Відумерла спадщина. Поради юриста.

Йдеться в першу чергу про оформлення прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності переважно осіб похилого віку.

Користувалося, скажімо, підприємство певними ділянками на підставі договору оренди, власник землі помер, а спадкоємець не бажає оформляти спадщину або взагалі відсутній. Що в такому випадку робити орендареві? Чи має він право надалі користуватися ділянкою та що робити, коли договір оренди закінчується?

Отримати відповідь на ці питання propozitsiya.com допоможе старший юрист Юридичної фірми ОМП Вікторія Кіпріянова.

Відповідно до вимог законодавства, право оренди на земельну ділянку не припиняється в момент смерті власника землі, а діє до моменту закінчення договору оренди, тільки якщо в самому договорі оренди не передбачено, що він може бути розірваний достроково у випадку зміни власника земельної ділянки. Такою зміною вважається і перехід права на земельну ділянку в порядку спадкування (відумерла спадщина). Саме тому обов’язково потрібно стежити, щоб такого пункту в договорі оренди не було. Отже, при наявності вищезазначеної умови ми розуміємо, що договір продовжує діяти у разі смерті власника та не потребує жодних дій від орендаря.

Що ж робити коли договір оренди закінчився, а спадкоємців ще немає або вони не оформлюють спадщину? Донедавна для аграріїв це створювало неабиякі проблеми, адже продовжувати користуватися такими земельними ділянками юридичних підстав у орендаря не було. В той же час, укладення договорів на управління спадщиною було практично неможливим або істотно ускладненим.

В якості рішення цієї проблеми 19 жовтня 2016 року у дію вступив Закон України №1533-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли». Цим законом передбачено зміни процедури визнання спадщини відумерлою та оформлення у користування земельних ділянок, які входять у склад такої спадщини до моменту визнання спадщини відумерлою.

Отже, розглянемо більш детально, що нам приніс новий закон (відумерла спадщина) та яке підводне каміння він приховує:

1. Автоматична пролонгація договору оренди. Законом передбачено, що якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, і право власності не зареєстровано за новим власником (спадкоємцем), то такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту реєстрації права власності за новим власником. Проте, поки що не зрозуміла процедура реєстрації такого продовження (поновлення) договору. Тому на практиці реалізувати це може бути складно. Втім, ми впевнені, що протягом дії цього закону необхідна практика буде напрацьована досить швидко (відумерла спадщина).

2. Переважне право на поновлення договору оренди. Після того, як земельна ділянка буде успадкована або визнана відумерлою спадщиною, попередній орендар має переважне право на продовження строку дії договору за умови письмового повідомлення нового власника про своє бажання. Для цього законом передбачено, що новий власник протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку зобов’язаний повідомити діючого орендаря про набуття права власності на земельну ділянку. З цього часу орендар має не менше місяця, щоб надіслати новому власнику лист-повідомлення про бажання поновити договір оренди та додаткову угоду про поновлення договору (відумерла спадщина).

3. Укладення договору оренди з сільською, селищною, міською радою. Якщо договору оренди на земельну ділянку не існує, або він закінчився до моменту смерті орендодавця, то таку земельну ділянку також можна орендувати в разі виконання певної процедури (відумерла спадщина).

Так, якщо з дати смерті власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення пройшло більше шести місяців, а спадкоємці відсутні, усунені від права на спадкування, або відмовилися від права на спадщину, то сільська, селищна, міська рада (за місцезнаходженням земельної ділянки) має право передати її в оренду. Правда, такий договір оренди укладається на термін до моменту, поки право власності не буде зареєстроване за спадкоємцем або територіальною громадою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди. Право оренди за таким договором реєструється в спеціальному розділі Державного реєстру прав без реєстрації права власності.

Слід зауважити, що закон абсолютно ніяк не регулює процедуру передачі такої земельної ділянки в оренду. Виходячи з норм законодавства, передача в оренду відбувається виключно за наявності на те волі сільської ради та виключно на її власний розсуд. Отже, сільська рада може самостійно вирішувати кому та за яку ціну передати земельну ділянку в оренду, що теоретично може призвести до проявів корупції. Зменшити корупційний вплив можливо в разі, якщо передача земельних ділянок в оренду відбуватиметься на конкурсній основі. Більше того, проведення конкурсу (аукціону) вимагає і Земельний кодекс (відумерла спадщина).

Додатково агропідприємствам необхідно мати на увазі, що зацікавлена в оренді особа може самостійно ініціювати оренду такої землі шляхом направлення повідомлення у відповідну сільську, селищну, або міську раду (відумерла спадщина).

4. Визнання спадщини відумерлою. У випадку, якщо з дати смерті власника земельної ділянки пройшло більше року і спадкоємці відсутні або відмовилися від спадщини, то територіальна громада за місцезнаходженням земельної ділянки зобов’язана подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою. У випадку позитивного рішення суду, земельна ділянка переходить у власність територіальної громади (стає комунальною власністю в наслідок визнання спадщини відумерлою). Якщо на цей момент буде існувати договір оренди, то орендар буде мати переважне право на поновлення відповідного договору. Проте зарано говорити, як це буде реалізовано на практиці. З досвіду можна сказати, що сільські ради будуть шукати способи укласти договори оренди на найвигідніших для себе умовах, адже звичку поторгуватися при кожній щонайменшій можливості ніхто не відміняв. Більше того, як ми вже зазначали – цілком легальною підставою для проведення торгів є положення Земельного кодексу про загальну обов’язковість проведення конкурсу при передачі в оренду земель державної та комунальної (тобто територіальних громад, як у випадку визнання спадщини відумерлою) власності.

Загальна рекомендація, яку ми можемо дати орендарям – це знаходити спадкоємців та допомагати їм у оформленні спадщини. Адже законодавство побудоване таким чином, що поновити договір оренди зі спадкоємцем набагато простіше, ніж потім мати справу із судами та територіальними громадами. Завжди може виникнути ситуація, коли сільський голова не схильний до співпраці з якимось конкретним підприємцем і з ряду причин та факторів може бути більш лояльним до іншого господарства.