Новий земельний кодекс очима юриста

З 1 січня 2002 року набере чинності новий Земельний кодекс України.
Цим документом закладено правовий фундамент для подальшого розвитку земельних відносин, підприємництва та ринкового середовища в сільській місцевості та у сфері агропромислового виробництва. У цій статті ми зупинимося на причинах, що спонукали до прийняття такого нормативного акта та на кількох найбільш важливих його положеннях.

Причини прийняття нової редакції Земельного кодексу України були не лише політичними, а більшою мірою юридичними.
По-перше, слід було ліквідувати суперечності між статтями 13 та 14 Конституції України. У статті 14 міститься таке положення: «Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону». Разом із тим, у статті 13 встановлено, що земля та інші природні ресурси, які перебувають у межах території України, є об’єктами права власності українського народу, а від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Стаття 13 Конституції трактувалася прихильниками одержавлення земельних відносин у такий спосіб, що земля може перебувати виключно у державній власності. При цьому ними відкидався той факт, що на день прийняття Конституції України фермерами та іншими особами було приватизовано тисячі ділянок земель сільськогосподарського призначення. Крім того, вони не враховували, що право приватної власності на земельні ділянки гарантоване ще Земельним кодексом України 1992 року, а саме статтею 6 «Право приватної власності громадян на землю».
Отже, прийняття нової редакції Земельного кодексу України мало, зокрема, на меті ліквідувати спірне тлумачення наведених вище норм та встановити чіткі й недвозначні положення про власність на землю.
Старий Земельний кодекс не відповідав новій Конституції України та іншим нормам законодавства, які набули чинності в період з 1992 року. Невідповідність, зокрема, полягала ось у чому.
Перша істотна суперечність стосувалася того, що Конституція України не містила положень про колективну власність, натомість Земельний кодекс 1992 року містив статтю 5 з такою назвою. Вирішення зазначеної суперечності мало далеко не теоретичний зміст. Річ у тім, що після паювання земель колективної власності та надання власникам земельних паїв права ними розпоряджатися почали виникати проблеми з тим, у який спосіб може бути здійснено це розпорядження, яким є його порядок та наслідки. Відповіді на ці запитання у рамках колективної власності часто не існувало.
Друга істотна суперечність полягала у тому, що відповідно до Конституції України право приватної власності гарантувалося і захищалося рівно як для фізичних, так і для юридичних осіб. Натомість Земельний кодекс 1992 року не визнавав за юридичними особами права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, тому не визначено було й порядок набуття та реалізації ними цього права. Отже, саме через це повною мірою не могли бути забезпечені права та інтереси підприємств і організацій, які використовують земельні ділянки для виробництва сільськогосподарської продукції.
Третя істотна суперечність полягала в тому, що при наданні права власності на земельну ділянку фактично не надавалося право розпорядження нею. Іншими словами, атрибути права власності (володіння, користування та розпорядження) зводилися лише до права особи оформити за собою право користування земельною ділянкою. Право ж відчуження, передачі у заставу або розпорядження в іншій формі фактично не могло бути реалізовано. Винятком стала лише можливість передачі земельної ділянки в оренду, про що у жовтні 1998 року було прийнято Закон України «Про оренду землі».
Приватна власність
на земельні ділянки
за новим Земельним кодексом
Відповідно до пункту 3 статті 78 нового Земельного кодексу земля може перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Приватною власністю визнається не лише власність фізичних осіб, а й так само власність юридичних осіб (підприємств і організацій), про що зазначено у статті 80 Кодексу). Відповідно до наведених норм, захист права власності гарантується як для громадянина, так і для юридичної особи на одному рівні. Такий підхід перейнято з Конституції України.
Із введенням в дію нового Кодексу право приватної власності або право користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення можуть набути громадяни (для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва); сільськогосподарські підприємства (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва); сільськогосподарські науково-дослідні установи та навчальні заклади, сільські професійно-технічні училища та загальноосвітні школи (для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду).
Несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати права власності на землі сільськогосподарського призначення з метою ведення підсобного господарства.
Статтею 86 передбачено, що земельна ділянка може перебувати у спільній власності кількох осіб (громадян або юридичних осіб). При цьому володіння, користування і розпорядження такою земельною ділянкою здійснюється за спільною згодою усіх співвласників. Спільна власність може бути двох видів: спільна часткова та спільна сумісна. За спільної часткової співвласники визначають у земельній ділянці розміри часток, які належать кожному, а спільна сумісна не передбачає визначення розміру часток кожного.
Новий Земельний кодекс містить також Перехідні положення, які істотно впливають на застосування документу протягом найближчих кількох років. Так, відповідно до пункту 13 Перехідних положень, на період до 1 січня 2010 року громадяни та юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею лише до 100 гектарів. Іншими словами, встановлено обмеження на кількість землі, яка може перебувати у приватній власності. Це правило не поширюється на ті підприємства, установи, організації та громадян, які отримали у власність земельні ділянки більших розмірів до прийняття нового Земельного кодексу, а також у разі успадкування земельних ділянок за законом.
По закінченні зазначеного строку обмежень щодо розміру землі у приватній власності не передбачено.
Пунктом 15 Перехідних положень власникам землі (громадянам або юридичним особам) та власникам права на земельну частку (пай) заборонено до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї). Разом з тим, встановлено, що таке правило не поширюється на договори міни та при передачі у спадщину чи вилученні земель для громадських потреб.
Новим Земельним кодексом передбачається також, що на земельну ділянку сільськогосподарського призначення може бути звернено стягнення, тобто у разі неповернення власником земельної ділянки боргу земля може бути передана кредитору або іншим особам з метою його погашення. Новий Земельний кодекс містить окрему главу (Глава 22), яка присвячена підставам та порядку припинення права власності на земельну ділянку.
Власність юридичної особи на земельну ділянку сільськогосподарського призначення
Відповідно до статті 82 нового Земельного кодексу, юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки тільки для здійснення підприємницької діяльності. При цьому підставою для набуття земельної ділянки у власність юридичної особи є: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, інші цивільно-правові угоди; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом. Незалежно від названих підстав, набута земельна ділянка передається до статутного фонду підприємства, яке є стороною відповідної угоди або яке засновується. У тому разі, якщо земельна ділянка вноситься до статутного фонду підприємства, особа, яка її вносить, позбавляється права власності на неї, проте набуває права вимоги до товариства, яке засновується. При цьому право вимоги оцінюється відповідно до ціни земельної ділянки, яка передається до статутного фонду. Сама ділянка стає власністю юридичної особи.
Право власності іноземців на землю сільськогосподарського призначення за новим
Земельним кодексом
Відповідно до пункту 2 статті 82 нового Земельного кодексу, іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.
Відповідно до пункту 4 статті 22 нового Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.
Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.
Що робити з сертифікатами?
З прийняттям нового Земельного кодексу сертифікати про право на земельну частку (пай) не втрачають своєї чинності. Відповідно до пункту 17 Перехідних положень Кодексу, ці сертифікати вважаються документами, які посвідчують право вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості). Разом з тим, сертифікат, як і раніше, не посвідчує право власності на певну земельну ділянку.
Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення їх власникам земельних ділянок у натурі та видачі державних актів на право власності на землю. Державний акт є правовстановлюючим документом на земельну ділянку і легітимним підтвердженням права на неї.
Нове порівняно із Земельним кодексом 1992 року
Нововведення стосуються кількох питань. Так, запроваджено нову для українського законодавства норму про набувальну давність (стаття 119 Кодексу). Набувальна давність — це набуття права на земельну ділянку за давністю користування. Іншими словами, у тому разі, якщо громадянин добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчили про наявність у нього прав на цю земельну ділянку, він може звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу її йому у власність або надання у користування.
Крім того, вводиться новий для земельного законодавства термін “сервітут”, тобто право власника або користувача земельної ділянки на обмежене користування чужою земельною ділянкою (ділянками) (стаття 98). Серед іншого, сервітут може надаватися для проходу або проїзду через земельну ділянку іншого власника, право прогону худоби по наявному шляху, право прокладати через чужу земельну ділянку водопровід тощо. Сервітут може виникати на підставі договору або закону та бути оплатним або безоплатним.
Новий Земельний кодекс містить правила добросусідства, тобто норми, які зобов’язують власників та користувачів земельних ділянок використовувати земельні ділянки таким чином, щоб завдати якнайменше незручностей власникам або користувачам сусідніх ділянок. До таких незручностей, зокрема, віднесено затінення, задимлення, неприємні запахи, шуми тощо.
v v v
Прийняття нового Земельного кодексу, безумовно, стало важливою подією, яка дасть поштовх для розвитку ринкових відносин та бізнесу у сільській місцевості та в аграрній сфері в цілому. Разом з тим, значна кількість проголошених у ньому положень потребує прийняття інших законів, які б завершили формування ефективної системи господарювання. Так, необхідно законодавчо визначити порядок ведення Державного земельного кадастру, реєстрації прав на нерухомість, порядок видачі державних актів про право власності на земельну ділянку, про іпотечне кредитування, про порядок реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок, порядок оренди землі тощо.

О. Поліводський,
канд. юр. наук, адвокат, консультант Проекту розвитку агробізнесу МФК