Обе­реж­но: нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка

О. Шиш­ка­нов,

парт­нер ЮК Jurimex

Але по­за ува­гою, пе­ре­важ­но, за­ли­шається той факт, що про­цент­ний розмір оренд­ної пла­ти (став­ка) роз­ра­хо­вується від ба­зи опо­дат­ку­ван­ня — нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки землі (далі — НГО). На жаль, до­сить ча­с­то цей чин­ник містить не­приємні сюр­при­зи для май­бутніх ко­ри­с­ту­вачів землі.
Зда­ва­ло­ся б — хіба мо­же бу­ти ви­со­кою НГО вкри­тої бур’яна­ми зе­мель­ної ділян­ки під за­нед­ба­ни­ми гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми у відда­ле­но­му селі? Ви­яв­ляється — мо­же, із до­сить об’єктив­них при­чин, внаслідок чо­го орен­да землі стає непід’ємним тя­га­рем для фер­ме­ра.
От­же, на­ве­де­мо де­які фак­ти, які слід зна­ти кож­но­му аг­рарію.

   Виз­на­чен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) на­ве­де­но в За­коні Ук­раїни «Про оцінку землі», згідно з яким:
   НГО зе­мель­них діля­нок — капіталізо­ва­ний рент­ний дохід із зе­мель­ної ділян­ки, виз­на­че­ний за вста­нов­ле­ни­ми і за­твер­д­же­ни­ми
нор­ма­ти­ва­ми;
   рент­ний дохід (зе­мель­на рен­та) — дохід, який мож­на от­ри­ма­ти із землі як фак­то­ра ви­роб­ництва за­леж­но від якос­ті та місця розміщен­ня
зе­мель­ної ділян­ки;
   НГО ви­ко­ри­с­то­вується для виз­на­чен­ня розміру зе­мель­но­го по­дат­ку, дер­жав­но­го ми­та при міні, спад­ку­ванні… да­ру­ванні зе­мель­них діля­нок згідно із за­ко­ном, оренд­ної пла­ти за зе­мельні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності…
Зва­жа­ю­чи на на­ве­дені ви­ще нор­ми за­ко­ну (Закон про оцінку земель), ПК Ук­раїни виз­на­чає, що:
   нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка зе­мель­них діля­нок для цілей розділу XII, гла­ви 1 розділу XIV цьо­го ко­дек­су (ре­гу­лює пла­ту за зем­лю) — капіталізо­ва­ний рент­ний дохід із зе­мель­ної ділян­ки, виз­на­че­ний відповідно до за­ко­но­дав­ст­ва цен­т­раль­ним ор­га­ном ви­ко­нав­чої вла­ди, що ре­алізує дер­жав­ну політи­ку у сфері зе­мель­них відно­син
(п. 14.1.125 ко­дек­су);
   НГО є ба­зою опо­дат­ку­ван­ня пла­тою за зем­лю, тоб­то вартісним ви­ра­зом об’єкта опо­дат­ку­ван­ня (зе­мель­ної ділян­ки), до яко­го за­сто­со­вується по­дат­ко­ва став­ка і який ви­ко­ри­с­то­вується для виз­на­чен­ня по­дат­ко­во­го зо­бов’язан­ня з пла­ти за зем­лю.

   Відповідно до за­конів Ук­раїни «Про оцінку зе­мель», «Про зем­ле­устрій» НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) виз­на­чається на підставі технічної до­ку­мен­тації із нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки землі, яка:
   роз­роб­ляється за рішен­ням ор­га­ну ви­ко­нав­чої вла­ди, ор­га­ну місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня (що­до зе­мель адміністра­тив­но-те­ри­торіаль­них оди­ниць — рай­онів, на­се­ле­них пунктів) та зацікав­ле­них осіб (що­до зе­мель­них діля­нок, які відво­дять­ся);
   роз­роб­ляється юри­дич­ни­ми осо­ба­ми, які є роз­роб­ни­ка­ми до­ку­мен­тації із зем­ле­у­с­т­рою відповідно до За­ко­ну Ук­раїни «Про зем­ле­устрій»;
   підля­гає обов’яз­ковій дер­жавній ек­с­пер­тизі зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації в ор­га­нах Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни (після ре­ор­ганізації агент­ст­ва — Дер­жав­­ної служ­би з пи­тань ге­о­дезії, кар­то­графії та ка­да­с­т­ру Ук­раїни);
   за­твер­д­жується ор­га­ном місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня (як­що зем­ля зна­хо­дить­ся в ме­жах на­се­ле­но­го пунк­ту) або рай­он­ною ра­дою (як­що зем­ля зна­хо­дить­ся за ме­жа­ми на­се­ле­но­го пунк­ту).
За за­галь­ним пра­ви­лом НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) слід про­во­ди­ти цен­т­ралізо­ва­но що­до те­ри­торій у ме­жах на­се­ле­них пунктів та за їхніми ме­жа­ми. Тоб­то упов­но­ва­же­ний ор­ган вла­ди за­мов­ляє про­ве­ден­ня НГО зе­мель відповідної адміністра­тив­но-те­ри­торіаль­ної оди­ниці за бю­д­жетні ко­ш­ти. В ре­зуль­таті — от­ри­мує ба­зо­ву вар­тість 1 кв. м землі; для виз­на­чен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­ної ділян­ки до ба­зо­вої вар­тості за­сто­со­ву­ють різно­манітні ко­ефіцієнти (за­леж­но від функціональ­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня землі, місто­будівної цінності та ін.), що пе­ред­ба­чені:
   По­ряд­ком нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня та на­се­ле­них пунктів, за­твер­д­же­ним на­ка­зом Міна­гро­політи­ки, Ук­раїнської ака­демії аг­рар­них на­ук, Держ­ком­зе­му, МінЖКГ від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 (далі — По­ря­док НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня та на­се­ле­них пунктів);
   По­ряд­ком нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки зе­мель несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім зе­мель на­се­ле­них пунктів), за­твер­д­же­ним на­ка­зом Мін­агро­політи­ки від 22.08.2013 р. № 508 (далі — По­ря­док НГО зе­мель несіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім на­се­ле­них пунктів)).
У та­ко­му ви­пад­ку зем­ле­влас­ни­ки та зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі (у то­му числі май­бутні орен­дарі) про­сто от­ри­му­ють ви­тяг із технічної до­ку­мен­тації про нор­ма­тив­ну гро­шо­ву оцінку, в якій виз­на­чається НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­ної ділян­ки.
Од­нак у зв’яз­ку із постійним дефіци­том бю­д­жет­них коштів більшість на­се­ле­них пунктів та рай­онів не ма­ють НГО відповідних зе­мель. За та­ких об­ста­вин осо­ба, яка відво­дить зе­мель­ну ділян­ку дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності, по­вин­на са­мостійно за­мо­ви­ти про­ве­ден­ня НГО. Ок­ре­мо­го доз­во­лу для цьо­го, крім доз­во­лу на роз­роб­ку про­ек­ту зем­ле­у­с­т­рою з відве­ден­ня ділян­ки в орен­ду, за­ко­но­дав­ст­во не ви­ма­гає. В ре­зуль­таті от­ри­муємо НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) кон­крет­но виз­на­че­ної зе­мель­ної ділян­ки, яка відо­б­ра­жається в до­го­ворі орен­ди землі та є ба­зою для об­ра­ху­ван­ня оренд­ної пла­ти.

   За­кон Ук­раїни «Про оцінку зе­мель» пе­ред­ба­чає періодич­не про­ве­ден­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель­них діля­нок:

•    розміще­них у ме­жах на­се­ле­них пунктів не­за­леж­но від їхньо­го цільо­во­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 5–7 років;
•    розміще­них за ме­жа­ми на­се­ле­них пунктів сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 5–7 років, а несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня — не рідше ніж один раз на 7–10 років.

Вка­зані стро­ки онов­лен­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) пе­ре­важ­но не до­три­му­ють­ся ор­га­на­ми вла­ди у зв’яз­ку із не­ста­чею бю­д­жет­них коштів, при­ват­ни­ми осо­ба­ми — че­рез відсут­ність зацікав­ле­ності. До то­го ж чин­не за­ко­но­дав­ст­во не пе­ред­ба­чає відповідаль­ності за по­ру­шен­ня строків про­ве­ден­ня но­вої НГО.
НГО землі підля­гає щорічній індек­сації. Так, відповідно до ст. 289 ПК Ук­раїни ор­ган зе­мель­них ре­сурсів за індек­сом спо­жив­чих цін за по­пе­редній рік що­ро­ку роз­ра­хо­вує ве­ли­чи­ну ко­ефіцієнта індек­сації, на який індек­сується НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель ста­ном на 1 січня по­точ­но­го ро­ку.
У зв’яз­ку з цим Держ­зе­ма­гент­ст­во Ук­раїни ко­жен рік у січні публікує ко­ефіцієнт індек­сації, на який збіль­шується НГО в ме­жах Ук­раїни. Влас­ни­ки та ко­ри­с­ту­вачі землі зо­бов’язані са­мостійно індек­су­ва­ти НГО та спла­чу­ва­ти пла­ту за зем­лю з ура­ху­ван­ням відпо­відно­го збільшен­ня. На­при­клад, у 2013 р. ко­ефіцієнт індек­сації ста­но­вив 1, у 2014 р. — 1,249.
Найз­ро­зумілішою є си­ту­ація з НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) сільсько­го­с­по­дарсь­ких угідь — ріллі та пе­ре­логів, ба­га­торічних на­са­д­жень, сіно­жа­тей та па­со­вищ, яку бу­ло про­ве­де­но на всій те­ри­торії Ук­раїни ста­ном на 01.07.1995 р. В ос­но­ву роз­ра­хун­ку по­кла­де­но рент­ний дохід, який ство­рюється при ви­роб­ництві зер­но­вих куль­тур і виз­на­чається за да­ни­ми еко­номічної оцінки зе­мель, про­ве­де­ної у 1988 р. Оцінку бу­ло про­ве­де­но для цілей роз­па­ю­ван­ня ко­лек­тив­них зе­мель. У зв’яз­ку з цим як влас­ни­ки роз­пай­о­ва­них зе­мель, так і осо­би, що відво­дять дер­жавні та ко­му­нальні сільсько­го­с­по­дарські угіддя у власність та ко­ри­с­ту­ван­ня, не по­винні про­во­ди­ти ок­ре­му НГО та­ких діля­нок, до­стат­ньо взя­ти відповідний ви­тяг у місце­во­му ор­гані зе­мель­них ре­сурсів.
Не­зва­жа­ю­чи на ви­мо­ги За­ко­ну Ук­раїни «Про оцінку зе­мель» про періо­дич­не онов­лен­ня НГО землі, по­втор­ну оцінку вка­за­них угідь із 1995 р. не про­во­ди­ли.
27.09.2013 р. на­був чин­ності вже зга­ду­ва­ний ви­ще По­ря­док НГО зе­мель несільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня (крім на­се­ле­них пунктів).
П. 1.3 вка­за­но­го По­ряд­ку вста­нов­лює, що НГО зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня під гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми і дво­ра­ми здійснюється відповідно до цьо­го По­ряд­ку як зе­мель про­мис­ло­вості, транс­пор­ту, зв’яз­ку, енер­­ге­ти­ки, обо­ро­ни та іншо­го при­зна­чен­ня.
Та­ким чи­ном, за­зна­че­ною нор­мою По­ряд­ку землі під гос­по­дарсь­ки­ми дво­ра­ми в ча­с­тині оцінки прирівня­но до зе­мель про­мис­ло­вості. Крім то­го, нор­ма­ти­ви рент­но­го до­хо­ду для та­ких зе­мель, що є до­дат­ком до По­ряд­ку та ви­ко­ри­с­то­ву­ють­ся для оцінки, є най­ви­щи­ми — 0,6637 грн/м2 на рік (на­при­клад, для зе­мель вод­но­го фон­ду цей по­каз­ник ста­но­вить 0,0211 грн).
Са­ме то­му НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель під гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми і дво­ра­ми, що про­во­дить­ся з 27.09.2013 р., є не­ви­прав­да­но ви­со­кою — на рівні зе­мель про­мис­ло­вості. Зви­чай­но, оцінка зе­­мель, що про­ве­де­на до на­бран­ня чин­ності вка­за­ного По­ряд­ку, за­ли­шається чин­ною і під­ля­гає за­сто­су­ван­ню для виз­на­чен­ня пла­ти за зем­лю до про­ве­ден­ня но­вої НГО.
От­же, пи­тан­ням розміру НГО не­обхідно зай­ма­ти­ся ще на стадії роз­роб­ки про­ек­ту відве­ден­ня землі та за­мов­лен­ня оцінки. Для цьо­го слід про­кон­суль­ту­ва­ти­ся із май­бутнім роз­роб­ни­ком тех­нічної до­ку­мен­тації що­до НГО сто­сов­но орієнтов­но­го розміру оцінки. Це дасть змо­гу з’ясу­ва­ти мож­ли­вий розмір оренд­ної пла­ти та спла­ну­ва­ти май­бутні ви­т­ра­ти.
Іноді май­бутні орен­дарі зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності, от­ри­мав­ши за­ви­со­ку НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) землі або став­ку орен­ди (у рішенні ор­га­ну вла­ди про на­­дан­ня землі в орен­ду), відмов­ля­ють­ся підпи­су­ва­ти до­го­во­ри орен­ди землі. Од­нак як­що зе­мель­на ділян­ка потрібна для на­галь­них по­треб, на­при­клад для будів­ництва об’єктів не­ру­хо­мості, аг­­рарій не має ви­бо­ру та зму­ше­ний підпи­са­ти до­говір. Ад­же за­реєстро­вані пра­ва на зем­лю є не­обхідною умо­вою для здій­снен­ня за­кон­но­го будівництва, а за са­мовільне будівництво юри­дич­ни­ми осо­ба­ми за­ко­но­дав­ст­вом пе­ред­ба­че­но значні штра­фи.
Не­обхідно вра­ху­ва­ти, що за умов, ко­ли НГО ділян­ки вже за­твер­д­же­на і є рішен­ня ор­га­ну вла­ди про на­дан­ня землі в орен­ду із вста­нов­лен­ням став­ки орен­ди, Гос­по­дарсь­кий та Цивільний ко­дек­си Ук­раїни пе­ред­ба­ча­ють ме­ханізми, за яких відповідний ор­ган вла­ди мо­же вжи­ти за­ходів для виз­нан­ня до­го­во­ру орен­ди землі, ук­ла­де­ним у су­до­во­му по­ряд­ку. Як свідчить су­до­ва прак­ти­ка, су­ди в та­ких спо­рах прий­ма­ють по­зицію пе­ре­важ­но по­зи­вачів — ор­ганів ви­ко­нав­чої вла­ди та місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня, та за­до­воль­ня­ють по­зо­ви про виз­нан­ня до­го­ворів орен­ди ук­ла­де­ни­ми.
Як бу­ло вка­за­но ви­ще, упов­но­ва­жені ор­га­ни вла­ди по­винні за­без­пе­чу­ва­ти про­ве­ден­ня НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) в ме­жах відповідних адмі­ністра­тив­но-те­ри­торіаль­них оди­ниць. Ос­таннім ча­сом спостерігається по­зи­тив­на ди­наміка про­ве­ден­ня НГО зе­мель. Все більше місце­вих рад за ко­ш­ти місце­вих бю­д­жетів за­мов­ля­ють НГО зе­мель на­­­се­ле­них пунктів. Ос­нов­ний мо­тив — збільшен­ня над­хо­д­жень від пла­ти за зем­лю. Зви­чай­но, на­явність НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель відповідної те­ри­торії зруч­не для бізне­су, який бу­де поз­бав­ле­ний зай­во­го кло­по­ту під час оформ­лен­ня прав на зем­лю. Од­­нак до­сить ча­с­то у та­ких ви­пад­ках за­мов­ник (ор­ган вла­ди), не зна­ю­чи міри в ба­­жанні ви­тис­ну­ти із плат­ників більше, впли­ває на роз­роб­ни­ка технічної до­ку­мен­тації з ме­тою штуч­но­го, не­об­грун­то­ва­но­го за­ви­щен­ня НГО. У ре­зуль­таті місцеві зем­ле­ко­ри­с­ту­вачі от­ри­му­ють ба­га­то­крат­не підви­щен­ня оренд­ної пла­ти та об­грун­то­вані сумніви у доцільності по­даль­шо­го ви­ко­ри­с­тан­ня та­кої до­ро­гої землі.
На ко­ристь вла­ди у цій си­ту­ації «грає» чин­ний По­дат­ко­вий ко­декс Ук­раїни. З йо­го змісту вба­чається, що зміна НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) землі (чи в ре­зуль­таті індек­сації, чи про­ве­ден­ня но­вої оцінки) є підста­вою для ав­то­ма­тич­но­го за­сто­су­ван­ня но­вої оцінки — без вне­сен­ня жод­них змін до до­го­во­ру орен­ди землі. Тоб­то зем­ле­ко­ри­с­ту­вач зо­бов’яза­ний са­мостійно від­слід­ко­ву­ва­ти всі зміни розміру НГО, своєчас­но от­ри­му­ва­ти відповідні ви­тя­ги та ко­ри­гу­ва­ти розмір пла­ти за зем­лю. Про відсутність не­об­хідності вно­си­ти зміни до до­го­во­ру орен­ди землі за зміни НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) го­во­рить і Вер­хов­ний Суд Ук­раїни у рішен­нях що­до пе­ре­гля­ду су­до­вих справ за та­кою ка­те­горією спорів.

  При от­ри­манні ви­тя­гу із технічної до­ку­мен­тації про нор­ма­тив­ну гро­шо­ву оцінку зе­мель орен­да­рю вар­то звер­ну­ти ува­гу на ко­е­фі­цієнти, що за­сто­со­вані ор­га­ном зе­мель­них ре­сурсів під час роз­ра­хун­ку. Такі ко­ефіцієнти пе­ред­ба­чені в до­дат­ках до вка­за­них ви­ще по­рядків про про­ве­ден­ня НГО. На­при­клад, ко­рис­но зна­ти, що до НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) зе­мель­ної ділян­ки, яка зай­ня­та по­точ­ним або відве­де­на під май­бутнє будівництво, слід за­сто­со­ву­ва­ти зни­жу­валь­ний ко­ефіцієнт 0,5 (тоб­то оцінку не­обхідно зни­жу­ва­ти у два ра­зи).
Та­ким чи­ном, НГО землі є ще од­ним інстру­мен­том ре­гу­лю­ван­ня пла­ти за зем­лю, що спла­чується влас­ни­ка­ми та ко­ри­с­ту­ва­ча­ми землі. Задля на­пов­нен­ня бю­д­жетів місцеві ор­га­ни вла­ди за­мов­ля­ють оцінку зе­мель відповідних те­ри­торій, яка ча­с­то вра­жає своєю не­логічністю. Не мож­на ви­клю­ча­ти і не­о­бе­реж­не чи на­вмис­не не­пра­виль­не фор­му­ван­ня ви­тя­гу про НГО ор­га­на­ми зе­мель­них ре­сурсів. До речі, Ко­аліційна уго­да пар­ла­ментсь­кої більшості, підпи­са­на во­се­ни 2014 р. партіями більшості Вер­хов­ної Ра­ди Ук­раїни, пе­ред­ба­чає про­ве­ден­ня но­вої НГО (нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцінка) сільсько­го­с­по­дарсь­ких угідь на всій те­ри­торії Ук­раїни. Без сумніву, ре­зуль­та­том онов­лен­ня ста­не підви­щен­ня оцінки та­ких угідь, а зна­чить, підви­щить­ся не тільки розмір по­дат­ку на роз­пай­о­вані та інші землі, оренд­ної пла­ти ріллі та інших сільго­с­п­угідь, але й єди­но­го по­дат­ку для плат­ників 4 гру­пи (ко­лишній фіксо­ва­ний сільгосппо­да­ток).