Недоліки закону про ринок землі, думка Андрія Мартина

Земельна реформа аж ніяк не завершилася з прийняттям закону про обіг сільськогосподарських земель. Вона потребує прийняття супутніх законів та підзаконних актів, що забезпечать функціонування ринку землі. Про долю цих законів і законопроектів а також про варіанти подальшої долі закону про обіг сільськогосподарських земель сайт «Пропозиція» спілкувався з завідувачем кафедри землевпорядного проектування, доцентом, доктором економічних наук Андрієм Мартином.

 - Ринок сільськогосподарських земель відкривається через рік. Чи не може так статися, що його відкриття відтермінують — так само, як раніше багаторазово продовжували мораторій на продаж землі?

 - Закон про обіг сільгоспземель доволі простий і лаконічний, в ньому викладені принципові речі, які були важливі для політичних сил, що доклалися до його підтримки. Я не думаю, що саме цей закон матиме якісь суттєві правки: щодо нього був досягнутий політичний консенсус.

 - А чи не можуть відтермінувати набуття чинності норм щодо можливості купувати до 10 тис. га, або ж доступу юросіб чи іноземців на ринок землі?

 - Я не думаю, що іноземці взагалі з’являться як гравці на ринку землі. Адже закон вимагає проведення референдуму щодо їх допуску до придбання землі. Якщо ця норма не буде відкоригована, то

я взагалі не бачу перспективи отримання доступу іноземних компаній до українського ринку. Я більш ніж переконаний, що більшість громадян негативно поставляться до такої ідеї.

Я не говорю, що продаж земель іноземцям — це погано, але населення дуже налякане самою можливістю продажу їм сільськогосподарських земель.

Що стосується концентрації сільгоспземель, я не дивлюся на це обмеження як на щось дуже критичне. Справа в тому, що

процес скуповування земельного банку розтягнеться на десятиліття.

В нормальних умовах щороку продається 1-2% нерухомості. Якщо навіть врахувати, як довго накопичувалась пропозиція на українському ринку землі, це може бути 10% усієї площі. Тому щоб з’явився власник, у якого було б більше 1000 га на території однієї ОТГ, як на мене, треба від 5 до 10 років.

Я більш ніж переконаний, що норма про 10 тис. га, коли вже ринок працюватиме, ще багато разів коригуватиметься. Але це буде нескоро – років через п’ять.

 - Коригуватися в менший бік?

 - Може, в менший, а, може, і в більший. Багато європейських країн обмежують концентрацію земель в одних руках, щоб захистити існуючий сільськогосподарський уклад.

В Україні ми повинні чесно визнати, що у нас індустріалізоване сільське господарство, тобто, мільйонів фермерів у нас нема.

Якщо дрібні фермери будуть з’являтися і вони захочуть отримати доступ до земельних ресурсів, держава їм повинна допомагати. Але фермерам, як на мене, завжди краще допомагати просто грошима. Обмеження землі в одні руки навряд чи можна буде ефективно контролювати.

 - Чому?

 - Можна придбати землю на підставних осіб і договорами їх так зв’язати, що в результаті юридично ви землею не володітимете, а фактично вона буде вашою на безстроковий період.  Так що обмеження площі землеволодіння впроваджено більше для заспокоєння суспільства. А на практиці економіка буде працювати так, як для неї буде ефективніше.

Якщо держава хоче, щоб малі фермери купували землю, для них треба створювати економічні умови. Тоді вони самі без проблем придбають ту землю.

 - Окрім самого закону про обіг сільськогосподарських земель які ще закони потрібні, щоб запрацював ринок землі?

 - Справді, закон про обіг сільгоспземель — вишенька на торті земельної реформи, а сам торт — це пакет з шести законів, які мають бути прийняті, щоб земельні відносини в Україні перетворилися з джерела проблем на джерело можливостей.

Три з них уже прийняті: Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (набирає чинності з липня цього року), Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» та Закон «Про національну інфраструктуру геопросторових даних» (прийнятий у квітні, а набирає чинності з 1 січня 2021 р.). Головна мета останнього закону — інтеграція кадастрових систем і створення національного геопорталу для публічного відкритого доступу.

Також до кінця цієї сесії, можливо, вже на наступному тижні, буде прийнятий проєкт закону №2280 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо планування використання земель». Його головна мета — дати громадам можливість планувати свою територію шляхом розробки спеціальних комплексних планів просторового розвитку.

Можна сподіватися, щодо кінця поточної сесії ВР проголосує за дуже важливий законопроект про дерегуляцію земельних відносин №2194. Він містить близько 30 реформаторських ініціатив, що стосуються, зокрема, реальної децентралізації (передача земель державної власності громадам), передання ОТГ функцій контролю за використанням земель, спрощення проведення землеустрою. Він ліквідує багато корупційних лазівок.

Потім, я сподіваюсь, буде прийнято законопроєкт №2195, який запроваджує електронну процедуру земельних торгів через ProZorro. На розгляді ВР перебувають ще два законопроєкти, і один з них, можливо, буде розглядатися в першому читанні – проект закону, який удосконалює процедуру приватизації державних та комунальних сільгосппідприємств. Також уже доопрацьовано проєкт Закону «Про фонд часткового гарантування по кредитах», покликаний здешевити доступ до земельних ресурсів для фермерів. Це буде страховка, яка покриватиме частину ризиків дефолту по кредитах малих сільгоспвиробників. Цей закон має зробити кредити дешевшими і доступнішими. Може, з’являтимуться й інші законопроєкти. Я очікую, що, можливо, восени Україна дозріє до законопроєкту про консолідацію земель, адже практично всі європейські країни мають законодавство, яке допомагає збирати землі в великі масиви.

 - Які саме корупційні лазівки закриває законопроект №2194?

 - Розпорядження землями в основному перейде місцевому самоврядуванню. Будемо сподіватися, що розпорядження землями відповідатиме інтересам місцевої громади. Все-таки претендентам на землю доведеться домовлятися уже не з депутатами сільради, а з депутатами ОТГ, які об’єднають у середньому 5–6 колишніх сільрад.

Значно спрощено проведення землеустрою. Значна частина корупції була пов’язана з оформленням прав на ділянку, зміною її цільового призначення, роботою дозвільних органів. Тепер же спрощується розгляд землевпорядної документації: держава перевіряє її тільки раз за принципом єдиного дотику.

Та левова частка корупції в нашій державі пов’язана з безоплатною роздачею земель.

 - Що ж з цим робити?

 - Поки що немає законопроєкту, який би реформував цю процедуру. Хоча він дуже потрібен. Бо щомісяця банк державних і комунальних земель зменшується на 10 тис. га. Безоплатна роздача вже не виконує жодної соціальної функції — вона перетворилася на інструмент дерибану.

І навіть наділення землею учасників АТО нагадує розіграну п’єсу, бо понад 70% ветеранів продають безкоштовно отриману землю протягом місяця. Безоплатну приватизацію треба переглядати. Але для цього треба приймати складні політичні рішення, а вітчизняний політикум зараз до цього не готовий.

 - Чи вирішиться врешті проблема накладення меж ділянок?

 - Це трохи перебільшена проблема. Земельний кадастр у частині паїв непогано наповнений: 86% паїв у кадастрі є. Тому будь-яка земельна ділянка, яку хоч раз передавали в оренду, вже підготовлена до продажу з точки зору кадастру. Кількість кадастрових помилок насправді ніколи критичного значення не мала. Станом на весну цього року в кадастрі було майже 22 млн ділянок, з них із помилками — близько 900 тис. Та й то часто це не паї, а дрібні ділянки в межах населених пунктів. Крім того, виправлення помилок державного земельного кадастру відбувається досить швидко. Для виправлення помилки треба виготовити нову землевпорядну документацію, перереєструвати ділянку, але виконати всі необхідні землевпорядні роботи, внести зміни до державного земельного кадастру можна за пару місяців. Зазвичай затрати на створення одного обмінного файлу по ділянці складають 200–300 грн. А якщо ділянка зареєстрована з помилками, вона не зможе бути продана, поки цю помилку не виправлять.

Розмовляв Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com