«Шахматка»: до яких змін в земельному законодавстві потрібно готуватися аграріям в 2019 році

Формуючи земельний банк підприємства, будь-який власник стикається з своєрідним «земельним рейдерством». Деякі фермери беруть у оренду пай посеред поля, основну частину якого орендує інше аграрне підприємство. У зв’язку з чим, таке підприємство мало досить великі труднощі з використанням масиву та  застосуванням на ньому сучасної широкозахватної сільськогосподарської техніки. Це призводило до збільшення ризиків фрагментації землекористування серед компаній.

Як це було на практиці до 2018 року?

Теперішній власник земельної ділянки отримав свій шматок землі внаслідок розпаювання земель колишніх колективних сільськогосподарських підприємств. Розпаювання застосовано було виходячи з очікування, що кожна земельна ділянка буде використовуватись самостійно його власником. Однак, більшість власників не обробляють самостійно таких ділянок, а надають їх в оренду сільськогосподарським підприємствам.

При цьому,  власники ділянок з яких складається загальний масив діють хаотично і обирають орендарів самостійно. Навіть, якщо його земельна ділянка знаходиться всередині загального масиву.

Відтак, перші проблеми у агропідприємства виникають при оформленні права оренди земельних ділянок масиву. Не всі власники земельних ділянок, з яких складається загальний масив, погоджувались на передачу в оренду своїх ділянок одному орендарю.

Бувало, що недобросовісні власники паїв перешкоджали нормальному використанню поля, неможливо було застосовувати сучасну широкозахватну сільськогосподарську техніку. Вони створювали складнощі -  штучно, бо розуміли, що це є свідомим тиском на підприємство. Основа ціль таких власників — отримання матеріальної вигоди від підприємства, яке знаходилось у вразливому становищі.

За таких умов, орендована одним підприємством загальна площа масиву не створює замкненого контуру, і містять земельні ділянки, які належать іншим підприємствам (орендарям). 

Підприємства повинні керуватись лише своїми економічними показниками і робити все, що сприятиме розвитку господарської діяльності.

Відтак, суміжні орендарі одного масиву укладали угоду, за якою умовно ділили масив на декілька частин пропорційних орендованим площам, і кожна з цих частин використовується окремим орендарем. Проте з юридичної точки зору така угода є нікчемною.

Через постійні порушення цілісності масивів земель сільськогосподарського призначення знизилась врожайність, склались досить ворожі стосунки між орендарями одного масиву. Такі орендарі змушенні були постійно вирішувати наслідки таких ситуацій, замість того, щоб розвивати та оптимізувати своє підприємство. Всі ці фактори негативно вплинули на загальний економічний стан в країні.

Останні зміни у земельному законодавстві в 2019 році

Нагадаємо, 10 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні»,

який набирає чинності з 1 січня 2019 року. 

На даний час, створено ефективний механізм використання масивів земель сільськогосподарського призначення з метою запобігання рейдерству та стимулювання зрошення, а також вирішення проблеми використання земель колективної власності.

Створились передумови для зниження ризиків та додаткових навантажень на агробізнес.  Законом буде внесено ряд змін до нормативно правових актів, що регулюють особливості використання і розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами, які обмежують такий масив.

Законодавець надав право підприємствам обмінюватися орендованими ділянками. При цьому, орендарям не завжди потрібна згода власника. Власники і орендарі земель в межах масиву можуть укласти договори на оренду або суборенду зі збереженням відповідних термінів. Умови договорів суборенди, що укладаються при обміні прав користування земельними ділянками, мають бути не гірше, ніж умови договорів оренди. При цьому орендар залишається відповідальним за виконання договору оренди. Власнику земель лише треба повідомити про таке рішення.

Власників паїв, які навмисно здійснювали тиск на підприємство та перешкоджали  нормальному використанню поля, можна буде відправити на край поля на іншу ділянку. 

Відтепер лісосмуги віднесені до земель сільськогосподарського призначення, і законом врегульовано їх передачу в оренду.  Право орендувати польові дороги надано усім орендарям масивів, але при цьому не можна обмежувати доступ інших орендарів до земельних ділянок.

Земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. При цьому передбачена можливість передачі  ділянок під насадженнями в користування фізичним і юридичним особам за умови їх збереження, відновлення і утримання.

Насамперед закон дозволяє землекористувачеві, який використовує значну частину земель масиву, отримати в оренду землі під польовими дорогами. Однак, він зобов'язаний встановити земельні сервітути для доступу до інших земель масиву.

Землекористувач, який використовує  75% від загальної площі масиву, зможе отримати в оренду інші землі масиву з наданням їх власникам або орендарям інших рівноцінних земельних ділянок в тому ж масиві.

Дозволений обмін земельних ділянок приватної власності, який передбачає обмінювати земельні ділянки державної і комунальної власності, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, на рівноцінні земельні ділянки приватної власності у тому ж масиві.

На період дії мораторію, обмін дозволяється лише на рівноцінну земельну ділянку. Рівноцінною визначається земельна ділянка, нормативна грошова оцінка якої є рівною або відрізняється не більше, ніж на 10%.

Динамічність сучасного світу вимагає гнучкості, оперативності та технологічності, І агросектор не виняток: сучасні інноваційні законодавчі впровадження в якості наданих інструментів допоможуть автоматизувати та оптимізувати діяльність аграрних компаній, підвищити їх конкурентоспроможність на ринку і, як наслідок, підвищити прибутковість бізнесу.

Сергій Пагер, керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера»