Як іноземцеві заволодіти українською землею?

Наразі питання вільного обігу сільськогосподарських земель в Україні є «болючим» як для самих резидентів, так і для нерезидентів України. Запроваджений мораторій діє уже тривалий час, і його скасування весь час відкладається з поясненнями того, що ринок українських земель сільськогосподарського призначення не готовий до відкриття з огляду на можливий хаос на ринку землі та ризик скупівлі земель за несправедливо низькими цінами тощо.

Відтак, парламент України продовжив дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2020 року, а уряд до 1 березня 2019 року має розробити і внести на розгляд парламенту проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Наразі із аналізу минулорічного проекту щодо обігу земель сільськогосподарського призначення вбачається, що набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення іноземцями стане можливим лише з 1 січня 2030 р. У разі прийняття такого законопроекту це надасть можливість придбання землі за кошти іноземного інвестора через українську юридичну особу.

Тобто, з 2030 року права іноземних суб’єктів щодо придбання земель сільськогосподарського призначення в Україні можуть бути значно розширеними, однак чи не буде парламентом встановлено до таких прав будь-яких умовностей та або обмежень - наразі спрогнозувати неможливо.

Але чи можливе набуття іноземцями українських сільськогосподарських земель уже зараз?

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Конституції України іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України.

Іноземна юридична особа - це організація, що володіє правами та обов'язками юридичної особи за законодавством іноземної держави його реєстрації.

Щодо винятків серед прав іноземних суб’єктів, то такі передбачені ч. 2 ст. 26 Конституції України, з якої випливає, що громадяни іноземних держав не мають права набувати у приватну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення на території України.

Однак із усіх правил є винятки, і таким винятком щодо права набуття іноземними суб’єктами українських земель сільськогосподарського призначення є спадкування.

Процедура оформлення спадкування земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземцями не відрізняється від процедури спадкування, визначеної для громадян України.

Відтак, після закінчення шестимісячного строку, за відсутності заперечень з боку інших спадкоємців та за умови надання необхідних документів, спадкоємець-іноземець отримує свідоцтво на право на спадщину. Після отримання свідоцтва про право на спадщину спадкоємцю-іноземцю необхідно зареєструвати свої права на успадковане майно. Для реєстрації права щодо земельної ділянки він може звернутися: до держаного реєстратора або до нотаріуса.  Підтвердженням держреєстрації є Витяг з Державного реєстру щодо права власності.

Однак, таке виключення стосовно права іноземних суб’єктів на успадкування земельної ділянки не є абсолютним, та, скоріше, є лише перехідною умовою, оскільки частина 4 статті 81 Земельного кодексу України встановлює зобов’язання іноземцям-спадкоємцям, що прийняли у спадщину сільськогосподарську землю, протягом одного року відчужити її. Дане положення є імперативним та на нього не розповсюджується дія мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.

В разі не вчинення іноземцем-спадкоємцем добровільного відчуження така земля буде відчужена в примусовому порядку за ініціативи органів прокуратури на користь територіальних громад або держави.

Слід зауважити, що відповідно до ст. 1296 Цивільного кодексу України видача спадкоємцям свідоцтва ніяким строком не обмежена, а його відсутність не позбавляє їх прав на спадщину. Тобто, фактично примусове відчуження успадкованої земельної ділянки може бути відстрочено, а право володіння земельною ділянкою іноземним суб’єктом продовжене. Але за таких умов

земля може використовуватись лише її фактичним, але ще не офіційним, власником, тобто іноземним спадкоємцем, та не може бути передана у користування третім особам. Так може тривати безкінечно, поки іноземець не отримає свідоцтво про спадщину.

Щодо права передачі іноземним суб’єктом належної йому земельної ділянки сільськогосподарського призначення у користування (оренду, емфітевзис), то таке право є, однак і воно обмежене у часі та можливе лише за умови посередництва. Так, відповідно до Податкового кодексу України, нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку. Тобто, передача в користування (оренду, емфітевзис) таких земельних ділянок можлива лише через ФОП або юридичних осіб — резидентів України і за загальним правилом договори користування можуть бути оформлені лише протягом першого року з дня оформлення іноземним суб’єктом права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, та по завершенню річного строку така земельна ділянка підлягає відчуженню, при цьому особа, у користуванні якої перебуває така земельна ділянка, має першочергове право на її викуп.

Юридична особа — не виняток.

Але реєструвати юридичну особу в Україні, щоб на неї викуповувати землю, іноземцеві немає сенсу. Їй купувати землю не дозволять, оскільки в засновниках є іноземець.

Але якщо у іноземця є український бізнес-партнер, якого він здатен контролювати, наприклад, співвласник його бізнесу в Україні, найманий працівник, тощо, то на цього українця можна зареєструвати нову юрособу, яка безперешкодно зможе скуповувати землю. Цю юрособу можна якомога тісніше пов’язати з фірмою іноземця: вітчизняне законодавство містить цілу низку способів, як одну юрособу узалежнити від іншої договорами оренди, позик, спільної діяльності і т. і.

Щодо використання іноземними суб’єктами землі сільськогосподарського призначення на праві користування, то зазначаємо, що тут права іноземних суб’єктів жодним чином не обмежені та іноземні суб’єкти можуть використовувати землі сільськогосподарського призначення на тих же умовах, що й орендарі резиденти України.

Отже, підсумовуючи вищенаведене, відповідь на запитання чи можуть іноземні суб’єкти набути у власність землі сільськогосподарського призначення - «так, але ні». Що ж до права використання таких земель, то відповідь – «так».

Ірина Домбровська, адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера»