Спецвозможности
Агробизнес

Продление моратория - политическая спекуляция или экономическая необходимость

09.09.2016
3065
 Продление моратория - политическая спекуляция или экономическая необходимость фото, иллюстрация
юрист Дмитрий Симашко

Вопрос снятия моратория на продажу земли вызывает неоднозначное отношение аграриев. О преимуществах открытого рынка земли рассказал эксперт ОО «Agroreforms.UA» Дмитрий Симашко.

 

Президент Петр Порошенко, выступая в Верховной Раде 6 сентября, говорил о том, что отсутствие рынка сельскохозяйственной земли сдерживает приток инвестиций в аграрную сферу. Как вы считаете, Украина готова к снятию моратория?

- Конечно. Законодательно готова. Земельное законодательство разрабатывается уже лет 20. Поэтому была бы политическая воля - в законах проблемы нет. Аналогично нет проблемы и в самом регулировании. У нас уже есть рынок земли. В Украине очень много земель, которые не подлежат действию моратория. Они прекрасно продаются, арендуются, их отдают под залог - и никаких проблем нет. Ведь существует  группа сельскохозяйственных земель, не подлежащих мораторию. Это, в первую очередь, земли личного крестьянского хозяйства - так называемые 2 га, которые предоставлялись каждому гражданину Украины, который имеет на это право согласно нашего законодательства. Они не подпадают под мораторий и находятся в свободном обращении. То есть законодательных проблем нет. Есть только политические преграды.

К сведению

Сельскохозяйственные земли, которые не попадают под действие моратория, оформляются по статьям 118 и 121 Земельного кодекса для ведения личного крестьянского хозяйства (в Украине принято сокращение - земли ОСГ). На одного человека отводится до 2 га. Участок ОСГ более 2 га - это уже паевые земли, попадающие под действие моратория.

Неподмораторные земли ОСГ - достаточно редкий вид земельных участков. Как правило, за его оформление владельцы платили дорого, включая неофициальные платежи. Поэтому цены на них редко опускаются ниже 5 тыс. долларов за 1 гектар.Высокие цены на земли ОСГ сложились в Киевской, Одесской, Львовской областях. Однако устоявшихся цен нет, и в любом регионе есть смысл вести переговоры с владельцами земель.

 

Тогда почему такое сопротивление оказывается открытию рынка сельскохозяйственной земли? Что может произойти с теми 32 млн пахотной земли, которые сегодня есть в Украине, когда мораторий снимут?

- Противники снятия моратория больше всего боятся повышения арендной ставки. Потому что на сегодня арендная ставка на мораторную землю мизерная. У нас идеальный арендодатель - он не интересуется, где его земля, где его собственность, он осуществляет нулевой контроль и готов отдавать свою землю за мизер. Это идеальный вариант. Как только мораторий снимается, земля начнет продаваться. Кто-то захочет продать землю, кто-то наоборот, захочет сам работать, кто-то - заставить ее в залог, получить кредит и т.д. Пойдет рынок, оборот земли. От этого арендная плата автоматически начнет подниматься. Потому что люди почувствуют, что это их собственность и они могут ею управлять. Поднятие арендной платы невыгодно близоруким аграриям и агропредприятиям, которые думают только о сегодняшнем дне. Им интересно взять землю, засеять ее максимально прибыльными культурами, залить ее тоннами химикатов, снять прибыль и уйти.

 

Но арендаторы берут землю в долгосрочную аренду - на 10 -20 лет?

- На 10-20 лет мало кто берет. Сейчас ввели ограничения минимального срока аренды на 7 лет. Это уже какая-то перспектива. Но даже 7 лет - это призрачно. Земельный ресурс медленно восстанавливается, гумус уничтожить очень легко. О знаменитом украинском черноземе надо забывать. Это уже ушло в мифологию. Земля будет плодородной только в условиях, когда в нее вкладывать средства. А в чужую землю зачем вкладывать? Большинство арендаторов нацелены на то, чтобы сегодня поработать, получить прибыль, а завтрашний день никого не интересует. Они не работают на перспективу. Это и есть близорукость.

 

К сведению

На земном шаре к пригодным для земледелия почвам относятся лишь 9% (3,2 млрд га). В Украине эти показатели немного лучше. Знаменитый украинский чернозем - самая плодородная часть обрабатываемых почв - составляет, по разным оценкам, от 8 до 15% мировых запасов.

Но сегодня отечественные черноземы служат разве что образцом вырождения. Эталонных почв осталось в пределах 1%. За 100 лет содержание ценного компонента - гумуса - уменьшилось с 13-14% до 3-5%, причем только за последние пять лет - на 0,04%. Сейчас он составляет 3,1%, и этот процесс продолжается.

 

Одним из предостерегающих факторов против снятия моратория является то, что свободную землю в свободном доступе моментально скупят инвесторы из-за рубежа - из России и Европы.

- Действительно, есть такой у нас миф, и очень распространенный. Но он нереален. Черноземы никто эшелонами вывозить не будет. И у инвесторов просто физически нет столько денег, чтобы скупить всю землю. Это же обычные экономические отношения. Если приходит большой арендатор, ему интересно купить большой массив земли - 5-6 тысяч га минимум, а это минимум около тысячи владельцев. Это нереально - договориться со всеми и купить всю эту землю. Поэтому я очень скептически отношусь к таким мифам.

 

Но если вдруг такой найдется - сугубо гипотетически - будут ли защищены крестьяне и мелкие землевладельцы?

- Предположим гипотетическую ситуацию: приходит инвестор из Китая, Европы или арабских стран, выкладывает большую сумму денег и покупает украинскую землю. Первый момент - в Украину вливается большая сумма валюты. Это плюс для страны. Граждане, получившие эти деньги, также имеют свою прибыль. То есть эти деньги пойдут в Украину, будут вращаться. Второй момент - как только инвестор заходит, он получает землю в собственность - и не на 5 лет. Земля тут останется. Инвестор будет дальше вкладывать в нее, чтобы получить прибыль. Будут постоянные поступления инвестиций, постоянный приток капитала. Я проблемы не вижу.

 

И все же, интересы крестьян - насколько они будут защищены в случае отмены моратория? Ведь продажа земли - это одноразовая акция.

- Давайте разграничивать понятия крестьян и землевладельцев. У нас есть около 7 млн ​​владельцев земли, подпадающей под мораторий. Их мнения никто не спрашивает. Интересуются мнением собственно крестьян. В Украине около 13 млн населения - это крестьяне, которые не имеют отношения к подмораторным землям. Поэтому эти понятия надо разделять. Говорим о владельцах паев. Каждый владелец должен иметь право распоряжаться своей собственностью, как вы, я и все остальные имеют право распоряжаться своей квартирой. Каждый владелец должен научиться тому, что имеет  право собственности, может им распоряжаться и должен его контролировать. Сегодня мы ущемляем право собственников земли, запрещая им использовать их конституционное право на распоряжение своей собственностью.

 

Но существуют схемы, позволяющие продажу земли даже учитывая мораторий?

- Продажа земли в Украине происходит постоянно. Только это серый и черный рынок. И его много. Например, эмфитевзис, который сей час снова стали активно обсуждать. Эмфитевзис - это один из видов серого обхода моратория, когда землю можно взять на 50 или более лет. Но этим законом не пользуются, хотя это гораздо более гибкий инструмент, чем аренда.

 

Когда мораторий будет снят, что мы увидим в итоге, какие данные о реальных собственниках земли откроются?

- О собственниках земли мы и так много знаем. Есть статистика, есть данные. Будет более интересно узнать о  государственной земле. Это отдельный пласт. Она подпадает под действие моратория, ее также нельзя продавать. Но государственную землю можно бесплатно передавать гражданам. Получается парадоксальная ситуация. Государство как собственник земли не имеет права ее продать и заработать на этом деньги, но оно имеет право ее отдать и ничего на этом не заработать. Государство как собственник земли не имеет права на прибыль. И это выстраивает широкий пласт для коррупции на всех уровнях. Существует общая распространена схема, когда большой пласт земли отдается сотне студентов по 2 га каждому, а эти студенты в тот же день продают ее новому владельцу. Законная легальная схема, которая работает и которая у нас достаточно распространена.

Второй момент - для подмораторной земли, находящейся в частной собственности, не допускается изменение целевого назначения. То есть она может использоваться исключительно для сельскохозяйственного назначения. Такого ограничения для государственных земель нет. Предположим, что к нам заходит инвестор, который хочет добывать полезные ископаемые или осуществлять любую другую хозяйственную деятельность. Есть хороший массив земли, но это сельскохозяйственная земля. Он эту землю может взять только у государства. То есть владельцы паев не могут отдать землю даже в аренду и не могут изменить целевое назначение, а государство может.

При любых моментах, когда нужно использовать землю для сельскохозяйственных нужд, каждый инвестор идет в государственные органы. Это пласт для коррупции. И в этом смысле снятие моратория для государства глобально выгодно, для конкретных чиновников - нет, потому что разрушаются устоявшиеся схемы.

 

Должна ли быть разница в цене на землю для украинских и иностранных инвесторов?

- В идеальном варианте, этого делать не нужно. Рынок должен быть открытым, он сам себя отрегулирует. У нас нет ограничений на недвижимость, и она прекрасно продается, покупается, сдается в аренду. Земля - ​​это такая же недвижимость со своими особенностями.

 

Представители всеукраинского забастовочного комитета среди основных требований говорят о доработке земельного законодательства и о введении ограничений на собственность земли - не более 500 га на семью.

- Эти ограничения являются формальным поводом для противников снятия моратория, чтобы говорить: "Мы еще не готовы, нам еще нужно месяц, год или два года. Мы уже думаем 10 лет, нам надо еще пару лет – и мы придем к консенсусу". Я считаю, что в качестве альтернативы  такие полномочия могут быть переданы на местный уровень. У нас сейчас идет общая тенденция к децентрализации, к увеличению полномочий на местах. В первом чтении уже принят закон о передаче права распоряжения землями за пределами населенного пункта к местным общинам. Будем надеяться, что его примут. Это логично. Определение каких-то конкретных правил, ограничений, логично было бы передать на места. Потому что там лучше видно, как они хотят привлекать инвесторов, хотят ли они привлекать их вообще и что люди хотят делать с землей - как государственной, так и собственной. Люди, которые там проживают, - это община. Пусть она и решает.

 

Признаем честно, многие наши проблемы порождены правовой неграмотностью граждан. Насколько общество готово к тому, чтобы рынок земли стал свободным и прозрачным?

- Мы готовы. Не надо думать, что на местах, в селах люди невежественные и ничего не понимают. Возможно, там не такой уровень образования, как в Киеве, но там умеют очень хорошо считать, умеют контролировать и управлять своим имуществом. У нас сегодня есть проблема с продажей сельской недвижимости? Нет. Тогда почему будет проблема с продажей земли? Сейчас просто у людей выбора нет. У них на руках листочек бумаги А4, который говорит о том, что где-то за селом человек имеет 2 га земли. И все. Как только он будет знать, где границы этих гектаров, и знать, что это его земля, начнет совсем иначе думать о ней. Поэтому я уверен, что мы готовы к снятию моратория.

 Кроме того, пока мы не откроем рынок земли, не дадим права ею распоряжаться, мы не повысим осведомленность людей. Нельзя научить человека праву распоряжаться своей собственностью, пока у него ее нет.

У нас уже давно нарушена психологическая связь между собственником и собственностью.

Потому что только листочек бумаги на руках и подачка под новый год в виде нескольких мешков зерна или нескольких тысяч гривен не строит психологическую связь с собственностью. За 25 лет эта связь оборвана. Поэтому как только мы предоставим возможность людям использовать свою собственность, ничего плохого не случится, никто за бортом не окажется.

Далеко не все, а точнее, даже большинство свою землю не продадут. В Европе земля - ​​это наследственная вещь, которая передается из поколения в поколение, и только на одной аренде можно жить. У нас тоже так будет, тоже так можно делать. Когда начнется оборот земли, земля начнет использоваться, меняться, продаваться и т.д., ее цена автоматически будет подрастать. Конечно, не так высоко, как в Европе, но ее цена будет расти.

 

Ольга Бабчук, o.babchuk@univest-media.com

Интервью
Ма­рек Руж­няк— влас­ник гру­пи ком­паній Agro-Land Group
Уже несколько лет в Украине приобретает популярность стрип-тилл, полосная технология обработки почвы, и польская компания Agro-Land - один из ее «первопроходцев» у себя на родине и активный
Компания «Нертус» активно развивает два направления. Первое - семеноводство гибридов подсолнечника и кукурузы сербской селекции. Второе - СЗР и микроудобрения. На сегодняшний день в портфеле компании «Нертус» уже 70 препаратов для зерновых... Подробнее

1
0