Як зберегти земельний банк напередодні запуску ринку землі?

Вкрай важливо не лише готуватися до придбання землі, але й не втратити земельні ділянки, що є в користуванні агропідприємств уже сьогодні. В цьому контексті вкрай важливо розуміти, на які умови договору оренди, емфітевзису слід звертати увагу та як працюватиме переважне право на придбання землі. Відповіді на ці подекуди непрості питання давала керуючий партнер Martyniv Law, Андріана Мартинів.

На які умови договору оренди слід звернути увагу, аби земельний банк був таки оформлений "залізобетонно"?

В першу чергу в договорі оренди має бути той пакетний мінімум істотних умов, які вимагаються Законом про оренду землі: об’єкт – детальний опис усіх характеристик земельної ділянки, строк оренди та орендна плата (розмір, індексація, строки та порядок внесення, перегляду, відповідальність за несплату).

Неодноразово ми наголошували на тому, що реальна підстава для дострокового припинення оренди – порушення прав орендодавця. Таке порушення найпростіше доказати в суді через недоплату, несплату орендної плати. При цьому, власник бізнесу може навіть не знати, що має місце недоплата оренди, адже не заглиблюється в коефіцієнти індексації, зміни розмірів нормативної грошової оцінки, вважаючи це чисто «бухгалтерською» історією. І даремно. Це найпоширеніший випадок судових спорів між орендарем та власником землі; на другому місці – відсутність волевиявлення: коли власник каже, що не підписував документи. Проводячи попереднє інтерв’ю бухгалтера, юриста in-house в 9 з 10 випадків не готові дати дозвіл на ініціювання почеркознавчої експертизи.

Тому варто перевірити коректність нарахування та виплати орендної плати, документальне оформлення таких виплат. Загальна відомість для управлінських цілей, видатковий касовий ордер на кожну виплату по кожній людині – якщо оренда виплачується готівкою з каси. Якщо через банк – то очевидно квитанція, доручення.

В жодному випадку в договорі оренди не повинно бути умови, що перехід права власності є підставою для припинення, дострокового розірвання чи перегляду умов оренди. Якщо компанія проходила реорганізацію, то слід перевірити розподільчі/передавальні баланси, знову ж таки - умови договору оренди. Як приклад, є певний конфлікт норм законодавства, і виділ з однієї компанії іншої із земельним банком не відносять до реорганізації, а вважають «способом» створення бізнесу. Тому, на такий випадок в договорі оренди має бути прописано, що «реорганізація орендаря, в тому числі й виділ» не є підставою для дострокового розірвання оренди чи перегляду умов договору.

Особливої уваги заслуговує й обчислення строку оренди: є правила, які діяли до 2013 року, коли ми реєстрували і договір, і якщо самі не означили інше, то строк рахувався з дати реєстрації; і ті що діють після 2013 року, коли ми реєструємо речове право (оренда, емфітевзис), а договір укладений з дати підписання. Коректне розуміння строку оренди дозволяє реалізувати переважне право на поновлення оренди та й впливає на наші фінансові плани.

Про що слід подбати господарствам, які користуються договорами на праві емфітевзису?

Емфітевзис не є настільки зарегульованим, як оренда. І з нашої практики найбільшою проблемою є відсутність підтвердження здійснення оплати. З різних причин у бізнесу нема доказів, що емфітевзис сплачений. При найкращому розкладі є розписка власника землі, але ми всі розуміємо, що цього недостатньо. В договорі емфітевзису обов’язково слід закріпити та деталізувати переважне право на викуп землі.

Ви часто говорите про можливості для орендаря, які можна погодити в договорі оренди. Що це за можливості?

Можливостями я та наша команда називаємо ті умови оренди, які можуть врегулювати неоднозначні ситуації або реально скористатися новими механізмами, які нам дає законодавство. Перше – врегулювати, чий урожай, коли оренда закінчилася, і що отримає власник за таке понаднормативне користування землею.

Друге - деталізація переважного права. Наймач має переважне право на викуп за законом, і те, що Ви продублюєте це в договорі, особливої «погоди» Вам не зробить. Деталізуйте реалізацію цього переважного права, пропишіть запобіжники як для себе, так і для власника. Адже без такого договірного регулювання обійти переважне право не так вже й складно.

Третє - з липня 2020 року запрацює автоматична пролонгація оренди, і це також можливо включити в договір. Адже це опція поновлення договору оренди без будь-яких додаткових заяв та правочинів – автоматично. Водночас є певні застереження – власник може відкликати таку автоматичну пролонгацію, тому доцільно включити пункт в договорі про обов’язок власника попередити про таке відкликання. Зауважуємо, що таке право має й орендар, тому якщо директор у Вас найнятий – пропишіть відповідні обмеження виконавчого органу в установчому документі.

Як бути з переважним правом на придбання землі? З липня 2021 року купувати землю можуть громадяни, а переважне право в більшості випадках у орендарів – юридичних осіб.

Новелою закону про обіг сільськогосподарської землі є трансфер переважного права орендаря. Для цього достатньо поінформувати власника землі і оформити правочин про передачу переважного права. Така передача може бути як платною, так і безоплатною. Погодьтеся, в деяких випадках це буде формальністю. Коли власник бізнесу купує землю, де його ж компанія має переважне право, тоді достатньо цю умову інтегрувати в договір купівлі-продажу.

Для нас, як я розумію, є більш цікавими «бізнесові» випадки з переважним правом. Продовжуючи тему з передачею цього права, слід акцентувати увагу, що закон не вимагає згоди власника на таку передачу, а лише його поінформованість. Водночас, власник є власник і має право розпоряджатися землею - може й не продати землю особі, що набула переважне право. Наразі відсутній закон, що детально регулює переважне право на придбання. Водночас не заборонено таке регулювання інтегрувати в договір оренди. Окрім того, додаткові гарантії та процедури реалізації переважного права, в тому числі й на торгах, має забезпечити законопроєкт 2194, який уже прийнятий в першому читанні.

Ще одна бізнес-проблема з якою ми стикнулися на практиці, - це непоінформованість власників бізнесу про те, що з земельним банком не все так добре, як би повинно було бути. Власники бізнесу повинні вникнути в два ключових моменти: перший - оплата в повному розмірі за оренду або емфітевзис і обов’язково документ, що це підтверджує, другий – зміна власника землі не повинна впливати на оренду.