Спецможливості
Новини

Павло Кулинич: «Законопроект позбавляє українців права купити землю»

13.08.2013
732
Павло Кулинич:  «Законопроект позбавляє  українців права купити землю»  фото, ілюстрація

В Україні триває земельна реформа. Найближчим часом очікуються серйозні зміни на ринку землі. Про них розповів гість номера — головний юридичний радник Проекту USAID «АгроІнвест», доктор юридичних наук Павло Кулинич.

В Україні триває земельна реформа. Найближчим часом очікуються серйозні зміни на ринку землі. Про них розповів гість номера — головний юридичний радник Проекту USAID «АгроІнвест», доктор юридичних наук Павло Кулинич.

І. Бірюкова
i.birykova@univest-media.com

Верховна Рада України торік так і не ухвалила закон «Про ринок земель», який мав стати законодавчим підгрунтям у формуванні земельного ринку України. Натомість цього року з’явився законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який, на думку його розробників, здатний вирішити чимало земельних проблем, у тому числі й купівлі-продажу земельних ділянок. Яких змін чекати аграріям у разі ухвалення такого законодавчого акта? На цю тему — розмова з головним юридичним радником Проекту USAID «АгроІнвест», доктором юридичних наук Павлом Кулиничем.  
Земельний ринок
не може бути «диким»
Павле Федотовичу, останніми роками в Україні йдеться до того, що ось-ось мораторій на продаж землі «відійде в історію». Разом із тим, Верховна Рада подовжила термін його дії до 2016 р. Чому депутати пішли на такий крок?
— Вважаю, парламентарі вчинили правильно, ухвалюючи подібне рішення. Оскільки, відповідно до Земельного кодексу України, мораторій на продаж сільськогосподарських земель в Україні може бути скасований на підставі двох законів: «Про Земельний державний кадастр» і «Про ринок земель». Перший законодавчий акт уже прийнято, а іншого, на жаль, ще немає, попри те, що Верховна Рада ухвалила його у першому читанні та підготовила до розгляду у другому. Законодавці вирішили від цього законопроекту відмовитися з тієї причини, що він не був сприйнятий суспільством. Критика йшла від різних верств населення: селян, фермерів, керівників агропідприємств, представників різних гілок влади. Тому зняття мораторію вирішили відкласти до 1 січня 2016 р.

На вашу думку, чи взагалі потрібно скасовувати такий мораторій, адже багато експертів прогнозують, що після цього відбудеться відвертий «дерибан» землі? 
— Відчуження земель сільськогосподарського призначення передбачено чинним Земельним кодексом України. Відповідно до закону, мораторій мав бути скасований через три роки після його введення в дію, тобто з 1 січня 2005 р. Тому перед Кабінетом Міністрів України та Верховною Радою постало завдання сформувати протягом зазначеного періоду законодавче поле врегулювання ринку земель із урахуванням різних суспільних інтересів, зокрема унеможливити спекуляцію землею, скуповування її іноземцями, законодавчо закріпити набуття ділянок винятково тими особами, які на них працюють тощо. Однак така законодавча база донині повністю не підготована, тому термін дії мораторію кілька разів подовжували зі встановленням суворіших вимог до відчуження земель сільськогосподарського призначення.
У світовій практиці існує два механізми обігу земель: адміністративний та ринковий. У радянські часи у нашій державі застосовувався виключно перший варіант, але нині ми живемо в умовах ринкової економіки, тому, вважаю, час перейти до врегульованого продажу землі. Адже ринок земель не може бути «диким» (купуємо і продаємо землю, як кому забажається), а тільки таким, який передбачає дотримання певних вимог, передбачених законодавцем.

Не тиснути, а стимулювати
Попри законодавчі зволікання, Україна сьогодні активно готується до земельної реформи. Зокрема, вже оприлюднено законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Якщо його буде прийнято, то хто стане власником землі в Україні?
— Відповісти на це запитання непросто, оскільки, хто буде справжнім власником землі, мабуть, не знають і самі розробники законопроекту. Єдине, у чому законодавці досягли консенсусу, — це заборона продажу землі іноземцям. Допускати іноземних громадян до купівлі земель в Україні не можна тому, що середній рівень доходів у нас значно нижчий, ніж у європейських та інших розвинутих країнах. Зрозуміло, що у такому разі майже вся земля стане власністю іноземного інвестора.
Однак в інших питаннях регулювання ринку земель та доступу до них автори законопроекту згоди не дійшли. У світовій практиці відомі два підходи до регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення. Перший варіант — мінімальне регулювання — зорієнтований на забезпечення економічної ефективності аграрного господарювання — вироблення якомога більше продукції з якомога нижчою собівартістю та якомога більшими доходами сільськогосподарського товаровиробника. Однак він має безліч недоліків, найголовніший із яких той, що прибутки від господарювання на землі отримають бізнесмени, а соціальна сфера села залишається обділеною. Другий — регулювання в першу чергу має бути спрямоване на розвиток соціальної інфраструктури сільських територій. Проте у «чистому вигляді» ці варіанти не працюють у жодній із країн світу. Тому, вважаю, законопроект слід доопрацювати, з тим щоб відшукати оптимальний баланс між агробізнесом і соціальною сферою села. Сьогодні в Україні більшість сіл занепадають, тому протягом наступного десятиліття ринок земель сільськогосподарського призначення повинен мати яскраво виражену соціальну орієнтацію. До речі, такий підхід демонструє і європейська практика. Тим більше, що сьогодні результатом земельної реформи в Україні є найгірша у світі система ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка грунтується на оренді землі. Дуже добре у XVIII ст. її охарактеризував англійський агроном Артур Юнг: «Дайте людині у тверде володіння скелю, і вона перетворить її у квітучий сад. Дайте людині в оренду квітучий сад, і через дев’ять років вона перетворить його у пустелю». На жаль, сьогодні всі орендарі — тимчасові господарі землі, тому від неї намагаються отримати по-максимуму за мінімальної віддачі.  

Для багатьох аграріїв дуже болючим питанням є збільшення мінімального терміну оренди землі. Наприклад, тваринницька ферма може окупитися мінімум через вісім років. Законопроект передбачає мінімальний термін оренди земельної ділянки від п’яти до семи років. На вашу думку, чи не замало це?
— В останньому варіанті законопроекту мінімальний термін збільшено до восьми років. Виходячи з позиції орендодавця, то це — багато (що коротший термін оренди, то більше шансів вимагати підвищення орендної плати), з позиції орендаря — мало (що довший термін, то більше підприємець зможе дбати про розвиток виробництва). Тому в цьому питанні законодавцю належить відшукати компроміс. Наприклад, застосувати систему оподаткування: що триваліший термін оренди, то менший розмір земельного податку. Держава обов’язково має відрегулювати це питання і, передусім, тому, що короткі строки оренди виснажують землю, «убивають» її родючість. Однак законодавець має не нав’язувати, а стимулювати власників ділянок до збільшення термінів їхньої оренди.
Чи варто найближчим часом чекати зростання орендної плати, адже Мінфін уже давно заявляє про це?
— В одному із варіантів законопроекту міститься положення про те, що мінімальний розмір орендної плати має становити 3% нормативної грошової оцінки земель. Вважаю, узаконення такої норми, насамперед, було б на користь простим селянам. Хоча багато сільгоспвиробників виступають проти подібного законодавчого нововведення. І це зрозуміло.

Нещодавно ВРУ спростила реєстрацію земельних ділянок. Чи справді отримати землю стало простіше?
— Верховна Рада України, прийнявши та ввівши у дію 1 січня 2013 р. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», істотно вдосконалила процедуру реєстрації прав на земельні ділянки. Адже тепер особа, яка придбала земельну ділянку та розташовану на ній будівлю, не повинна «розриватися» між БТІ та райземом, реєструючи права на садибу в кожній із цих установ окремо, а звертається із заявою про реєстрацію до місцевого відділення Укрдержреєстру, який, як кажуть, «за один захід» одночасно реєструє і право власності на земельну ділянку, і право власності на розташовану на ній будівлю. Правда, не обійшлося і без «ложки дьогтю». Через недоліки у зазначеному законі з січня по червень цього року повністю було заблоковано землі державної і комунальної власності, оскільки органи державної влади й органи місцевого самоврядування не мали права розпоряджатися ними до реєстрації права, відповідно, державної і комунальної власності на землю. Однак 14 травня цього року Верховна Рада України прийняла закон, яким цей недолік було усунуто.
Прийняття закону має прискорити процес передання земельних ділянок комунальної та державної власності у користування або власність громадян, юридичних осіб. Крім того, зміни прискорять відновлення дії раніше укладених договорів оренди, зменшать фінансове навантаження на Держбюджет України та відповідні місцеві бюджети. Також буде введено процедуру надання (безкоштовно) витягів із Держреєстру прав на нерухоме майно органам місцевого самоврядування та органам виконавчої влади під час проведення реєстрації права власності територіальної громади або держави на земельні ділянки.
У законопроекті йдеться про те, що громадянин України може купити земельну ділянку, якщо він три роки мешкає у місцевості, де вона розміщена. Як це відбуватиметься на практиці?
— Я не впевнений, що така норма працюватиме. Оскільки остання редакція законопроекту вимагає не тільки проживання протягом трьох років у місцевості, де розміщена земельна ділянка — предмет його інтересу, а й висуває умову, щоб наділ був розташований не далі, ніж за 20 км від місця проживання потенційного покупця. Але ж вільних земельних ділянок у такому радіусі може не бути впродовж багатьох років. Проте, за законом, уже на 21-му км людина придбати землю не вправі. Якщо у законопроекті залишиться ця норма, то громадяни України фактично будуть позбавлені права купити землю. 
Лазівок
для корупціонерів побільшає
Чимало експертів заявляють, що законопроект ще більше посилить бюрократію і корупцію на земельному ринку. Наприклад, дозвіл на придбання ділянки можна буде отримати лише від Держкомзему…
— Це справді так. У першому варіанті законопроекту зазначалося, що громадянин, який хоче купити земельну ділянку, повинен отримати дозвіл від Міністерства аграрної політики та продовольства. А у Держкомземі він має бути зареєстрований як потенційний покупець, неодмінно треба мати рахунок у банку і суму коштів, достатню для придбання земельної ділянки. Такі вимоги є основою для корупційних діянь. Також вони сприятимуть бюрократизації процесу продажу-купівлі землі. Якщо, звичайно, законодавець не відмовиться від цієї норми.

Чи є у законопроекті положення, яке захищатиме сільгоспвиробників від рейдерського захоплення земель?
— Під час використання земель сільськогосподарського призначення основною формою рейдерського захоплення підприємства є приховане від орендаря «перетягування на себе» орендованих земельних ділянок. Наприклад, ходить по селянських хатах представник конкуруючої фірми і просить забрати в орендаря паї та віддати йому, обіцяючи при цьому «золоті гори» — високу орендну плату. Нарешті настає той день, коли орендар виїжджає в поле, там його «врочисто зустрічають» і повідомляють, що це вже не його земля. Законопроект «Про обіг земель сільсьгосподарського призначення» не містить норм, які могли б перешкоджати таким діям.
Захистити сільгоспвиробників від рейдерства покликані інші законодавчі акти — закони «Про земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які набули чинності з 1 січня ц. р. Оскільки одностороннє розірвання договорів оренди землі не допускається, це можна зробити лише через суд у разі порушення договірних зобов’язань. Далі потрібно скасувати право оренди первинного орендаря та внести у реєстр запис про нового орендаря землі. Однак для скасування реєстрації оренди землі у Держреєстрі прав на нерухоме майно потрібні вагомі підстави. Отже, таке законодавство майже повністю унеможливлює рейдерське захоплення земель.

Банк — є, землі — немає
У земельній реформі багато місця відводиться Земельному банку. Він уже нібито створений, хоча ще не має ні ліцензії, ні землі, ні досвіду. Не всі розуміють, яке головне завдання цієї установи і наскільки вона буде дієвою?
— Справді, це так. Державний земельний банк створений де-юре. І то не повністю, а лише на національному рівні: є правління, голова правління, установа розташована в Києві. Але ж земельні ділянки продаватимуться у районах. Тому, зрозуміло, структура Земельного банку повинна мати обласні і районні підрозділи. Такої інфраструктури поки не створено. Досі чітко не визначено і правового статусу та завдань банку. Наприклад, його статут не містить положення, що банк може здійснювати земельні операції (мабуть, тому, що діє мораторій на землю).
Виникає запитання: а навіщо тоді цей банк потрібен? Вважаю, Державний земельний банк має стати засобом перерозподілу земель сільськогосподарського призначення, сприяючи укрупненню розпайованих сільгоспугідь та наданню їх у власність фермерським господарствам, дрібним і середнім сільськогосподарським товаровиробникам. Адже, як показують дослідження, мінімум 10% українців продадуть свої наділи уже першого року після скасування мораторію на продаж землі. Отже, Державний земельний банк має потурбуватися про консолідацію земельних ділянок сільськогосподарського призначення (отих 3–4 га, які селяни отримали в процесі паювання) та про формування економічно життєздатніших землеволодінь сільськогосподарських товаровиробників.

Тоді чи потрібен взагалі нам Земельний банк?
— Скажу відверто, я не дуже великий прихильник його створення, оскільки не визначена його роль у регулюванні ринку сільськогосподарської землі. Ліпше держава розробила б якусь програму, що давала б змогу продавати земельну ділянку ширшому колу покупців, ніж це передбачено законопроектом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Наприклад, у законопроекті є положення про те, що покупець земельної ділянки неодмінно повинен подати декларацію про доходи та про законність їхнього отримання. Селяни ж, котрі продали кілька тонн картоплі на базарі, навряд чи матимуть такі документи. Тому селяни та дрібні фермери фактично залишилися виключеними з переліку осіб, що мають право придбати землю. Така сама доля спіткала у законопроекті і юридичні особи, які не наділяються правом придбання у власність сільськогосподарських земель. А дарма. Адже юридичні особи бувають різними. Більшість з них є такими, які досить легко можуть придбати іноземці, а разом з ними і землю, яка перебуватиме у власності юридичних осіб. Але ж є й юридичні особи, які іноземці не зможуть придбати ні за яких обставин. Наприклад, Законом України «Про фермерське господарство» встановлено, що їх засновниками та членами можуть бути лише громадяни України. Тому фермер може продати фермерське господарство (разом з землею) лише громадянину України. Отже, для того, аби господарювати, громадянин щонайменше повинен створити юридичну особу — фермерське господарство. Вважаю, що таких юридичних осіб законопроект має наділити правом покупців сільськогосподарських угідь.
Наостанок — практичне запитання. Наприклад, людина хоче займатися агробізнесом. Як узяти в оренду земельну ділянку?
— Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, щоб стати орендарем землі, спочатку потрібно відшукати селянина, котрий згодиться передати в оренду свою земельну ділянку. Потім слід юридично правильно оформити договір оренди та зареєструвати право оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Далі треба скласти бізнес-план, план сівозмін. Щоб займатися агробізнесом, обов’язково потрібно мати сільськогосподарську освіту. Адже, щоб створити фермерське господарство, до спеціальної районної комісії треба подати документ про наявність аграрної освіти або стажу роботи в сільському господарстві не менше трьох років. А далі треба вести бізнес: вирішувати питання, що сіяти, як виростити, куди збувати вирощену сільгосппродукцію.

Інтерв'ю
Загальновизнані стандарти безпеки якості харчових продуктів - це мова, якою розмовляють імпортери, міжнародні торговельні мережі і закупівельники. Україна поки що тільки на шляху формування культури
ВВП Угорщини в 2016 році зросло на 3,5-5% і вона потрапила в число 7 країн ЄС, чий дефіцит бюджету склав менше 3%. «Україна - одна з найбільших наших сусідніх держав. У 2016 році двосторонні україно

1
0