Найбільші ха­барі у нашій дер­жаві да­ють­ся за зем­лю Чи мож­на швид­ко по­до­ла­ти ко­рупцію у зе­мельній сфері?

Асоціація «Земельна спілка України» запропонувала урядові загальнонаціональну програму «10 кроків для подолання корупції у земельних відносинах». Нещодавно її презентація відбулася на засіданні Національного прес-клубу з аграрних і земельних питань у Києві. Основний виступ на ньому мав розробник програми — доктор економічних наук, завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України Андрій Мартин.

Т. Тернівський,
Національ­ний прес-клуб з аг­рар­них та зе­мель­них пи­тань

«Ста­ти­с­ти­ка пра­во­охо­рон­них ор­ганів підтвер­д­жує, що найбільша ко­рупція в нашій дер­жаві зо­се­ре­д­же­на у сфері зе­мель­них відно­син, — за­ува­жив він. — Найбільші ха­барі да­ють­ за зем­лю. На жаль, по­при ра­зючі суспільно-політичні зміни, які нині відбу­ва­ють­ся в країні, чи­нов­ниць­кий апа­рат ча­с­то про­дов­жує діяти по-ста­ро­му. Як це зміни­ти? Гро­мадські ор­ганізації підго­ту­ва­ли влас­ні про­по­зиції що­до по­до­лан­ня ко­рупції в зе­мельній сфері, які мож­на ре­алізу­ва­ти у не­три­ва­лий термін».
Андрій Мартин стис­ло обгрун­ту­вав усі про­по­зиції.

Ук­раїна по­вин­на розібра­ти­ся з бе­зо­плат­ною при­ва­ти­зацією зе­мель.
Ми за­ли­шаємо­ся однією з не­ба­га­ть­ох дер­жав у світі, де без­ко­ш­тов­но роз­да­ють­ся дер­жавні та ко­му­нальні землі. Ко­жен із нас має пра­во на бе­зо­плат­ну при­ва­ти­зацію зе­мель­них діля­нок. Та як­би всі за­хотіли ре­алізу­ва­ти та­ке пра­во, для цьо­го б за­брак­ло те­ри­торії Ук­раїни. На жаль, бе­зо­плат­на при­ва­ти­зація зе­мель в Ук­раїні ос­танніми ро­ками пе­ре­тво­ри­ла­ся на інстру­мент тіньо­во­го пе­ре­роз­поділу зе­мель­них ре­сурсів.
Чи в рівних умо­вах пе­ре­бу­ва­ють лю­ди, одні із яких при­ва­ти­зу­ва­ли 20 со­ток землі під ха­ту в яко­мусь збідніло­му селі на Чернігівщині, а інші невідо­мим чи­ном от­ри­ма­ли 10 со­ток на Пе­черсь­ких па­гор­бах у Києві. В од­но­му ви­пад­ку зе­мель­на ділян­ка вар­тує копійки, в іншо­му — мільйо­ни. Хо­ча пра­во ре­алізо­ва­не од­не й те са­ме.
Прак­тич­но по­всюд­но землі в Ук­раїні роз­да­ють­ся не­про­зо­ро. Ор­га­ни місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня, дер­жавні ор­га­ни вла­ди, які роз­по­ря­д­жа­ють­ся зем­лею, ду­же ча­с­то при­хо­ву­ють, де є «вільні» землі та ко­му на­да­ють зе­мель­ну ділян­ку. Зви­чай­ний гро­ма­дя­нин пе­ре­важ­но не мо­же звер­ну­ти­ся до ор­ганів вла­ди і про­сто так, без­ко­ш­тов­но, при­ва­ти­зу­ва­ти зем­лю, не роз­да­ю­чи ха­барі.
Один із ти­по­вих при­кладів: за Кільце­вою до­ро­гою біля Києва чи­нов­ни­ки без­ко­ш­тов­но роз­да­ли 370 га зе­мель дер­жав­но­го сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го підприємства вартістю понад 1 млрд грн. Чи є на­ша дер­жа­ва настільки ба­га­тою, щоб без­ко­ш­тов­но роз­да­ва­ти такі ак­ти­ви? Це яс­к­ра­вий при­клад то­го, що бе­зо­плат­на при­ва­ти­зація землі вже дав­но не ви­ко­нує функції соціаль­ної до­по­мо­ги, а ча­с­то сприяє роз­кра­дан­ню цін­­но­го дер­жав­но­го май­на в особ­ли­во ве­ли­ких мас­шта­бах.
Бе­зо­плат­ну при­ва­ти­зацію ви­ко­ри­с­то­ву­ють і як до­поміжний інстру­мент де­ве­лоп­мен­ту. Приміром, як­що хтось хо­че по­бу­ду­ва­ти ав­то­за­прав­ну станцію, він бе­зо­плат­но при­ва­ти­зує зе­мель­ну ділян­ку, бе­зо­плат­но змінює її цільо­ве при­зна­чен­ня. Зви­чай­но, він спла­чує ха­барі чи­нов­ни­кам, але суспільство соціаль­них зисків від цьо­го не має.
Ми про­по­нуємо заміни­ти бе­зо­плат­ну при­ва­ти­зацію землі на інші фор­ми соціаль­ної до­по­мо­ги на­се­лен­ню. Як­що цю «шпа­ри­ну» за­кри­ти, ко­рупція в зе­мель­них відно­си­нах на­по­ло­ви­ну змен­шить­ся.

Необхідно передати практично всі функції з розпорядження землями органам місцевого самоврядування.
Ко­ли ці функції бу­дуть на­бли­жені до лю­дей, змен­шать­ся мож­ли­вості для ко­рупції, мен­ше бу­де не­по­прав­них на­слідків для те­ри­торіаль­них гро­мад. Сьо­годні ор­га­ни місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня, які ми оби­раємо, роз­по­ря­д­жа­ють­ся ли­ше 12% тих зе­мель, які ще не пе­ре­дані у при­ват­ну власність. Ре­ш­тою, а це май­же 90%, роз­по­ря­д­жа­ють­ся при­зна­чені з Києва чи­нов­ни­ки — го­ло­ви місце­вих дер­жав­них адміністрацій, керівни­ки те­ри­торіаль­них ор­ганів Держ­­зе­ма­гент­ст­ва та інших відомств.
Ми вже підго­ту­ва­ли відповідні за­ко­но­про­ек­ти, які вне­сені до Вер­хов­ної Ра­ди. Як­що бу­де політич­на во­ля їх ух­ва­ли­ти, че­ка­ти­ме­мо на по­зи­тивні ре­зуль­та­ти.

Необхідно зро­би­ти ка­дастр від­кри­­тим, як це прак­ти­кується у роз­ви­не­них країнах.
2013 р. на­бу­ло чин­ності но­ве за­ко­но­дав­ст­во про Дер­жав­ний зе­мель­ний ка­дастр, за до­по­мо­гою яко­го проводять облік зе­мель, реєстрацію зе­мель­них діля­нок. Але він на­разі не став ко­ри­сним для гро­ма­дян і бізне­су. На­впа­ки, маємо ду­же ба­га­то про­блем із зе­мель­но-ка­да­с­т­ро­вою діяльністю.
На­при­клад, як­що ви хо­че­те ку­пи­ти чи про­да­ти зе­мель­ну ділян­ку, то маєте звер­ну­ти­ся до те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну Держ­зе­ма­гент­ст­ва за ви­тя­гом із Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­­­да­с­т­ру про те, що ва­ша ділян­ка за­реєстро­ва­на в ньо­му. Ви маєте так діяти, бо Держ­зе­м­­­а­гент­ст­во не на­дає но­таріусам-реєстра­то­рам прав пря­мо­го до­сту­пу до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру. І лю­ди зму­шені сто­я­ти в чер­гах, спла­чу­ва­ти ха­барі.
За­ко­ном пе­ред­ба­че­но, що інфор­мацію про будь-яку зе­мель­ну ділян­ку мож­на от­ри­ма­ти у будь-яко­го ка­да­с­т­ро­во­го реєстра­то­ра на всій те­ри­торії Ук­раїни. Тоб­то інфор­мацію про зе­мель­ну ділян­ку в Му­ка­че­во­му мож­на ма­ти й у Києві. Але фак­тич­но ка­дастр по­бу­до­ва­ний так, що будь-які дії що­до зе­мель­ної ділян­ки мож­на вчи­ня­ти ли­ше за місцем її роз­та­шу­ван­ня. От­же, па­ну­ють «те­ри­торіаль­ний мо­но­полізм» місце­вих чи­нов­ників, ха­барі і ко­рупція.
Поз­бав­лені до­сту­пу до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру ті, хто йо­го най­більше по­тре­бу­ють, — зем­лев­по­ряд­ни­ки, ге­о­де­зи­с­ти, оціню­вачі, ор­га­ни місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня. Ка­дастр насьо­год­ні не містить відо­мостей про межі адмі­ніст­ра­тив­но-те­ри­торіаль­них оди­ниць, і на цьо­му по­бу­до­ва­на ша­ле­на ко­рупція, ад­же ко­ли до­сте­мен­но невідо­мо, якій гро­маді на­ле­жить зем­ля, її по­чи­на­ють «де­ри­ба­ни­ти» всі.
До то­го ж у ка­дастрі чи­ма­ло по­ми­лок. За­кон пе­ред­ба­чає їхнє ви­прав­лен­ня, але на за­ваді ча­с­то стає не­до­ско­на­ле про­г­рам­не за­без­пе­чен­ня, яке Держ­зе­м­а­гент­ст­во ви­ко­ри­с­то­вує для ве­ден­ня ка­да­с­т­ру. І зно­ву по­чи­на­ють­ся не­офіційні до­мо­вле­ності, аби щось ти­хень­ко в ка­дастрі «підрих­ту­ва­ти».
Ми про­по­нуємо зро­би­ти ка­дастр від­кри­­тим, як це прак­ти­кується у роз­ви­не­них країнах. І чи­нов­ни­ки мен­ше па­ра­зи­ту­ва­ти­муть на мо­но­поль­но­му до­ступі до баз да­них.
На­разі одне з першочергових завдань — поз­ба­ви­ти те­ри­торіаль­них ка­да­с­т­ро­вих реєстра­торів мо­но­полізму. Як­що ви не мо­же­те за­реєстру­ва­ти ділян­ку, приміром, у Києво-Свя­то­шинсь­ко­му рай­оні Київської об­ласті че­рез якісь не­зро­зумілі ви­мо­ги, вам ніщо не має за­ва­ди­ти зро­би­ти це у відда­ле­но­му Яго­тинсь­ко­му рай­оні — за один день і без жод­них до­дат­ко­вих «по­борів».
Тре­ба на­ла­го­ди­ти нор­маль­ний ін­фор­­маційний обмін між ка­да­с­т­ром та Реєстром прав на не­ру­хо­ме май­но. Че­рез те, що відом­ст­ва у нас не мо­жуть до­мо­ви­ти­ся між со­бою, ми маємо ма­су ша­х­райств на рин­ку орен­ди землі.
На­при­клад, Держ­зе­ма­гент­ст­во не хо­че відда­ва­ти Міністер­ст­ву юс­тиції ін­фор­­мацію про раніше за­реєстро­вані пра­ва на зе­мельні ділян­ки. Що ви­хо­дить? Якийсь влас­ник зе­мель­ної ча­ст­ки (паю) вже один раз пе­ре­дав її в орен­ду на 10 років, але хтось інший за­про­по­ну­вав більше гро­шей. Він по­втор­но пе­ре­дає її в орен­ду, реєстру­ю­чи пра­во че­рез Дер­жав­ну реєстраційну служ­бу, яка не має відо­мо­стей про те, що ділян­ка вже ви­ко­ри­с­то­вується. Потім по­пе­редній орен­дар по­ви­нен у суді ос­кар­жу­ва­ти ша­х­рай­ст­во і до­во­ди­ти свої пра­ва ли­ше че­рез те, що сьо­годні ми маємо технічні не­по­ро­зуміння між дво­ма відом­ст­ва­ми.
Чи­нов­ни­ки за­га­лом ма­ють пов’яза­ти між со­бою всі дер­жавні ба­зи да­них, реєстри, ка­да­с­т­ри. Ко­ли по­ми­рає влас­ник зе­мель­ної ділян­ки і в ньо­го не­ма спад­коємців, то фор­маль­но ор­га­ни місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня — сільська, се­лищ­на ра­да, на те­ри­торії яко­го про­жи­ва­ла по­мер­ла осо­ба, ма­ють за­бра­ти май­но в ко­му­наль­ну власність. Сьо­годні керівни­ки ор­ганів місце­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня у роз­пачі: дер­жа­ва май­же пов­ністю за­кри­ла їм до­ступ до всіх реєстрів — во­ни навіть не зна­ють, хто про­жи­ває на те­ри­торії і хто яким май­ном во­лодіє. І маємо че­рез це чи­малі про­бле­ми: май­но фак­тич­но ви­ко­ри­с­то­вується ким зав­год­но, не­за­кон­но, а гро­ма­да не мо­же за­хи­ща­ти свої пра­ва. На­при­клад, в Ук­раїні вже по­над 10% усіх паїв пе­ре­бу­ва­ють у стані віду­мер­лої спад­щи­ни. І ча­с­то во­ни не­фор­маль­но ви­ко­ри­с­то­ву­ють­ся сіль­госп­­підприєм­ст­ва­ми, а пла­та за зем­лю не спла­чується.

Не­обхідно стан­дар­ти­зу­ва­ти ви­мо­ги
до зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації.
В Ук­раїні не­ма двох од­на­ко­вих рай­онів з єди­ни­ми ви­мо­га­ми про те, як зем­лев­по­ряд­ни­кам оформлювати зем­лев­по­ряд­ну до­ку­мен­тацію. Ко­жен чи­нов­ник на місце­во­му рівні при­ду­мує власні пра­ви­ла.
Ко­рупція буяє. Як­би Держ­зе­ма­гент­ст­во, Міністер­ст­во аг­рар­ної політи­ки та
про­до­воль­ст­ва зро­би­ли єди­ний шаб­лон
про­ек­ту землевідве­ден­ня, чи­нов­ни­ки мо­мен­таль­но втра­ти­ли б ве­ли­чез­не по­ле
для зло­вжи­вань.

Потрібно ска­су­ва­ти дер­жав­ну зем­лев­по­ряд­ну ек­с­пер­ти­зу.
Ко­ли фор­мується зе­мель­на ділян­ка, дер­жа­ва тричі пе­ревіряє, як це ро­бить­ся. Пер­ший раз, ко­ли сер­тифікує інже­нерів-зем­лев­по­ряд­ників.
Дру­гий раз — ко­ли те­ри­торіальні ор­га­ни Держ­зе­ма­гент­ст­ва пе­ревіря­ють, чи до­б­ре зем­лев­по­ряд­ни­ки ви­ко­на­ли ро­бо­ту.
А втретє — ко­ли ка­да­с­т­ро­вий реєстра­тор реєструє зе­мель­ну ділян­ку.
А ще ли­ши­ли дер­жав­ну зем­лев­по­ряд­ну ек­с­пер­ти­зу. Без «по­дя­ки» ту ек­с­пер­ти­зу ду­же важ­ко прой­ти успішно.
Ха­рак­тер­но, що найбільший «де­ри­ба­н» землі в Ук­раїні, ко­ли роз­да­ва­ли­ся ліси під Києвом або цінні при­морські те­ри­торії, відбу­вав­ся з по­зи­тив­ни­ми вис­нов­ка­ми дер­жав­ної зем­лев­по­ряд­ної ек­с­пер­ти­зи...

Час на­ве­с­ти лад із дер­жав­ни­ми підприємства­ми, які па­ра­зи­ту­ють на дер­жав­них адміністра­тив­них по­слу­гах.
Дер­жав­не агент­ст­во зе­мель­них ре­сурсів Ук­раїни є спеціаль­но упов­но­ва­же­ним цен­т­раль­ним ор­га­ном ви­ко­нав­чої вла­ди, де ма­ють пра­цю­ва­ти до­б­ре підго­тов­лені фахівці. Але ви­яв­ляється, що потрібне дер­жав­не підприємство, яко­му дер­жа­ва по­вин­на виділя­ти сотні мільйонів гри­вень, аби во­но до­по­ма­га­ло Держ­зе­ма­гент­ст­ву ве­с­ти ка­дастр.
Че­рез такі дер­жавні підприємства чи­нов­ни­ки най­частіше на­ма­га­ють­ся ство­рю­ва­ти різні «вузькі місця». Ска­жі­мо, Держ­зе­ма­гент­ст­во вирішує за­про­ва­ди­ти но­ву си­с­те­му ге­о­де­зич­них ко­ор­ди­нат. Зем­лев­по­ряд­ни­ки го­ту­ють зем­лев­по­ряд­ну до­ку­мен­тацію, та ви­яв­ляється, що мо­жуть здійсни­ти пе­ре­ра­хун­ки із ста­рої си­с­те­ми до но­вої ли­ше за до­по­мо­гою по­слуг дер­жав­но­го підприємства. Наслідок тут один — здо­рож­чан­ня по­слу­ги для гро­ма­дя­ни­на, який, у кінце­во­му підсум­ку пла­тить за все із влас­ної ки­шені.
Життєдіяльність більшості дер­жав­них підприємств штуч­но підтри­мується за ра­ху­нок бю­д­жет­них за­мов­лень. То­му ми про­по­нуємо по­сту­по­во відмов­ля­ти­ся від «дер­жав­но­го бізне­су». Не­хай чи­нов­ни­ки без до­по­мо­ги гос­по­да­рю­ю­чих суб’єктів ви­ко­ну­ють ті функції, які на них по­кла­дає за­кон.

Невідклад­но слід розібра­ти­ся
із справ­лян­ням пла­ти за зем­лю.
За ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею в Ук­раїні потрібно пла­ти­ти по­да­ток. Але є ціка­вий ню­анс. Як­що ви хо­че­те взя­ти у дер­жа­ви в орен­ду зе­мель­ну ділян­ку, то в По­дат­ко­во­му ко­дексі не­має чіткої ци­ф­ри, яку су­му ви маєте пла­ти­ти. Тут вста­нов­ле­на «вил­ка» — від 3 до 12% від нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцінки ділян­ки. Ко­ли йдеть­ся про зем­лю в місті Києві, різни­ця в по­дат­ко­вих пла­те­жах мо­же становити де­сят­ки мільйонів гри­вень. І це дає чи­нов­ни­ку мож­ливість «до­мо­вля­ти­ся».
Тре­ба вдо­с­ко­на­лю­ва­ти ме­то­ди­ки гро­шо­вої оцінки зе­мель. Чи­нов­ник, який у Держ­зе­м­агентстві ви­дає ви­тя­ги про нор­ма­тив­но-гро­шо­ву оцінку зе­мель­ної ділян­ки, мо­же не­хи­т­ри­ми маніпу­ляціями міня­ти вартість зе­мель­ної ділян­ки, тоб­то ба­зу опо­дат­ку­ван­ня, у п’ять разів.

Не­обхідно відмо­ви­ти­ся
від так зва­ної по­дат­ко­вої оцінки.
Як­що сьо­годні хтось за­хо­че про­да­ти зе­мель­ну ділян­ку, ма­ши­ну, квар­ти­ру, то має звер­ну­ти­ся до так зва­них по­дат­ко­вих оціню­вачів. Торік Фонд дер­жав­но­го май­на за­про­ва­див вузь­ке ко­ло цих осіб, за­реєстру­ва­ли па­тен­ти що­до спо­со­бу по­дан­ня інфор­мації оціню­ва­чу. Рік то­му за оцінку май­на пла­ти­ли 250–300 грн, а нині вже — 1500–3000 грин. Різні оціню­вачі мо­жуть оціни­ти по-різно­му в ра­зи.
Що­ден­но ця схе­ма при­но­сить близь­ко 2 млн грн. Але — не суспільству, а влас­ни­кам «па­тентів».

При­пи­ни­ти зву­жу­ва­ти еко­номічну кон­ку­ренцію се­ред про­фесіоналів, які на­да­ють по­слу­ги на рин­ках не­ру­хо­мості.
Це — зем­лев­по­ряд­ни­ки, оціню­вачі, аукціо­ністи. Для то­го, щоб оціню­ва­ти зе­мельні ділян­ки, тре­ба прой­ти складні бю­ро­кра­тичні про­це­ду­ри, от­ри­ма­ти ліцензії. Тут теж мо­же все вирішу­ва­ти­ся «не­офіційно» й за ко­рупційни­ми схе­ма­ми.
Є ду­же ба­га­то аб­сурд­них норм. Нині ко­жен дру­гий те­ле­фон має GPS-навіга­тор. Між тим, ко­жен GPS-навіга­тор має бу­ти за­реєстро­ва­ний у Держ­зе­ма­гент­ст­ві. Ті самі ге­о­де­зи­с­ти не ма­ють пра­ва пра­цю­ва­ти, як­що Держ­зе­ма­гент­ст­во не за­свідчить, що знає про їхній GPS-навіга­тор.
Зем­лев­по­ряд­ни­кам, оціню­ва­чам за­бо­ро­ня­ють кон­ку­ру­ва­ти за ціною на їхні по­слу­ги. А де є за­бо­ро­на, там завжди шу­ка­ти­муть мож­ли­во­с­тей її обійти.

Усерй­оз под­ба­ти про за­без­пе­чен­ня якості дер­жав­но­го уп­равління у сфері зе­мель­них відно­син.
Як ми мо­же­мо бо­ро­ти­ся з ко­рупцією, як­що зар­пла­та у дер­жав­но­го ка­да­с­т­ро­во­го реєстра­то­ра —  близь­ко 1500 грн? А він реєструє ділян­ки, які вар­ту­ють сотні мільйонів гри­вень. Чи мож­на уник­ну­ти ко­рупції в та­ких умо­вах? Про­фесіона­ли до­сить ча­с­то не ба­жа­ють іти на дер­жав­ну служ­бу, бо дер­жа­ва не го­то­ва нор­маль­но оп­ла­чу­ва­ти їхню пра­цю.
На на­шу дум­ку, штат Держ­зе­ма­гент­ст­ва мож­на спокійно ско­ро­ти­ти вдвічі, об­ме­жив­ши йо­го ре­гу­ля­торні функції, а лю­дям, які за­ли­шать­ся, вста­но­ви­ти нор­маль­ну зар­плат­ню. Тоді від про­фесіо­налів мож­на бу­де ви­ма­га­ти якісної ро­бо­ти без ко­рупції.
Існує ще од­на про­бле­ма: на­ша дер­жа­ва досі на да­ла відповіді на пи­тан­ня, чо­го во­на вза­галі хо­че до­сяг­ти в зе­мель­них відно­си­нах. Не­має жод­ної про­гра­ми, жод­но­го до­ку­мен­та, який би виз­на­чав, до чо­го ма­ють праг­ну­ти чи­нов­ни­ки, чо­го по­винні до­ся­га­ти своїми діями — з кон­крет­ни­ми кри­теріями оцінки ефективності їхньої ро­бо­ти. Як­би розро­би­ти та­кий до­ку­мент, бу­ло б на­ба­га­то лег­ше пра­цю­ва­ти.
— Ми ба­га­то років знаємо про всі ці про­бле­ми, — до­дав на­ос­та­нок Андрій Мар­тин. — Але нині ба­чи­мо, що ре­аль­но з’явив­ся шанс для серй­оз­них змін. Як­що ми ре­алізуємо хо­ча б по­ло­ви­ну із на­ших про­по­зицій, ко­рупція у зе­мель­них відно­си­нах відсту­пить.
Нам конче не­обхідно ско­ри­с­та­ти­ся цією мож­ливістю. Бо з от­ри­ман­ня зе­мель­ної ділян­ки по­чи­нається будь-який інве­с­тиційний про­ект у про­мис­ло­вості, у сіль­сько­му гос­по­дарстві, у будівництві. Як­що ми цей бар’єр усунемо, то от­ри­маємо по­туж­ний по­штовх для ак­тивізації бізне­су в нашій дер­жаві та зро­с­тан­ня до­б­ро­бу­ту про­стих лю­дей.