Відкриття ринку земель для юросіб може приносити щорічно до 2,7 % ВВП

Втрати ринку сільгоспземель після 24 лютого 2022 року оцінюються на рівні 11,5 млрд грн. Проте ринок поступово відновлюється і вже зараз здатен генерувати щонайменше 10 млрд грн додаткових надходжень до бюджетів громад на рік. При цьому основні вигоди від ринку — ще попереду. Відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня 2024 року може принести додатково 1-2,7% ВВП щорічно впродовж наступних 3-х років. Про це йдеться в аналітичному огляді «Земельний ринок в Україні», підготовленому Центром дослідження продовольства та землекористування при Київській школі економіки (далі — KSE Агроцентр) в межах дослідницького проєкту «Земля незламності» за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО).

Через повномасштабну агресію росії проти України, не були укладені понад 102 тис. угод купівлі-продажу с.-г. земель сукупним обсягом 282 тис. га та вартістю 11,5 млрд грн (312 млн дол. США), що дорівнює 0,2 % ВВП країни. Найбільших втрат – понад 2,7 млрд грн (близько 75 млн дол. США) — зазнав ринок земель у Харківській області, яка була лідером за часткою сільгоспземель в обігу до повномасштабного вторгнення. Майже 1,17 млрд грн (близько 232 млн дол. США) втратив ринок земель Херсонської області. Найменші втрати ринку спостерігаються в західних регіонах України. Водночас за підсумками перших 6 місяців 2023 року в усіх областях, крім окупованих, спостерігається відновлення обсягу транзакцій, причому деякі західні області – Закарпатська, Івано-Франківська і Чернівецька — перевершили показники 2021 року (+16 %, +22 % та +10 % відповідно).

Середньозважена ціна на сільгоспземлі в національній валюті продовжує помірне зростання — у червні 2023 року вона склала 37,2 тис. грн за га. Ціни на товарну землю вже традиційно дещо вищі від цін на решту сільгоспземель. Ключовими факторами ціноутворення залишаються географічне розташування земельних ділянок відносно лінії фронту, а також нормативна грошова оцінка.

«Варто відзначити, що з моменту публікації аналітичного огляду за травень 2023 року, Держгеокадастр оновив інформаційну взаємодію з Державним реєстром речових прав та доповнив офіційний перелік транзакцій інформацією про ціни. Відтак рівень реєстрації цін угод купівлі-продажу у червні цього року досяг майже 100%, — зауважує дослідник KSE Агроцентр Роман Нейтер. — Водночас залишається проблема невідповідності офіційних цін ринковим. Для 53,4 % транзакцій, що відбулися в червні 2023 року, ціна купівлі-продажу сільськогосподарських ділянок не відрізнялася від НГО більше, ніж на 2 %. Це знову повертає нас до питання якнайшвидшого запровадження масової оцінки земель».

Серед усіх земельних транзакцій із сільгоспземлею лідирують оренда та спадщина, а угоди купівлі-продажу посідають третє місце. Найбільшим попитом серед покупців як і раніше користуються землі для товарного виробництва та особистого селянського господарства  — 94 % угод купівлі-продажу від початку 2023 року. Найдорожчі товарні землі у першому півріччі цього року були в Івано-Франківській області — понад 70 тис. грн за га. Найдешевші — у Херсонській та Запорізьких областях, охоплених бойовими діями, де ринок не вирізняється ліквідністю.

Інтерес до оренди комунальних сільгоспземель в червні цього року перевищив рівень, що спостерігався до повномасштабної війни. З моменту запуску електронних аукціонів у жовтні 2023 року, чемпіоном з передачі комунальних сільгоспземель в оренду через платформу Prozorro.Продажі є Одеська область, що вже реалізувала прав оренди земель на понад 56 млн грн. А найменше, лише 5 торгів, було оголошено у Закарпатській області, Середньозважена ціна оренди на земельних торгах для комунальних земель становить 10,26 тис. грн/га проти стартової ціни на рівні 2,3 тис. грн/га. При цьому середньозважена вартість купівлі-продажу земельних ділянок орієнтовно в 3,5 раза перевищує річну вартість оренди земельних ділянок через електронні аукціони.

«Це ще одне свідчення того, що офіційні ціни купівлі-продажу с.-г. земель можуть бути заниженими та не відображати реальної ринкової вартості земельних ділянок. Це є наслідком встановлення мінімальної ціни ділянки на рівні нормативної грошової оцінки», — пояснює Роман Нейтер.

Сума кредитів, наданих підприємствам аграрного сектору українськими банками станом на кінець травня 2023 року, сягнула 110,91 млрд грн (або 3 млрд дол. США). Серед кредитів, виданих протягом березня 2022 – травня 2023 року, забезпечені землею сільськогосподарського призначення лише близько 6%, на суму 31.2 млн гривень.

«Потенціал кредитування під заставу сільськогосподарської землі набагато вищий. Для його реалізації потрібні вчасне відкриття ринку сільгоспземель для юридичних осіб з 1 січня 2024 року, якнайшвидший запуск роботи Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, а також переоцінка Національним банком України коефіцієнту ліквідності сільськогосподарської землі як застави на підставі наявних даних про ціни транзакцій», —  підкреслив керівник дослідницького проєкту «Земля незламності», віцепрезидент КШЕ з економічної освіти Олег Нів’євський.

В рамках аналітичного огляду також були представлені результати опитування «Вплив земельного ринку на добробут та відновлення громад», проведеного командою проєкту «Земля незламності» у липні 2023 року. Так, 81 % опитаних позитивно оцінили вплив відкриття ринку землі на економічний добробут своєї громади, а 62 % переконані, що внаслідок відкриття ринку землі поліпшився матеріальний стан власників сільськогосподарських ділянок. Крім того, 77 % респондентів вважають, що розвиток ринку земель сільгосппризначення сприятиме післявоєнному відновленню їхніх громад. Понад 82 % переконані, що цьому також сприятиме законодавче закріплення дозволу на продаж державних та комунальних земель на електронних аукціонах. Більш ніж половина опитаних підтримують скасування безоплатної передачі земель сільгосппризначення у власність громадян як одну з передумов для економічного відновлення.

Аналітичний огляд підготовлено в рамках дослідницького проєкту «Земля незламності» завдяки підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) у рамках Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International. Думка авторів не обов’язково є офіційною точкою зору USAID чи Уряду США

Докладніше про Програму USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО): https://www.facebook.com/usaid.agro/

Докладніше про KSE Агроцентр:  https://agrocenter.kse.ua , https://t.me/kseagrocenter