Нові правила оформлення права оренди державних та комунальних земель
Оренда землі державної та комунальної власності є невід’ємною складовою господарської діяльності будь-якого сільгоспвиробника. Об’єктом оренди можуть бути як земельні ділянки під господарськими будівлями і дворами, так і проектні польові дороги, землі фермерського господарства тощо. Оформлення права оренди на такі землі нагадує довгий тернистий шлях, який під силу тільки міцним духом селянам. Зміни до закону про оренду землі, які набули чинності у 2013 р., додають чимало перешкод на такому шляху. Як орендувати землю розповідає А. Шишканов, партнер юридичної компанії Jurimex.
З одного боку, це зумовлено запровадженням нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, з іншого — набранням чинності окремих положень Закону України «Про регулювання містобудівної документації». Нововведення передбачають низку додаткових процедур, які можуть унеможливити отримання кінцевого результату — реєстрацію права оренди на землю. При цьому, з огляду на недоліки правового регулювання, спеціалісти органів реєстрації часто теж не в змозі дати чіткі відповіді на запитання щодо процедури набуття права оренди на землю, особливо державної та комунальної власності.
Нова система реєстрації
Реєстрація прав на землю передбачає одночасне, паралельне фіксування відомостей про земельні ділянки та прав на них у двох реєстрах — Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Ведення Земельного кадастру здійснюється територіальними органами Держземагентства України, а ведення Реєстру прав на нерухомість — Укрдержреєстром та місцевими реєстраційними службами. Часто внесення відомостей до одного реєстру є можливим тільки після виконання певних дій в іншому. В умовах неналагодженої роботи реєстрів це вимагає додаткових часових та матеріальних витрат від зацікавлених осіб.
Так, з 2013 р. процедура відведення земельних ділянок державної та комунальної власності є фактично двостадійною:
- спочатку необхідно зареєструвати право власності держави або територіальної громади на землю;
- потім — право оренди землі.
Це обумовлено як прямими законодавчими вимогами, так і технологічними особливостями Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Реєстр прав складається з розділів, які відкриваються щодо кожного об’єкта нерухомості під час первинної реєстрації права власності на такий об’єкт. Розділ є відкритим протягом всього часу існування нерухомості як окремого об’єкта і містить інформацію щодо відповідної земельної ділянки, права власності та власника й інші майнові права та їхних володільців, обтяження на такий об’єкт та їхніх суб’єктів.
Тобто умовою реєстрації права оренди на земельну ділянку є попередня реєстрація права власності на ділянку з відкриттям розділу в Реєстрі прав.
Крім того, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює,що:
- державна реєстрація права власності на земельні ділянки є обов’язковою;
- права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації;
- будь-які правочини щодо нерухомості (продаж, оренда, іпотека) вчиняються за умови державної реєстрації права власності на таку нерухомість.
При цьому закон не містить виключень щодо земель державної та комунальної власності, тобто державній реєстрації підлягають права власності на земельні ділянки всіх форм власності.
Отже, згідно з вказаними вимогами закону:
Умовою правомірності прийняття органами влади рішень щодо земельних ділянок є реєстрація права державної або комунальної власності на такі ділянки в Реєстрі прав. Це стосується і рішень про надання дозволів на розробку документації із землеустрою, про затвердження такої документації та надання землі в оренду.
Основні проблеми
Однак законодавство не містить чіткого порядку державної реєстрації права державної та комунальної власності на землю. Основні питання: на підставі якої землевпорядної документації має відбуватися така реєстрація, чи потрібно місцевим радам та органам державної влади замовляти розроблення окремої землевпорядної документації або достатньо проекту відведення земельної ділянки в оренду?
Звичайно, в умовах хронічної нестачі бюджетних коштів необхідність замовлення органами влади окремої документації на земельні ділянки, що плануються до передання в оренду, означає фактичне блокування надання земель. У такому випадку процес відведення земельної ділянки може тривати роками.
У пошуках вирішення проблем, пов’язаних з прогалинами у законодавстві, більшість спеціалістів у галузі землевпорядкування та реєстрації прав схиляються до думки, що державна реєстрація права державної та комунальної власності на землю має відбуватись безпосередньо у процесі відведення земельної ділянки в оренду фізичним та юридичним особам. Адже під час такого відведення розробляється проект землеустрою, на підставі якого відбувається формування земельної ділянки (визначення її площ, меж, присвоєння кадастрового номеру) та її внесення до Державного земельного кадастру.
У подальшому витяг з Земельного кадастру та відповідна заява в органи влади має бути підставою для державної реєстрації права державної та комунальної власності на земельну ділянку з відкриттям розділу на такий об’єкт.
На цьому перша стадія відведення є завершеною і можна переходити до другої — затвердження проекту землеустрою, підписання договору оренди землі та реєстрації права оренди.
Наскільки вказана думка знайде своє застосування на практиці покаже час. Однак на цю проблему вже зараз слід звернути увагу органам влади — в першу чергу Мін’юсту та Держземагентству, та розробити відповідні зміни до законодавства і надати роз’яснення.
З проблемами реєстрації права державної та комунальної власності на землю можуть зіткнутися не тільки потенційні, але й чинні орендарі (які оформили оренду землі до 2013 р.). Зокрема, під час подовження строку оренди такої землі, внесення істотних змін щодо договорів оренди землі, які підлягають відображенню в Реєстрі прав, орендар спочатку повинен забезпечити первинну реєстрацію права державної та комунальної власності на земельну ділянку з відкриттям відповідного розділу в Реєстрі.
На жаль, для власників та орендарів нерухомості, технологічні особливості Державного реєстру прав на нерухоме майно передбачають його роботу з «чистого листа». Тобто на момент початку його функціонування, на 01.01.2013, Реєстр був пустим і підлягав наповненню даними про об’єкти нерухомості у процесі звернення власників та користувачів щодо вчинення реєстраційних дій та за рахунок таких заявників. Реєстр не містить відомостей щодо жодних прав, які були зареєстровані до 2013 р., а «старі» реєстри працюють тільки в архівному режимі — на видачу даних.
Отже, для реєстрації змін права оренди на земельну ділянку, яке виникло до 2013 р., необхідно спочатку внести в Реєстр прав на нерухомість запис про право власності на таку ділянку (у тому числі державної та комунальної власності), потім зареєструвати право оренди і тільки після цього реєструвати відповідні зміни.
Вказаний порядок розповсюджується і на випадки дострокового припинення права оренди землі. Тобто реєстрації припинення оренди має передувати реєстрація права власності і права оренди, що припиняється. В даному контексті дуже проблематичним вбачається дострокове припинення права оренди земельної ділянки на підставі рішення суду про розірвання договору оренди або у зв’язку з неналежним виконанням стороною своїх обов’язків. Адже, ймовірно, в такому випадку одна із сторін буде блокувати здійснення реєстраційних дій.
Містобудівна діяльність
З 2013 р. набрали чинності і окремі положення ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон про регулювання). Зокрема, законом встановлено заборону надавати земельні ділянки державної та комунальної власності фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб у разі відсутності плану зонування або детального плану території.
Закон про регулювання не містить чіткого визначення «містобудівних потреб», однак, згідно зі змістом закону, їх необхідно пов’язувати з будівництвом та обслуговуванням об’єктів містобудування — будинків, будівель, їхніх комплексів, інфраструктури тощо. Звичайно, земельні ділянки із сільськогосподарськими угіддями цільового призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства не підпадають під містобудівні потреби.
Таким чином, можливість надання державних та комунальних земель для будівництва та/або обслуговування, наприклад, тваринницьких комплексів, зерно- та овочесховищ, інших господарських будівель залежить від наявності містобудівної документації — плану зонування території або детального плану території. До того ж невелика частина населених пунктів, не кажучи вже про території за їхніми межами, мають будь-яку містобудівну документацію, і в середньостроковій перспективі ситуація навряд чи зміниться. Відтак, тягар з її розроблення знову лягає на зацікавлену особу, яка хоче відвести в оренду земельну ділянку.
Висновок
Запровадження державою вказаних вище обмежень не тільки створює додаткові бар’єри для агровиробників, знижуючи інвестиційний потенціал АПК, але й істотно обмежує надходження до місцевих бюджетів.
У першу чергу це стосується віддалених сільських територій, які не в змозі замовити землевпорядну та містобудівну документацію та для яких наявність будь-якого виробництва з робочими місцями є життєво важливим. Наразі фермер, який бажає сумлінно сплачувати орендну плату за землю під господарським двором або хоче збудувати чи реконструювати корівник, повинен зареєструвати право оренди землі. А для цього він має вирішити всі численні суперечки та перепони, створені недосконалим законодавством.
Однак, схоже, держава не зважає на такі «дрібниці». Тому і не слід очікувати виділення бюджетних коштів для забезпечення централізованої реєстрації права державної та комунальної власності на землю та для розробки містобудівної документації в інтересах місцевих громад та бізнесу. Інша справа, коли йдеться про наповнення державною землею статутного капіталу Державного земельного банку. Для вирішення цього питання, серед інших, парламент 04 квітня 2013 р. провів «виїзне» засідання, на якому ухвалив передбачити в Державному бюджеті 250 млн грн на проведення землевпорядних робіт з метою внесення близько 80 000 земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення до Державного земельного кадастру з наступною реєстрацією права власності держави на таку землю. А проблеми агровиробників із державними та комунальними землями нехай розв’язуються їхніми же силами. І за їхній рахунок.
О. Шишканов,
партнер юридичної компанії Jurimex