7 земельних новацій серпня

Зазвичай «мертвий» у плані законотворчості місяць серпень цього року приніс кілька важливих земельних новацій. 19 серпня (в неділю!) у Президента нарешті дійшли руки до підписання ухваленого ще 10 липня Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Новий документ врегульовує відразу кілька важливих питань у сфері землекористування, без чого неможливе функціонування цивілізованого ринку землі. Щоправда, врегульовує не негайно, а з 1 січня 2019 року.

«Шахматка»

Що робити, коли левова частка селян здали в оренду свої паї агрофірмі, а кілька чоловік – своєму кумові чи родичеві-фермеру, і ділянки цих кількох осіб розташовуються всередині масиву? Ніяких проблем тут нема: директор або керуючий філіалом агрофірми домовляється з фермером про обмін ділянок так, щоб фермерові були скраю і одним масивом.

Однак траплялись випадки, коли агрофірма нав’язувала фермерові нерівноцінний обмін. А коли той не погоджувався, погрожували все оборати, обсіяти, по периметру поставити охорону і не пустити фермера на законно орендовану ділянку.

Бувало і навпаки: власник ділянки серед поля вимагав від господарства захмарної орендної плати. А нещодавно власників таких клаптиків почали використовувати рейдери: заїхали комбайном на ділянку свого орендодавця, і давай молотити врожай господарства, яке орендувало більшу частину поля, поки ніхто не бачить. Коли приїздить поліція, ці люди пояснюють, що приїхали молотити своє, а самі чекають, поки поліція й господар поїдуть.

Тепер же, як пояснив партнер юридичної фірми АМР Кирило Левтеров, господарству, яке орендує 75% і більше від загальної площі земельного масиву, надано право одержувати в оренду інші земельні ділянки масиву за умови надання взамін у суборенду іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві. Таким чином, створюється механізм легалізації практики обміну земельними ділянками, але в межах одного масиву, без годи власників ділянок, яка досі регулюється тільки не зовсім певними усними домовленостями.

Більше того, на випадок спроб сторін викручувати руки один одному передбачені, з одного боку, можливість укладення договору оренди за рішенням суду, тобто, попри незгоду власників чи орендарів невеликих ділянок, а з іншого – закріплено правило, з яким умови договорів суборенди мають бути не гіршими за умови договорів оренди.

Врешті, дану новацію можна розглядати як перший крок зі сприяння консолідації земельних масивів – спочатку в оренді, яку потім можна оформити на максимальний термін, а там – і у власності: дивись, і закріплять законодавчо за орендарем переважне право на викуп.

Польові дороги

З «шахматкою» тісно пов’язано інше питання – польових доріг. Адже, згідно з законодавством, власник кожного 2-7-гектарного паю має право провести до себе польову дорогу. І на паперах, у землевпорядних документах усі ці дороги є. Ці дороги на папері займають відчутну частину полів, що змушує на практиці їх розорювати, наражаючись на можливі претензії з боку контролюючих органів.

Тепер же, як відзначає Кирило Левтеров, землю під такими польовими дорогами на папері, розташованими всередині земельного масиву, офіційно дозволять використовувати для вирощування сільгосппродукції. Орендувати їх зможе орендар не менш ніж 75% (а якщо такого немає, то хоча б 25%) земель масиву. Водночас польові дороги, які обмежують поле, залишаються землями загального користування.

Лісосмуги

Нарешті дочекалося вирішення й питання полезахисних лісосмуг. Їх офіційно включили до земель сільськогосподарського призначення. Водночас, як додає Кирило Левтеров, закон надав право здавати ділянки під лісосмугами в оренду без аукціону.

Остання норма покликана дати можливість розпоряджатися полезахисними лісосмугами тим, хто розпоряджається полями. Очікується, що якщо лісосмуги будуть у користуванні сільгосппідприємств, які обробляють поля, котрі ці лісосмуги захищають, то посадки перестануть бути безгоспними. Можливо, й дійсно сільгосппідприємства дбатимуть про лісосмуги, і це покладе край безконтрольній вирубці, яка триває вже більш ніж два десятки років, особливо на Півдні, де посадки так потрібні, але іншого джерела палива у селян нема. Крім того, господарства зможуть не боятися проводити обробки проти шкідників у лісосмугах, не чекаючи, поки вони розмножаться і полізуть на сусіднє поле. Щоправда, господарствам слід подбати, щоб лісосмугу не взяв в оренду хтось «лівий», або, не дай Боже, рейдер.

Невитребувані паї

Ще однією проблемою, яка бентежить сільгосппідприємства, є сотні тисяч паїв, які досі залишаються невитребуваними. Згідно закону, такі ділянки повинні стирчати необробленим більмом посеред поля. І подекуди, зокрема, на Поліссі, де через низьку родючість грунтів і радіаційне забруднення інвестори йдуть у сільське господарство неохоче, так воно і є. Та зазвичай на практиці такі ділянки обробляються і приносять непоганий прибуток тим, хто їх використовує. Єдиний момент – нелегально: раз за документами така земля не орендується, значить, з неї можна не платити податків, не враховувати ні ділянок в обігу, ні продукції, що на них вирощується.

Тепер же місцевим органам влади надано право через суд забирати такі ділянки в комунальну власність з 2020 року. Крім того, до 1 січня 2025 р. такі ділянки слід обов’язково виділити в натурі.

Меліорація

Представники агробізнесу з півдня України неодноразово скаржилися, що відроджувати зрошення заважає в тому числі паювання полів на дрібні ділянки. Адже будівництво чи відновлення зрошувальної інфраструктури має економічний сенс лише тоді, коли зрошуються великі масиви землі. Та й у цьому випадку для більшості інвестиції у зрошення були непідйомними.

Відтепер господарствам, які акумулювали принаймні 75% площі земельного масиву, надали право на відшкодування витрат на зрошення. Слід очікувати, що відповідне фінансування буде закладене в бюджет наступного року. Також встановлено порядок надання земельних сервітутів, необхідних для прокладення або обслуговування зрошувальних систем.

Емфітевзис

Ще один маленький, але важливий пункт – обмеження терміну емфітевзису та суперфіцію, які називали прихованим продажем сільгоспземель, що знаходяться під мораторієм, 50 роками. Це напевне суттєво знизить інтерес інвесторів до цих інструментів. Хоча, можливо, це й робилося з тим розрахунком, що «всі, хто треба», встигнуть до 1 січня оформити емфітевзис – хто на 100, а хто на 999 років?

Землі колективної власності

На даний момент «зависли в повітрі» сотні тисяч гектарів сільськогосподарських угідь, які залишаються в колективній власності. Багато цих земель – це старі сади або кормові угіддя, які розпайовувати виявилось невигідно. Згідно закону, їх потрібно паювати окремо. І доходи від здачі в оренду паїв, площа яких вимірюється не гектарами, а сотками, не окуповують витрат на оформлення документів на ділянку. Навіть сільгосппідприємства скаржилися, що навіть якби вони взяли на себе витрати з оформлення документів пайовикам, доходи від старого саду не відшкодували б їм іще й цих витрат. А існують іще колективні сади – масиви ділянок, що виділялися під дачі.

Тепер загальним зборам членів КСП дозволили завершити паювання земель і передати землі несільськогосподарського призначення в комунальну власність. Щоправда, існують побоювання, що без грамотних підзаконних актів ця норма залишиться «мертвою». Адже спробуй збери членів колишніх КСП, а тим більше спадкоємців померлих пайовиків.

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com