Чого очікувати в 2013 році орендарям землі?

Ой, не знав Герасим Калитка, літературний герой Карпенка-Карого, що через 125 років в Україні купівля-продаж землі для селян буде справою досить нелегкою, якщо не сказати нездійсненною. Принаймні, на законодавчому рівні ми все ще маємо мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

С. Козлов,
спеціально для журналу «Пропозиція»

Виходить дивна ситуація: володіти земельними паями можемо, передавати їх у спадок — також, а продавати — ні. Вибір за такої ситуації, як-то кажуть, невеликий: або здаємо наділи в оренду, або обробляємо власноруч. Останнє у наш час технологій та інновацій — справа невдячна (будьмо відвертими й зізнаємось, що хорошими фермерами можуть бути далеко не всі землевласники), тож не слід дивуватись, коли деякі агрохолдинги укладають договори оренди земельних паїв одночасно з 4–5 тис. селян. Таким чином, питання земельної оренди в наш час є більш ніж актуальним. Розуміють це й можновладці, раз по раз продукуючи законопроекти в цій сфері. Однак чи всі такі новації нам потрібні? Спробуємо розібратись.
Без реєстру — нікуди
Як відомо, з Нового року процедура реєстрації прав на нерухомість була змінена досить суттєво.
По-перше, з 1 січня 2013 р. набули чинності Закони України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про Державний земельний кадастр», унаслідок чого повноваження центральних та місцевих органів Державного земельного агентства у частині держреєстрації договорів оренди земельних паїв були ліквідовані.
По-друге, запрацювали два нових реєстри: Державний земельний кадастр (земельні ділянки реєструють як об’єкти прав) та Держреєстр речових прав на нерухоме майно (реєструють речові права на земельні ділянки та їхнє обтяження). Таким чином, якщо раніше сторони договору оренди землі зверталися в одну установу, то віднині треба оббивати пороги двох таких. Усю «технічну» інформацію про земельну ділянку (картографічна документація, координати поворотних точок, охоронні та санітарні зони, експлікація складу угідь, детальний опис меж та суміжних володінь) видають у Держземагентстві шляхом довідок та виписок із Державного земельного кадастру. А ось державну реєстрацію прав оренди разом з іншими правами на нерухомість здійснюють у місцевих управліннях юстиції. Розглянемо, як це відбувається на практиці.
Для укладення договору оренди орендодавцю потрібно самостійно отримати витяги з Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав для підтвердження відомостей про земельну ділянку та наявності зареєстрованого права на нього.
  Для цього людина звертається до територіального відділу Держземагентства (до державного кадастрового реєстратора) та до управління юстиції (до реєстратора Держреєстру), відповідно. Там пише заяви про надання їй витягів і, як правило, за день-два отримує готові документи. За витяги, звичайно, треба буде заплатити: 71 грн в Держземагенстві та 120 грн — у Міністерстві юстиції.
  А вже після укладення договору в простій письмовій формі орендар повинен самостійно зареєструвати своє право в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. І зробити це треба без зволікання, бо всі права за договором орендар набуває лише з моменту держреєстрації, а не з того моменту, як були поставлені підписи в договорі. Водночас, згідно з п. 12 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,  датою і часом державної реєстрації права вважатимуть дату і час реєстрації відповідної заяви.
  Окрім заяви, орендарю також треба буде надати такі документи: документ, що посвідчує особу заявника (а також доручення від юридичної особи, якщо це представник фірми); ідентифікаційний код (або довідку з ЄДРПОУ); договір оренди з усіма додатками; копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії та квитанції про сплату держмита й послуг реєстратора.
  Детальніше про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень, а також порядок надання витягів можна дізнатися з постанови КабМіну України від 22 червня 2011 р. № 703.
Власне сама реєстрація необтяжлива у фінансовому плані. Відповідно до Закону України від 20.11.2012 № 5508-VI «Про внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо ставок за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно» мито за реєстрацію становить 51 грн. Але загалом уся ця процедура не така вже й легка: треба й сходити в різні установи, й узяти витяги, й правильно сплатити держмито та власне послуги реєстраторів. Помилок при цьому (особливо, якщо це ваша «перша оренда») уникнути майже неможливо.
Значно простішим способом укладення договору оренди землі є похід до нотаріуса. Закон України «Про оренду землі» цього не вимагає, однак дозволяє зробити за ініціативою сторін. У такому разі відносини між орендарем та орендодавцем будуть закріплені протягом одного дня, бо нотаріуси (і державні, і приватні) швидко роздрукують Типовий договір оренди, отримають відповідні витяги та зареєструють право оренди в Реєстрі. Ось тільки витрати за таких умов відразу підскакують у 8–10 разів.
Слід також відмітити, що нова редакція Закону про оренду землі скасувала необхідність реєстрації власне договору оренди земельної ділянки, обмежившись державною реєстрацією права такої оренди. Однак чомусь, коли в Законі мова заходить про суборенду землі, то реєстрації все ще підлягає сам договір. Спишемо це непорозуміння на технічну помилку народних депутатів.
Ціна питання
Відповідно до чинного законодавства, орендна плата, а саме: її розмір, порядок індексації, форма платежу, терміни та порядок її внесення і перегляду, а також відповідальність за її несплату — встановлюється за згодою сторін. Тобто сторони можуть записати в цій графі будь-що: платою за оренду 1 га може бути й 300 грн, і два мішки вівса, й навіть послуги з перевезення сільгосппродукції. Це що стосується земель приватної власності. Разом з тим, слід пам’ятати, що строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюють відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, а орендну плату за такі земельні ділянки справляють виключно у грошовій формі (ст. 35.1 ПК України).
Для орендаря, звичайно, вигідніше визначити розмір орендної плати в конкретній грошовій сумі, адже в такому разі змінити її буде можливо тільки за згодою сторін або в судовому порядку. Тобто підприємство буде застраховане від збільшення розміру орендної плати у разі, наприклад, збільшення нормативної грошової оцінки землі. Й зовсім невигідним такий порядок буде для власника земельного паю. Тим більше, що, згідно з п. 1 Указу Президента від 02.02.02 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) має становити не менше 3% визначеної відповідно до чинного законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Однак даний Указ не може регулювати або змінювати норми, встановлені законом, тому розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю визначають виключно сторони договору. Тобто застосовувати вказану вище норму щодо 3% необов’язково (а було б непогано). Здається, зрозуміли це й у Верховній Раді, принаймні за останні два місяці там зареєстрували відразу декілька законопроектів, що стосуються питання орендної плати.
Перший законопроект за № 1140 від 20.12.2012 був зареєстрований народним депутатом М. Катеринчуком. Він відразу пропонує встановити «розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, земельною часткою (паєм) не менше семи відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості такої земельної ділянки, земельної частки (паю)». Враховуючи опозиційну спрямованість депутата, подальша доля цього законопроекту досить сумнівна.
Разом з тим, значно більше шансів на проходження в парламенті мають два інші законопроекти: № 2098 від 24.01.2013 авторства народного депутата Євгена Сігала та № 2254 від 08.02.2013 авторства народного депутата Геннадія Бобова (обидва — представники Партії регіонів).
Так ось, Є. Сігал пропонує змінити ст. 21 Закону про оренду землі, внісши деякі уточнення.
Маємо розуміти, що народний обранець мав на увазі саме річну орендну плату, бо інакше агрохолдинги хоч і не збанкрутують, але значно підвищать ціну на свою продукцію (особливо, враховуючи ідею цього ж депутата про запровадження сплати оренди виключно грошовими коштами).
Своєю чергою, Г. Бобов замислився над орендною платою за землі державної та комунальної власності. Його пропозиція полягає в тому, щоб підвищити мінімальний рівень орендної плати за такі земельні ділянки до 4,5% нормативної грошової оцінки. Наразі такий мінімальний рівень становить лише 0,1%, чим і користуються деякі спритні «господарі чужої землі».
До речі, у своїй пояснювальній записці народний депутат указує на те, що 4,5% є досить підйомною платою.
Це підтверджує досвід Черкаської області (2011-2012 рр.), в якій підвищення орендної плати до такого рівня не погіршило показники компаній, проте наповнило місцеві бюджети. Однак чи буде так, як прогнозують народні депутати, покаже голосування у сесійній залі, а землевласникам поки не залишається нічого іншого, як тривожно слідкувати за змінами у законодавстві.