Спецможливості
Аналітика

Особливості викупу землі агрокомпаніями

27.07.2021
5288
Особливості викупу землі агрокомпаніями фото, ілюстрація

Великі агрокомпанії, поки що не маючи змоги викупити свій земельний банк, намагаються залучити до його придбання тими, хто шукає можливість вкладення вільних коштів, як правило — тимчасового. Для цього створено вже кілька платформ для залучення інвесторів у ринок сільськогосподарських земель.

 

 

 

 

 

 

 

Не секрет, що великі агрокомпанії вже заздалегідь націлювалися на викуп орендованих сільгоспугідь. Деякі агрокомпанії налаштовані викуповувати землю не тільки за власні, а й за залучені банківські кошти. Хоча більшість представників великого агробізнесу публічно заперечували своє бажання скуповувати землю.

Фахівці інвестиційної компанії Concorde Capital говорять, що самі здивовані бажанням більшості агрохолдингів викупити, принаймні частково, свій земельний банк. Адже це стане вимиванням інвестиційних коштів, які великій агрокомпанії й без того є куди вкладати: і розвиток точного землеробства, і переробка, і багато чого іншого. Та разом з тим для агрохолдингів обробіток землі, якою вони не володіють, — це бізнес-ризик, якого вони прагнуть позбутися. Професіонали інвестиційного бізнесу додають, що про небажання викуповувати орендовану землю заявляли насамперед ті, у кого чимало боргів. І справді, кілька місяців тому пройшла інформація про те, що власник одного з найбільших агрохолдингів, який запевняв у відсутності планів викуповувати землю, продав розкішну яхту, аби виплатити борги фірми.

Але недарма пріоритетне право орендаря на викуп ділянки на сьогодні прописане, здається, в 99% діючих договорів оренди. Недарма землю орендували на якомога триваліший строк, лобіюючи включення до законодавства положення про мінімальний термін оренди. Тож нашвидкуруч вироблена компромісна модель відкриття ринку землі — спочатку тільки фізособи і тільки до 100 га — стала несподіванкою для агрохолдингів.

В цій ситуації залишилось тільки викуповувати паї на інвесторів. І справді, серед фахівців у галузі інвестицій ходять чутки, що перші угоди з придбання сільськогосподарських земель здійснив менеджмент агрохолдингів. Представники інвестиційних компаній додають, що є інвестори, налаштовані задіяти в процесі придбання сільськогосподарських земель своїх братів, сестер, батьків і дітей. Але навіть у такий спосіб можна купити, ну, нехай 1000 га. Але ж це менше 1% земельного банку такої компанії, як «Укрпромінвест-Агро», яка не входить навіть у першу десятку агрохолдингів.

Тому великі агрокомпанії вирішили залучити проміжних покупців — фізосіб, які викуповували б ті ділянки, власники яких прагнуть продати їх поскоріше, а потім були б не проти перепродати агрофірмі після відкриття ринку землі для юридичних осіб. А якщо й не перепродати, то хоча б залишити цю землю у них в оренді на якомога довший термін і більше нічим не цікавитись. Коли ж агрофірма ще не почала робити це самостійно, вже знаходяться люди, які охоче виконають цю роботу за них. За комісійні, ясна річ.

Фахівці інвестиційної сфери наголошують, що агрохолдинги в умовах неможливості придбання землі зацікавлені в тому, щоб її купували саме інвестори. Тобто, по-простому — багаті люди з міста, які просто шукають можливості вкладення капіталу.

Не варто довго пояснювати, чому придбання землі для них особливо цікаве — окрім орендної плати, яка на сьогодні вже вища, ніж у чотирьох країнах ЄС, вони очікують збагатитися ще й за рахунок зростання ціни в майбутньому. А воно очікується дуже значним з огляду на нинішню недооціненість українських земель. Так, у Concorde Capital вважають, що ціна на землю на перших порах зростатиме на 15–20% на рік, і це додатково до 7–10% річних (відносно НГО) за рахунок орендної плати. Як приклад вони приводять країни Східної Європи, що входять до ЄС, де ціна землі в 2013–19 роках зростала в середньому на 9–14% щорічно залежно від країни. Щоправда, були й винятки: в Латвії вона дешевшала майже на 4% в рік, а в Словаччині — на 6%.

Агрохолдингам такі орендарі, як пояснюють у Concorde Capital, теж цікавіші, ніж сільські пенсіонери. Адже мешканець села легко може продати свій пай місцевому фермеру, який, чого доброго, вже давно «обходжує» пайовиків. Або конкуруючій агрокомпанії. Або, що ще гірше для агрохолдингу, повний сил спадкоємець сам захоче обробляти землю.

Крім того, орендуючи землю у сільських мешканців, агрофірмі доводиться повністю або частково оплачувати оренду зерном для кабанчика орендодавця, безкоштовно орати пайовикам городи, та ще й піддобрюватися до громади, підтримуючи соціальну сферу села та інфраструктуру. Клопітно це все для агрохолдингів, скільки б вони не розповідали, як їм подобається чистити від снігу сільські дороги, ремонтувати клуби й школи чи роздавати подарунки малозабезпеченим літнім людям. Набагато простіше мати орендодавцем якогось багатого городянина, щоб він і в очі не бачив тієї землі, лише отримував раз на рік орендну плату — і більш нічого. І, звичайно ж, щоб йому й на думку не спадало взятися обробляти свою землю самотужки.

Саме таким інвесторам, як вважають фахівці Concorde Capital, були б дуже цікаві сільськогосподарські землі. Адже в умовах відсутності фондового ринку варіантів вкладення вільних коштів у тих, хто їх має, обмаль: ОВДП, депозити, ставка за якими в валюті ледь не нульова, і квартири. Але квартири — це ще той клопіт: потрібно постійно шукати орендарів, а потім нерідко робити після них ремонт, і платити комунальні платежі зі своєї кишені, якщо квартира простоює. А агрохолдингам, зі свого боку, як відзначають в Concorde Capital, потрібні покупці землі, яких цікавить лише зрозумілий пасивний дохід, і орендодавці, з якими можна було б припинити практику натуральних розрахунків і соціальних виплат.

І саме під таких інвесторів і «заточені» перші онлайн-платформи для торгівлі землею: Land Club, створена низкою агрохолдингів із загальним земельним банком півмільйона гектарів, і KupiPai, створена Concorde Capital як спроба задовольнити потреби тих же агрохолдингів. Виняток поки що становить створений Дмитром Дубілетом «Доброзем», який орієнтується перш за все на продавців паїв. Однак і там партнером виступає агрохолдинг ІМК, а покупців приваблюють широким вибором ділянок і повним правовим супроводом угод.

Наприклад, у Concorde Capital не приховують, що орієнтуються в першу чергу на інвесторів, які мають $50–200 тис. вільного капіталу. Land Club, вочевидь, на ще багатших. Про це свідчить і наявність немаленького вступного внеску ($390), без якого неможливо навіть побачити пропозицію земельних ділянок, так і, за чутками, невелику (не більше півсотні) кількість членів клубу станом на середину липня.

Як пояснили фахівці Concorde Capital, подібні платформи цікаві потенційним інвесторам з декількох причин. По-перше, їм не потрібно розшукувати земельну ділянку по всій Україні, наражаючись на небезпеку шахрайства або накладення меж ділянок на карті. А останнє має місце досить часто, навіть без умисного шахрайства з боку продавця: наприклад, в одному з сіл поблизу Києва нарахували чотири (!) різних схеми паювання земель місцевого КСП. Натомість на сайтах онлайн-платформ можна побачити ділянки, що продаються, з точними координатами, розміром, тощо.

Агрохолдинги самі зацікавлені вносити в базу ділянки, власники яких виявили бажання їх продати і відповідно до закону змушені повідомити агрохолдинг як орендаря про свої наміри. І потім не чинити ускладнень при продажі землі, які вони мають змогу створити небажаним покупцям як орендарі, що мають першочергове право на викуп. Адже їм вигідніше, щоб ділянку викупив якийсь міський інвестор, який зразу ж віддасть землю в оренду цьому самому агрохолдингу, а коли ринок відкриють для юросіб, то буде не проти й перепродати цьому самому холдингу, ніж фермер, який тільки «шахматку» створюватиме.

По-друге, немає необхідності шукати нотаріуса за місцем розташування ділянки, щоб він спочатку виконав усі необхідні перевірки, а потім оформив ділянку. У організаторів онлайн-платформ вже є контакти з усіма необхідними юристами, нотаріусами, так що інвестору залишається лише обрати ділянку.

По-третє, новому власнику не потрібно ламати голову, що робити з придбаною ділянкою — агрохолдинги охоче орендують їх. При цьому позиціонуючи себе як найнадійніших орендарів. І оскільки вони орієнтуються на багатих людей, які просто хочуть вкласти вільні кошти, то їм вірять — бо до відкриття ринку землі не цікавилися галуззю АПК і не пам’ятають історії з «Мрією». А ця історія може й повторитися: низка агрохолдингів мають чималі борги.

Більше того, підписання з агрохолдингами договору оренди новим власником, причому довгострокового (в випадку з KupiPai — найчастіше на 15 років) є обов’язковою умовою придбання ділянки. А Land Club після відкриття ринку землі для юросіб гарантує «вихід з інвестиції», тобто викуп землі у інвестора, ясна річ, з прибутком, і покупцем виступатиме очевидно агрохолдинг.

І як родзинка на торті – обіцянка онлайн-платформ посприяти інвесторам в отриманні банківських кредитів на придбання землі, які фермерам практично недоступні.

На сьогодні онлайн-платформи з торгівлі землею лише починають свою роботу — як і ринок землі. Фахівці Concorde Capital пояснюють, що на даний момент продавати землю не поспішають навіть ті, хто точно хоче її продати, — аби не продешевити. Тож поки що продають землю ті, кому гроші потрібні, як кажуть, кров з носу.

Але, як прогнозують у Concorde Capital, через 3–6 місяців після відкриття ринку землі більш-менш проясняться ринкові ціни і торгівля нею суттєво пожвавиться. За перший рік функціонування ринку землі фахівці Concorde Capital очікують продажу 2% паїв, а з часом щорічно змінюватиме власника 10% землі.

Якщо ж ринок сільськогосподарських земель відкриють і для іноземців, це стане додатковим поштовхом як для його активізації, так і для зростання цін на землю. Як вважають у Concorde Capital, іноземці були б головними претендентами на придбання української землі. До того ж, згодними на значно меншу дохідність, ніж та, до якої звикли українські інвестори.

 

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com

Інтерв'ю
Останнім часом площа пустельних і непродуктивних земель в світі постійно зростає. Пустелі вже займають понад 17 млн км2 або близько 12% всієї поверхні суші. Вчені всього світу стурбовані такою
Максим Тарапата
Україна є лідером з експорту олії в світі. Один з перспективних ринків для української олії - КНР, на якому інтерес до соняшниковій олії постійно зростає. Які складнощі очікують українських імпортерів, розповів Максим Тарапата, генеральний... Подробнее

1
0