Нюанси продовження договорів оренди землі: як фермерам захистити свій земельний банк

Договори оренди землі є основою для формування земельного банку більшості фермерських господарств України. Водночас питання визначення строків їхньої дії, автоматичного поновлення чи переукладання на новий термін залишаються однією з найскладніших та найпоширеніших категорій у судовій практиці.

Цій темі Всеукраїнський конгрес фермерів (ВКФ) присвятив спеціальний вебінар у межах програми підтримки сільгоспвиробників, що реалізується за сприяння міжнародної гуманітарної організації Mercy Corps. Практикуюча адвокатка та експертка з юридичного супроводу ВКФ Діана Коломійцева детально проаналізувала законодавчі норми та актуальні правові позиції Верховного Суду.

Особливості розрахунку строку дії договору

Правильність обчислення строку оренди безпосередньо залежить від законодавчого періоду, в який було укладено відповідну угоду:

• Договори до 2013 року: Велика Палата Верховного Суду у показовій справі 2020 року визнала нечинним договір, який був підписаний до 2013 року, але не пройшов державну реєстрацію за тогочасними правилами (навіть якщо реєстрацію права власності провели пізніше). За чинним на той момент законодавством, реєструватися мав саме сам договір, а не лише право оренди.
• Незмінність початку перебігу строку: у 2024 році Велика Палата підтвердила, що сторони не мають права самостійно переносити дату початку дії договору чи встановлювати інший порядок перебігу строків, ніж той, що чітко визначений законом.
• Оспорюваність умов: у 2026 році Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду уточнив, що якщо пункт договору про строк суперечить закону, така умова є оспорюваною. Проте вона залишається в силі для обох сторін доти, доки суд офіційно не визнає її недійсною за позовом однієї зі сторін.

Автоматичне поновлення проти укладення на новий строк

Юристи наголошують на принциповій різниці між двома процедурами продовження користування ділянкою:

• Автоматичне поновлення (ст. 126-1 Земельного кодексу України, діє з 2020 року): відбувається без участі сторін, якщо така умова прямо прописана в тексті договору, а реєстратор вніс до державного реєстру відповідну позначку. Для скасування автоматичного продовження будь-яка зі сторін має заздалегідь подати заяву реєстратору про зняття цієї позначки.
• Укладення на новий строк: вимагає чіткого дотримання регламенту. Орендар зобов'язаний не пізніше ніж за місяць до завершення дії поточної угоди надіслати власнику землі письмове повідомлення та обов'язково додати до нього проєкт нового договору. Відсутність проєкту договору вважається грубим порушенням процедури.

Якщо власник ділянки не погоджується з новими запропонованими умовами, переважне право попереднього орендаря на укладення угоди припиняється. За правовою позицією Верховного Суду, після завершення строку дії договору орендодавець має повне право передати свою землю в оренду будь-якій іншій особі.

Законодавчі обмеження щодо строків оренди агроземель

Чинне законодавство України встановлює чіткі мінімальні та максимальні межі для оренди земель сільськогосподарського призначення:

• 7 років — мінімальний термін для товарного сільськогосподарського виробництва, фермерських господарств та особистого селянського господарства (ОСГ).
• 10 років — мінімальний поріг для меліорованих земель.
• 25 років — мінімальний строк для ділянок, призначених під закладання ягідників, горіхоплідних, плодових культур та виноградників.
• 50 років — гранично допустимий максимальний строк оренди для всіх категорій земель.

Якщо аграрію необхідна земля на коротший період, альтернативою може стати договір емфітевзису (угода про передачу права користування ділянкою для сільськогосподарських потреб), для якого в законі немає обмежень щодо мінімального терміну дії.

Способи судового захисту прав орендодавця

У разі, коли строк дії договору закінчився, а колишній орендар відмовляється звільняти площі, власнику важливо обрати правильний шлях захисту в суді.

За висновками Великої Палати Верховного Суду, єдиним ефективним способом захисту в такому випадку є позов про зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку. Спроби вирішити питання через негаторні позови або позови про усунення перешкод у здійсненні прав власності суди розцінюють як неналежні інструменти захисту і відмовляють у їхньому задоволенні.