Проблеми реєстрації договорів оренди землі: теперішні та майбутні

Одна із найважливіших передумов розвитку сільського господарства та здійснення внутрішніх і зовнішніх інвестицій у даній сфері - гарантування права власності агропідприємств на нерухоме майно та збереження сталості землекористування. Як відомо, з 2001 р. розпайовані земельні частки (паї) не є об'єктом купівлі-продажу. Донині діє мораторій на відчуження земель с.-г. призначення. Обговорюваний законопроект «Про ринок земель» також не наділяє агропідприємства можливістю набути право власності на землі сільськогосподарського призначення.

В. Литвинець, канд. юр. наук

Реєстрація договорів оренди землі згідно з чинним законодавством
З часів реформування аграрного сектору економіки найпоширенішою формою землекористування в Україні є отримання агропідприємствами земельних ділянок в оренду. Така тенденція не зміниться навіть із прийняттям закону про ринок землі. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі. В ст. 20 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки стає чинним лише з дня державної реєстрації цього права. Таким чином, факт реєстрації договору оренди землі - необхідна умова визначення законності землекористування агропідприємств та уникнення претензій, зокрема, органів державної влади щодо самовільного зайняття земельних ділянок.
Вчасне оформлення договірних відносин із власниками землі та реєстрація договорів оренди надає юридичні гарантії щодо фактичного використання земельних ділянок. Натомість обробіток земель, права на які не зареєстровані за агропідприємствами, може призвести до цивільної, адміністративної і навіть кримінальної відповідальності. В Україні нерідко трапляються випадки донарахування податкових платежів податковими органами через використання незареєстрованих земель.
Загалом слід зазначити, що правила державної реєстрації договорів оренди землі в Україні часто змінювались. Спочатку органом реєстрації на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 р. №2073 були виконавчі комітети сільської, селищної та міської рад за місцем розташування земельної ділянки. Згодом, протягом 2003-2010 рр., такими органами стали регіональні відділення державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру». Наразі, згідно з Постановою КабМіну від 09.09.2009 р. №1021, державну реєстрацію договорів оренди землі здійснюють територіальні органи Держземагентства.

Порядок та проблеми реєстрації договорів оренди землі
Законодавством чітко визначено, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки відбувається протягом 14 календарних днів від дати подання документів. Однак проблема затримки і відмови в реєстрації договорів оренди землі залишається однією з основних. Часто причинами затягування реєстрації договорів оренди землі є проблеми землевпорядкування, зокрема щодо земельних ділянок, кадастрові номери яким свого часу не було присвоєно (повсюдна практика до 2002 р.). На практиці нерідко територіальні органи Держземагентства не реєструють договори оренди землі у визначений час, хоча й не відмовляють у здійсненні реєстрації. Це стає підставою для подання агропідприємствами адміністративних позовів до суду про визнання протиправною бездіяльність територіального органу Держземагентства щодо нездійснення державної реєстрації договорів оренди та зобов'язання здійснити реєстрацію таких договорів.
   Для державної реєстрації договору оренди земельної ділянки представник агропідприємства надає відповідному територіальному органу Держземагентства потрібні документи: заяву; план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі земельної ділянки; всі примірники договору оренди землі; копію ідентифікаційного номера власника землі; документи про внесення плати за надання послуг із здійснення державної реєстрації договору оренди. Хоча Постанова КабМіну від 09.09.2009 р. №1021 і забороняє відповідним органам вимагати подання документів та відомостей, що не зазначені вище, однак у деяких територіальних органах земельних ресурсів ще залишається практика затребування додаткових документів, а саме: сканованих копій договорів оренди з додатками, висновків щодо відповідності договорів оренди землі чинному законодавству України, обмінних файлів на земельні ділянки тощо.
   Від дати підписання договорів оренди землі до дати їхньої державної реєстрації проходить не менше одного-двох місяців (в основному - три-шість місяців), тому аграрним підприємствам - орендарям землі - слід весь час тримати на контролі дане питання: вчасно замовляти виготовлення в землевпорядної організації плану або схеми земельної ділянки, яку передають в оренду, кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні; знаходити (підписувати новий) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); подавати на державну реєстрацію договори оренди землі та відповідний пакет документів і контролювати вчасність даної реєстрації. Оскільки доволі частими є ситуації, коли після підписання договорів оренди землі (але до їхньої державної реєстрації) власники землі самостійно або за порадою можливих нових орендарів пишуть відповідні заяви до органу реєстрації з метою відмови від договору та проханням не здійснювати державну реєстрацію договорів оренди землі.
Загалом не можна стверджувати, що теперішня процедура державної реєстрації договорів оренди землі - оптимальна й гарантує агропідприємствам їхнє право на набуття земель с.-г. призначення в оренду.

Зміни до законодавства з 01.01.2013 року
З 01.01.2013 р. мають відбутися зміни в земельній сфері, що пов'язані, зокрема, з набранням чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр». Відповідно, процедура державної реєстрації права оренди земель с.-г. призначення також зміниться. Основоположним нормативно-правовим актом у сфері реєстрації права оренди землі стане Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». У ст. 4 зазначеного закону визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягає право оренди земельної ділянки. Новим органом реєстрації права оренди землі стане Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр) Міністерства юстиції України. Натомість Державне земельне агентство України опікуватиметься Державним земельним кадастром (геоінформаційна система відомостей про землі, їхнє цільове призначення, обмеження у їхньому використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їхню оцінку), його основною функцією буде державна реєстрація земельних ділянок.
Таким чином, органи Держземагентства з 01.01.2013 р. не здійснюватимуть реєстраційних дій щодо договорів оренди землі. Але їхній статус не варто применшувати, оскільки саме державні реєстратори Держземагентства здійснюватимуть реєстрацію земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Відповідно до нової ст. 79-1 Земельного кодексу України (набере чинності з 01 січня 2013 р.), лише попередня реєстрація земельних ділянок у Державному земельному кадастрі дозволить Укрдержреєстру зареєструвати право оренди на дані земельні ділянки.
   Слід відмітити, що Державний земельний кадастр повністю запрацює також лише з 01.01.2013 р. Кабінету Міністрів України було вказано до 1 січня 2013 р. забезпечити створення єдиної інформаційної системи Державного земельного кадастру, здійснити перенесення до неї записів про державну реєстрацію земельних ділянок, зареєстрованих у Державному реєстрі земель. Однак наразі з доступної інформації відомо, що інформаційна система ДЗК працює в тестовому режимі, а повномасштабного перенесення записів про державну реєстрацію земельних ділянок з нині чинного Державного реєстру земель не відбувається, а тому про виявлені помилки територіальні органи Держземагентства не повідомляють власників (користувачів) земельних ділянок. Виправлення виявлених помилок також не буде доволі простим завданням, оскільки такі помилки можуть бути виправлені лише на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або за матеріалами інвентаризації земель.
Таким чином, одночасне набрання чинності з 01.01.2013 р. Законів «Про Державний земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у новій редакції не буде безболісним для сільськогосподарських підприємств - орендарів земель - і однозначно не спростить процедуру державної реєстрації договорів оренди землі, щонайменше в перший рік її запровадження. В перші місяці 2013 р. система реєстрації прав на землі, в тому числі й права оренди, лише проходитиме практичні напрацювання.
   Якщо врахувати, що Укрдержреєстр - новостворений орган, який ще не здійснював державної реєстрації прав на земельні ділянки, тож має нагальну потребу щоденного і повноцінного обміну інформацією із Держземагентством, то можна припустити, що затягування процесу державної реєстрації права оренди землі стане звичним явищем, особливо в першій половині 2013 р. Слід зазначити, що державну реєстрацію земель та прав на них уже було відтерміновано з 01.01.2012 р. до 01.01.2013 р., в основному, через неготовність виконувати реєстраційні дії в нових умовах.
У зв'язку з наведеним вище, сільськогосподарські підприємства, що планують набути в оренду земельні ділянки чи переукласти договори оренди землі, ризикують невчасно отримати зареєстровані договори оренди землі. Відповідно до Постанови КабМіну від 09.09.2009 р. №1021, територіальні органи Держземагентства здійснюють державну реєстрацію договорів оренди землі до 31.12.2012 р. Після зазначеної дати, якщо законодавці ще раз не відтермінують строк набуття чинності нової концепції реєстраційних дій щодо нерухомості та землі, територіальні органи Держземагентства не зможуть здійснити державну реєстрацію договорів оренди землі. Тому сільськогосподарським підприємствам, яким потрібно наприкінці 2012-го - на початку 2013 рр. зареєструвати договори оренди землі, договори суборенди землі, радимо передати повний пакет документів на реєстрацію до територіальних органів Держземагентства до листопада 2012 р.