Хто у полі господар? У Франції орендаря поціновують вище, ніж власника
У Держземагентстві відбувся напрочуд корисний, як на нашу думку, франко-український семінар: «Аграрна земельна політика: цілі та інструменти», спрямований на поліпшення процесу формування земельних відносин на наших теренах.
У Держземагентстві відбувся напрочуд корисний, як на нашу думку, франко-український семінар: «Аграрна земельна політика: цілі та інструменти», спрямований на поліпшення процесу формування земельних відносин на наших теренах.
Г. Квітка, Т. Друженко
Спеціально для журналу «Пропозиція»
Про те, що представники цієї країни зацікавлені у «правильному» розвитку в нашій державі земельних відносин, свідчить присутність на семінарі Надзвичайного і Повноважного Посла Франції в Україні Алена Ремі, який проголосив вступне слово. Думається, заінтересованість ця полягає у тому, що в майбутньому вбачається наша інтеграція до євроспільноти. Заходу не так уже й байдуже: перетвориться у результаті земельних реформ одна з найбільших аграрних країн Європи, де обробляють 42 млн га і де майже 30% населення мешкає в селі, на латифундію, чи все ж буде збережено сільську поселенську мережу. До того ж Франція — також держава з великими традиціями в агровиробництві й зацікавлена у співробітництві у цій галузі.
Про те, що реформи в Україні мають зробити землекористування ефективним і соціально прийнятним, а не навпаки, говорив і заступник голови Держземагентства Євген Бердніков. За його словами, семінар покликаний «почути, зрозуміти й перейняти позитивний досвід». Чи не найбільше, за словами заступника голови, йому імпонує те, що французів не лякає великий вплив держави на регулювання земельних відносин.
Фермер усьому голова
У Франції мінімум три мільйони власників земель, більша частина яких — це окремі особи та родинні господарства, які отримали ділянки (часто через успадкування). Компаній, які володіють землями, тут дуже мало, розповів Жан-Ноель Менар, генеральний інженер із питань будівництва мостів, водних ресурсів і лісівництва (міністерство сільського господарства, агропродовольства та лісівництва Франції).
За останніми даними, у Франції налічується 450 тис. господарств. Раніше власники переважно самі обробляли свою землю. А нині це робить лише кожен п’ятий. Натомість дедалі поширенішими стають орендні відносини. 61% сільськогосподарських земель шляхом оренди використовують фірми, компанії, хоча власниками й надалі залишаються окремі особи.
Оренда в країні має особливий статус. Якщо фермер орендує ділянку й хоче її купити, то він має пріоритет навіть перед родичами власника землі. Взагалі, важливо, що у Франції перевагу надають орендоотримувачу — тому, хто веде сільгоспвиробництво. Тобто фермера держава підтримує більше, ніж власника угідь. Тут пріоритет тому, хто самостійно обробляє землю.
— Якими були цілі нашої політики? Дозволити автоматичне передавання оренди спадкоємцям, — пояснює Жан-Ноель Менар. — Тобто я, фермер, винаймаю землю, але хочу передати своїм дітям право оренди — і власник не може цьому завадити, якщо я передаю своїй родині право оренди. Це дуже важливо — це один зі способів, яким французький законодавець проявляє своє бажання розвивати сільське господарство, спираючись на родинне землекористування, родинне господарство.
Мінімальна тривалість оренди у Франції — дев’ять років, причому власник може забрати землю лише за певних умов, приміром, якщо сам вирішить її обробляти. Для власників, які на тривалий час передають землю в оренду, діють податкові пільги.
Право земельної власності у Франції, наголосив голова департаменту земельних питань у сфері сільського господарства при міністерстві Роже Жюмель, — це загальне право, зафіксоване у статті 17 Декларації прав людини від 1789 р., яка є частиною Конституції.
Право власності стосується всіх типів майна, рухомого чи нерухомого, в тому числі землі, й визначається трьома атрибутами, які були характерними ще для римлян:
Usus (використання) — право використовувати майно не змінюючи його: тобто в мене є земля, я можу вирощувати на ній усе, що хочу.
Fructus (володіння) — право володіти плодами (врожай, прибуток, дивіденди…), що приносить це майно: земля щось виробляє, і я користуюся вирощеним, отримую з цього прибуток.
Abusus (розпорядження) — право змінювати це майно: наприклад, у мене є земельні неугіддя — я можу зробити з них поле, засадити ліс чи щось побудувати, також маю право продати цю ділянку, відмовитися від неї.
Законодавчих обмежень стосовно власника немає. Тобто будь-який іноземець, європеєць чи неєвропеєць, може без будь-яких обмежень, крім, можливо, перевірки того, що гроші отримані законним шляхом, купити будь-яку власність у Франції.
Не дивина, коли молоді голландці беруть у власність наділи, щоб господарювати у Франції, бо у Нідерландах ціни на землю — одні з найвищих в Європі. До речі, французи здебільшого спокійно ставляться до земельних придбань молодих голландців, логічно розмірковуючи, що ті інтегруються в їхньому суспільстві. Адже обов’якова вимога до будь-якого покупця чи орендаря — мати ресурси, щоб вести господарство. Але не можна сказати, що французам зовсім байдуже до іноземців, які скуповують у них угіддя. Особливе занепокоєння викликають ті самі грошовиті китайці, небайдужі до виноградників та виноробних підприємств. Хоча й тут французи вбачають плюси: китайці налагоджують поставки вина із придбаних заводів до Піднебесної.
Утім, люди, які живуть на певній території, мають вагоме слово, і якщо є кілька проектів розвитку одного й того самого наділу, мають право вибирати покупця. Часто перевага надається місцевому проекту. Тож у Франції продається не скільки земля, як право займатися агровиробництвом.
А можуть й експропріювати...
Хоча право власності дуже потужне, та французи були змушені запровадити деяку кількість юридичних обмежень. Причому такі обмеження встановлює лише парламент, бо право власності — основоположне, оскільки забезпечує можливості існування й розвитку особи, тож визнається невід’ємним, має бути загальним і рівним.
Заради спільного інтересу закон може накладати обмеження на власника. Вони численні й визначені сільським, екологічним й урбаністичним кодексами. Приміром, закон не дозволяє власникові самостійно обирати того, хто оброблятиме його землю. Чи, наприклад, вирішуємо побудувати автостраду через ваше поле. То держава встановлює детальну процедуру, яка дозволяє їй купити вашу землю, дає можливість експропріації. У разі непорозумінь у подібних ситуаціях вирішальне слово має суд.
Діє й пріоритетне право. Покупець, яким виступає державна структура або приватна компанія, у певних випадках має пріоритет на придбання землі, навіть якщо власник хоче продати її комусь іншому. Коли фермер передає дітям право оренди на землю, то власник наділу жодним чином не може цьому протидіяти. Хоча насправді мало дітей сільгоспвиробників наслідують справу своїх батьків — є у Франції така проблема.
Усілякі спекуляції із землею — поза законом. На передній план виходить створення сімейного типу господарства: збереження земельного паю та будівлі. Не допускається ліквідація життєздатних господарств.
Контроль за господарствами у Франції стосується використання, а не власності земель сільськогосподарського призначення. Приміром, обробляю 100 га, хочу придбати ще 100 га — маю попросити дозвіл. Проблема не в тому, що я стану «на 100 га багатшим», питання — чи будуть ці додаткові 100 га ефективно оброблені: з користю для громади і в сприятливий спосіб для довкілля. Контроль здійснюється незалежно від способу володіння землями: у вашій власності земля чи ви її орендуєте.
Роже Жюмель пояснив, що до його функцій, окрім участі у розробці законів, входить чимало інших справ: «Наприклад, я брав участь у вирішенні питань експропріації: коли ми будуємо, наприклад, залізницю або автостраду, яка торкнеться сільськогосподарських ферм, наше міністерство дає експертну оцінку щодо того, чи можна те робити, чи ні і яким буде вплив». Загалом будівництво дозволяється там, де вже є забудова — у межах урбаністичної зони. Поза межами не можна зводити споруди, окрім як для сільськогосподарських цілей.
У Франції намагаються уникати диспропорцій щодо розміру господарств. Там усіляко сприяють облаштуванню нових сільськогосподарських виробників. Тобто коли фермер іде на пенсію, важливо, щоб його справу продовжив молодий господар, щоб «звільнені» гектари не працювали на збільшення сусідньої компанії. Для молодих фермерів оренда гектарів доступна: якщо маєш відповідну освіту і декларуєш, що займатимешся сільським господарством, то держава допоможе тобі облаштуватися на землі. Головне, щоб жив у селі і впродовж десяти років безпосередньо працював на цьому наділі. Коли аграрної освіти немає, треба брати дозвіл, доводити, що можеш фахово господарювати.
Земельні оператори із САФЕР
Облаштувати діяльність фермера чи сільгосппідприємства найкращим чином покликані Товариства земельного та сільськогосподарського устрою (САФЕР). Їхню діяльність контролює держава, вони мають повноваження державного органу. З одного боку, САФЕРи залежать від міністерства сільського господарства. А з другого, — від міністерства фінансів. Це такі собі земельні оператори.
Одна з цілей сільськогосподарської політики — забезпечити сталість, тобто постійність, с.-г. використання земель, упереджувати роздроблення ділянок, точніше, самих структур, які ведуть агровиробництво. Наприклад: рано чи пізно землю передають іншому власникові, і тут треба уникнути поділу цієї власності, роздроблення землі на маленькі шматки, які можуть мати меншу життєздатність.
На важливості збереження колективних послуг у зонах із мінімальною щільністю населення наголошував Мішель Байлак, голова САФЕР (Гасконь, регіон О-Лангедок), віце-президент Національної федерації САФЕР, віце-президент Європейської асоціації інститутів із питань облаштування сільських територій. Потрібен лікар, поштар — це послуги, які громада має одержувати. Тобто під час землевпорядкування певної території потрібно забезпечити розподілення різних видів діяльності на цій території. Якщо дбати про загальний план забудови, розвитку території — тоді можна успішно реалізувати той чи інший проект.
За словами Мішеля Байлака, коли йдеться про вилучення землі для будівництва автобану або швидкісної залізниці, то засоби для переконання власника, «полюбовне» вирішення проблеми — це добре, але потрібна і певна «зброя». І така «зброя», яку нам дав законодавець, — право першочергової купівлі ділянок.
Купуємо, щоб зберегти сімейний тип господарства, зберегти садиби разом із будівлями, іноді — задля консолідації земельних ділянок та проведення меліорації. Таким чином боремося і з земельними спекуляціями.
Фредерік Кардон-Дюбуа, заступник регіонального делегата Бюро з надання послуг та фінансування в галузі сільського господарства, розповів, що ця адміністративна державна установа теж покликана сприяти поліпшенню сільськогосподарського використання земель. Ця структура активно застосовує так званий полюбовний обмін ділянок, коли власник погоджується перейти господарювати на іншу ділянку, отримавши в зв’язку з цим дотацію-компенсацію — десь 100 євро/га. Такий обмін обов’язково засвідчується нотаріально.
На об’єднаних таким чином ділянках (а також залишених землях) впроваджуються заходи землевпорядкування: дренаж, дороги, огорожа тощо; реалізуються «заходи земельної свободи»: вільні землі передаються пріоритетним претендентам, передусім — молодим аграріям. Врешті-решт, ці дії націлені на покращання та захист довкілля, запобігання припиненню на певній території сільськогосподарської діяльності.
У підсумку, за таких умов французам (на відміну від українців) можна не хвилюватися, що їхні сільгоспугіддя перетворюватимуться на латифундії.