Аналитика
Земельная реформа: надуманные мифы и реальные преграды
29.11.2017
5820
Недавно проект Ukrainian Food Valley Киево-Могилянской бизнес-школы организовал панельную дискуссию с экспертами на тему земельной реформы. Ее гостями стали фермеры, менеджеры и специалисты земельных отделов крупных агропредприятий, общественные активисты и даже один депутат Верховной Рады. И, конечно же, не обошлось без отраслевой прессы. Эксперты определили и развенчали главные мифы, которые мешают снятию моратория на продажу сельскохозяйственных земель, а также назвали главные препятствия, реально мешают полноценному функционированию рынка земли.
Основные страхи
Сергей Биленко, эксперт Офиса реформ при Министерстве агрополитики:
Политики, которые тормозят начало продажи земель сельскохозяйственного назначения, боятся одного - что крупные инвесторы все скупят. Учитывая то, что значительная часть владельцев паев остро нуждаются в деньгах, следует ожидать, что многие из них при первой же возможности продадут землю. Деньги, вырученные от ее продажи, быстро разойдутся. И тогда перед властью встанет проблема: куда же девать всех этих людей? Снимать мораторий боятся вообще все. И боятся они в первую очередь неопределенности: никто не знает, чего ожидать потом.
Андрей Мартын, зав. кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования (бывшая УСХА):
По моему мнению, те, кто больше всего боится продажи сельскохозяйственных земель, боится зря. Получение земли в собственность совсем не решит проблем агробизнеса. Даже возможность использования земли в собственность для получения кредитов под ее залог или ипотека сельскохозяйственных земель, я думаю, аграриям ничего не даст. В случае ипотеки они сэкономят только на арендной плате, но она сейчас невелико по сравнению с той суммой, которую может стоить выкуп земли.
Поэтому я считаю, что покупатели на украинские черноземы резко не набегут. Продавать свои паи будут немногие владельцы.
Покупать тоже будут немногие - в основном те, кто сейчас эти земли арендует. А они не смогут выделить на приобретение земли больше денег, чем у них есть.
Да, найдутся люди, которые будут формировать большие массивы земли, где гектар будет стоить гораздо больше, чем при продаже одиночного пая, но этот процесс растянется на десятилетия.
Андрей Кошель, президент Асоциации «Земельный союз Украины»:
Я призываю всех не верить прогнозам, что все попродають землю по $300 за гектар. Мы у себя на сайте дали право всем желающим вносить информацию о продаже земельных участков. Средневзвешенная цена, которую запрашивают продавцы - $8000 за гектар. Некоторые просят все $50 тыс. Нет, ну
находятся люди, которые и квартиры продают за бесценок, но обычно люди знают, сколько стоит земля.
Поэтому в поле, на котором 20 паев, два-три, может, и продаст по $300 за гектар. Но у тех, кто бы стал скупать землю, очевидно стоит цель выкупить все поле. И, вполне возможно, что владелец последнего участка потребует не один десяток тысяч долларов за гектар.
Поэтому цена на землю будет зависеть прежде всего от того, сколько дохода она может принести своему владельцу. А что касается того, что банки скупят землю или отберут в качестве залога, то банку неинтересны 4,2 га (средний размер пая в Украине - ред.) посреди поля.
Настоящие причины
Сергей Биленко:
Мораторий не снимают в первую очередь из-за лоббистских усилий крупных агрокомпаний, которым выгодна нынешняя ситуация.
Таким образом, популисты в парламенте объединяются со ставленниками латифундистов.
Ведь почему не снимают мораторий и даже такая «гибридная» форма торговли землей, как эмфитевзис, не получила распространения? Потому что в обоих случаях агрофирмы вынуждены будут изъять из оборота немалые суммы, а гарантий сохранения права на эмфитевзис навсегда они не видят. Агрофирмы не хотят оказаться перед необходимостью выкупать земли, на которых они работают, пока это не сделал кто-то другой, потому что собственные средства у них ограничены, возможности взять кредиты - тоже. Хотя есть большие агрофирмы, готовые выкупить часть своего земельного банка.
Андрей Мартын:
Снятие моратория - страшный сон украинского агробизнеса. Ведь тогда договор аренды придется подписывать не с забитой сельской бабушкой, а с тем, кто имея свободный капитал, выкупит у нее земли. Такой инвестор выжмет из арендатора все.
Ведь нынешние сравнительно высокие доходы агробизнеса формируются в основном за счет того, что собственники земли практически не участвуют в перераспределении земельной ренты. Согласно нашим расчетам, владельцы паев в лучшем случае получают 10-15% операционной прибыли, которую приносит земельный участок, остальные же забирает себе предприниматель.
Андрей Кошель:
Аренда на сегодня - это комфортная среда, в том числе и для квазирынка земли. Например, рынок земли в форме продажи корпоративных прав предприятий с длительными договорами аренды земли активен и даже «перегрет».
Корпоративные права на агрофирму стоят сейчас из расчета $100 за год аренды 1 га сравнительно плодородных (бонитета не менее 50) земель.
И есть области, где предложения корпоративных прав агрофирм почти нет.
То есть, как работает механизм аренды, хорошо понимают все, и никто не хочет ничего менять. Принципиально получить землю именно в собственность стремятся чаще всего фермеры, которые планируют заложить многолетние насаждения на небольшой (до 100 га) площади. Но для этого им достаточно эмфитевзиса на длительный срок, скажем, до 100 лет.
Последствия моратория
А. Мартын:
Мораторий привел к тому, что Украина стала благодатной территорией для большого агробизнеса. Здесь несложно создать даже крупный агробизнес: можно купить права на аренду за относительно небольшие деньги, не тратя гигантских средств на покупку земли. Поэтому практика показывает, что важно, не кто владеет землей, а кто получает доходы от нее.
С. Биленко:
Вследствие моратория цены на долгосрочную аренду земли до сих пор невысокие даже по сравнению с соседними странами Восточной Европы.
А. Кошель:
Во-первых, мораторий стимулирует выращивание однолетних культур, препятствуя производству с более высокой добавленной стоимостью - ягод, фруктов, винограда и вина, а также увеличению орошаемых площадей. Во-вторых, мораторий приводит к истощению почв. Экспортируя полевые культуры, Украина фактически экспортирует гумус и воду, только в скрытом виде.
В-третьих, мораторий мешает консолидации земель и приходу инвесторов, которые хотят работать легально, цивилизованно и максимально прозрачно. Зато тем, кто «в теме» (а среди таких есть и иностранные компании), мораторий выгоден, потому что защищает их от конкурентов за землю.
В-четвертых,
несмотря на мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, в Украине действует 11 способов их приобретения.
Кроме продажи корпоративных прав, есть такая почти полностью законная форма продажи земли, как эмфитевзис. Он может быть оформлен хоть на несколькосот лет, а оплата может вноситься как полностью, так и частями. При этом зарегулированность его минимальная: всего 2 или 3 статьи в Земельном Кодексе и небольшой раздел в Гражданском Кодексе. Тогда как аренда регулируется многочисленными законодательными нормативами и подзаконными актами.
Очень активен и такой способ торговли землей, как обмен участков: пай обменивают на 1 сотку с доплатой.
Хотя, по моему мнению, это довольно скользкий способ приобретения земли. Подобную сделку можно оспорить в судебном порядке. Во-первых, здесь все признаки притворной сделки, во-вторых, в переходных положениях Земельного Кодекса речь идет об обмене участков, а в Гражданском Кодексе - о мене, а это не одно и то же.
Обьективные преграды
С. Биленко:
Снимать мораторий сейчас и по всей территории Украины - не очень актуально. Например, на Закарпатье мораторий можно снимать хоть сейчас: там нет агрохолдингов, там много людей хотят работать на земле, и многие из них - выращивать культуры с добавленной стоимостью. Но есть депрессивные территории, где массовая скупка земли все-таки произойдет.
К тому же, если мораторий снимут сейчас, то в следующие год-два мы станем свидетелями разгула рейдерства.
И не только: после снятия моратория в агробизнесе на несколько лет может наступить хаос, и даже среди депутатов, которые поддерживают введение рынка земли, пока никто не разработал механизма, который установил бы все необходимые предохранители от этого хаоса.
Наибольшие проблемы на данный момент - это так называемая «шахматка», несогласованность между собой данных о границах земельных участков и наличие земель коллективной собственности.
Например, сейчас в коллективной собственности «зависло» более 1 млн га: это и полевые дороги, и земли под мелиоративными каналами (при том, что сами каналы переданы в коммунальную собственность), и под многолетними насаждениями и кормовыми угодьями, и под когда-то колхозными лесами и водоемами. Дело в том, что на заре земельной реформы в некоторых областях, где местная власть хотела поскорее отчитаться о выдаче госактов на все земельные участки, схитрили, чтобы ускорить процесс. Там госакты выдавали только на пашню, тогда как паеванию подлежала не только она, но и отдельно многолетние насаждения, пастбища и сенокосы. Поэтому в таких областях, как Харьковская, Хмельницкая, Житомирская, многолетние насаждения и кормовые угодья до сих пор почти не распаеваны.
Вместе же с невостребованными паями таких земель 1,5 млн га. Такие «белые пятна» есть почти в каждом массиве.
А. Кошель:
Полевые дороги, «шахматки» - это то, что делает всех отечественных агробизнесменов нарушителями. К нам обращаются предприниматели, которые еще с 2013 г. пытаются сформировать земельный банк на Полесье - они платят большую арендную плату ($100 тыс.), но владельцев 70% участков до сих пор не могут найти: кто-то умер, а наследники неизвестно где, или же владельцы паев на заработках за границей.
А. Мартын:
Не зря за 1 полугодие этого года только добровольно было уплачено 80 млн грн. штрафов за нарушения, на которые пришлось пойти из-за парцелляции.
С. Биленко:
А какой бардак сейчас с границами участков! Недавно наконец начался обмен информацией между Госгеокадастром и Минюстом, ведущими реестры соответственно земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество. Так в первые дни более половины запросов Минюста возвращались из Госгеокадастра с ответом, что в данных есть ошибка. Впоследствии процент таких отказов уменьшился, но все же …
А. Мартын:
То, что отдельно регистрируются участки, а отдельно - права на них, - благодатное поле для рейдерства.
Более того, в государственный земельный кадастр внесены лишь примерно 60-70% участков. Поэтому работа агробизнеса напоминает работу сапера: вроде есть пустое место, а только какой-то бизнесмен с помощью своих людей в местной власти решит прибрать ее к рукам, может появиться какой-то человек с бумажным госактом, датированным девяностыми, и доказывать, что это его земля.
А. Кошель:
В Государственный земельный кадастр внесены где-то 17 млн участков из 20. Точно никто не знает, сколько участков было сформировано. Бывший глава Госгеокадастра Тимченко говорил о 50 млн участков. Но часть участков, когда предоставленных физлицам, существует только на бумаге и не внесена в кадастр. И с этими участками есть большие вопросы. Электронный кадастр начал заполняться с 1 января 2013 г., и сейчас все труднее его наполнять: бывают случаи, что участок уже нельзя «вставить» в кадастр.
С. Биленко:
Что касается «шахматок», то есть даже специальный вид рейдерства, когда определенные юридически грамотные лица берут в аренду 3-4 участка внутри массива, только чтобы создать проблемы другим землевладельцам. И закон полностью на их стороне.
Что делать?
С. Биленко:
Снимать мораторий нужно постепенно, по мере готовности общества и законодательства. Было бы неплохо запустить пилотные проекты. И не обязательно задействовать в них целые области: достаточно нескольких территорий с разными условиями.
Что касается коллективной собственности, то люди же остались - пусть собирают коллективные собрания собственников и допайовывают. Этот процесс постепенно идет и сейчас. Если же этого сделано не будет - установить крайний срок, и потом признавать через суд землю бесхозной и передавать в коммунальную собственность. А чтобы земля не гуляла, предоставить право местным советам сдавать ее в аренду на короткий срок.
Должны быть и механизмы принудительной консолидации. Я специально спрашивал у немецких коллег - такие механизмы работают по всей Европе.
Поэтому сейчас в Верховной Раде рассматривается соответствующий законопроект № 6049-1, который предусматривает возможность обмениваться участками в рамках одного массива без согласия владельцев через механизм субаренды, и дает право принудительного обмена тем, у кого есть 75% участков в рамках того же массива. Этот же законопроект содержал и механизм решения вопроса коллективной собственности. Он не набрал достаточно голосов и был направлен в комитет на повторное первое чтение. Но я думаю, что до Нового года этот законопроект будет доработан комитетом, потому что заинтересованность в нем велика.
А. Кошель:
Украина могла бы запустити квазирынок земли и без моратория. Мы подавали специальный законопроект об эмфитевзисе, хотели ограничить его во времени 50 годами, дать право на его ипотеку. Но популисты сделали и из эмфитевзиса страшилку и похоронили этот законопроект.
Богдан Малиновский, b.malinovskiy@univest-media.com
Предыдущая статья
Следующая статья
Читайте также
Интервью
Министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой определил органическое направление как одно из главных в работе Минагрополитики на этот год. «Это один из вопросов, который меня лично волнует
Верховная Рада Украины 14 марта ратифицировала Соглашение о свободной торговле с Канадой. Теперь, чтобы соглашение вступило в силу, его должен подписать президент Украины, а также окончательно
Статьи
1
0
