Земельна реформа: надумані міфи й реальні перешкоди

Нещодавно проект Ukrainian Food Valley Києво-Могилянської бізнес-школи організував панельну дискусію з експертами на тему земельної реформи. Її гостями стали фермери, менеджери та фахівці земельних відділів великих агрокомпаній, громадські активісти і навіть один депутат Верховної Ради. І, звичайно ж, не обійшлося без галузевої преси. Експерти визначили й розвінчали головні міфи, які стоять на заваді зняттю мораторію на продаж сільськогосподарських земель, а також назвали головні перешкоди, що реально заважають повноцінному функціонуванню ринку землі.

 

 

 

Основні страхи

Сергій Біленко, експерт Офісу реформ при Міністерстві агрополітики:

Політики, які гальмують початок продажу земель сільськогосподарського призначення, бояться одного — що великі інвестори все скуплять. З огляду на те, що значна частина власників паїв гостро потребують грошей, слід очікувати, що багато з них при першій же можливості продадуть землю. Гроші, виручені від її продажу, швидко розійдуться. І тоді перед владою постане проблема: куди ж подіти всіх цих людей? Знімати мораторій бояться взагалі всі. І бояться вони в першу чергу невизначеності: ніхто не знає, чого чекати потім.

Андрій Мартин, зав. кафедрою Національного університету біоресурсів і природокористування (колишня УСГА):

На мою думку, ті, хто найбільше боїться продажу сільськогосподарських земель, боїться дарма. Отримання землі у власність зовсім не вирішить проблем агробізнесу. Навіть можливість використання землі у власності для отримання кредитів під її заставу або іпотека сільськогосподарських земель, я думаю, аграріям нічого не дасть. В разі іпотеки вони зекономлять тільки на орендній платі, але вона зараз невелика порівняно з тією сумою, яку може коштувати викуп землі.

Тож я вважаю, що покупці на українські чорноземи різко не набіжать. Продавати свої паї будуть небагато власників.

Купувати теж будуть небагато — переважно ті, хто зараз ці землі орендує. А вони не зможуть виділити на придбання землі більше грошей, ніж у них є.

Так, знайдуться люди, які формуватимуть великі масиви землі, де гектар коштуватиме набагато більше, ніж при продажу поодинокого паю, але цей процес розтягнеться на десятиріччя.

Андрій Кошіль, президент Асоціації «Земельна спілка України»:

Я закликаю всіх не вірити прогнозам, що всі попродають землю по $300 за гектар. Ми у себе на сайті дали право всім бажаючим вносити інформацію про продаж земельних ділянок. Середньозважена ціна, яку запрошують продавці, — $8000 за гектар. Дехто просить всі $50 тис. Ні, ну

знаходяться люди, які й квартири продають за безцінь, але зазвичай люди знають, скільки коштує земля.

Тому в полі, на якому 20 паїв, двоє-троє, може, й продасть по $300 за гектар. Але ж у тих, хто б став отак скуповувати землю, очевидно стоїть мета викупити все поле. І, цілком можливо, що власник останньої ділянки вимагатиме не один десяток тисяч доларів за гектар.

Тому ціна на землю залежатиме насамперед від того, скільки доходу вона може принести своєму власнику. А що стосується того, що банки скуплять землю чи відберуть як заставу, то банку нецікаві 4,2 га (середній розмір паю в Україні – ред.) посеред поля.

Справжні причини

Сергій Біленко:

Мораторій не знімають в першу чергу через лобістські зусилля великих агрокомпаній, яким вигідна нинішня ситуація.

Таким чином, популісти в парламенті єднаються зі ставлениками латифундистів.

Бо чому не знімають мораторій і навіть така «гібридна» форма торгівлі землею, як емфітевзис, не набула значного поширення? Тому що в обох випадках агрофірми змушені будуть вилучити з обігу чималі суми, а гарантій збереження назавжди права на емфітевзис вони не бачать. Агрофірми не хочуть постати перед необхідністю викуповувати землі, на яких вони працюють, поки це не зробив хтось інший, бо власні кошти у них обмежені, можливості взяти кредити — теж. Хоча є великі агрофірми, готові викупити частину свого земельного банку.

Андрій Мартин:

Зняття мораторію — страшний сон українського агробізнесу. Адже тоді договір оренди доведеться підписувати не з забитою сільською бабусею, а з тим, хто маючи вільний капітал, викупить у неї землі. Такий інвестор витисне з орендаря все.

Адже нинішні порівняно високі доходи агробізнесу формуються переважно за рахунок того, що власники землі практично не беруть участі в перерозподілі земельної ренти. Згідно з нашими розрахунками, власники паїв в кращому випадку отримують 10–15% операційного прибутку, який приносить земельна ділянка, решту ж забирає собі підприємець.

Андрій Кошіль:

Оренда на сьогодні — це комфортне середовище, в тому числі й для квазіринку землі. Наприклад, ринок землі в формі продажу корпоративних прав підприємств з тривалими угодами оренди землі активний і навіть «перегрітий».

Корпоративні права на агрофірму коштують зараз із розрахунку $100 за рік оренди 1 га порівняно родючих (бонітетом не менше 50) земель.

І є області, де пропозиції корпоративних прав агрофірм майже немає.

Тобто, як працює механізм оренди, добре розуміють усі, і ніхто не хоче нічого змінювати. Принципово отримати землю саме у власність прагнуть найчастіше фермери, які планують закласти багаторічні насадження на невеликій (до 100 га) площі. Але для цього їм достатньо емфітевзису на тривалий строк, скажімо, до 100 років.

Наслідки мораторію

А. Мартин:

Мораторій призвів до того, що Україна стала благодатною територією для великого агробізнесу. Тут нескладно започаткувати навіть великий агробізнес: можна купити права на оренду за відносно невеликі гроші, не витрачаючи гігантських коштів на купівлю землі. Тому практика показує, що важливо, не хто володіє землею, а хто отримує прибутки від неї.

С. Біленко:

Внаслідок мораторію ціни на довгострокову оренду землі досі невисокі навіть порівняно з сусідніми країнами Східної Європи.

А. Кошіль:

По-перше, мораторій стимулює вирощування однорічних культур, перешкоджаючи виробництву з більш високою доданою вартістю — ягід, фруктів, винограду й вина, а також збільшенню зрошуваних площ. По-друге, мораторій призводить до виснаження грунтів. Експортуючи польові культури, Україна фактично експортує гумус і воду, тільки в прихованому вигляді.

По-третє, мораторій заважає консолідації земель і приходу інвесторів, які хочуть працювати легально, цивілізовано і максимально прозоро. Натомість тим, хто «в темі» (а  серед таких є й іноземні компанії), мораторій вигідний, бо захищає їх від конкурентів за землю.

По-четверте,

попри мораторій на продаж сільськогосподарських земель в Україні діє 11 способів їх придбання.

Крім продажу корпоративних прав, є така майже цілком законна форма продажу землі, як емфітевзис. Він може бути оформлений хоч на кількасот років, а оплата може вноситися як повністю, так і частинами. При цьому зарегульованість його мінімальна: всього 2 чи 3 статті в Земельному Кодексі і невеликий розділ у Цивільному Кодексі. Тоді як оренда регулюється численними законодавчими нормативами й підзаконними актами.

Дуже активний і такий спосіб торгівлі землею, як обмін ділянок: пай обмінюють на 1 сотку з доплатою.

Хоча, як на мою думку, це досить слизький спосіб придбання землі. Подібну угоду можна скасувати в судовому порядку. По-перше, тут усі ознаки удаваної угоди, по-друге, в перехідних положеннях Земельного Кодексу йдеться про обмін ділянок, а в Цивільному Кодексі — про міну, а це не одне й те саме.

Об’єктивні перешкоди

С. Біленко:

Знімати мораторій зараз і по всій території України — не дуже на часі. Наприклад, на Закарпатті мораторій можна знімати хоч зараз: там немає агрохолдингів, там багато людей хочуть працювати на землі, і багато з них — вирощувати культури з доданою вартістю. Але є депресивні території, де масове скуповування землі все-таки станеться.

До того ж,

якщо мораторій знімуть зараз, то наступні рік-два ми станемо свідками розгулу рейдерства.

І не тільки: після зняття мораторію в агробізнесі на кілька років може настати хаос, і навіть серед депутатів, які підтримують ідею продажу землі, поки що ніхто не розробив механізму, який встановив би всі необхідні запобіжники від цього хаосу.

Найбільші проблеми на даний момент — це так звана «шахматка», неузгодженість між собою даних про межі земельних ділянок і наявність земель колективної власності.

Наприклад, зараз у колективній власності «зависло» більше 1 млн га: це і польові дороги, і землі під меліоративними каналами (при тому, що самі канали передані в комунальну власність), і під багаторічними насадженнями та кормовими угіддями, і під колись колгоспними лісами та водоймами. Річ у тім, що на зорі земельної реформи в деяких областях, де місцева влада хотіла пошвидше відзвітувати про видачу держаків на всі земельні ділянки, схитрували, щоб прискорити процес. Там держакти видавали тільки на ріллю, тоді як паюванню підлягала не тільки вона, а ще й окремо багаторічні насадження, пасовища й сіножаті. Тож у таких областях, як Харківська, Хмельницька, Житомирська, багаторічні насадження і кормові угіддя досі майже не розпайовані.

Разом же з невитребуваними паями таких земель 1,5 млн га. Такі «білі плями» є майже в кожному масиві.

А. Кошіль:

Польові дороги, «шахматка» — це те, що робить усіх вітчизняних агробізнесменів порушниками. До нас звертаються підприємці, які ще з 2013 р. намагаються сформувати земельний банк на Поліссі — вони платять велику орендну плату ($100 тис.), але власників 70% ділянок досі не можуть знайти: хтось помер, а спадкоємці невідомо де, або ж власники паїв на заробітках за кордоном.

А. Мартин:

Не дарма за 1 півріччя цього року тільки добровільно було сплачено 80 млн грн. штрафів за порушення, на які довелося піти через парцеляцію.

С. Біленко:

А який безлад зараз з межами ділянок! Нещодавно нарешті почався обмін інформацією між Держгеокадастром і Мінюстом, які ведуть реєстри відповідно земельних ділянок і речових прав на нерухоме майно. То в перші дні більше половини запитів Мінюсту поверталися з Держгеокадастру з відповіддю, що в даних є помилка. Згодом відсоток таких відмов зменшився, але все ж…

А. Мартин:

Те, що окремо реєструються ділянки, а окремо — права на них, — благодатне поле для рейдерства.

Більше того, в державний земельний кадастр внесено лише приблизно 60–70% ділянок. Тому робота агробізнесу нагадує роботу сапера: нібито є порожнє місце, а тільки-но якийсь бізнесмен за допомогою своїх людей у місцевій владі вирішить прибрати її до рук, може з’явитися якась людина з паперовим держактом, датованим дев’яностими, і доводитиме, що це її земля.

А. Кошіль:

В Державний земельний кадастр внесено десь 17 млн ділянок з 20. Точно ніхто не знає, скільки ділянок було сформовано. Колишній голова Держгеокадастру Тимченко казав про 50 млн ділянок. Але частина ділянок, колись наданих фізособам, існує тільки на папері, і не внесена в кадастр. І з цими ділянками є великі питання. Електронний кадастр почав наповнюватись 1 січня 2013 р., і зараз усе важче його наповнювати: бувають випадки, що ділянку вже не можна «вставити» в кадастр.

С. Біленко:

Що стосується «шахматок», то є навіть спеціальний вид рейдерства, коли певні юридично грамотні особи беруть в оренду 3–4 ділянки всередині масиву, аби лише створити проблеми іншим землевласникам. І закон цілковито на їхньому боці.

Що робити?

С. Біленко:

Знімати мораторій потрібно поступово, по мірі готовності суспільства й законодавства. Було б непогано запустити пілотні проекти. І не обов’язково задіювати в них цілі області: достатньо кількох територій з різними умовами.

Що стосується колективної власності, то люди ж залишились — нехай збирають колективні збори власників і допайовують. Цей процес потроху проводиться і зараз. Якщо ж цього зроблено не буде — встановити крайній термін, і потім визнавати через суд землю безгоспною і передавати в комунальну власність. А щоб земля не гуляла, надати право місцевим радам здавати її в оренду на короткий термін.

Повинні бути й механізми примусової консолідації. Я спеціально запитував у німецьких колег — такі механізми працюють по всій Європі.

Тому зараз у Верховній Раді розглядається відповідний законопроект № 6049-1, який передбачає можливість обмінюватися ділянками в рамках одного масиву без згоди власників через механізм суборенди, і дає право примусового обміну тим, у кого є 75% ділянок у рамках того ж масиву. Цей же законопроект містив і є механізм вирішення питання колективної власності.  Він не набрав достатньо голосів і був направлений до комітету на повторне перше читання. Але я думаю, що до Нового року цей законопроект буде допрацьований комітетом, бо зацікавленість у ньому велика.

А. Кошіль:

Україна могла б запустити квазіринок землі й без мораторію. Ми подавали спеціальний законопроект про емфітевзис, хотіли обмежити його в часі 50 роками, дати право на його іпотеку. Але популісти зробили і з емфітевзису страшилку і поховали цей законопроект.

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com