Щоб відкриття ринку землі не стало розчаруванням

«На сьогодні не стоїть мета запустити ринок землі заради ринку», - заявив директор зі зв’язків з органами державної влади УКАБ, попередній голова Держгеокадастру Денис Башлик. Від ринку землі мають виграти власники, сільгоспвиробники та економіка в цілому. Так, за розрахунками Світового Банку, як розповів Денис Башлик, відкриття ринку землі забезпечить Україні додатковий приріст ВВП в обсязі від 0,7 до 1,6%. «Але це якщо умови ведення бізнесу не погіршаться. А на бізнес впливає і коронакриза, і кліматичні зміни. Тому треба створити максимально комфортні умови, щоб зберегти агробізнес і знівелювати ризики», - відзначив Д. Башлик.

Такі умови покликані забезпечити закони, супутні до Закону «Про обіг сільськогосподарських земель», який і відкриває ринок. Однак з 9 законів із т. зв. земельного пакету три ще не прийнято. Це законопроєкт №2194 (про передачу ОТГ державних земель і повноважень з контролю за землекористуванням та дерегуляцію в земельній сфері), №2195 (про продаж і надання в оренду державних і комунальних земель через електронні аукціони) і закон про консолідацію земельних ділянок. Особливо шкодують лобісти ринку землі про перший з цих трьох законопроєктів, який мав бути прийнятий у грудні, але був відправлений на повторне друге читання.

Денис Башлик пояснив важливість дерегуляції в земельній сфері: «Відведення землі зараз вимагає мінімум 5 погоджень, які часто дублюються і суперечать одне одному. Панує суб’єктивний підхід до розгляду проекту землеустрою - єдиного стандарту нема, кожна область оформлює і погоджує ці проекти по-своєму. А державна землевпорядна експертиза інколи нагадує лотерею: ти можеш три рази подавати документи, їх повертатимуть, а на четвертий погодять. Усі ці фактори можуть впливати на ціну землі. Наприклад, якщо земельну ділянку треба дооформити, а це забере півроку-рік, то це відчутно знизить її ціну». Тож, на його думку, критично важливо до запуску ринку землі поширити й на землевпорядну сферу принцип єдиного вікна: коли документи перевіряються один раз - на етапі реєстрації.

Дерегуляція, передбачена законопроектом №2194, полягає і в ліквідації Головних управлінь Держгеокадастру в областях. Втім, замість них будуть створені підрозділи Держгеокадастру як єдиної юридичної особи. До того ж до створення таких підрозділів і навіть певний час після цього Головні управління в областях продовжуватимуть діяти.

Законопроект №2194 передбачає також механізм реалізації переважного права орендаря на викуп ділянки, який, як сподіваються в УКАБ, має стати дієвим, оскільки запозичене з практики розвинутих країн. Щоправда, як вважає Д. Башлик, ефективність роботи цього механізму у нас і в Західній Європі та Північній Америці важко буде порівнювати, оскільки там частка орендованих земель у земельному банку сільгоспвиробників невелика, тоді як у нас – левова.

Отже, механізм пропонується наступний: землевласник повинен надати нотаріусу проект договору, що посвідчує купівлю-продаж, нотаріус протягом 3 робочих днів повідомляє про це орендаря, а той має 2 місяці щоб повідомити нотаріуса про наміри скористатися своїм правом. Якщо такого повідомлення не надходить , вважається, що орендар відмовився від переважного права. Під час проведення земельних торгів механізм переважного права пропонується реалізувати наступним чином: землевласник повідомляє орендаря про проведення торгів мінімум за 30 днів, орендар повідомляє про рішення скористатися правом ліцитатора одразу після закінчення торгів та купує ділянку за ціною, що дорівнює пропозиції переможця аукціону.

Денис Башлик додав, що реалізація переважного права орендаря на викуп землі, за підрахунками Київської школи економіки, призведе до додаткової чистої вигоди сільгоспвиробників на рівні 10,4 дол/га а також згенерує 26 дол/га додаткової доданої вартості в агросекторі.

Та найбільше вплинуть на ціну земельних ділянок сприятливі умови для їх консолідації, іншими словами – для «витискання» з земельного масиву власника, який має ділянку посеред масиву, за бажанням власника більшої частини площі масиву. Закон, який мав би сприяти вирішенню проблеми «шахматки», прийнятий іще позаторік. Але, як відзначила координатор земельного комітету УКАБ, кандидат юридичних наук Елліна Юрченко, він фактично не працює: на сьогодні жоден з членів УКАБ ним ще не скористався. Річ у тім, що законом передбачено, що орендарі можуть укладати договір обміну земельними ділянками, але шляхом оренди або суборенди, що не зовсім задовольняє інтереси бізнесу. Та й якби сторони могли укласти договір суборенди, то вони і без цього закону його уклали б. А договір оренди – це додаткові витрати на їх укладання та реєстрацію, до того ж договір оренди, згідно закону, має укладатися мінімум на 7 років, а обмін ділянками на практиці часто буває потрібним на 1-3 роки. До того ж оренда, згідно закону, має оплачуватися, тобто в даному випадку одне господарство має перерахувати гроші на рахунок іншого, а те, в свою чергу, фактично повернути отримані кошти. Крім того, законом досі не передбачено можливість обміну ділянок, що знаходяться в емфітевзисі або постійному користуванні. Та, головне – те, що ділянки, якими обмінюються, на практиці дуже рідко знаходяться в межах одного масиву, як це передбачає закон. Та й обмін ділянками, згідно чинного закону – лише право, а не обов’язок власника чи орендаря ділянки, яка і створює «шахматку».

Тому УКАБ пропонує передбачити добровільний обмін шляхом укладання договорів обміну правами користування, зокрема, короткострокових та безоплатних договорів. Обмін ділянками, як пропонує УКАБ, має бути рівноцінний (площа та НГО ділянок має відрізнятися не більш, як на 10%), і може бути в межах різних масивів, але в межах однієї ОТГ. Інформація про обмін такими правами, на думку УКАБ, має зазначатися в Реєстрі речових прав на нерухоме майно у відомостях про речове право. Як пояснила Елліна Юрченко, це захистить від однієї з форм рейдерства врожаю – коли користувач невеликої ділянки в масиві після збирання свого поля продовжує молотити решту площі.

Також УКАБ пропонує запровадити механізм примусової консолідації ділянок за бажанням власника не менше 75% площі масиву і дати власникам земельних ділянок право викупу відповідної частини суміжних проектних польових доріг.

Тим часом до офіційного відкриття ринку сільськогосподарських земель залишається менше, ніж півроку. Чи спроможеться депутатський корпус, серед якого поглиблюються суперечності, прийняти за цей час усі необхідні закони остаточно? Чи, може, їм здасться, що простіше буде продовжити мораторій у черговий раз?

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com