Продовження мораторію – політична спекуляція чи економічна необхідність

Президент Петро Порошенко, виступаючи у Верховній Раді 6 вересня, говорив про те, що відсутність ринку сільськогосподарської землі стримує надходження інвестицій в агарну сферу.  Як ви вважаєте, Україна готова до зняття мораторію?

- Звичайно. Законодавчо готова.  Земельне законодавство розробляється вже років 20. Тому була б політична воля – у законах проблеми немає . Аналогічно немає проблеми і в самому регулюванні. У нас вже є ринок землі. В Україні  є дуже багато земель , які не підлягають дії мораторія.  Вони прекрасно продаються,  орендуються,  їх віддають  під заставу - і там жодних проблем немає. Адже ми маємо групу сільськогосподарських земель, які не підмораторні.  Це, в першу чергу,  землі особистого селянського господарства – так звані 2 га, які надавалися кожному громадянину України, який має на це право згідно нашого законодавства. Вони не підпадають під мораторій і перебувають у вільному обігу. Тобто законодавчих проблем немає. Є лише політичні перепони.

До відома

Сільськогосподарські землі, які не потрапляють під дію мораторію, оформлюються за статтями 118 і 121 Земельного кодексу для ведення особистого селянського господарства (в Україні прийнято скорочення - землі ОСГ). На одну людину відводиться до 2 га. Ділянка ОСГ більше, ніж 2 га – це вже пайові землі, які потрапляють під дію мораторію.

Непідмораторні землі ОСГ - досить рідкісний вид земельних ділянок. Як правило, за його оформлення власники платили дорого, включаючи неофіційні платежі. Тому ціни на такі види земель рідко опускаються нижче 5 тис. доларів за 1 гектар.Високі ціни на землі ОСГ склалися в Київській, Одеській, Львівській областях. Однак усталених цін немає, і в будь-якому регіоні є сенс вести переговори з власниками земель.

Тоді чому такий спротив чиниться відкриттю ринку сільськогосподарської землі? Що може статися з тими 32 млн га орної землі, які на сьогодні є в Україні, коли мораторій знімуть?

- Противники зняття мораторію найбільше бояться підвищення орендної ставки. Тому що на сьогоднішній день орендна ставка на мораторні  землі мізерна. У нас є ідеальний орендодавець – він не цікавиться, де його земля, де його власність, він здійснює нульовий контроль і готовий віддавати свою землю за мізер.  Це ідеальний варіант. Як тільки мораторій знімається, земля почне продаватися. Хтось захоче продати землю, хтось навпаки, захоче сам працювати, хтось – заставити її у заставу, отримати кредит і т.д. Піде ринок, обіг землі. Від цього орендна плата автоматично почне підніматися. Тому що люди відчують, що це їхня власність і вони можуть нею управляти.  Підняття орендної  плати невигідне короткозорим аграріям і агропідприємствам, які думають тільки про сьогоднішній  день. Їм цікаво взяти землю, засіяти її максимально прибутковими культурами, залити її тонами хімікатів, зняти прибуток і піти.

Але ж орендарі  беруть  землю  у довгострокову оренду – на 10 -20 років?

- На 10-20 років мало хто бере. Зараз ввели обмеження мінімального строку оренди на 7 років. Це вже якась перспектива. Але навіть 7 років – це примарно. Земельний ресурс повільно відновлюється, гумус знищити дуже легко. Про славнозвісний український чорнозем вже треба забувати. Це вже пішло у міфологію. Земля буде родюча лише за умов,  коли в неї вкладати кошти. А в чужу землю навіщо вкладати? Більшість орендарів націлені на те, щоб сьогодні попрацювати, отримати прибуток, а завтрашній день нікого не цікавить.  Вони не працюють на перспективу. Це і є короткозорість.

До відома

На земній кулі придатних для рільництва ґрунтів є лише 9% (3,2 млрд га). В Україні ці показники трохи кращі. Знаменитий український чорнозем - найродючіша частина оброблюваних ґрунтів - становить, за різними оцінками, від 8 до 15% світових запасів.

Але сьогодні вітчизняні чорноземи слугують хіба що зразком виродження. Еталонних ґрунтів залишилося у межах одного відсотка. За 100 років вміст найціннішого складника – гумусу - зменшився з 13-14% до 3-5%, причому лише за останні п’ять років - на 0,04%. Нині  він становить 3,1%, і цей процес триває.

Одним із застережних факторів проти зняття мораторію  є те , що вільну землю , яка буде у вільному доступі, моментально скуплять інвестори  з-за кордону – з  Росії та Європи.

- Дійсно, є такий у нас міф, і дуже поширений. Але він нереальний . Чорноземи ніхто ешелонами вивозити не буде. Та й у інвесторів просто фізично немає стільки грошей, щоб скупити всю землю. Це ж звичайні економічні  відносини. Якщо приходить великий орендар, йому цікаво купити великий масив землі – 5-6 тисяч га мінімум, а це щонайменше  біля тисячі власників. Це нереально – домовитися з усіма і купити всю цю землю.  Тому я дуже скептично ставлюся до таких міфів.

Але якщо знайдеться хтось такий – суто гіпотетично – чи будуть захищені селяни і дрібні землевласники?

- Припустимо гіпотетичну ситуацію: приходить інвестор з Китаю, Європи чи арабських країн, викладає велику суму грошей і купує українську землю. Перший момент – в Україну вливається велика сума валюти. Це плюс для країни. Громадяни, які отримали ці гроші, також мають свій прибуток. Тобто ці гроші підуть в Україну, будуть обертатися. Другий момент – як тільки інвестор заходить , він отримує землю у власність – і не на 5 років. Земля ж тут залишиться. Інвестор буде далі вкладати у неї, щоб отримати прибуток. Будуть постійні надходження інвестицій, постійний приток капіталу. Я тут проблеми не бачу.

І все ж, інтереси селян  - наскільки вони будуть захищені у разі відміни мораторію? Адже продаж землі – це одноразова акція.

- Давайте розмежовувати поняття селян і власників землі. У нас є близько 7 млн власників землі, яка підпадає під мораторій. Їхню думку ніхто не питає.  Цікавляться  думкою  власне селян. В Україні близько 13 млн населення – це селяни, які не мають стосунку до підмораторних земель. Тому ці поняття треба розмежовувати. Говоримо про власників паїв. Кожен власник повинен мати право розпоряджатися своєю власністю, як ви ,я і всі ніші  мають право розпоряджатися своєю квартирою. Кожен власник повинен вчитися, що є його право власності, він може ним розпоряджатися і повинен його контролювати.  Сьогодні ми ущемлюємо право власників землі, забороняючи їм використовувати їхнє конституційне право на розпорядження своєю власністю.

Але ж існують схеми, які дозволяють продаж землі навіть з огляду на мораторій?

- Продаж землі в Україні відбувається постійно. Тільки це сірий і чорний продаж. І його багато. Наприклад, емфітевзис, про який зараз почали активно говорити. Емфітевзис – це один із видів сірого обходу мораторію, коли землю можна взяти на 50 чи більше років. Але цим законом не користуються, хоча це набагато гнучкіший інструмент, ніж оренда.

Коли мораторій буде знятий, що ми побачимо в результаті, які дані про реальних власників землі відкриються?

- По власниках землі ми і так багато знаємо. Є статистика, є дані. Буде більш цікаво дізнатися про  державну землю. Це окремий пласт. Вона підпадає під дію мораторію, її також не можна продавати. Але державну землю можна безкоштовно передавати громадянам. Виходить парадоксальна ситуація. Держава як власник землі не має права її продати і заробити на цьому гроші, але вона має право її віддати і нічого на цьому не заробити. Держава як власник землі не має права на прибуток. І це вибудовує широкий пласт для корупції на всіх рівнях.  Існує загальна поширена схема, коли великий пласт землі віддається для сотні студентів по 2 га кожному, а ці студенти в той же день її продають новому власнику. Законна легальна схема, яка працює і яка у нас досить поширена.

Другий момент – для підмораторної землі, яка перебуває у приватній власності, заборонена зміна цільового призначення. Тобто вона може використовуватися виключно для сільськогосподарського призначення . Такого обмеження для державних земель немає. Припускаємо, що до нас заходить інвестор, який хоче видобувати корисні копалини чи здійснювати якусь іншу господарську діяльність. Є хороший масив землі, але це сільськогосподарська  земля. Він цю землю може взяти лише у держави. Тобто власники паїв не можуть віддати землю навіть в оренду і не можуть змінити цільове призначення, а держава може.

У будь-яких моментах, коли потрібно використовувати землю не для сільськогосподарських потреб, кожен інвестор іде до державних органів. Це пласт для корупції.  І у цьому сенсі зняття мораторію для держави глобально вигідно, для конкретних чиновників – ні, тому що руйнуються усталені схеми.

Чи має бути різниця в ціні на землю  для українських та іноземних інвесторів?

- В ідеальному варіанті, це робити не потрібно. Ринок повинен бути відкритим, він сам себе відрегулює. У нас немає обмежень на нерухомість, і вона чудово продається, купується, здається в оренду. Земля  - це така ж  нерухомість зі своїми особливостями.

Представники всеукраїнського страйкового комітету серед основних вимог  говорять про доопрацювання земельного законодавства і про введення обмежень на власність землі - не більше  500 га на родину.

- Ці обмеження є формальним приводом для противників зняття мораторію, щоб говорити: "Ми ще не готові, нам ще потрібен місяць, рік чи два роки. Ми вже думаємо 10 років, нам треба ще 2 - і дійдемо до консенсусу". Я вважаю, що як альтернатива – такі повноваження можуть бути передані на місцевий рівень. У нас зараз йде загальна тенденція до децентралізації, до збільшення повноважень на місцях.  У першому читані вже прийнятий закон  про передачу права розпорядження землями за межами населеного пункту до місцевих громад. Будемо сподіватися, що його приймуть. Це логічно. Визначення якихось конкретних правил, обмежень, логічно було б передати на місця. Тому що там краще видно, як вони хочуть залучати інвесторів, чи хочуть вони залучати їх взагалі і що люди хочуть робити із землею – як державною, так і власників.  Люди, які там проживають, - це громада. Нехай громада і вирішує.

Будемо чесними, багато наших проблем породжені правовою неграмотністю і необізнаністю громадян. Наскільки суспільство готове, щоб ринок землі став вільним і прозорим?

- Ми готові. Не треба думати, що на місцях, у селах люди неосвічені і нічого не розуміють. Можливо, там не такий рівень освіти, як у Києві, але там вміють дуже добре рахувати, вміють контролювати і управляти своїм майном.   У нас на сьогодні є проблема із продажем сільської нерухомості? Немає. Тоді чому буде проблема із продажем землі? Зараз просто у людей вибору немає. Зараз у них на руках листочок паперу А4, який говорить про те, що десь там за селом людина має 2 га землі. І все. Як тільки вона буде знати, де межі цих гектарів, і знатиме, що це її земля, почне зовсім інакше думати про неї. Тому я впевнений, що ми готові до зняття мораторію.

Крім того, допоки ми не відкриємо ринок землі, не дамо права нею розпоряджатися, ми не підвищимо обізнаність людей.  Не можна навчити людину праву розпоряджатися своєю власністю, поки у неї її немає.

У нас уже давно порушений психологічний зв'язок між власником і власністю.

Тому що лише листочок паперу на руках і подачка під новий рік у вигляді кількох мішків зерна або кількох тисяч гривень не будує психологічний зв’язок із власністю. За 25 років цей зв'язок обірваний. Тому як тільки ми надамо можливість людям використовувати свою власність, нічого поганого не станеться, ніхто за бортом не опиниться.

Далеко не всі, а точніше, навіть більшість свою землю не продадуть. У Європі земля – це спадкова річ, яка передається з покоління у покоління, і  лише на одній оренді можна жити. У нас теж так буде, теж так  можна робити. Коли піде оборот землі, земля почне використовуватися, мінятися, продаватися і так далі, її ціна автоматично буде підростати. Звичайно, не так високо, як у Європі, але її ціна буде рости. 

Ольга Бабчук, o.babchuk@univest-media.com