Спецможливості
Інтерв'ю

Андрій Кошиль: «Земля — це найцінніший актив і велика перспектива»

09.08.2018
1871
Андрій Кошиль: «Земля — це найцінніший актив і велика перспектива» фото, ілюстрація

 

 

Із кожним роком земельне питання стає все гострішим. Часто-густо законодавчі акти ініціюють і реалізують люди дуже далекі від землі і сільського господарства. Тож 2004 року задля захисту прав власників паїв і подолання корупції та правової допомоги всім учасникам земельного ринку група землевпорядних організацій створила Асоціацію «Земельна спілка України» (ЗСУ), яка є недержавною неприбутковою організацією. З самого початку створення Спілку очолює Андрій Кошиль. «Пропозиція» спілкувалася з президентом ЗСУ про найболючіші питання земельної сфери та шляхи їхнього вирішення.

 

 

 

ДЕФІЦИТ ЗЕМЕЛЬ

 

У зв’язку з активним розвитком аграрної сфери все частіше доводиться чути про дефіцит земельних ресурсів. Це дійсно це так? 

Питання дефіциту земельних ресурсів для нашої країни досить актуальне. Проте проблема не стільки у нестачі вільних для обробітку земель, скільки в труднощах із формуванням єдиного земельного масиву. Фактично поля розділили на багато клаптиків і роздали фізичним особам. І це не віртуальні паї, а конкретні ділянки з межами. Відповідно, щоб «оформити» навіть одне поле, потрібно знайти кілька десятків осіб, домовитись із ними, оформити договір оренди, за потреби — внести ці ділянки до кадастру, реєстру прав... Тож найскладніше – це оформлення документів і робота з власниками земельних паїв. Якби не ця перепона, сільгоспвиробники залюбки б активніше розширювали земельні банки, збираючи для свого користування все більше й більше площ.

 

Які тенденції із землекористування Ви спостерігаєте?

Наразі відбувається активна міграція сільгоспвиробників із півдня країни на північ. Це пов’язано не лише з тим, що на півночі менша конкуренція й більше вільних земель, а й зі зміною клімату. Запорізька, Дніпропетровська, Кіровоградська, Миколаївська та Херсонська області стають зоною ризикованого землеробства. І навіть за дуже високого бонітету земельних ділянок це не означає, що на них можна отримати нормальний урожай: не буде дощу, то просто-напросто всі зусилля та вкладені кошти будуть змарновані. Тому наразі аграрії віддають перевагу землям із невисокою бальністю, зокрема на півночі, але там, де є значна кількість опадів.

 

Це стосується і західних регіонів?

Частково, бо на заході країни важко сформувати більш-менш нормальний банк землі, тому що паї там дуже маленькі. Наприклад, якщо в Херсонській області на одну людину може припадати ділянка в 5-7 га і навіть більше, то на Львівщині площа паїв часто не перевищує 1 га. Відповідно, потрібно знайти втричі більше людей, що згодні віддати в оренду свої паї, а це знову ж таки більша тяганина на укладення договорів. Транзакційні видатки на землю зростають дуже сильно. Тому оформити оренду на півдні та сході України набагато простіше, бо там більші паї в розрахунку на одну особу. Відповідно, легше їх обслуговувати.

 

Чи популярна в аграріїв практика розширення земельного банку за рахунок так званих маржинальних земель — занедбаних садів, ярів, ділянок, що тривалий час не були у використанні?

Що стосується занедбаних садів, то ситуація для аграріїв не дуже сприятлива, тому що в процесі приватизації колективних підприємств на одну людину-пайовика виділяли три ділянки: рілля, багаторічні насадження й пасовища. Якщо ріллі могло бути й декілька гектарів, то багаторічні насадження, як правило, становили кілька соток. За коштами і часом процес оформлення що ріллі, що багаторічних насаджень вимагає однакових ресурсів. Проте з 2 га ріллі можна отримати пристойну орендну плату, а що робити власникові зі своїм шматком саду — не відомо.

Тому всі занедбані сади — це зазвичай маленькі ділянки, більша частина яких узагалі юридично не оформлена. І зробити це майже неможливо. Наприклад, щоб узяти в оренду навіть 1 га саду, треба буде знайти й домовитися з десятками людей, внести всі ці ділянки до кадастру й реєстру прав, організувати підписання договорів оренди. Це все сільгоспвиробникові з урахуванням сумарної вартості, ясна річ, буде економічно невигідно. І навіть якщо все це здійснити, орендна плата за 6 соток саду становитиме мізер — і 100 грн не набіжить. Тож з юридичної й економічної точки зору оформляти розпайовані сади не дуже доцільно, транзакційні видатки будуть більші, ніж потенційний зиск. Плюс до цього — потрібно врахувати додаткові витрати на розкорчовування дерев. Саме тому старі українські сади на сьогодні досі стоять не займані. І перспективи щодо них я не бачу.

 

А земля, що довгий час була нерозорана?

Що стосується ділянок, які тривалий час не обробляли, то сьогодні на них є досить вагомий попит, тому що їх можна сертифікувати для вирощування органічної продукції. Дуже активно розвивається сегмент ягідництва, лікарських трав, нішових культур. Попит зростає: ті землі, що простоювали десятиріччями, зараз активно вводять в економічний обіг, проводять розкорчовування лісових самонасаджень. Також їх із задоволенням використовують для вирощування звичайних зернових культур, якщо такі ділянки розміщені поблизу основного земельного банку сільгоспвиробника.

 

Які вкладення потрібні, щоб привести землю до ладу?

Усе залежить від того, що там наразі зростає. Так, наприклад, сосну простіше корчувати, ніж кущі. Також виникають проблеми зі шкідниками й бур’янами. Проте нинішні витрати можуть покритися майбутніми прибутками.

 

Ви згадували, що орендна плата за землю останнім часом суттєво збільшилася.

Так, у чорноземній смузі орендна плата стрімко зростає. На руки громадяни вже можуть отримувати щороку понад 100 дол./га. Це добре для населення, але стає досить обтяжливим для холдингів. Адже потрібно врахувати, що великі підприємства сплачують кошти офіційно, а значить, на них нараховують податки та збори: 18% ПДФО, 1,5% — військовий збір, а крім того, вони вимушені брати на себе ще й певні соціальні виплати. Невеличкі ж підприємства часто орендують паї на основі усних домовленостей, не платять податки. Тому вони можуть пропонувати ціну як мінімум на 20% вищу. До того ж власник паю за отримання плати в разі офіційно оформленої оренди може втратити право на субсидію, що є вагомим стимулом здавати землю за усною домовленістю або не зазначати в договорі реальну ціну орендної плати, на що можуть іти невеликі сільгоспвиробники.

Зросла не лише орендна плата, а й сама вартість прав короткострокової (семирічної) оренди в разі купівлі корпоративних прав підприємства. В чорноземній зоні вона «перевалила» за 1000 дол., а в деяких випадках за неї просять і по 1600 дол./га.

Якщо скласти вартість прав на оренду, орендну плату, то для орендарів фінансова картина виходить не дуже приємна. Тому для них простіше взяти дешеву землю в зоні Полісся, де орендна плата може бути в рази дешевша: за пай до 2 га — в районі 1000 грн. Звичайно, ціна коливається залежно від якості ґрунтів, конкуренції. Але в північному регіоні, порівняно з іншими, плата за землю значно дешевша. Крім того, там низька конкуренція за паї між аграріями. Тому північ країни стає все цікавішою для сільгоспвиробників. Сюди можна приходити, формувати компактні масиви — починати бізнес буквально з нуля. Тому є тенденція, що великі агровиробники продають частини своїх господарств у «розігрітих» чорноземних зонах і йдуть у північні частини Волинської, Житомирської, Рівненської, Сумської, Київської, Чернігівської областей.

 

ОСВОЄННЯ ПІВНОЧІ ПО-УКРАЇНСЬКИ

 

Ця тенденція — перехід на північ — відносно нова?

Так, подібні зрушення активно почалися рік-два тому. Саме останнім часом стрімко виросли ціни на чорноземні ділянки. Не секрет, що в нас є низка холдингів, які є лідерами з підвищення орендної плати й активного розширення земельного банку. Серед них, зокрема, можна назвати «Кернел», бо він має повністю сформований виробничий цикл — від вирощування соняшнику до експорту олії — і високу маржинальність. Також до цієї когорти належать, наприклад, «Астарта», «Сварог». Звісно, на їхньому фоні активно зростає ціна. Це процес позитивний, адже збільшуються доходи громадян.

 

Наскільки активно йде освоєння української півночі?

Об’єктивні дані знайти важко, тому що, крім великих агрохолдингів, сьогодні агробізнесом хочуть займатися всі, навіть дуже далекі від цієї справи люди — промисловці, рітейлери, банкіри, політики й депутати, фінансові спекулянти. До слова, останні активно «набирають» землі в північному регіоні, бо цей бізнес великомаржинальний. Якщо є сформований банк землі на рівні хоча б 500-1000 га, то він одразу зростає у вартості в кілька разів порівняно із витратами. Тому перші місця серед «підкорювачів Півночі» займають навіть не агрохолдинги, а ціла низка посередників, спекулянтів. Хоча є серед них і дрібні підприємці, які хочуть просто обробляти свої 1000-2000 га і вирощувати традиційні кукурудзу, соняшник, ріпак.

 

Як на Вашу думку, якщо процес освоєння земель на півночі країни продовжуватиметься такими самими темпами, то за який період настане повне їхнє «захоплення»?

 Важко прогнозувати, перш за все, тому, що оформлення цих земель досить важке з юридичної точки зору. І не лише через недооформленість документів на землю власників і занедбаність полів, а й через погані демографічні явища. Багато людей виїхало на заробітки, зокрема й за кордон. Сотні тисяч власників землі померли, а спадкоємці не вступили в право спадщини, тобто це так звана відумерла спадщина, яку теж потрібно оформлювати. Тож часто знайти власника землі й відповідно до вимог чинного законодавства оформити всі потрібні документи — справа досить тривала, важка й фінансово далеко не дешева.

Є також проблеми з проїздами між ділянками-паями, які залишилися в колективній власності і для яких немає нормального юридичного механізму оформлення. Тому, по суті, якість майже всіх земельних банків в Україні досить низька. Якщо «копнути» глибше в земельну документацію будь-якого сільськогосподарського підприємства й подивитися навіть на публічну кадастрову карту, то відразу будуть видні прогалини (фактично «клапті» заорюються повними масивами). Відповідно, якщо ділянка не внесена до кадастру, не зареєстроване право власності, то не зареєстроване й право оренди. З огляду на це процеси дооформлення, формування цілісних масивів, замість, так би мовити, «шахматки», триватимуть ще досить довго.

Фізичний же процес освоєння йде дуже швидко. Заходить перше господарство, і якщо воно бере в оренду навіть 10% масиву, складається патова ситуація: коли в полі зайняті навіть декілька ділянок, інший сільгоспвиробник уже не може взяти залишок — йому потрібно домовлятися з «першопрохідцями». Цим і користуються земельні спекулянти. Компанії хаотично набирають землю із надією отримати зиск, коли прийде справжній сільгоспвиробник. Якщо процес домовленості не буде вдалий, то землі можуть просто «зависнути».

Загалом «завойовування» півночі України продовжуватиметься доти, поки буде економічна доцільність.

 

Чи не шкодить це землям з екологічної точки зору?

На жаль, ця проблема актуальна. Проте це стосується не лише північного регіону. Короткострокова оренда точно не сприяє підвищенню родючості, тому що агровиробник не впевнений у тому, що він оброблятиме цю землю, умовно кажучи, завтра. Тож і хазяйнує так, аби отримати більший прибуток прямо зараз. Не знаючи, чи буде можливість обробляти землю через декілька років, у сівозміні переважають, в основному, однорічні культури. Ніхто ж не хоче робити капітальні інвестиції, маючи на руках лише 5-7-річну оренду. Простіше посіяти навесні — зібрати восени, ніж витрачати кошти на закладання саду чи ягідника, будівництво меліоративної системи… 

За європейськими мірками ступінь розораності українських земель досить висока. І багато ґрунтів, які обробляли ще з радянських часів, нині вже дуже виснажені — їх не потрібно було б паювати взагалі. Звісно, хороші врожаї можна отримувати й на піску, якщо дотримуватися агротехнологій, але це дуже дорого й не має сенсу за достатньої наявності родючих ґрунтів. Бідні землі треба було б заліснювати, а також починати відновлювати й закладати нові лісозахисні смуги, щоб уберегти українські чорноземи від чорних пилових буревіїв та ґрунтової ерозії. Для прикладу: один із таких буревіїв, що стався 1928 року, буквально змів 15 млн т чорнозему з 1 млн га!

 

ПРО РИНОК ЗЕМЛІ

Якби ринок землі відкрився просто зараз, то якими були б ціни?

Цікаве питання, на яке немає однозначної відповіді. Реальна ціна залежатиме від того, хто і за яких обмежень буде допущений до купівлі землі. А якщо брати ціни пропозиції, то Земельна спілка України із серпня попереднього року проводить публічний експеримент на порталі www.zem.ua. Будь-який власник землі може виставити на продаж ділянку, зазначивши тільки її кадастровий номер і очікувану вартість. Середньозважена ціна пайової підмораторної землі становила понад 8 тис. дол./га. Так що заяви про те, що власники продадуть свої ділянки за 300 дол. — це тільки міфи. Менше ніж 3% опитаних респондентів реально готові виставити свої ділянки на продаж.

Ми вивчаємо не тільки ціни на окремі ділянки, а й на сформовані масиви, збираємо інформацію про кількість сільськогосподарських підприємств з укладеними договорами оренди та фермерських господарств. Частина цієї інформації є на сайті “Земля для бізнесу” www.zem.com.ua, на якому можна побачити відповідні ціни й пропозиції за всіма областями. Решта відомостей — у закритій внутрішній базі, де міститься інформація про понад 350 тис. га земель. Це пов’язано з рейдерськими захопленнями і загальною непрозорістю ринку. Власники підприємств не бажають публікувати інформацію про продаж і надають її тільки після підписання договору про нерозголошення й перевірки всієї «підноготної» потенційного покупця.
Також потенційне відкриття ринку потребує активної роботи із власниками землі, яких понад 14 млн, а ті, своєю чергою, потрібують допомоги — консультаційної, правової. А найголовніше — треба значно спростити й звести воєдино земельне законодавство — нині воно надто складне, розгалужене й суперечливе. Навіть фахівцям важко відстежити зміни, які в ньому відбуваються, а звичайній людині це взагалі не під силу. Створення нового земельного кодексу — вимога часу. Треба відзначити шалений попит на інформацію про ціни на ділянки, на роз’яснення пунктів земельного законодавства, на надання правової допомоги. Наш Земельний портал України www.zem.ua без будь якої реклами й просування за рік відвідали близько мільйона користувачів, і їхня кількість постійно збільшується.

 

Які саме земельні питання найбільше цікавлять простих людей?

 Жага знань цих питань дуже велика. На ресурсі можна дізнатися ціну земельної ділянки навіть без процесу реєстрації. В основному, люди хочуть продавати землю, а не здавати її в оренду.

Для користувачів сайту важливо, що вони можуть знайти відповіді на найболючіші для них питання, а до того ж — отримати покрокові інструкції, форми документів, відповідні роз’яснення.

Сьогодні інформація про продаж і оренду землі, в основному, акумулюється на ресурсі olx. Але цей майданчик не пристосований для торгівлі землею. Сподіваюся, з’являться нові майданчики, зокрема й державні. Не повинно бути монополії, яка загрожує правам власникам землі та сприяє корупційним схемам.

 

Противники відміни мораторію на продаж землі часто наводять аргумент, що за умови вільної купівлі-продажу її вщент скуплять іноземні корпорації...

Потенційний попит на українську землю може бути справді великий. Оскільки в Європі мало вільних сільгоспземель, наша країна в цьому сенсі цікава для багатьох суб’єктів агрогосподарювання. Основна проблема європейських країн, зокрема Німеччини, — це намагання стримати зростання цін на землю сільськогосподарського призначення. За умови низьких (навіть від’ємних) ставок за депозитами, гроші із банків спрямовуються в альтернативну енергетику, аграрні наділи. Але заплутане й суперечливе законодавство, неналежний захист прав власності та корупція відлякують інвесторів від України.

По суті, український земельний ринок — один із перспективних у Європі. Якість земель, непогана інфраструктура і вдале географічне розташування — це наші конкурентні переваги.

Щодо побоювань «викупу» всієї країни в разі відкриття вільного ринку, то мені здається це неможливим принаймні з двох причин. По-перше, ніякого “вільного” ринку не буде. Майже всі країни так чи інакше регулюють ринок сільгоспземель, а в Україні з політичних і соціальних мотивів він може бути тільки суперзарегульованим, з багатьма обмеженнями. По-друге, інвесторів не цікавлять окремі паї (середній розмір пайової ділянки — 4,2 га), а тільки сформовані масиви. Навіть знайти власників ділянок проблематично, а домовитися з ними про викуп за економічно доцільними цінами — майже нереально. Для прикладу, сьогодні ніхто не забороняє законно, через механізм емфітевзису, взяти в обробіток на 100 чи 200 років (а фактично — купити) пайові земельні ділянки для закладення саду чи ягідника. І охочих багато, але вони протягом одного-двох років шукають оптимальні варіанти — і не завжди знаходять. Бо не можуть домовитися за ціною з власниками та сформувати єдині масиви хоча б на рівні 50-100 га.

За великим рахунком, питання відміни мораторію — політичне й іміджеве. Ринок сільгоспземель, хоч поки ще й не прозорий і цивілізований, у нас усе ж таки вже є і розвивається. Питання тільки в тому, чи захоче держава ним керувати й виводити «з тіні».

 

Що потрібно, аби зменшити корупційну складову в земельному питанні?

Варто скасувати безоплатну приватизацію ділянок, оскільки це додаткове підживлення корупції. В аграрному комітеті ВРУ готують закон про поліпшення механізму аукціонів для держземель, за якими теж виникає багато тіньових схем. Також потрібно передати низку повноважень органам місцевого самоврядування.

 

Журнал "Пропозиція" №3, 2018

Інтерв'ю
З лютого цього року підрозділ Crop Science компанії «Байєр» в Україні очолив Франк Хатке, який водночас займає посаду керівника регіонального маркетингу в країнах Центральної та Східної Європи і нещодавно приїхав у нашу країну з Польщі.... Подробнее
У серпні одна з провідних світових агрохімічних і селекційних компаній Corteva Agrisciences провела масштабне опитування підлітків та їхніх батьків у 6 країнах Східної Європи. В ході опитування тих, хто тільки визначається з вибором... Подробнее

1
0