Как сохранить земельный банк накануне запуска рынка земли?

20.05.2020

5364

Как сохранить земельный банк накануне запуска рынка земли? фото, иллюстрация

Крайне важно не только готовиться к приобретению земли, но и не потерять земельные участки, которые есть в пользовании сельхозпредприятий уже сегодня. В этом контексте крайне важно понимать, на какие условия договора аренды, эмфитевзиса следует обращать внимание и как будет работать преимущественное право на приобретение земли. Ответы на эти иногда непростые вопросы давала управляющий партнер Martyniv Law, Андриана Мартынив.

На какие условия договора аренды следует обратить внимание, чтобы земельный банк был таки оформлен "железобетонно"?

В первую очередь в договоре аренды должен быть тот пакетный минимум существенных условий, которые требуются Законом об аренде земли: объект - детальное описание всех характеристик земельного участка, срок аренды и арендная плата (размер, индексация, сроки и порядок внесения, просмотра, ответственность за неуплату).

Неоднократно мы отмечали, что реальное основание для досрочного прекращения аренды - нарушение прав арендодателя. Такое нарушение проще доказать в суде из-за недоплаты или неуплаты арендной платы. При этом владелец бизнеса может даже не знать, что имеет место недоплата аренды, поскольку не углубляется в коэффициенты индексации, изменения размеров нормативной денежной оценки, считая это чисто «бухгалтерской» историей. И напрасно. Это самый распространенный случай судебных споров между арендатором и собственником земли; на втором месте - отсутствие волеизъявления: когда владелец говорит, что не подписывал документы. Проводя предварительное интервью бухгалтера, юриста in-house в 9 из 10 случаев не готовы дать разрешение на инициирование почерковедческой экспертизы.

Поэтому стоит проверить корректность начисления и выплаты арендной платы, документальное оформление таких выплат. Общая ведомость для управленческих целей, расходный кассовый ордер на каждую выплату по каждому человеку - если аренда выплачивается наличными из кассы. Если через банк - это, очевидно, квитанция, поручения.

Ни в коем случае в договоре аренды не должно быть условия, что переход права собственности является основанием для прекращения, досрочного расторжения или пересмотра условий аренды. Если компания проходила реорганизацию, то следует проверить распределительные/передаточные балансы, опять же - условия договора аренды. В качестве примера: существует определенный конфликт норм законодательства, и выделение из одной компании другой с земельным банком не относится к реорганизации, а считается «способом» создания бизнеса. Поэтому на такой случай в договоре аренды должно быть прописано, что «реорганизация арендатора, в том числе и выделение» не является основанием для досрочного расторжения аренды или пересмотра условий договора.

Особого внимания заслуживает и исчисление срока аренды: есть правила, которые действовали до 2013 года, когда мы регистрировали и договор, и если сами не обозначили другое, то срок считался с даты регистрации; и действующие после 2013 года, когда мы регистрируем вещное право (аренда, эмфитевзис), а договор заключен с даты подписания. Корректное понимание срока аренды позволяет реализовать преимущественное право на возобновление аренды и влияет на наши финансовые планы.

О чем следует позаботиться хозяйствам, которые пользуются договорами на праве эмфитевзиса?

Эмфитевзис не столь зарегулирован, как аренда. И из нашей практики самой большой проблемой является отсутствие подтверждения оплаты. По разным причинам у бизнеса нет доказательств, что эмфитевзис оплачен. При лучшем раскладе есть расписка владельца земли, но мы все понимаем, что этого недостаточно. В договоре эмфитевзиса обязательно следует закрепить и детализировать преимущественное право на выкуп земли.

Вы часто говорите о возможностях для арендатора, которые можно согласовать в договоре аренды. Что это за возможности?

Возможностями я и наша команда называем те условия аренды, которые могут урегулировать неоднозначные ситуации или реально воспользоваться новыми механизмами, которые нам дает законодательство. Первое - урегулировать, чей урожай, когда аренда закончилась, и что получит владелец за такое сверхнормативное пользование землей.

Второе - детализация преимущественного права. Наниматель имеет преимущественное право на выкуп по закону, и то, что Вы продублируете это в договоре, особой «погоды» Вам не сделает. Детализируйте реализацию этого преимущественного права, пропишите предохранители как для себя, так и для владельца. Ведь без такого договорного регулирования обойти преимущественное право не так уж и сложно.

Третье - с июля 2020 г. заработает автоматическая пролонгация аренды, и это также возможно включить в договор. Ведь это опция обновления договора аренды без каких-либо дополнительных заявлений и сделок - автоматически. В то же время есть определенные предостережения: владелец может отозвать такую автоматическую пролонгацию, поэтому целесообразно включить пункт в договоре об обязанности собственника предупредить о таком отзыве. Замечаем, что такое право имеет и арендатор, поэтому если директор у Вас наемный - пропишите соответствующие ограничения исполнительного органа в учредительном документе.

Как быть с преимущественным правом на приобретение земли? С июля 2021 г. покупать землю могут граждане, а преимущественное право в большинстве случаев у арендаторов - юридических лиц.

Новеллой закона об обороте сельскохозяйственных земель является трансфер преимущественного права арендатора. Для этого достаточно проинформировать владельца земли и оформить сделку о передаче преимущественного права. Такая передача может быть как платной, так и бесплатной. Согласитесь, в некоторых случаях это будет формальностью. Когда владелец бизнеса покупает землю, где его же компания имеет преимущественное право, тогда достаточно это условие интегрировать в договор купли-продажи.

Для нас, как я понимаю, более интересны «бизнесовые» случаи с преимущественным правом. Продолжая тему с передачей этого права, следует акцентировать внимание, что закон не требует согласия собственника на такую передачу, а лишь его осведомленность. В то же время, владелец есть владелец и имеет право распоряжаться землей - он может и не продать землю лицу, которое приобрело преимущественное право. Пока отсутствует закон, детально регулирующий преимущественное право на приобретение. В то же время не запрещено такое регулирование интегрировать в договор аренды. Кроме того, дополнительные гарантии и процедуры реализации преимущественного права, в том числе и на торгах, должен обеспечить законопроект 2194, который уже принят в первом чтении.

Еще одна бизнес-проблема, с которой мы столкнулись на практике - это неосведомленность владельцев бизнеса о том, что с земельным банком не все так хорошо, как бы должно было быть. Владельцы бизнеса должны вникнуть в два ключевых момента: первый - оплата в полном размере за аренду или эмфитевзис и обязательно документ, это подтверждающий, второй - смена собственника земли не должна влиять на аренду.

Ключевые слова: оренда землі, стратегії збереження земельного банку, емфітевзис, Martyniv Law, Андріана Мартинів

Предыдущая статья

Зарубежный опыт защиты садов от заморозков

Следующая статья

ПОЧЕМУ ПРИЛИПАТЕЛЬ – ЭТО НЕОБХОДИМОСТЬ?