Спецможливості
Новини

Зміни у регулюванні оренди земель с.-г. призначення

13.05.2015
411
Зміни у регулюванні оренди земель с.-г. призначення фото, ілюстрація

Парламент продовжує роботу із внесення численних змін до законодавства, що регулює цілі сектори економіки. При цьому особлива увага приділяється саме АПК.

Парламент продовжує роботу із внесення численних змін до законодавства, що регулює цілі сектори економіки. При цьому особлива увага приділяється саме АПК.

Р. До­ро­шен­ко, юрист ЮК Jurimex

Після За­ко­ну Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін у де­які за­ко­но­давчі ак­ти Ук­раїни що­до спро­щен­ня умов ве­ден­ня бізне­су (де­ре­гу­ляція)» від 12.02. 2015 р. № 191-VIII Вер­хов­на Ра­да Ук­раїни прий­ня­ла За­кон Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­конів Ук­раїни що­до уточ­нен­ня по­вно­ва­жень но­таріусів та особ­ли­во­с­тей реєстрації похідних ре­чо­вих прав на зе­мельні ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня» від 05.03.2015 р.
№ 247-VIII (далі — За­кон № 247-VIII). У пер­шу чер­гу, нові пра­ви­ла по­кли­кані спро­с­ти­ти та при­швид­ши­ти реєстрацію прав на сільгоспземлі.

Нотаріус — і сват, і брат
Так, За­ко­ном № 247-VIII но­таріусам на­да­но до­сить ши­рокі по­вно­ва­жен­ня що­до дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень.  Відте­пер дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав, по­­хідних від пра­ва влас­ності (у то­му числі пра­ва орен­ди), на зе­мельні ділян­ки сіль­сько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня мо­же здійсню­ва­ти­ся но­таріусом не­за­леж­но від но­таріаль­но­го посвідчен­ня до­го­во­ру, на підставі яко­го ви­ни­кає та­ке пра­во.
Тоб­то но­таріус змо­же реєстру­ва­ти пра­во орен­ди на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня не ли­ше після но­таріаль­но­го посвідчен­ня до­го­во­ру орен­ди землі, а й у за­галь­но­му по­ряд­ку — за звер­нен­ням орен­да­ря або орен­до­дав­ця на підставі до­го­во­ру, ук­ла­де­но­го в простій пись­мовій формі без но­таріаль­но­го посвідчен­ня.
Та­ким чи­ном за­ко­но­давці на­ма­га­ють­ся по­лег­ши­ти ро­бо­ту надміру за­ван­та­же­них реєстраційних служб, які, во­че­видь, не справ­­ля­ють­ся з та­ким об­ся­гом за­явок на реєстрацію прав. З од­но­го бо­ку, та­ка до­по­мо­га від но­таріусів мо­же при­ско­ри­ти про­цес реєстрації прав на зем­лю, з дру­го­го — до­сить про­гно­зо­ва­ним є збіль­­шен­ня ви­т­рат за­яв­ників на та­ку реєстрацію.
За­кон Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» до­пов­не­но но­вою стат­тею 4-2, якою вре­гу­ль­о­ва­но особ­ли­вості дер­жав­ної реєстрації похідних ре­чо­вих прав (у то­му числі орен­ди) на зе­мельні ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, пра­во влас­ності на які ви­ник­ло й оформ­ле­но в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку до 1 січня 2013 р.
Зо­к­ре­ма, дер­жав­на реєстрація пра­ва орен­ди на такі зе­мельні ділян­ки здійс­нюється од­но­час­но з реєстрацією пра­ва влас­ності (крім ви­падків, ко­ли пра­во влас­ності вже за­реєстро­ва­но у Дер­жав­но­му реєстрі прав) на підставі за­яви про реєстрацію прав та їх об­тя­жень, по­да­ної влас­ни­ком або май­бутнім орен­да­рем.
Під час про­ве­ден­ня та­кої реєстрації прав дер­жав­ний реєстра­тор або но­таріус за до­по­мо­гою про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но фор­мує дві за­яви: про дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності та про дер­жав­ну реєстрацію іншо­го ре­чо­во­го пра­ва (на­при­клад орен­ди).
Реєстрація пра­ва влас­ності на зе­­ме­ль­ну ділян­ку сільгоспприз­на­чен­ня у ра­зі по­дан­ня за­яви про реєстрацію прав май­бутнім орен­да­рем мо­же здійсню­ва­ти­ся без по­дан­ня за­яв­ни­ком до­ку­мен­та, на підставі яко­го ви­ник­ло пра­во влас­ності, згідно з чин­ним на мо­мент офор­м­лен­ня пра­ва за­ко­но­дав­ст­вом за на­яв­ності ін­­фор­­­­­мації про за­реєстро­ва­ну зе­­мель­ну ді­­лян­ку в Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­дастрі.
Вка­за­на но­ве­ла має як пе­ре­ва­ги, так і певні не­доліки.
   По-пер­ше, це оз­на­чає, що ска­со­вує­ться спеціаль­ний розділ у Дер­жав­но­му реєстрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, в яко­му реєстру­ва­ло­ся пра­во орен­ди на зе­мельні ділян­ки, на­буті у власність до 01.01.2013 р., — без реєст­ра­ції пра­ва влас­ності. Сво­го ча­су са­ме за­про­ва­д­жен­ня спеціаль­но­го розділу в Реєстрі да­ло змо­гу роз­б­ло­ку­ва­ти ро­бо­ту реєстраційних служб.
   По-дру­ге, вста­нов­лен­ня пра­ви­ла, за яким орен­дар як за­яв­ник на реєстрацію влас­ності не по­ви­нен по­да­ва­ти оригінал пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та на зем­­лю (дер­жав­но­го ак­та, свідоцтва про пра­во влас­ності то­що) знач­но спро­щує про­це­ду­ру реєстрації. Ад­же се­ля­ни не завжди хо­чуть, і цілком об­грун­то­ва­но, відда­ва­ти оригіна­ли до­ку­ментів на зем­лю, навіть на такі добрі цілі, як реєст­рація влас­ності. Відзна­чи­мо, що та­ке не­­по­дан­ня оригіна­лу пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та мож­ли­ве за умо­ви, що відо­мості про зе­мель­ну ділян­ку та влас­ни­ка вже за­не­се­но до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру.
   Втретє, кон­ст­рукція ст. 4-2 За­ко­ну №247-VIII не дає змо­ги од­но­знач­но ствер­д­жу­ва­ти, чи по­ви­нен орен­дар на­да­ва­ти довіреність від влас­ни­ка під час звер­нен­ня про од­но­час­ну реєстрацію пра­ва орен­ди та пра­ва влас­ності на ді­­­лян­ку, на­бу­ту у власність до 01.01.2013 р. При цьо­му, як­що реєстраційні служ­би бу­дуть ви­ма­га­ти довіреність від орен­до­дав­ця на орен­да­ря про реєстрацію пра­ва влас­ності, це істот­но ус­клад­нить та за­­тяг­­­не реєстраційну про­це­ду­ру, фак­тич­но ніве­лю­вав­ши весь по­зи­тив­ від змін.
   Далі, відповідно до но­вих пра­вил:
   но­таріус під час вчи­нен­ня но­таріаль­них дій та/або під час здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но що­до зе­мель­ної ділян­ки має до­ступ та ко­ри­с­тується Дер­жав­ним зе­мель­ним ка­да­с­т­ром у по­ряд­ку, вста­нов­ле­ним за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни;
   но­таріус під час вчи­нен­ня но­та­ріа­ль­них дій що­до зе­мель­ної ділян­ки (крім посвідчен­ня за­повіту) та/або під час здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на зе­мель­ну ділян­ку здійс­нює по­­шук у Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­­дастрі відо­мо­стей про за­реєстро­ва­ну зе­­мель­ну ділян­ку і, за йо­го ре­зуль­та­та­ми, за до­по­мо­гою про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня фор­мує ви­тяг із Дер­жав­но­го зе­ме­ль­­но­го ка­да­с­т­ру про зе­мель­ну ділян­ку, який підпи­сує і завіряє пе­чат­кою. Ви­пи­с­­ка за­ли­шається у справі дер­жав­ної но­­та­ріаль­ної кон­то­ри чи при­ват­но­го но­таріуса.
Це оз­на­чає, що під час ук­ла­дан­ня до­го­ворів що­до землі влас­ни­кам діля­нок вже не обов’яз­ко­во звер­та­тись до ор­га­нів зе­мель­них ре­сурсів для от­ри­ман­ня ви­тя­гу із Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру. Ад­же но­таріус змо­же са­мо­стійно сфор­му­ва­ти вка­за­ний ви­тяг без­по­се­ред­ньо пе­ред ук­ла­ден­ням та но­та­ріаль­ним посвідчен­ням до­го­во­ру. Зно­ву ж, до не­доліків та­ких змін мож­на відне­с­ти збільшен­ня ви­т­рат на ук­ла­ден­ня та­ко­го до­го­во­ру за ра­ху­нок вар­тості до­дат­ко­вих по­слуг но­таріуса. От­же, влас­ник землі мо­же оби­ра­ти:  чи от­ри­ма­ти ви­тяг із ка­да­с­т­ру у но­таріуса швид­ко та до­рож­че, чи в ор­га­нах зе­мель­них ре­сурсів — де­шев­ше, але з чер­га­ми.
Відзна­чи­мо, що за­зна­че­на нор­ма не є но­вою. Так, на­дан­ня но­таріусам до­сту­пу до да­них ка­да­с­т­ру пе­ред­ба­че­на За­ко­ном Ук­раїни «Про Дер­жав­ний зе­мель­ний ка­дастр». Од­нак на підза­кон­но­му рівні по­ря­док от­ри­ман­ня інфор­мації вре­гу­ль­о­ва­но не бу­ло, у зв’яз­ку з чим по­ло­жен­ня за­ко­ну фак­тич­но не діяло. На­разі ж За­ко­ном № 247-VIII Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни на­да­но  тримісяч­ний строк для за­без­пе­чен­ня прий­нят­тя всіх підза­кон­них актів, не­обхідних для ре­алізації ви­мог за­ко­ну.
На­ка­зом Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до на­ка­зу Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни від 28.05.2014 р. № 845/5» від 31.03.2015 р. № 463/5 де­талізо­ва­но по­вно­ва­жен­ня дер­жав­них реєстра­торів та но­таріусів під час дер­жав­ної реєстрації прав на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня. Так, дер­жав­на реєстрація прав на землі сільгоспприз­на­чен­ня про­во­дить­ся:
   дер­жав­ни­ми реєстра­то­ра­ми прав на не­ру­хо­ме май­но те­ри­торіаль­них ор­ганів Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни за місцем розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки, а та­кож дер­жав­ни­ми реєстра­то­ра­ми інших те­ри­торіаль­них ор­ганів Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни, які діють у ме­жах відповідної об­ласті;
   но­таріусом у ви­пад­ках, пе­ред­ба­че­них абз. 4 ч. 5 ст. 3 та ст. 4-2 За­ко­ну «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень», за місцем розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки або в ме­жах відповідної об­ласті, де роз­мі­ще­на та­ка зе­мель­на ділян­ка.
У разі як­що реєстраційну спра­ву відкри­то не за місцем розміщен­ня зе­­мель­ної ділян­ки, то після про­ве­ден­ня реєстраційних дій дер­жав­ний реєстра­тор або но­таріус пе­ре­дає у вста­нов­лені стро­ки всі от­ри­мані та ви­дані до­ку­мен­ти до відповідно­го те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну Мінюс­ту Ук­раїни за місцем розміщен­ня та­кої зе­мель­ної ділян­ки.
Та­ким чи­ном, дер­жав­ним реєстра­то­рам та но­таріусам доз­во­ле­но здій­с­ню­ва­ти дер­жав­ну реєстрацію прав на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня не­за­леж­но від сво­го місцяз­на­хо­д­жен­ня та місця те­ри­торіаль­но­го розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки, але ви­нят­ко­во  в ме­жах однієї об­ласті. 

Такий диференційований адміні­стра­тивний збір...
По­вер­та­ю­чись до За­ко­ну Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін у де­які за­ко­но­давчі ак­ти Ук­раїни що­до спро­щен­ня умов ве­ден­ня бізне­су (де­ре­гу­ляція)» від 12.02.2015 р. № 191-VIII (далі — За­кон № 191-VIII), відзна­чи­мо, що ним вста­нов­ле­но но­вий роз­ра­ху­нок адміністра­тив­но­го збо­ру за про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації прав та їх об­тя­жень, а та­кож вчи­нен­ня інших дій у Дер­жреєст­­рі прав.
Так, за дер­жав­ну реєстрацію прав на не­ру­хомість справ­ляється адміністра­тив­ний збір у розмірі, зо­к­ре­ма:
1. За дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності на не­ру­хо­ме май­но:
   для фізич­них осіб що­до розміще­них на зе­мель­них ділян­ках об’єктів не­ру­хо­мо­го май­на пло­щею до 100 м2 — 0,07 мінімаль­ної за­робітної пла­ти
(85,26 грн), до 200 — 0,1 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (121,80 грн), по­над 200 м2 — 0,2 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (243,60 грн);
   за дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності що­до зе­мель­них діля­нок справ­ляється адміністра­тив­ний збір у розмірі 0,1 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (121,80 грн);
   для юри­дич­них осіб що­до об’єктів не­ру­хо­мо­го май­на пло­щею до 500 м2 — 0,3 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (365,40 грн); по­над 500 — 0,6 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (730,8 грн); по­над 5000 м2 — 1,4 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (1705,2 грн);
2. За дер­жав­ну реєстрацію пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки — 0,06 міні­маль­ної за­робітної пла­ти (73,08 грн).
Та­ким чи­ном, розмір адміністра­тив­но­го збо­ру за дер­жав­ну реєстрацію прав ди­фе­ренціюється  за­леж­но від суб’єкта звер­нен­ня та ти­пу об’єкта не­ру­хо­мості. 
Слід на­га­да­ти, що під час про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації прав за­яв­ник, ок­­рім адміністра­тив­но­го збо­ру, від­по­відно до По­ста­но­ви КМУ «Про за­твер­д­жен­ня розміру і по­ря­док ви­ко­ри­с­тан­ня пла­ти за вне­сен­ня змін до за­писів Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та на­дан­ня інфор­мації із за­зна­че­но­го реєстру» від 21.11.2012 р. № 1204 спла­чує пла­ту за от­ри­ман­ня ви­тя­гу із Дер­ж­реєстру прав у розмірі 120 грн.

Сівозміна: можна і без проекту, але...
До важ­ли­вих змін слід відне­с­ти ска­су­ван­ня За­ко­ном № 191-VIII існу­ю­чо­го про­тя­гом ше­с­ти років обов’яз­ку влас­ни­ків та зем­ле­ко­ри­с­ту­вачів ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти зе­мельні ділян­ки сільгоспприз­на­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва на під­ставі роз­роб­ле­них про­ектів зем­ле­у­с­т­рою що­до еко­ло­го-еко­номічно­го об­­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь.
Відте­пер відповідний обов’язок із Зе­мель­но­го ко­дек­су Ук­раїни ви­клю­че­но. А згідно із  ви­кла­де­ною у новій ре­дакції стат­тею 52 За­ко­ну Ук­раїни «Про зем­ле­устрій» про­ек­ти зем­ле­у­с­т­рою, що за­без­пе­чу­ють еко­ло­го-еко­номічне об­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь, роз­роб­ля­ють­ся за за­явою зем­ле­влас­ників або зем­ле­ко­ри­с­ту­вачів з ме­тою ор­ганізації сільсько­­гос­­­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва і впо­ряд­ку­ван­ня сільго­с­пугідь у ме­жах зем­ле­во­лодінь та зем­ле­ко­ри­с­ту­вань для ефек­тив­но­го ве­ден­ня сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва, раціо­на­ль­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня та охо­ро­ни зе­мель.
Од­нак відповідальність за від­сут­ність про­ектів сівозмін не ска­со­ва­но. Чин­на на сьо­годні ч. 2 ст. 55 Ко­дек­су Ук­раїни про адміністра­тивні пра­во­по­ру­шен­ня пе­ред­ба­чає відповідальність у ви­гляді штра­фу за ви­ко­ри­с­тан­ня зе­­ме­ль­­­них діля­нок сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го с.-г. ви­роб­ництва без за­твер­д­же­них у ви­пад­ках, виз­на­че­них за­ко­ном, про­ектів зем­ле­у­с­т­рою, що за­без­пе­чу­ють еко­ло­го-еко­номічне об­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь.
Про­те за уваж­но­го вив­чен­ня вка­за­ної нор­ми мож­на дійти вис­нов­ку, що відповідальність мо­же на­ста­ти  ви­нят­ко­во у разі відсут­ності про­ектів зем­ле­­ус­т­рою, за­твер­д­же­них  у  ви­пад­ках,  виз­на­че­них  за­ко­ном. Тоб­то адміністра­тив­на відповідальність для суб’єктів гос­по­да­рю­ван­ня на­стає не у всіх ви­пад­ках відсут­ності за­зна­че­них про­ектів зем­ле­у­с­т­рою, а тільки тоді, ко­ли ви­мо­га що­до їхньої обов’яз­ко­вої на­яв­ності пря­мо виз­на­че­на за­ко­ном. А як бу­ло вка­за­но ви­ще, та­кий обов’язок ска­со­ва­но За­ко­ном №191-VIII.

Закони змінено. А далі...
Про­аналізо­вані зміни у за­ко­но­давстві Ук­раїни сто­су­ють­ся ба­га­ть­ох ас­пектів діяль­ності аг­ро­про­мис­ло­во­го сек­то­ру країни, що, з од­но­го бо­ку, є знач­ним кро­ком до на­ла­го­д­жен­ня на­леж­но­го функціону­ван­ня вже на­яв­них аг­ро­фор­му­вань, які по­винні пра­цю­ва­ти на ос­нові за­реєстро­ва­них прав на зем­лю. Не­на­леж­на ро­бо­та дер­жав­ної си­с­те­ми реєст­рації прав на зем­лю сільгоспви­роб­ників ста­вить їхню діяльність фак­тич­но за рам­ки за­ко­ну. З дру­го­го бо­ку, такі зміни є пе­ре­ду­мо­вою для стабілізації у сфері га­рантій прав на зем­лю, що вкрай не­обхідна і в АПК, і в інших га­лу­зях гос­по­да­рю­ван­ня.
Од­нак не вар­то очіку­ва­ти швид­ких мас­штаб­них змін. Ад­же на прак­тиці малі та ве­ликі ре­фор­ми си­с­те­ми реєстрації прав на не­ру­хомість завжди оз­на­ча­ють як мінімум при­зу­пи­нен­ня реєстрації прав, а як мак­си­мум — тим­ча­со­вий ко­лапс си­с­те­ми. При­чи­на­ми цьо­го є відсутність відповідних підза­кон­них актів, потрібних для ре­алізації норм за­ко­ну, різне тлу­ма­чен­ня но­вих норм реєстра­то­ра­ми, відсутність про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня то­що. Вже за­раз мож­на спрог­но­зу­ва­ти цілу низ­ку про­блем­них пи­тань, що, на­пев­но, ви­ник­нуть у сіль­госп­підприємств після прий­нят­тя вка­за­них ви­ще змін. Де­які з них аг­рарії ма­ють виріши­ти самі шля­хом пра­виль­но­го тлу­ма­чен­ня за­ко­ну та відсто­ю­ван­ня своєї по­зиції у відно­си­нах із чи­нов­ни­ка­ми, інші — тільки за до­по­мо­гою адек­ват­них дій та рішень з бо­ку дер­жа­ви.

Інтерв'ю
Наталія Гордійчук, засновниця компанії "Агрітема"
"Агріте­ма" своїми біорішен­ня­ми кар­ди­наль­но змінює підхід до зем­ле­роб­ст­ва. Про біоінно­вації, які по­над 10 років компанія на­дає аг­раріям, розповідає засновниця — Наталія Гордійчук.
Коротенька замітка на propozitsiya.com про бажання компанії Nestle купувати в Україні сушені овочі досі утримує абсолютний рекорд переглядів на сайті. Прояснити специфіку цього ринку і застосовуваних тут технологій ми попросили... Подробнее

1
0