Чого насправді чекати від законів про ринок землі і боротьбу з рейдерством?

Новообрана Верховна Рада за швидкістю прийняття законів змагається з Верховною Радою УРСР комуністичних часів, коли будь-яке питання голосувалося за хвилину: «Хто за? Хто проти? Хто утримався? — Одноголосно». Блискавично розробили і внесли в парламент законопроект про обіг сільськогосподарських земель, який попередня влада розробляла не один рік. Хотіли навіть направити відразу в парламент, без проведення засідання профільного комітету, і лише після втручання громадськості загальмували процес. А нещодавно швидше, ніж за місяць, пройшов усі необхідні етапи підготовки Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності». Цей закон, остаточно прийнятий 3 жовтня, спрямований на боротьбу з рейдерством. Пояснити запропоновані нововведення ми попросили голову комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктора Кобилянського.

Урядовий законопроект про обіг сільськогосподарських земель пропонує встановити верхню межу землеволодіння на рівні трохи більше 200 тис. га.

0,5% загальної площі земель — це 214 тис. га.

Так. Але чи не зможе олігарх, зареєструвавши, наприклад, агрофірми на дружину, двох дорослих дітей і невістку, скупити мільйон гектарів?

Ні. В законі написано, що обмеження поширюються і на пов’язаних осіб. Тобто, родинні зв’язки між тими, хто скуповуватиме землі, відстежуватимуться. Повністю це проблему не вирішує: наприклад, можна скуповувати землю на фірму кума — він не вважається законом пов’язаною особою.

Але загроза концентрації земель в одних руках дуже сильно перебільшена. Не скупили ж олігархи ті землі, що не підпадають під дію мораторію, а таких достатньо. Я вважаю, що олігархи не поспішатимуть викуповувати землі взагалі – їх влаштовує довгострокова оренда.

«Кока Кола Україна» — це українська компанія?

Згідно законодавства — так.

Тобто, подібні компанії змогли б купувати землю, якби початковий варіант урядового законопроекту був прийнятий?

Так. І не тільки вони. В агрохолдингах, нагадаю, вже зараз багато іноземного капіталу.

Чи можна ще якось запобігти скуповуванню землі іноземцями?

В парламент внесено кілька альтернативних законопроектів, де передбачено, наприклад, що зможуть купувати землю тільки ті юрособи, кінцевими бенефіціарами яких є резиденти України.

Чи передбачені якісь запобіжники проти спекуляції землею?

Запобіжників проти спекуляції немає. Можливо, її не хочуть стримувати, можливо, не вважають, що потрібні якісь додаткові важелі для регулювання. Хоча в законопроектах, які вносилися до парламенту попереднього скликання, передбачалися певні механізми для запобігання спекуляції, зокрема, податковий.

Разом з тим проти придбання землі не для того, щоб обробляти, а для перепродажу, існують запобіжники вже зараз. Так, ст. 1 Закону «Про державний контроль за використанням та охороною земель» каже, що в поняття нецільового використання входить і її невикористання. Це порушення, за яке пункт а статті 143 Земельного Кодексу  передбачає можливість примусового вилучення земельної ділянки. Питання тільки в державному контролі за використанням земель: він на сьогодні неефективний.

Та врешті сам ринок сприятиме тому, щоб земля оброблялася. Адже після відкриття ринку вона  буде дорожчати. Отже, купувати її буде той, хто може більше заробити, тобто, ефективніше господарює. Але, звичайно, для того, щоб ринок працював саме так, потрібен не один рік.

Хто матиме пріоритетне право на викуп землі?

Однозначно нинішній орендар. Таке право у нього є вже зараз — воно передбачене Земельним, Цивільним, Господарським Кодексами, Законом «Про оренду землі». Дискусії ведуться тільки про те, чи потрібно переважне право викупу надавати ще й державі, ОТГ чи користувачам суміжних ділянок. Від усього цього уряд відмовився, бо це питання доволі спірне.

Чи є там якісь пункти, які стимулюють концентрацію земельних масивів?

Така норма вже є — в ст. 37-прим Земельного Кодексу, яка передбачає можливості аж до примусового обміну за бажанням власника значної частини землі в масиві. Проте ці механізми на практиці ще не відпрацьовані.

Чи залишає урядовий законопроект можливість для безкоштовного отримання землі?

Цієї можливості фактично нема вже зараз. Вона задекларована, але доступна тільки впливовим чиновникам або в обмін на хабар. Більшість експертів радить взагалі закрити цю «лавочку» з безоплатною приватизацією. Можливо, треба залишити тим, у кого є будинок з радянських часів, а земля досі не приватизована. Говорять про те, що треба залишити цю можливість певним пільговим категоріям, зокрема, ветеранам. Це не може тривати без кінця, це треба припиняти. Але урядовий законопроект цього питання не торкається.

3 жовтня було прийнято закон, який називають законом з боротьби з рейдерством. Що він змінює?

Першим ділом у законі пропонують обов’язкове нотаріальне посвідчення в письмовій формі або єдиним цифровим підписом договорів щодо відчуження часток в статутному капіталі товариства.

Що це дасть?

Це звузить простір для махінацій безпосередньо з Єдиним державним реєстром юросіб. Досі за допомогою підкуплених реєстраторів або викрадених електронних ключів доступу зловмисники вносили зміни до складу учасників товариства, через що рейдери отримували контроль над підприємством і швиденько відчужували його майно на підставних осіб. Це одна з поширених і ефективних рейдерських схем, з якою Мінюст бореться давно. Проблема полягає в тому, що якщо нотаріус, допомагаючи рейдерам вчиняти протизаконну дію, ризикує своїм свідоцтвом на право здійснення нотаріальної діяльності. У реєстраторів такого ризику нема, і саме через такі акредитовані суб’єкти реєстрації проводилося дуже багато рейдерських дій. Про цю проблему говорилося давно, і я вважаю неабияким прогресом у боротьбі з рейдерством те, що новий закон її вирішує.

Що ще змінюється?

Речові права тепер можуть бути зареєстровані тільки в тій області, де знаходиться об’єкт, наприклад, земельна ділянка. Раніше коли я бачив, що земельна ділянка в Києво-Святошинському районі, а право на неї зареєстровано реєстратором з Черкаської області, то це був сигнал до того, що щось тут нечисто. Тепер таку екстериторіальність звузили.

А що означатиме для суб’єктів господарювання зобов’язання для реєстраторів направляти запит на предмет реєстрації прав до 2013 року?

Це питання, яке вже намагалися вирішити, але адміністративним шляхом — листами Мінюсту. Колись це була найпоширеніша схема рейдерства сільськогосподарських земель — подвійні договори оренди. Тобто, шукали ділянки, договори на які були укладені до 2013 р., коли ще не було Держреєстру речових прав, і, відповідно, не було в цьому в Держреєстрі, створеному в 2013 р., і цих договорів. А потім рейдери укладали договір на цю саму ділянку і реєстрували його згідно чинної процедури. І Держреєстр видавав інформацію, що рейдери є законними орендарями.

Мінюст направляв листи до реєстраторів, у яких писав, що вони повинні перевіряти факт реєстрації прав до 2013 р. Але ці вказівки дуже часто не виконувалися. А включення цієї норми в закон сприятиме боротьбі з рейдерством.

Що тут ще цікавого?

Закон передбачає вдосконалення низки технічних моментів. Наприклад, перевірка документів — відомостей реєстру, права дієздатності. Те, що це вписали, свідчить про комплексність підходу до боротьби з рейдерством.

Або пункт про те, що надання інформації з Держреєстру речових прав у електронній формі здійснюється в режимі реального часу. Раніше можна було з інтервалом у півгодини продати через різних нотаріусів один і той самий об’єкт різним особам. Воно вже зараз робиться практично в режимі реального часу, але якщо буде закріплено законодавчо, то не буде спокуси цю норму обійти.

Вписано обов’язок Мінюсту негайно повідомляє правоохоронні органи, якщо в процесі розгляду скарги (наприклад, під час роботи так званої антирейдерської комісії) виявлено порушення з боку реєстратора.

Мінюст має вирішувати питання про передачу реєстраційних справ, документів, які знаходяться на розгляді у нотаріуса. Це ще один крок на шляху до перемоги над «чорними» нотаріусами. Бо буває, що нотаріус здійснює очевидно неправомірні дії, а потім його самого не знайти, документів не знайти, бо їх навмисне в архів не здають. А це додатковий захід з боротьби з таким неподобством.

Чітко визначається контроль Мінюстом у сфері держреєстрації, в т. ч. шляхом моніторингу реєстраційних дій.

Закон вносить зміни до Закону «Про товариства з обмеженою відповідальністю», якими зобов’язує посвідчувати відчуження частки в письмовій формі, перевіряти справжність підписів, тощо.

Отже, як Ви в цілому охарактеризуєте недавній закон, націлений на боротьбу з рейдерством?

В цілому можу сказати, що закон передбачає справді необхідні кроки. Але для аграрної галузі цього мало. Для реального подолання рейдерства бракує забезпечення наповнення Державного земельного кадастру. Досі дуже багато ділянок відсутні в кадастрі, багато помилок, накладень меж.

Які загрози аграрного рейдерства залишилися?

Наприклад, те, що емфітевзис реєструється не в реєстрі прав, а в реєстрі обтяжень. Тобто, оренда ділянки і її емфітевзис реєструються в різних реєстрах. І реєстратор може не побачити права оренди на ділянку і зареєструвати на неї емфітевзис. Мінюст на це реагував, писав листи до реєстраторів, що вони мають і цей момент перевіряти, але на практиці перевіряли не завжди. І якщо фермер, маючи документи на оренду ділянки, побачить на ній сторонніх людей, які збирають його врожай, то якщо останні можуть надати такі ж самі справжні документи на емфітевзис. І тоді поліції, яка приїде на місце, не залишиться нічого іншого, як відправити сторони конфлікту до суду. А поки суд, рейдери встигнуть продати врожай і зникнути.

Розмовляв Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com