Спецможливості
Аналітика

Правила земельного ринку від Зеленського: чи не перетвориться обіг землі на «віджим»?

13.08.2019
1337
Правила земельного ринку від Зеленського: чи не перетвориться обіг землі на «віджим»? фото, ілюстрація

8 серпня в Києві пройшла чергова панельна дискусія, присвячена запуску ринку сільськогосподарських земель. Команда нового президента, як випливає з виступів її представників, визначилася з деякими засадами функціонування ринку землі, який планується запустити протягом року. Водночас деякі науковці застерігають, що так швидко неможливо завершити необхідну реформу державних установ і інфраструктури функціонування ринку землі, та й взагалі влада так і не визначилася з основною метою відкриття ринку сільгоспугідь. Адже саме по собі воно не може бути метою.

 

Принципове рішення прийнято

«Політичне рішення прийняте: ринок сільськогосподарських земель має запрацювати наступного року», — повідомив радник заступника голови Офісу президента України, новообраний депутат ВР від «Слуги народу» Денис Малюська.

Для цього влада збирається подати відповідний законопроект до ВР уже в серпні. Нинішнього року!

Як пояснили люди, добре обізнані з процедурою проходження законопроектів через парламент, якщо мати контрольовану більшість, то прийняти законопроект можна протягом трьох місяців з часу внесення. Денис Малюська додав, що в законі про обіг сільськогосподарських земель хочуть передбачити набрання ним чинності не відразу, а через 6 або 9 місяців після підписання.

Отже, влада хоче запустити ринок сільськогосподарських земель уже влітку або восени наступного року.

Водночас Д. Малюська запевнив, що законопроект втілюватиме кілька умов успішної роботи ринку землі. Серед них він згадав створення інституції, яка б забезпечила доступ селянським фермерським господарствам до кредитування. «Її створять у наступні півроку», — пообіцяв пан Денис. Однак де гарантія, що правове забезпечення такої інституції не міститиме вад, через які вже не одна установа залишається «мертвою».

Також він відзначив, що не бачить жодної причини, щоб не допускати на ринок землі юридичних осіб.

 

З радянськими пережитками в сфері обігу землі закликають покінчити

Відразу кілька запрошених фахівців відзначили, що відкриття ринку землі вимагає припинення практики безкоштовного виділення земельних ділянок. Таким самим радянським атавізмом вони назвали й надання земель у постійне користування. Вочевидь, останньому мають прийти на зміну аукціони з продажу або оренди землі.

Однак з безкоштовним виділенням не все так просто. Як показав перший досвід передачі земель за межами населених пунктів у розпорядження ОТГ, останні схильні саме виділяти землю безкоштовно місцевим мешканцям замість наповнювати місцеві бюджети шляхом електронних аукціонів, які зараз активно проводить Держгеокадастр. А повна передача земель за межами населених пунктів ОТГ — теж одна з вимог під час відкриття ринку землі.

Втім, ОТГ в жодному випадку не отримають усіх земель: залишаються ще землі державної власності, а їх у нас 7,7 млн га. Розпорядження ними пропонується передати облдержадміністраціям.

Ще однією практикою, несумісною з ринком землі, фахівці називають безкоштовну зміну цільового призначення земельних ділянок. На думку деяких з них, тут «сидить» левова частка всієї корупції в земельній сфері. Як вихід Старший проектний менеджер з земельної реформи Офісу реформ при Кабміні і зав. кафедрою землекористування НУБіП Андрій Мартин запропонував дозволити змінювати цільове призначення землі на власний розсуд, але — за гроші: щоб різниця між оціночною вартістю ділянки як сільгоспугіддя і після зміни цільового призначення йшла в бюджет ОТГ.

 

Проблема №1 — рейдерство

Але першою серед необхідних умов функціонування ринку землі Денис Малюська назвав успішну боротьбу з рейдерством. Представник команди президента визнав, що, якщо нічого не змінити, то запуск ринку землі спровокував би хвилю рейдерських захоплень. Серед зроблених кроків у цьому напрямку він назвав недавній указ президента Зеленського щодо заходів боротьби з рейдерством.

Нещодавно призначений директор Департаменту реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції Владислав Власюк пояснив, що відповідно до указу розробляється комплексний законопроект про протидію рейдерству. Також він запевнив, що боротьба з рейдерством відбувається й по інших напрямках. «Вдалося суттєво зменшити кількість проблем, які створюють так звані чорні реєстратори, що працюють у комунальних підприємствах.

Було анульовано свідоцтва 6 найбільш скандально відомих «чорних реєстраторів» а також 50 комунальних підприємств, що займаються реєстрацією — половини всіх КП, що мають дозвіл на цю діяльність», — розповів В. Власюк.

Крім того, він доповів про роботу команди на чолі з Дмитром Дубілетом, котра займається розробкою програмного забезпечення і вдосконаленням держреєстрів, які унеможливили б внесення записів, які стають підставою для рейдерських захоплень.

Насамкінець В. Власюк відзначив, що в результаті за останні 2 тижні перед панельною дискусією відомство отримує вже менше скарг на рейдерство. «Ще місяць-два — і фактів рейдерства стане набагато менше». — сказав він.

Втім, деякі учасники панельної дискусії висловили сумнів у тому, чи можна робити якісь висновки за результатами двох тижнів, а також у тому, що рейдери звертатимуть увагу на які б то не було закони. А присутній на дискусії президент АФПЗУ Микола Стрижак додав, що один з вищезгаданих «чорних реєстраторів» уже повернув собі реєстрацію через суд.

 

Для ринку землі, як виявилось, потрібен ефективний і відкритий кадастр

завідувач кафедрою землеустрою НУБіП Андрій МартинУчасники панельної дискусії також назвали однією з умов запровадження ринку землі успішне і коректне функціонування державних установ і всієї інфраструктури, яка має обслуговувати торгівлю сільгоспугіддями. А тут проблем ще дуже багато.

Значна частина з них стосується коректної роботи кадастру земельних ділянок, і поки вони не усунені — це теж залишає поле для незаконного захоплення землі. Відразу кілька учасників дискусії відзначили, що ситуація, коли одне й те саме відомство зосереджує в своїх руках і управління земельними ресурсами, і реєстрацію ділянок, як зараз це робить Держгеокадастр, — ненормальна. Так, координатор спільної програми Світового Банку та ЄС «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні» Давид Егіашвілі вважає, що управляти землею — планувати територію і цільове призначення землі, вирішувати, які ділянки продавати, а які здавати в оренду — має місцева влада (в нашому випадку — ОТГ), а ведення держреєстру земельних ділянок має бути централізованим.

Андрій Мартин пояснив, що центральний орган виконавчої влади має бути тільки адміністратором кадастру і здійснювати нагляд і контроль за діяльністю кадастрових реєстраторів, а самі кадастрові реєстратори мають стати посадовими особами органів місцевого самоврядування.

Нагляд за використанням земель, на його думку, могли б здійснювати райдержадміністрації. Також він відзначає, що ефективний нагляд за землекористуванням неможливий без активного застосування даних дистанційної зйомки — супутникової і повітряної. Бо інакше півтисячі інспекторів — в середньому по одному на район, які зараз працюють в Україні, фізично нездатні об’їздити всі ділянки. Тим більше, що дистанційні засоби фіксують порушення моментально і автоматично, не залишаючи жодних лазівок для корупції.

Ще одним дієвим засобом контролю за роботою землевпорядників зав. кафедри землеустрою НУБіП назвав перехід від адміністративного до економічного контролю за ризиками професійної діяльності, тобто, до страхування професійної відповідальності землевпорядників, як у всьому цивілізованому світі. Адже зараз через страх адміністративного покарання землевпорядники блокують процес визнання власних помилок і виправлення документації.

 Відразу кілька фахівців, запрошених на панельну дискусію, відзначили необхідність ліквідувати правову відірваність земельних ділянок від розташованих на них будівель, якої, крім України, більше немає ніде в світі. А в цьому випадку ще актуальнішою стає потреба в єдиному реєстрі прав на нерухоме майно, куди були б внесені як земельні ділянки, так і будівлі. При цьому, як відзначило багато учасників дискусії, одного реєстру мало — потрібна ще й публічна відкритість і доступність його даних, а також конкуренція між реєстраторами: завдяки цьому хабарництво у цій сфері має зникнути, так само, як свого часу саме завдяки конкуренції зникли хабарі за вчасне оформлення документів на земельну ділянку.

Також Андрій Мартин наголосив на необхідності стандартизації вимог до землевпорядної інформації, щоб чиновники не чіплялися з будь-якого надуманого приводу, змушуючи вирішувати питання за хабар.

Єдиний реєстр потребуватиме єдиних критеріїв оцінки нерухомого майна. Тож тут проситься перехід на світові стандарти замість існуючих сьогодні 4 різних методик залежно від виду нерухомості (будівля чи земля) і її цільового призначення (сільськогосподарські угіддя, землі промисловості, ділянки під забудову). Саме ці стандарти мають прийти на зміну існуючій НГО, яку А. Мартин називає взятою зі стелі.

Отже, як бачимо, правове поле обігу земель вимагає значних змін. У зв’язку з цим дехто з юристів вважає за необхідне прийняття не багато, не мало — нового Земельного Кодексу, який, на відміну від чинного документу, став би не кодексом земельної реформи, а кодексом стабільного функціонування ринку землі.

А лише створення технічної інфраструктури для ефективного функціонування земельного кадастру, на думку Андрія Мартина, потребує року-двох. У той час як нинішня влада так поспішає запустити ринок землі, ніби їй відведено лише два роки: нинішній і наступний. Тож запитань до такого поспішного запуску ринку землі, без коректного кадастру, багато. Тому, хоча й Денис Малюська запевняє, що нова влада не хоче, аби земельна реформа призводила до демонстрацій селян, немає впевненості в тому, що все пройде без масових протестів. А наслідки останніх, як показує вітчизняна практика, можуть бути дуже далекосяжними.

 

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com

Інтерв'ю
Ансгар Борнеманн, директор Nestlé в Україні та Молдові
Nestlé в Україні активно співпрацює з місцевими постачальниками. За даними на кінець 2016 року, близько 70% компонентів для товарів компанія купує на місцевому локальному ринку.  Із 2007 року
Роберто Хавельяна
Американське видання Future Farming взяло інтерв’ю у Роберто Хавельяни — співробітника відділу компанії John Deere, який займається перспективними розробками потужних тракторів (серій 7R, 8R та 9R) на найближчі 20 років. Представляємо його... Подробнее

1
0