до зе­мель адміністра­тив­но-те­ри­торіаль­них оди­ниць — рай­онів, на­се­ле­них пунктів) та зацікав­ле­них осіб (що­до зе­мель­них діля­нок, які відво­дять­ся);
   роз­роб­ляється юри­дич­ни­ми осо­ба­ми, які є роз­роб­ни­ка­ми до­ку­мен­тації із зем­ле­у­с­т­рою відповідно до За­ко­ну Ук­раїни «Про зем­ле­устрій»;
   підля­гає обов’яз­ковій дер­жавній ек­с­пер­тизі зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації в ор­га­нах Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни (після ре­ор­ганізації агент­ст­ва — Дер­жав­­ної служ­би з пи­тань ге­о­дезії, кар­то­графії та ка­да­с­т­ру Ук­раїни);
   за­твер­д­жується ор­га­ном місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня (як­що зем­ля зна­хо­дить­ся в ме­жах на­се­ле­но­го пунк­ту) або рай­он­ною ра­дою (як­що зем­ля зна­хо­дить­ся за ме­жа­ми на­се­ле­но­го пунк­ту).
За за­галь­ним пра­ви­лом НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) слід про­во­ди­ти цен­т­ралізо­ва­но що­до те­ри­торій у ме­жах на­се­ле­них пунктів та за їхніми ме­жа­ми. Тоб­то упов­но­ва­же­ний ор­ган вла­ди за­мов­ляє про­ве­ден­ня НГО зе­мель відповідної адміністра­тив­но-те­ри­торіаль­ної оди­ниці за бю­д­жетні ко­ш­ти. В ре­зуль­таті — от­ри­мує ба­зо­ву вар­тість 1 кв. м землі; для виз­на­чен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­ної ділян­ки до ба­зо­вої вар­тості за­сто­со­ву­ють різно­манітні ко­ефіцієнти (за­леж­но від функціональ­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня землі, місто­будівної цінності та ін.), що пе­ред­ба­чені:
   По­ряд­ком нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня та на­се­ле­них пунктів, за­твер­д­же­ним на­ка­зом Міна­гро­політи­ки, Ук­раїнської ака­демії аг­рар­них на­ук, Держ­ком­зе­му, МінЖКГ від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 (далі — По­ря­док НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня та на­се­ле­них пунктів);
   По­ряд­ком нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки зе­мель несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім зе­мель на­се­ле­них пунктів), за­твер­д­же­ним на­ка­зом Мін­агро­політи­ки від 22.08.2013 р. № 508 (далі — По­ря­док НГО зе­мель несіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім на­се­ле­них пунктів)).
У та­ко­му ви­пад­ку зем­ле­влас­ни­ки та зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі (у то­му числі май­бутні орен­дарі) про­сто от­ри­му­ють ви­тяг із технічної до­ку­мен­тації про нор­ма­тив­ну гро­шо­ву оцінку, в якій виз­на­чається НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­ної ділян­ки.
Од­нак у зв’яз­ку із постійним дефіци­том бю­д­жет­них коштів більшість на­се­ле­них пунктів та рай­онів не ма­ють НГО відповідних зе­мель. За та­ких об­ста­вин осо­ба, яка відво­дить зе­мель­ну ділян­ку дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності, по­вин­на са­мостійно за­мо­ви­ти про­ве­ден­ня НГО. Ок­ре­мо­го доз­во­лу для цьо­го, крім доз­во­лу на роз­роб­ку про­ек­ту зем­ле­у­с­т­рою з відве­ден­ня ділян­ки в орен­ду, за­ко­но­дав­ст­во не ви­ма­гає. В ре­зуль­таті от­ри­муємо НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­но виз­на­че­ної зе­мель­ної ділян­ки, яка відо­б­ра­жається в до­го­ворі орен­ди землі та є ба­зою для об­ра­ху­ван­ня оренд­ної пла­ти.

   За­кон Ук­раїни «Про оцінку зе­мель» пе­ред­ба­чає періодич­не про­ве­ден­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель­них діля­нок:

  •    розміще­них у ме­жах на­се­ле­них пунктів не­за­леж­но від їхньо­го цільо­во­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 5–7 років;
  •    розміще­них за ме­жа­ми на­се­ле­них пунктів сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 5–7 років, а несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 7–10 років.

Вка­зані стро­ки онов­лен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) пе­ре­важ­но не до­три­му­ють­ся ор­га­на­ми вла­ди у зв’яз­ку із не­ста­чею бю­д­жет­них коштів, при­ват­ни­ми осо­ба­ми — че­рез відсут­ність зацікав­ле­ності. До то­го ж чин­не за­ко­но­дав­ст­во не пе­ред­ба­чає відповідаль­ності за по­ру­шен­ня строків про­ве­ден­ня но­вої НГО.
НГО землі підля­гає щорічній індек­сації. Так, відповідно до ст. 289 ПК Ук­раїни ор­ган зе­мель­них ре­сурсів за індек­сом спо­жив­чих цін за по­пе­редній рік що­ро­ку роз­ра­хо­вує ве­ли­чи­ну ко­ефіцієнта індек­сації, на який індек­сується НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель ста­ном на 1 січня по­точ­но­го ро­ку.
У зв’яз­ку з цим Держ­зе­ма­гент­ст­во Ук­раїни ко­жен рік у січні публікує ко­ефіцієнт індек­сації, на який збіль­шується НГО в ме­жах Ук­раїни. Влас­ни­ки та ко­ри­с­ту­вачі землі зо­бов’язані са­мостійно індек­су­ва­ти НГО та спла­чу­ва­ти пла­ту за зем­лю з ура­ху­ван­ням відпо­відно­го збільшен­ня. На­при­клад, у 2013 р. ко­ефіцієнт індек­сації ста­но­вив 1, у 2014 р. — 1,249.
Найз­ро­зумілішою є си­ту­ація з НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) сільсько­го­с­по­дарсь­ких угідь — ріллі та пе­ре­логів, ба­га­торічних на­са­д­жень, сіно­жа­тей та па­со­вищ, яку бу­ло про­ве­де­но на всій те­ри­торії Ук­раїни ста­ном на 01.07.1995 р. В ос­но­ву роз­ра­хун­ку по­кла­де­но рент­ний дохід, який ство­рюється при ви­роб­ництві зер­но­вих куль­тур і виз­на­чається за да­ни­ми еко­номічної оцінки зе­мель, про­ве­де­ної у 1988 р. Оцінку бу­ло про­ве­де­но для цілей роз­па­ю­ван­ня ко­лек­тив­них зе­мель. У зв’яз­ку з цим як влас­ни­ки роз­пай­о­ва­них зе­мель, так і осо­би, що відво­дять дер­жавні та ко­му­нальні сільсько­го­с­по­дарські угіддя у власність та ко­ри­с­ту­ван­ня, не по­винні про­во­ди­ти ок­ре­му НГО та­ких діля­нок, до­стат­ньо взя­ти відповідний ви­тяг у місце­во­му ор­гані зе­мель­них ре­сурсів.
Не­зва­жа­ю­чи на ви­мо­ги За­ко­ну Ук­раїни «Про оцінку зе­мель» про періо­дич­не онов­лен­ня НГО землі, по­втор­ну оцінку вка­за­них угідь із 1995 р. не про­во­ди­ли.
27.09.2013 р. на­був чин­ності вже зга­ду­ва­ний ви­ще По­ря­док НГО зе­мель несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім на­се­ле­них пунктів).
П. 1.3 вка­за­но­го По­ряд­ку вста­нов­лює, що НГО зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня під гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми і дво­ра­ми здійснюється відповідно до цьо­го По­ряд­ку як зе­мель про­мис­ло­вості, транс­пор­ту, зв’яз­ку, енер­­ге­ти­ки, обо­ро­ни та іншо­го при­зна­чен­ня.
Та­ким чи­ном, за­зна­че­ною нор­мою По­ряд­ку землі під гос­по­дарсь­ки­ми дво­ра­ми в ча­с­тині оцінки прирівня­но до зе­мель про­мис­ло­вості. Крім то­го, нор­ма­ти­ви рент­но­го до­хо­ду для та­ких зе­мель, що є до­дат­ком до По­ряд­ку та ви­ко­ри­с­то­ву­ють­ся для оцінки, є най­ви­щи­ми — 0,6637 грн/м2 на рік (на­при­клад, для зе­мель вод­но­го фон­ду цей по­каз­ник ста­но­вить 0,0211 грн).
Са­ме то­му НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель під гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми і дво­ра­ми, що про­во­дить­ся з 27.09.2013 р., є не­ви­прав­да­но ви­со­кою — на рівні зе­мель про­мис­ло­вості. Зви­чай­но, оцінка зе­­мель, що про­ве­де­на до на­бран­ня чин­ності вка­за­ного По­ряд­ку, за­ли­шається чин­ною і під­ля­гає за­сто­су­ван­ню для виз­на­чен­ня пла­ти за зем­лю до про­ве­ден­ня но­вої НГО.
От­же, пи­тан­ням розміру НГО не­обхідно зай­ма­ти­ся ще на стадії роз­роб­ки про­ек­ту відве­ден­ня землі та за­мов­лен­ня оцінки. Для цьо­го слід про­кон­суль­ту­ва­ти­ся із май­бутнім роз­роб­ни­ком тех­нічної до­ку­мен­тації що­до НГО сто­сов­но орієнтов­но­го розміру оцінки. Це дасть змо­гу з’ясу­ва­ти мож­ли­вий розмір оренд­ної пла­ти та спла­ну­ва­ти май­бутні ви­т­ра­ти.
Іноді май­бутні орен­дарі зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності, от­ри­мав­ши за­ви­со­ку НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) землі або став­ку орен­ди (у рішенні ор­га­ну вла­ди про на­­дан­ня землі в орен­ду), відмов­ля­ють­ся підпи­су­ва­ти до­го­во­ри орен­ди землі. Од­нак як­що зе­мель­на ділян­ка потрібна для на­галь­них по­треб, на­при­клад для будів­ництва об’єктів не­ру­хо­мості, аг­­рарій не має ви­бо­ру та зму­ше­ний підпи­са­ти до­говір. Ад­же за­реєстро­вані пра­ва на зем­лю є не­обхідною умо­вою для здій­снен­ня за­кон­но­го будівництва, а за са­мовільне будівництво юри­дич­ни­ми осо­ба­ми за­ко­но­дав­ст­вом пе­ред­ба­че­но значні штра­фи.
Не­обхідно вра­ху­ва­ти, що за умов, ко­ли НГО ділян­ки вже за­твер­д­же­на і є рішен­ня ор­га­ну вла­ди про на­дан­ня землі в орен­ду із вста­нов­лен­ням став­ки орен­ди, Гос­по­дарсь­кий та Цивільний ко­дек­си Ук­раїни пе­ред­ба­ча­ють ме­ханізми, за яких відповідний ор­ган вла­ди мо­же вжи­ти за­ходів для виз­нан­ня до­го­во­ру орен­ди землі, ук­ла­де­ним у су­до­во­му по­ряд­ку. Як свідчить су­до­ва прак­ти­ка, су­ди в та­ких спо­рах прий­ма­ють по­зицію пе­ре­важ­но по­зи­вачів — ор­ганів ви­ко­нав­чої вла­ди та місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня, та за­до­воль­ня­ють по­зо­ви про виз­нан­ня до­го­ворів орен­ди ук­ла­де­ни­ми.
Як бу­ло вка­за­но ви­ще, упов­но­ва­жені ор­га­ни вла­ди по­винні за­без­пе­чу­ва­ти про­ве­ден­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) в ме­жах відповідних адмі­ністра­тив­но-те­ри­торіаль­них оди­ниць. Ос­таннім ча­сом спостерігається по­зи­тив­на ди­наміка про­ве­ден­ня НГО зе­мель. Все більше місце­вих рад за ко­ш­ти місце­вих бю­д­жетів за­мов­ля­ють НГО зе­мель на­­­се­ле­них пунктів. Ос­нов­ний мо­тив — збільшен­ня над­хо­д­жень від пла­ти за зем­лю. Зви­чай­но, на­явність НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель відповідної те­ри­торії зруч­не для бізне­су, який бу­де поз­бав­ле­ний зай­во­го кло­по­ту під час оформ­лен­ня прав на зем­лю. Од­­нак до­сить ча­с­то у та­ких ви­пад­ках за­мов­ник (ор­ган вла­ди), не зна­ю­чи міри в ба­­жанні ви­тис­ну­ти із плат­ників більше, впли­ває на роз­роб­ни­ка технічної до­ку­мен­тації з ме­тою штуч­но­го, не­об­грун­то­ва­но­го за­ви­щен­ня НГО. У ре­зуль­таті місцеві зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі от­ри­му­ють ба­га­то­крат­не підви­щен­ня оренд­ної пла­ти та об­грун­то­вані сумніви у доцільності по­даль­шо­го ви­ко­ри­с­тан­ня та­кої до­ро­гої землі.
На ко­ристь вла­ди у цій си­ту­ації «грає» чин­ний По­дат­ко­вий ко­декс Ук­раїни. З йо­го змісту вба­чається, що зміна НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) землі (чи в ре­зуль­таті індек­сації, чи про­ве­ден­ня но­вої оцінки) є підста­вою для ав­то­ма­тич­но­го за­сто­су­ван­ня но­вої оцінки — без вне­сен­ня жод­них змін до до­го­во­ру орен­ди землі. Тоб­то зем­ле­ко­ри­с­ту­вач зо­бов’яза­ний са­мостійно від­слід­ко­ву­ва­ти всі зміни розміру НГО, своєчас­но от­ри­му­ва­ти відповідні ви­тя­ги та ко­ри­гу­ва­ти розмір пла­ти за зем­лю. Про відсутність не­об­хідності вно­си­ти зміни до до­го­во­ру орен­ди землі за зміни НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) го­во­рить і Вер­хов­ний Суд Ук­раїни у рішен­нях що­до пе­ре­гля­ду су­до­вих справ за та­кою ка­те­горією спорів.

  При от­ри­манні ви­тя­гу із технічної до­ку­мен­тації про нор­ма­тив­ну гро­шо­ву оцінку зе­мель орен­да­рю вар­то звер­ну­ти ува­гу на ко­е­фі­цієнти, що за­сто­со­вані ор­га­ном зе­мель­них ре­сурсів під час роз­ра­хун­ку. Такі ко­ефіцієнти пе­ред­ба­чені в до­дат­ках до вка­за­них ви­ще по­рядків про про­ве­ден­ня НГО. На­при­клад, ко­рис­но зна­ти, що до НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель­ної ділян­ки, яка зай­ня­та по­точ­ним або відве­де­на під май­бутнє будівництво, слід за­сто­со­ву­ва­ти зни­жу­валь­ний ко­ефіцієнт 0,5 (тоб­то оцінку не­обхідно зни­жу­ва­ти у два ра­зи).
Та­ким чи­ном, НГО землі є ще од­ним інстру­мен­том ре­гу­лю­ван­ня пла­ти за зем­лю, що спла­чується влас­ни­ка­ми та ко­ри­с­ту­ва­ча­ми землі. Задля на­пов­нен­ня бю­д­жетів місцеві ор­га­ни вла­ди за­мов­ля­ють оцінку зе­мель відповідних те­ри­торій, яка ча­с­то вра­жає своєю не­логічністю. Не мож­на ви­клю­ча­ти і не­о­бе­реж­не чи на­вмис­не не­пра­виль­не фор­му­ван­ня ви­тя­гу про НГО ор­га­на­ми зе­мель­них ре­сурсів. До речі, Ко­аліційна уго­да пар­ла­ментсь­кої більшості, підпи­са­на во­се­ни 2014 р. партіями більшості Вер­хов­ної Ра­ди Ук­раїни, пе­ред­ба­чає про­ве­ден­ня но­вої НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) сільсько­го­с­по­дарсь­ких угідь на всій те­ри­торії Ук­раїни. Без сумніву, ре­зуль­та­том онов­лен­ня ста­не підви­щен­ня оцінки та­ких угідь, а зна­чить, підви­щить­ся не тільки розмір по­дат­ку на роз­пай­о­вані та інші землі, оренд­ної пла­ти ріллі та інших сільго­с­п­угідь, але й єди­но­го по­дат­ку для плат­ників 4 гру­пи (ко­лишній фіксо­ва­ний сільгосппо­да­ток).

Интервью
FAO не только задается вопросом, как накормить человечество, но и пытается спрогнозировать дальнейшее развитие АПК. Каким может быть сельское хозяйство через десяток лет, рассказывает эксперт FAO,
Заріпов Андрій
Неблагоприятные погодные условия часто вызывают потерю части урожая. Но аграрии могут сохранить финансовую стабильность с помощью агрострахования.

1
0