Спецможливості
Агробізнес

Нові правила оформлення права оренди державних та комунальних земель

15.05.2013
13841
Нові правила оформлення права оренди державних та комунальних земель фото, ілюстрація
Як орендувати землю за новими правилами? Фото John Leighton с flickr.com

Орен­да землі дер­жав­ної та ко­му­на­ль­ної влас­ності є невід’ємною складовою госпо­дарсь­кої діяль­ності будь-яко­го сіль­госпви­роб­ни­ка. Об’єктом орен­ди мо­­жуть бу­ти як зе­мельні ділян­ки під гос­по­дарсь­ки­ми будівля­ми і дворами, так і про­ектні по­льові до­ро­ги, землі фермерсь­ко­го гос­по­дар­ст­ва то­що. Оформ­лен­ня пра­ва орен­ди на такі землі на­га­дує дов­гий тер­ни­с­тий шлях, який під си­лу тільки міцним ду­хом се­ля­нам. Зміни до за­кону про оренду землі, які на­бу­ли чин­ності у 2013 р., до­да­ють чи­ма­ло пе­ре­шкод на та­ко­му шля­ху. Як орендувати землю розповідає А. Шишканов, партнер юридичної компанії Jurimex.

 

З од­но­го бо­ку, це зу­мов­ле­но за­про­ва­д­жен­ням но­вої си­с­те­ми дер­жав­ної реєст­рації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, з іншо­го — на­бран­ням чин­ності ок­ре­мих по­ло­жень За­ко­ну Ук­раїни «Про ре­гу­лю­ван­ня місто­будівної до­ку­мен­тації». Но­во­вве­ден­ня пе­ред­ба­ча­ють низ­ку до­дат­ко­вих про­це­дур, які мо­жуть уне­мож­ли­ви­ти от­ри­ман­ня кінце­во­го ре­зуль­та­ту — реєстрацію пра­ва орен­ди на зем­лю. При цьо­му, з ог­ля­ду на не­доліки пра­во­во­го ре­гу­лю­ван­ня, спеціалісти ор­ганів реєст­рації ча­с­то теж не в змозі да­ти чіткі від­повіді на за­пи­тан­ня що­до про­це­ду­ри на­бут­тя пра­ва орен­ди на зем­лю, особ­ли­во дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності.

Но­ва си­с­те­ма реєстрації 

Реєстрація прав на зем­лю пе­ред­ба­чає од­но­час­не, па­ра­лель­не фіксу­ван­ня відо­мо­стей про зе­мельні ді­лян­ки та прав на них у двох реєстрах — Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­дастрі та Дер­жав­но­му реєстрі прав на не­ру­хо­ме май­но. Ве­ден­ня Зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру здійс­нюється те­ри­торіаль­ни­ми ор­га­на­ми Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни, а ве­ден­ня Реєстру прав на не­ру­хомість — Укр­держ­реєстром та місце­ви­ми реєс­тра­ційни­ми служ­ба­ми. Ча­с­то вне­сен­ня відо­мо­стей до од­но­го реєстру є мож­ли­вим тільки після ви­ко­нан­ня пев­них дій в іншо­му. В умо­вах не­на­ла­го­д­же­ної ро­бо­ти реєстрів це ви­ма­гає до­дат­ко­вих ча­со­вих та ма­те­ріаль­них ви­т­рат від зацікав­ле­них осіб.

Так, з 2013 р. про­це­ду­ра відве­ден­ня зе­мель­них діля­нок дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності є фак­тич­но дво­с­тадій­ною:

  1. спо­чат­ку не­обхідно за­реєстру­ва­ти пра­во влас­ності дер­жа­ви або те­ри­то­ріаль­ної гро­ма­ди на зем­лю;
  2. потім — пра­во орен­ди землі.

Це обу­мов­ле­но як пря­ми­ми за­ко­но­дав­чи­ми ви­мо­га­ми, так і тех­но­логічни­ми особ­ли­во­с­тя­ми Дер­жав­но­го реєстру прав на не­ру­хо­ме май­но.
Реєстр прав скла­дається з розділів, які відкри­ва­ють­ся що­до кож­но­го об’єкта не­ру­хо­мості під час пер­вин­ної реєстрації пра­ва влас­ності на та­кий об’єкт. Розділ є відкри­тим про­тя­гом всьо­го ча­су існу­ван­ня не­ру­хо­мості як ок­ре­мо­го об’єкта і міс­тить інфор­мацію що­до відповідної зе­мель­ної ділян­ки, пра­ва влас­ності та влас­ни­ка й інші май­нові пра­ва та їхних во­лодільців, об­тя­жен­ня на та­кий об’єкт та їхніх суб’єктів.

Тоб­то умо­вою реєстрації пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку є по­пе­ред­ня реєстрація пра­ва влас­ності на ділян­ку з відкрит­тям розділу в Реєстрі прав.

Крім то­го, За­кон Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» вста­нов­лює,що:

  • дер­жав­на реєстрація пра­ва влас­ності на зе­мельні ділян­ки є обов’яз­ко­вою;
  • пра­ва на не­ру­хо­ме май­но, які під­ля­га­ють дер­жавній реєстрації, ви­ни­ка­ють з мо­мен­ту та­кої реєстрації;
  • будь-які пра­во­чи­ни що­до не­ру­хо­мості (про­даж, орен­да, іпо­те­ка) вчи­ня­ють­ся за умо­ви дер­жав­ної реєстрації пра­ва влас­ності на та­ку не­ру­хомість.

При цьо­му за­кон не містить ви­клю­чень що­до зе­мель дер­жав­ної та ко­му­на­ль­­ної влас­ності, тоб­то дер­жавній реєст­рації підля­га­ють пра­ва влас­ності на зе­мельні ділян­ки всіх форм влас­ності.

От­же, згідно з вка­за­ни­ми ви­мо­га­ми за­ко­ну:

Умо­вою пра­вомірності прий­нят­тя ор­га­на­ми вла­ди рішень що­до зе­мель­них діля­нок є реєстрація пра­ва дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності на такі ді­лян­ки в Реєстрі прав. Це сто­сується і рі­шень про на­дан­ня доз­волів на роз­роб­ку до­ку­мен­тації із зем­ле­у­с­т­рою, про за­твер­д­жен­ня та­кої до­ку­мен­тації та на­дан­ня землі в орен­ду.

Основні проблеми

Од­нак за­ко­но­дав­ст­во не містить чіт­ко­го по­ряд­ку дер­жав­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю. Ос­новні пи­тан­ня: на підставі якої зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації має відбу­ва­ти­ся та­ка реєстрація, чи потрібно міс­це­вим ра­дам та ор­га­нам дер­жав­ної вла­ди за­мов­ля­ти роз­роб­лен­ня ок­ре­мої зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації або до­стат­ньо про­ек­ту відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки в орен­ду?

Зви­чай­но, в умо­вах хронічної не­стачі бю­д­жет­них коштів не­обхідність за­мов­лен­ня ор­га­на­ми вла­ди ок­ре­мої до­ку­мен­тації на зе­мельні ділян­ки, що пла­ну­ють­ся до пе­ре­дан­ня в орен­ду, оз­на­чає фак­тич­не бло­ку­ван­ня на­дан­ня зе­мель. У та­ко­му ви­пад­ку про­цес відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки мо­же три­ва­ти ро­ка­ми.

У по­шу­ках вирішен­ня про­блем, по­в’я­за­них з про­га­ли­на­ми у за­ко­но­давстві, більшість спеціалістів у га­лузі зем­лев­по­ряд­ку­ван­ня та реєстрації прав схи­ля­ють­ся до дум­ки, що дер­жав­на реєстрація пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю має відбу­ва­тись без­по­се­ред­ньо у про­цесі відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки в орен­ду фізич­ним та юри­дич­ним осо­бам. Ад­же під час та­ко­го відве­ден­ня роз­роб­ляється про­ект зем­ле­у­с­т­рою, на підставі яко­го відбу­вається фор­му­ван­ня зе­мель­ної ділян­ки (виз­на­чен­ня її площ, меж, при­своєння ка­да­с­т­ро­во­го но­ме­ру) та її вне­сен­ня до Дер­жав­но­го зе­­мель­но­го ка­да­с­т­ру.

У по­даль­шо­му ви­тяг з Зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру та відповідна за­ява в ор­га­ни вла­ди має бу­ти підста­вою для дер­жав­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку з відкрит­тям розділу на та­кий об’єкт.

На цьо­му пер­ша стадія відве­ден­ня є за­вер­ше­ною і мож­на пе­ре­хо­ди­ти до дру­гої — за­твер­д­жен­ня про­ек­ту зем­ле­у­с­т­рою, підпи­сан­ня до­го­во­ру орен­ди землі та реєстрації пра­ва орен­ди.

Наскільки вка­за­на дум­ка знай­де своє за­сто­су­ван­ня на прак­тиці по­ка­же час. Од­нак на цю про­бле­му вже за­раз слід звер­ну­ти ува­гу ор­га­нам вла­ди — в пер­шу чер­гу Мін’юс­ту та Держ­зе­ма­гент­ст­ву, та роз­ро­би­ти відповідні зміни до за­ко­но­дав­ст­ва і на­да­ти роз’яс­нен­ня.

З про­бле­ма­ми реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю мо­жуть зіткну­ти­ся не тільки по­тен­ційні, але й чинні орен­дарі (які офор­ми­ли орен­ду землі до 2013 р.). Зо­к­ре­ма, під час по­дов­жен­ня стро­ку орен­ди та­кої землі, вне­сен­ня істот­них змін що­до до­го­­ворів орен­ди землі, які підля­га­ють відо­б­ра­жен­ню в Реєстрі прав, орен­дар спо­чат­ку по­ви­нен за­без­пе­чи­ти пер­вин­ну реєстрацію пра­ва дер­жав­ної та ко­му­на­ль­ної влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку з від­крит­тям відповідно­го розділу в Реєст­рі.

На жаль, для влас­ників та орен­дарів не­ру­хо­мості, тех­но­логічні особ­ли­вості Дер­жав­но­го реєстру прав на не­ру­хо­ме май­но пе­ред­ба­ча­ють йо­го ро­бо­ту з «чи­с­то­го ли­с­та». Тоб­то на мо­мент по­чат­ку йо­го функціону­ван­ня, на 01.01.2013, Реєстр був пу­с­тим і підля­гав на­пов­нен­ню да­ни­ми про об’єкти не­ру­хо­мості у про­цесі звер­нен­ня влас­ників та ко­ри­с­ту­вачів що­до вчи­нен­ня реєстраційних дій та за ра­ху­нок та­ких за­яв­ників. Реєстр не містить відо­мо­стей що­до жод­них прав, які бу­ли за­реєстро­вані до 2013 р., а «ста­рі» реєстри пра­цю­ють тільки в архівно­му ре­жимі — на ви­да­чу да­них.

От­же, для реєстрації змін пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку, яке ви­ник­ло до 2013 р., не­обхідно спо­чат­ку вне­сти в Реєстр прав на не­ру­хомість за­пис про пра­во влас­ності на та­ку ділян­ку (у то­му числі дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності), потім за­реєстру­ва­ти пра­во орен­ди і тільки після цьо­го реєстру­ва­ти від­по­відні зміни.

Вка­за­ний по­ря­док роз­пов­сю­д­жуєть­ся і на ви­пад­ки до­ст­ро­ко­во­го при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди землі. Тоб­то реєстрації при­пи­нен­ня орен­ди має пе­ре­ду­ва­ти реєстрація пра­ва влас­ності і пра­ва орен­ди, що при­пи­няється. В да­но­му кон­текс­ті ду­же про­бле­ма­тич­ним вба­чається до­­стро­ко­ве при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки на підставі рішен­ня су­ду про розірван­ня до­го­во­ру орен­ди або у зв’яз­ку з не­на­леж­ним ви­ко­нан­ням сто­ро­ною своїх обов’язків. Ад­же, ймовірно, в та­ко­му ви­пад­ку од­на із сторін бу­де бло­ку­ва­ти здійснен­ня реєстраційних дій.

Містобудівна діяльність

З 2013 р. на­бра­ли чин­ності і ок­ремі по­ло­жен­ня ст. 24 За­ко­ну Ук­раїни «Про ре­гу­лю­ван­ня місто­будівної діяль­ності» (далі — За­кон про ре­гу­лю­ван­ня). Зо­к­ре­ма, за­ко­ном вста­нов­ле­но за­бо­ро­ну на­да­ва­ти зе­мельні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності фізич­ним та юри­дич­ним осо­бам для місто­будівних по­треб у разі відсут­ності пла­ну зо­ну­ван­ня або де­таль­но­го пла­ну те­ри­торії.

За­кон про ре­гу­лю­ван­ня не містить чітко­го виз­на­чен­ня «місто­будівних по­треб», од­нак, згідно зі змістом за­ко­ну, їх не­обхідно пов’язу­ва­ти з будівництвом та об­слу­го­ву­ван­ням об’єктів місто­бу­ду­ван­ня — бу­динків, будівель, їхніх ком­плек­сів, інфра­с­т­рук­ту­ри то­що. Зви­чай­но, зе­мельні ділян­ки із сільсько­го­с­по­дарсь­ки­ми угіддя­ми цільо­во­го при­зна­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва та фер­мерсь­ко­го гос­по­дар­ст­ва не підпа­да­ють під місто­будівні по­тре­би.

Та­ким чи­ном, мож­ливість на­дан­ня дер­жав­них та ко­му­наль­них зе­мель для будівництва та/або об­слу­го­ву­ван­ня, на­при­клад, тва­рин­ниць­ких ком­плексів, зер­­но- та ово­че­с­хо­вищ, інших гос­по­дарсь­ких будівель за­ле­жить від на­яв­нос­ті місто­будівної до­ку­мен­тації — пла­ну зо­ну­ван­ня те­ри­торії або де­таль­но­го пла­ну те­ри­торії. До то­го ж не­ве­ли­ка ча­с­ти­на на­се­ле­них пунктів, не ка­жу­чи вже про те­ри­торії за їхніми ме­жа­ми, ма­ють будь-яку місто­будівну до­ку­мен­тацію, і в се­ред­­нь­о­ст­ро­ковій пер­спек­тиві си­ту­ація на­вряд чи змінить­ся. Відтак, тя­гар з її роз­роб­лен­ня зно­ву ля­гає на зацікав­ле­ну осо­бу, яка хо­че відве­с­ти в орен­ду зе­мель­ну ділян­ку.

Висновок

За­про­ва­д­жен­ня дер­жа­вою вка­за­них ви­ще об­ме­жень не тільки ство­рює до­дат­­кові бар’єри для аг­ро­ви­роб­ників, зни­жу­ю­чи інве­с­тиційний по­тенціал АПК, але й істот­но об­ме­жує над­хо­д­жен­ня до місце­вих бю­д­жетів.

У пер­шу чер­гу це сто­сується відда­ле­них сільських те­ри­торій, які не в змозі за­мо­ви­ти зем­лев­по­ряд­ну та місто­будівну до­ку­мен­тацію та для яких на­явність будь-яко­го ви­роб­ництва з ро­бо­чи­ми місця­ми є життєво важ­ли­вим. На­разі фер­мер, який ба­жає сумлінно спла­чу­ва­ти оренд­ну пла­ту за зем­лю під гос­по­дарсь­ким дво­ром або хо­че збу­ду­ва­ти чи ре­кон­ст­ру­ю­ва­ти ко­рів­ник, по­ви­нен за­реєстру­ва­ти пра­во орен­ди землі. А для цьо­го він має вирі­ши­ти всі чис­ленні су­пе­реч­ки та пе­ре­по­ни, ство­рені не­до­ско­на­лим за­ко­но­дав­ст­вом.

Од­нак, схо­же, дер­жа­ва не зва­жає на такі «дрібниці». То­му і не слід очіку­ва­ти виділен­ня бю­д­жет­них коштів для за­без­пе­чен­ня цен­т­ралізо­ва­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю та для роз­роб­ки місто­будівної до­ку­мен­тації в інте­ре­сах місце­вих гро­мад та бізне­су. Інша спра­ва, ко­ли йдеть­ся про на­пов­нен­ня дер­жав­ною зем­лею ста­тут­но­го капіта­лу Дер­жав­но­го зе­мель­но­го бан­ку. Для вирішен­ня цьо­го пи­тан­ня, се­ред інших, пар­ла­мент 04 квітня 2013 р. провів «виїзне» засідан­ня, на яко­му ух­ва­лив пе­ред­ба­чи­ти в Дер­жав­но­му бю­д­жеті 250 млн грн на про­ве­ден­ня зем­лев­по­ряд­них робіт з ме­тою вне­сен­ня близь­ко 80 000 зе­мель­них діля­нок дер­жав­ної влас­ності сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру з на­ступ­ною реєстрацією пра­ва влас­ності дер­жа­ви на та­ку зем­лю. А про­бле­ми аг­ро­ви­роб­ників із дер­жав­ни­ми та ко­му­наль­ни­ми зем­ля­ми не­хай розв’язу­ють­ся їхніми же си­ла­ми. І за їхній ра­ху­нок.

О. Шиш­ка­нов,

парт­нер юри­дич­ної ком­панії Jurimex

Інтерв'ю
AgroGeneration є одним із провідних агрохолдингів України не лише за обсягами виробничих площ, а й за операційною ефективністю. Головний напрямок діяльності компанії – виробництво зернових та олійних
Заріпов Андрій
Несприятливі погодні умови часто спричинюють втрату частини врожаю.  Але аграрії можуть зберегти фінансову стабільність  за допомогою агрострахування. 

1
0