Зміни у регулюванні оренди земель с.-г. призначення

Парламент продовжує роботу із внесення численних змін до законодавства, що регулює цілі сектори економіки. При цьому особлива увага приділяється саме АПК.

Р. До­ро­шен­ко, юрист ЮК Jurimex

Після За­ко­ну Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін у де­які за­ко­но­давчі ак­ти Ук­раїни що­до спро­щен­ня умов ве­ден­ня бізне­су (де­ре­гу­ляція)» від 12.02. 2015 р. № 191-VIII Вер­хов­на Ра­да Ук­раїни прий­ня­ла За­кон Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­конів Ук­раїни що­до уточ­нен­ня по­вно­ва­жень но­таріусів та особ­ли­во­с­тей реєстрації похідних ре­чо­вих прав на зе­мельні ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня» від 05.03.2015 р.
№ 247-VIII (далі — За­кон № 247-VIII). У пер­шу чер­гу, нові пра­ви­ла по­кли­кані спро­с­ти­ти та при­швид­ши­ти реєстрацію прав на сільгоспземлі.

Нотаріус — і сват, і брат
Так, За­ко­ном № 247-VIII но­таріусам на­да­но до­сить ши­рокі по­вно­ва­жен­ня що­до дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень.  Відте­пер дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав, по­­хідних від пра­ва влас­ності (у то­му числі пра­ва орен­ди), на зе­мельні ділян­ки сіль­сько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня мо­же здійсню­ва­ти­ся но­таріусом не­за­леж­но від но­таріаль­но­го посвідчен­ня до­го­во­ру, на підставі яко­го ви­ни­кає та­ке пра­во.
Тоб­то но­таріус змо­же реєстру­ва­ти пра­во орен­ди на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня не ли­ше після но­таріаль­но­го посвідчен­ня до­го­во­ру орен­ди землі, а й у за­галь­но­му по­ряд­ку — за звер­нен­ням орен­да­ря або орен­до­дав­ця на підставі до­го­во­ру, ук­ла­де­но­го в простій пись­мовій формі без но­таріаль­но­го посвідчен­ня.
Та­ким чи­ном за­ко­но­давці на­ма­га­ють­ся по­лег­ши­ти ро­бо­ту надміру за­ван­та­же­них реєстраційних служб, які, во­че­видь, не справ­­ля­ють­ся з та­ким об­ся­гом за­явок на реєстрацію прав. З од­но­го бо­ку, та­ка до­по­мо­га від но­таріусів мо­же при­ско­ри­ти про­цес реєстрації прав на зем­лю, з дру­го­го — до­сить про­гно­зо­ва­ним є збіль­­шен­ня ви­т­рат за­яв­ників на та­ку реєстрацію.
За­кон Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» до­пов­не­но но­вою стат­тею 4-2, якою вре­гу­ль­о­ва­но особ­ли­вості дер­жав­ної реєстрації похідних ре­чо­вих прав (у то­му числі орен­ди) на зе­мельні ділян­ки сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня, пра­во влас­ності на які ви­ник­ло й оформ­ле­но в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку до 1 січня 2013 р.
Зо­к­ре­ма, дер­жав­на реєстрація пра­ва орен­ди на такі зе­мельні ділян­ки здійс­нюється од­но­час­но з реєстрацією пра­ва влас­ності (крім ви­падків, ко­ли пра­во влас­ності вже за­реєстро­ва­но у Дер­жав­но­му реєстрі прав) на підставі за­яви про реєстрацію прав та їх об­тя­жень, по­да­ної влас­ни­ком або май­бутнім орен­да­рем.
Під час про­ве­ден­ня та­кої реєстрації прав дер­жав­ний реєстра­тор або но­таріус за до­по­мо­гою про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но фор­мує дві за­яви: про дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності та про дер­жав­ну реєстрацію іншо­го ре­чо­во­го пра­ва (на­при­клад орен­ди).
Реєстрація пра­ва влас­ності на зе­­ме­ль­ну ділян­ку сільгоспприз­на­чен­ня у ра­зі по­дан­ня за­яви про реєстрацію прав май­бутнім орен­да­рем мо­же здійсню­ва­ти­ся без по­дан­ня за­яв­ни­ком до­ку­мен­та, на підставі яко­го ви­ник­ло пра­во влас­ності, згідно з чин­ним на мо­мент офор­м­лен­ня пра­ва за­ко­но­дав­ст­вом за на­яв­ності ін­­фор­­­­­мації про за­реєстро­ва­ну зе­­мель­ну ді­­лян­ку в Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­дастрі.
Вка­за­на но­ве­ла має як пе­ре­ва­ги, так і певні не­доліки.
   По-пер­ше, це оз­на­чає, що ска­со­вує­ться спеціаль­ний розділ у Дер­жав­но­му реєстрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, в яко­му реєстру­ва­ло­ся пра­во орен­ди на зе­мельні ділян­ки, на­буті у власність до 01.01.2013 р., — без реєст­ра­ції пра­ва влас­ності. Сво­го ча­су са­ме за­про­ва­д­жен­ня спеціаль­но­го розділу в Реєстрі да­ло змо­гу роз­б­ло­ку­ва­ти ро­бо­ту реєстраційних служб.
   По-дру­ге, вста­нов­лен­ня пра­ви­ла, за яким орен­дар як за­яв­ник на реєстрацію влас­ності не по­ви­нен по­да­ва­ти оригінал пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та на зем­­лю (дер­жав­но­го ак­та, свідоцтва про пра­во влас­ності то­що) знач­но спро­щує про­це­ду­ру реєстрації. Ад­же се­ля­ни не завжди хо­чуть, і цілком об­грун­то­ва­но, відда­ва­ти оригіна­ли до­ку­ментів на зем­лю, навіть на такі добрі цілі, як реєст­рація влас­ності. Відзна­чи­мо, що та­ке не­­по­дан­ня оригіна­лу пра­во­вста­нов­лю­ю­чо­го до­ку­мен­та мож­ли­ве за умо­ви, що відо­мості про зе­мель­ну ділян­ку та влас­ни­ка вже за­не­се­но до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру.
   Втретє, кон­ст­рукція ст. 4-2 За­ко­ну №247-VIII не дає змо­ги од­но­знач­но ствер­д­жу­ва­ти, чи по­ви­нен орен­дар на­да­ва­ти довіреність від влас­ни­ка під час звер­нен­ня про од­но­час­ну реєстрацію пра­ва орен­ди та пра­ва влас­ності на ді­­­лян­ку, на­бу­ту у власність до 01.01.2013 р. При цьо­му, як­що реєстраційні служ­би бу­дуть ви­ма­га­ти довіреність від орен­до­дав­ця на орен­да­ря про реєстрацію пра­ва влас­ності, це істот­но ус­клад­нить та за­­тяг­­­не реєстраційну про­це­ду­ру, фак­тич­но ніве­лю­вав­ши весь по­зи­тив­ від змін.
   Далі, відповідно до но­вих пра­вил:
   но­таріус під час вчи­нен­ня но­таріаль­них дій та/або під час здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но що­до зе­мель­ної ділян­ки має до­ступ та ко­ри­с­тується Дер­жав­ним зе­мель­ним ка­да­с­т­ром у по­ряд­ку, вста­нов­ле­ним за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни;
   но­таріус під час вчи­нен­ня но­та­ріа­ль­них дій що­до зе­мель­ної ділян­ки (крім посвідчен­ня за­повіту) та/або під час здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на зе­мель­ну ділян­ку здійс­нює по­­шук у Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­­дастрі відо­мо­стей про за­реєстро­ва­ну зе­­мель­ну ділян­ку і, за йо­го ре­зуль­та­та­ми, за до­по­мо­гою про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня фор­мує ви­тяг із Дер­жав­но­го зе­ме­ль­­но­го ка­да­с­т­ру про зе­мель­ну ділян­ку, який підпи­сує і завіряє пе­чат­кою. Ви­пи­с­­ка за­ли­шається у справі дер­жав­ної но­­та­ріаль­ної кон­то­ри чи при­ват­но­го но­таріуса.
Це оз­на­чає, що під час ук­ла­дан­ня до­го­ворів що­до землі влас­ни­кам діля­нок вже не обов’яз­ко­во звер­та­тись до ор­га­нів зе­мель­них ре­сурсів для от­ри­ман­ня ви­тя­гу із Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру. Ад­же но­таріус змо­же са­мо­стійно сфор­му­ва­ти вка­за­ний ви­тяг без­по­се­ред­ньо пе­ред ук­ла­ден­ням та но­та­ріаль­ним посвідчен­ням до­го­во­ру. Зно­ву ж, до не­доліків та­ких змін мож­на відне­с­ти збільшен­ня ви­т­рат на ук­ла­ден­ня та­ко­го до­го­во­ру за ра­ху­нок вар­тості до­дат­ко­вих по­слуг но­таріуса. От­же, влас­ник землі мо­же оби­ра­ти:  чи от­ри­ма­ти ви­тяг із ка­да­с­т­ру у но­таріуса швид­ко та до­рож­че, чи в ор­га­нах зе­мель­них ре­сурсів — де­шев­ше, але з чер­га­ми.
Відзна­чи­мо, що за­зна­че­на нор­ма не є но­вою. Так, на­дан­ня но­таріусам до­сту­пу до да­них ка­да­с­т­ру пе­ред­ба­че­на За­ко­ном Ук­раїни «Про Дер­жав­ний зе­мель­ний ка­дастр». Од­нак на підза­кон­но­му рівні по­ря­док от­ри­ман­ня інфор­мації вре­гу­ль­о­ва­но не бу­ло, у зв’яз­ку з чим по­ло­жен­ня за­ко­ну фак­тич­но не діяло. На­разі ж За­ко­ном № 247-VIII Кабіне­ту Міністрів Ук­раїни на­да­но  тримісяч­ний строк для за­без­пе­чен­ня прий­нят­тя всіх підза­кон­них актів, не­обхідних для ре­алізації ви­мог за­ко­ну.
На­ка­зом Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін до на­ка­зу Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни від 28.05.2014 р. № 845/5» від 31.03.2015 р. № 463/5 де­талізо­ва­но по­вно­ва­жен­ня дер­жав­них реєстра­торів та но­таріусів під час дер­жав­ної реєстрації прав на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня. Так, дер­жав­на реєстрація прав на землі сільгоспприз­на­чен­ня про­во­дить­ся:
   дер­жав­ни­ми реєстра­то­ра­ми прав на не­ру­хо­ме май­но те­ри­торіаль­них ор­ганів Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни за місцем розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки, а та­кож дер­жав­ни­ми реєстра­то­ра­ми інших те­ри­торіаль­них ор­ганів Міністер­ст­ва юс­тиції Ук­раїни, які діють у ме­жах відповідної об­ласті;
   но­таріусом у ви­пад­ках, пе­ред­ба­че­них абз. 4 ч. 5 ст. 3 та ст. 4-2 За­ко­ну «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень», за місцем розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки або в ме­жах відповідної об­ласті, де роз­мі­ще­на та­ка зе­мель­на ділян­ка.
У разі як­що реєстраційну спра­ву відкри­то не за місцем розміщен­ня зе­­мель­ної ділян­ки, то після про­ве­ден­ня реєстраційних дій дер­жав­ний реєстра­тор або но­таріус пе­ре­дає у вста­нов­лені стро­ки всі от­ри­мані та ви­дані до­ку­мен­ти до відповідно­го те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну Мінюс­ту Ук­раїни за місцем розміщен­ня та­кої зе­мель­ної ділян­ки.
Та­ким чи­ном, дер­жав­ним реєстра­то­рам та но­таріусам доз­во­ле­но здій­с­ню­ва­ти дер­жав­ну реєстрацію прав на землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня не­за­леж­но від сво­го місцяз­на­хо­д­жен­ня та місця те­ри­торіаль­но­го розміщен­ня зе­мель­ної ділян­ки, але ви­нят­ко­во  в ме­жах однієї об­ласті. 

Такий диференційований адміні­стра­тивний збір...
По­вер­та­ю­чись до За­ко­ну Ук­раїни «Про вне­сен­ня змін у де­які за­ко­но­давчі ак­ти Ук­раїни що­до спро­щен­ня умов ве­ден­ня бізне­су (де­ре­гу­ляція)» від 12.02.2015 р. № 191-VIII (далі — За­кон № 191-VIII), відзна­чи­мо, що ним вста­нов­ле­но но­вий роз­ра­ху­нок адміністра­тив­но­го збо­ру за про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації прав та їх об­тя­жень, а та­кож вчи­нен­ня інших дій у Дер­жреєст­­рі прав.
Так, за дер­жав­ну реєстрацію прав на не­ру­хомість справ­ляється адміністра­тив­ний збір у розмірі, зо­к­ре­ма:
1. За дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності на не­ру­хо­ме май­но:
   для фізич­них осіб що­до розміще­них на зе­мель­них ділян­ках об’єктів не­ру­хо­мо­го май­на пло­щею до 100 м2 — 0,07 мінімаль­ної за­робітної пла­ти
(85,26 грн), до 200 — 0,1 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (121,80 грн), по­над 200 м2 — 0,2 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (243,60 грн);
   за дер­жав­ну реєстрацію пра­ва влас­ності що­до зе­мель­них діля­нок справ­ляється адміністра­тив­ний збір у розмірі 0,1 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (121,80 грн);
   для юри­дич­них осіб що­до об’єктів не­ру­хо­мо­го май­на пло­щею до 500 м2 — 0,3 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (365,40 грн); по­над 500 — 0,6 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (730,8 грн); по­над 5000 м2 — 1,4 мінімаль­ної за­робітної пла­ти (1705,2 грн);
2. За дер­жав­ну реєстрацію пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки — 0,06 міні­маль­ної за­робітної пла­ти (73,08 грн).
Та­ким чи­ном, розмір адміністра­тив­но­го збо­ру за дер­жав­ну реєстрацію прав ди­фе­ренціюється  за­леж­но від суб’єкта звер­нен­ня та ти­пу об’єкта не­ру­хо­мості. 
Слід на­га­да­ти, що під час про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації прав за­яв­ник, ок­­рім адміністра­тив­но­го збо­ру, від­по­відно до По­ста­но­ви КМУ «Про за­твер­д­жен­ня розміру і по­ря­док ви­ко­ри­с­тан­ня пла­ти за вне­сен­ня змін до за­писів Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та на­дан­ня інфор­мації із за­зна­че­но­го реєстру» від 21.11.2012 р. № 1204 спла­чує пла­ту за от­ри­ман­ня ви­тя­гу із Дер­ж­реєстру прав у розмірі 120 грн.

Сівозміна: можна і без проекту, але...
До важ­ли­вих змін слід відне­с­ти ска­су­ван­ня За­ко­ном № 191-VIII існу­ю­чо­го про­тя­гом ше­с­ти років обов’яз­ку влас­ни­ків та зем­ле­ко­ри­с­ту­вачів ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ти зе­мельні ділян­ки сільгоспприз­на­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва на під­ставі роз­роб­ле­них про­ектів зем­ле­у­с­т­рою що­до еко­ло­го-еко­номічно­го об­­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь.
Відте­пер відповідний обов’язок із Зе­мель­но­го ко­дек­су Ук­раїни ви­клю­че­но. А згідно із  ви­кла­де­ною у новій ре­дакції стат­тею 52 За­ко­ну Ук­раїни «Про зем­ле­устрій» про­ек­ти зем­ле­у­с­т­рою, що за­без­пе­чу­ють еко­ло­го-еко­номічне об­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь, роз­роб­ля­ють­ся за за­явою зем­ле­влас­ників або зем­ле­ко­ри­с­ту­вачів з ме­тою ор­ганізації сільсько­­гос­­­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва і впо­ряд­ку­ван­ня сільго­с­пугідь у ме­жах зем­ле­во­лодінь та зем­ле­ко­ри­с­ту­вань для ефек­тив­но­го ве­ден­ня сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва, раціо­на­ль­но­го ви­ко­ри­с­тан­ня та охо­ро­ни зе­мель.
Од­нак відповідальність за від­сут­ність про­ектів сівозмін не ска­со­ва­но. Чин­на на сьо­годні ч. 2 ст. 55 Ко­дек­су Ук­раїни про адміністра­тивні пра­во­по­ру­шен­ня пе­ред­ба­чає відповідальність у ви­гляді штра­фу за ви­ко­ри­с­тан­ня зе­­ме­ль­­­них діля­нок сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го с.-г. ви­роб­ництва без за­твер­д­же­них у ви­пад­ках, виз­на­че­них за­ко­ном, про­ектів зем­ле­у­с­т­рою, що за­без­пе­чу­ють еко­ло­го-еко­номічне об­грун­ту­ван­ня сівозміни та впо­ряд­ку­ван­ня угідь.
Про­те за уваж­но­го вив­чен­ня вка­за­ної нор­ми мож­на дійти вис­нов­ку, що відповідальність мо­же на­ста­ти  ви­нят­ко­во у разі відсут­ності про­ектів зем­ле­­ус­т­рою, за­твер­д­же­них  у  ви­пад­ках,  виз­на­че­них  за­ко­ном. Тоб­то адміністра­тив­на відповідальність для суб’єктів гос­по­да­рю­ван­ня на­стає не у всіх ви­пад­ках відсут­ності за­зна­че­них про­ектів зем­ле­у­с­т­рою, а тільки тоді, ко­ли ви­мо­га що­до їхньої обов’яз­ко­вої на­яв­ності пря­мо виз­на­че­на за­ко­ном. А як бу­ло вка­за­но ви­ще, та­кий обов’язок ска­со­ва­но За­ко­ном №191-VIII.

Закони змінено. А далі...
Про­аналізо­вані зміни у за­ко­но­давстві Ук­раїни сто­су­ють­ся ба­га­ть­ох ас­пектів діяль­ності аг­ро­про­мис­ло­во­го сек­то­ру країни, що, з од­но­го бо­ку, є знач­ним кро­ком до на­ла­го­д­жен­ня на­леж­но­го функціону­ван­ня вже на­яв­них аг­ро­фор­му­вань, які по­винні пра­цю­ва­ти на ос­нові за­реєстро­ва­них прав на зем­лю. Не­на­леж­на ро­бо­та дер­жав­ної си­с­те­ми реєст­рації прав на зем­лю сільгоспви­роб­ників ста­вить їхню діяльність фак­тич­но за рам­ки за­ко­ну. З дру­го­го бо­ку, такі зміни є пе­ре­ду­мо­вою для стабілізації у сфері га­рантій прав на зем­лю, що вкрай не­обхідна і в АПК, і в інших га­лу­зях гос­по­да­рю­ван­ня.
Од­нак не вар­то очіку­ва­ти швид­ких мас­штаб­них змін. Ад­же на прак­тиці малі та ве­ликі ре­фор­ми си­с­те­ми реєстрації прав на не­ру­хомість завжди оз­на­ча­ють як мінімум при­зу­пи­нен­ня реєстрації прав, а як мак­си­мум — тим­ча­со­вий ко­лапс си­с­те­ми. При­чи­на­ми цьо­го є відсутність відповідних підза­кон­них актів, потрібних для ре­алізації норм за­ко­ну, різне тлу­ма­чен­ня но­вих норм реєстра­то­ра­ми, відсутність про­грам­но­го за­без­пе­чен­ня то­що. Вже за­раз мож­на спрог­но­зу­ва­ти цілу низ­ку про­блем­них пи­тань, що, на­пев­но, ви­ник­нуть у сіль­госп­підприємств після прий­нят­тя вка­за­них ви­ще змін. Де­які з них аг­рарії ма­ють виріши­ти самі шля­хом пра­виль­но­го тлу­ма­чен­ня за­ко­ну та відсто­ю­ван­ня своєї по­зиції у відно­си­нах із чи­нов­ни­ка­ми, інші — тільки за до­по­мо­гою адек­ват­них дій та рішень з бо­ку дер­жа­ви.