Продавати не можна обмежувати

У квітні в Комітеті Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин зустрілися “в очному протистоянні” одразу два документи, які претендують стати законом “Про ринок земель”. У “круглому столі”, який називався “Громадське обговорення проектів законів України
“Про ринок земель”, брали участь народні депутати, представники міністерств, державних комітетів, органів влади та місцевого самоврядування, керівники сільгосппідприємств, правники, бізнесмени. Голова Держкомзему Володимир Воєводін представляв проект, який подав на розгляд КабМін.

Земельний ринок завис між двома законопроектами
Голова підкомітету з питань земельних відносин, народний депутат Валерій Бевзенко окреслив основні позиції альтернативного законопроекту. Його підготувала група народних депутатів. Але спершу немало говорилося про те, що прийняття такого закону — одна з умов зняття мораторію на продаж сільгоспугідь та запровадження в нашій країні земельного ринку. Процес його розробки, поінформував голова Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Микола Присяжнюк, триває вже сьомий рік. І це закономірно, адже питання важливе, приймати його поспіхом не варто. Бо такий закон, з одного боку, має бути спрямований на розвиток економіки, а з другого, — забезпечити соціальну справедливість. Щоб ринок земельних ділянок був зрозумілим, прозорим, цивілізованим. Тобто норми законодавства не можуть містити двозначностей, колізій, допускати різнотлумачення.
За дискусією спостерігали представники посольств Австрії, Болгарії, Литви, Німеччини, Польщі та інших країн, а також міжнародних організацій, іноземних компаній, які працюють в Україні. Адже питання ринку земель сільгосппризначення та інвестиції в український агросектор для багатьох із них тісно пов’язані.
На “круглому столі” було ухвалено резолюцію, якою, зокрема, парламенту пропонується прискорити розгляд та ухвалити закон “Про ринок земель” у першій половині 2008 року. А також прийняти протягом нинішнього року всі закони, потрібні для продажу земель сільгосппризначення.

Раз табу, два табу…
Питання, який проект зрештою стане законом — лишилося відкритим. Гаряча дискусія в залі так і не визначила “переможця”. Але вже зрозуміло: закон матиме певні обмеження операцій із землями сільгосппризначення. Адже такі табу є і в першому і другому документах. Зокрема, в урядовому пропонується не допускати зміни цільового призначення агроугідь протягом 10 років з дня їхнього придбання в приватну власність або придбання права на оренду. А продаж наділу, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб (права на нього), здійснюється без зміни цільового призначення.
Те, що певні обмеження у правах землеволодіння будуть, мабуть, справедливо. Адже таким є іноземний цивілізований досвід. Бо вільний ринок у царині земельних відносин — це не вседозволеність, як дехто в нас думає. Правила гри встановлює й контролює держава. І обмеження на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, а також обмеження “у земельних правах” для іноземців передбачені не лише українським законодавством. У багатьох країнах Західної Європи встановлено певні табу на розпорядження гектарами. Про такі на семінарі, який відбувся у рамках I Всеукраїнської виставки-форуму “Земельний ринок’2008”, розповів старший експерт аналітично-дорадчого центру “Блакитна стрічка ПРООН” Микола Кобець.
Основними принципами політики Європейського Союзу щодо власності на землю, зокрема і на землі сільгосппризначення, є забезпечення права на вільний рух капіталу, на відкриття й ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації (ст.1 ч.1 Директиви 88/361/ЄС). Тому в більшості країн — членів ЄС (передусім, членів ЄС-15) прямо виражених юридичних обмежень на володіння сільськогосподарськими землями немає: будь-яка фізична чи юридична особа може законно їх придбати та розпоряджатися. Водночас сільгоспугіддя — специфічний “товар”, саме тому кожна країна світу в той чи інший спосіб регулює обіг агрогектарів.
Варто зазначити: для становлення таких ринків потрібний певний час, іноді процес може розтягнутися на десятки років. Все залежить від історичних обставин, культурних традицій населення, юридичної практики... В багатьох країнах більшість функцій регулювання ринку сільгоспземель покладено на місцеві адміністрації (штати, провінції, землі, адміністративні райони, муніципалітети). Там існують правові норми, які спрямовані на надання певних переваг стосовно володіння такими угіддями. Приміром, у разі успадкування такі переваги надають зазвичай тому із спадкоємців, хто має намір і далі господарювати на землі та в кого є досвід фермерської діяльності. Цими нормами керуються у Франції, Німеччині, Італії, Литві. А ось у Швеції, Англії, Словаччині цей принцип не є вирішальним.
Деінде під час придбання ділянки сільгосппризначення фізична особа надає перевагу її співвласнику, орендарю чи сусіду. Держава та муніципалітети теж мають пріоритет, якщо ділянку використовуватимуть для розвитку регіону, інфраструктури чи захисту довкілля. В деяких країнах — нових членах ЄС — запроваджено тимчасові обмеження на володіння сільгоспугіддями для іноземних громадян, юридичних осіб та урядів.
Для фізичних і юридичних осіб-нерезидентів також можуть бути встановлені певні табу: вони не одразу стають власниками сільгоспугідь. Так, Естонія, Латвія, Литва, Словаччина, Угорщина, Чехія, Румунія та Болгарія встановили перехідний період тривалістю до семи років (починаючи з часу приєднання до ЄС), протягом якого фізичні особи-іноземці не можуть купувати сільськогосподарські землі. Польща відстояла для себе дванадцятирічний перехідний період — до 1 травня 2016 року.

Коли без адміністративного втручання не обійтися
Чому країни встановлюють ці обмеження? Бо ринок землі там ще перебуває в стадії становлення. Також не завершено створення систем земельного кадастру та реєстрації прав на нерухомість. До того ж, ціна на земельні ділянки в кілька разів менша, ніж в інших країнах ЄС. Громадяни зазвичай мають значно нижчі доходи, ніж громадяни інших країн об’єднаної Європи і тому не можуть на рівних конкурувати з ними на ринку землі.
Умови оренди сільськогосподарських гектарів у різних країнах доволі різні. При цьому можна виділити два основні підходи під час укладення договорів. У Франції, Англії, Італії термін оренди та граничні розміри орендної плати регулює держава. Як водиться, такі договори довготермінові, тому вигідні орендарям земельних ділянок.
У Словаччині, Литві, Німеччині, Чехії, Швеції, Англії, Італії термін та ціну оренди визначають “без адміністративного втручання” виключно ринковими умовами. Договір оренди укладають після досягнення двосторонньої домовленості між землевласником та орендарем ділянки.
Обмеження, пов’язані з розміром земельних делянок (і мінімальним, і максимальним), — важливий засіб запобігання як фрагментизації земель, так і надмірній їхній концентрації в одного власника. Такі обмеження характерні для країн із перехідною економікою та країн з обмеженою кількістю земельних ресурсів. Зазвичай, їх установлюють на муніципальному або регіональному рівні. Приміром, в Угорщині фізичним та юридичним особам можна мати не більш як 300, а в Румунії — не більш як 200 гектарів. У Південній Кореї після проведення земельної реформи, спрямованої на обмеження кількості гектарів в одних руках, у володінні одного суб’єкта може бути в агрозоні не більш ніж три гектари, поза агрозоною — 10 гектарів. В Японії — не більш як 3 гектари, для Хоккайдо — до 12 гектарів. І такі обмеження не заважають мати “азійським економічним тиграм” високі темпи зростання.
А ось у Данії не схвалюють подрібнення ділянок. Там вважають, що сільгоспвиробництво доцільно вести на площі понад 30 гектарів, до того ж, у господаря агрогектарів мають бути фахова освіта та фермерський досвід.
А в Бразилії діє гнучка система обмежень щодо розміру землеволодінь залежно від регіону країни. Є поняття стандартної земельної ділянки. Виняткове право визначати та змінювати її розмір для кожного окремого району (адміністративної одиниці) країни належить державній установі — Національному інституту аграрних реформ. Діють обмеження на володіння сільгоспземлями для іноземців. Так, фізичні особи-іноземці, що проживають у Бразилії, бразильські філії зарубіжних компаній, бразильські компанії з іноземним капіталом та іноземні юридичні особи можуть без обмежень володіти трьома стандартними земельними ділянками. Від 3 до 50 таких ділянок — з дозволу Національного інституту аграрних реформ, понад 100 — тільки з дозволу Конгресу. Причому для площі понад 20 стандартних ділянок потрібне затвердження плану експлуатації землеволодіння. До того ж, у власності іноземців не може бути більш як чверть сільгоспземель окремої адміністративної одиниці. Тоді як місцеві структури та громадяни мають право зосередити в своїх руках до 40% земель адміністративної одиниці. До речі, зазначив Микола Кобець, право на володіння сільгоспземлями бразильські компанії з іноземним капіталом одержали лише після того, як 1988 року було прийнято нову Конституцію.
Свій земельний досвід напрацьовано в Канаді. Згідно з ухваленим 1974 року Актом захисту фермерства, в різних провінціях Канади застосовували різні підходи до регулювання ринку сільгоспземель. Найжорсткіші — у провінції Саскачеван, де можливість придбання сільгоспземель визначається лише місцем проживання покупця. Там було запроваджено табу на володіння сільгоспземлями для іноземних громадян і корпорацій. Заборонено місцевим корпораціям та громадянам з інших провінцій мати у власності понад 320 акрів (приблизно 130 га) земель сільгосппризначення. А канадським корпораціям — більш як 100 акрів (приблизно 40 га). Переглядати ці норми почали лише 2002 року.

Галина Квітка