Ринок землі в Україні: що буде з вартістю земельних ділянок та питання, які потребують вирішення

Зі старту ринку землі минуло два місяці. Які тенденції більш чітко окреслюються, а які питання ще треба вирішити? Своїми думками поділився заступник голови Всеукраїнської Аграрної Ради (ВАР) Денис Марчук. 

Про це пише propozitsiya.com з посиланням на comments.

Він зазначає, що ринок землі стартував без ажіотажу — в перший місяць було оформлено трохи більше 2900 угод, що було очікувано і прогнозовано. Адже за часи існування мораторію на продаж сформувався доволі потужний ринок оренди земель. 

Власники паїв чудово розуміють переваги здачі земель в оренду: це і готівка від орендаря, і виплати в натуральній формі, коли вони отримують зерно. І хоч протягом серпня кількість проданої землі, за даними Мінагро, збільшилась втричі, це не ті об’єми, які свідчать про ажіотаж на ринку, а скоріше про його послідовний розвиток і рух. Радше навпаки: наразі землю продають ті, кому більше потрібні кошти, або ті, хто раніше домовився з орендарем про продаж, і тепер з’явилась можливість оформити угоду купівлі-продажу (раніше здебільшого оформлювались угоди емфітевзису — довгострокової оренди землі). 

Подібна ситуація, за словами Дениса Марчука, пояснюється ще й тим, що наразі ціна на землі с/г призначення є невисокою: «Вона коливається від 1000 до 1500 доларів за 1 га, в залежності від регіону. Вартість землі не може бути нижчою її нормативно-грошової оцінки, яка визначається землевпорядними організаціями, і в кожному регіоні є різною, оскільки залежить від низки чинників — родючості ґрунту, кількості опадів тощо. Далі розмір ціни диктує уже ринок. Але, повторюсь, наразі в Україні ціна на землю ще занизька і я не радив би власникам її продавати».

Експерт вважає, що значно збільшитись вартість землі може з початку 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи. Адже зараз діють обмеження на купівлю земель с/г призначення — купувати мають право лише фізичні особи — громадяни України і не більше 100 га в одні руки. За перевищення ліміту, вони зобов’язані землю відчужити. Зрозуміло, що у компаній, яким дозволено купувати до 10 тис. га землі, значно більші фінансові можливості. Тому з їхнім приходом на ринок слід очікувати більш привабливих пропозицій. Загалом Денис Марчук прогнозує стабільний і повільний розвиток ринку землі до 2024 року з одночасним зростанням вартості оренди. 

«Однак, власники паїв також мають виконати своє «домашнє завдання», щоб в разі продажу земельних ділянок вони могли зробити це без проблем. По-перше, до цих пір чимало громадян мають сертифікати на право земельного паю старого зразка, де не вказано кадастрові номери земельної ділянки. Це потрібно виправити — присвоїти кадастровий номер, ділянка має відображатись у Державному земельному кадастрі, а право на її володіння — у Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також в Україні чимало невитребуваних земельних паїв, коли, приміром, люди, які отримали землю у спадок, не оформили право власності на неї. Якщо цього не зробити, вони втратять свою земельну ділянку і, відповідно, не зможуть її продати в майбутньому», — продовжує заступник голови ВАР.  

Разом з тим, зазначає Денис Марчук, перехідний період у запуску ринку землі, на встановленні якого наполягала ВАР, показав ті проблемні питання, які потребують виправлення. Так, зі стартом ринку землі стало зрозуміло, що лише невелика частка нотаріусів мала змогу оформлювати договори купівлі-продажу, оскільки мали доступ до Державного земельного кадастру. Це важливо, оскільки до обов’язків нотаріусів належить перевіряти кількість землі, яка перебуває у власності особи, яка хоче її купити, і зробити це можна лише через ДЗК. 

Наразі проблема практично вирішилась — доступ за спрощеною процедурою отримують всі охочі нотаріуси. Разом з тим сама процедура оформлення договору купівлі-продажу залишається довготривалою — по кілька годин — та дорогою. І в цьому напрямку, стверджує експерт, потрібно ще працювати. Ще одним проблемним питанням, яке потребує вирішення, Денис Марчук називає оцінку землі Фондом держмайна, в результаті якої її вартість в рази більша від нормативно-грошової оцінки. Відповідно, податки після такої оцінки зростають у кілька разів, і це є додатковим обтяжувальним фактором, який лягає на плечі агровиробника. 

«Також залишається вирішити питання оподаткування угод із переуступлення переважного права, на якому наполягає Державна податкова служба. Закон про обіг земель с/г призначення передбачає, що орендар земельної ділянки має переважне право на її купівлю. Однак, він може передати своє право іншій особі і в ряді випадків, відомих нам. Під час оформлення передачі такого права, вимагається сплата податку, що, на нашу думку, неприпустимо: подібні операції неповинні оподатковуватись. Наразі всі ці проблемні питання обговорюються в рамках Земельного штабу, ініційованого Мінагро. Сподіваємось всі вони будуть вирішені якнайшвидше», — резюмував заступник голови ВАР.