Дискусії на лаві запасних

Приховувати той факт, що розвиток, і взагалі життя вітчизняної аграрної галузі, неможливі без іноземних інвестицій, немає сенсу. Тому логічним було б урахування інтересів іноземних інвесторів і на завершальному етапі земельної реформи. Та наразі, згідно з новим законопроектом "Про ринок земель", іноземні особи (фізичні та юридичні) не можуть набувати у власність землі сільгосппризначення.

Анна Назаренко,
a.nazarenko@univest-media.com

Який він - іноземний інвестор?
Як виглядає класичний іноземний інвестор на українській землі? У більшості наших землеробів він не викликає особливо дружних почуттів. Можливо тому, що іноземні інвестори становлять сильну конкуренцію і у разі оренди землі і, якщо виникне така ситуація, на земельному ринку.
А може, й тому, що іноземці, коли "заходять" у регіон, намагаються радикально змінити місцеву структуру аграрного виробництва? Мало хто з них залишає робочі місця у тій кількості, яка була ще за часів колгоспів та радгоспів. Більшість не позиціонує себе як меценатів на українській землі. Тотальні скорочення у господарствах, небажання підтримувати соціальний розвиток села або, за їхніми словами, займатися благодійністю на селі, інколи занадто інтенсивне використання земель, жорстка гра на ринку сільгосппродукції - це один бік медалі. Та і думка про те, що іноземці жадають нашої землі, аби потім перепродати, щоб покласти грошики собі у кишеню, теж має право на існування.
З іншого боку, надходження іноземного капіталу, технічне та технологічне оновлення виробничих процесів, більша прискіпливість до якості як самого продукту на виході, так і виробничого процесу - всі ці процеси і безпосередньо, і опосередковано ініціювали іноземці.
Представників якої національності серед цих інвесторів у нас найбільше, які напрями сільгоспвиробництва їх цікавлять взагалі, та на Україні зокрема, на які обсяги виробництва вони розраховують та ще багато іншого - на ці питання, на жаль, поки що немає конкретної відповіді.
Дещо розвіяти тут морок допоміг Німецький аграрний центр, що розташований у Поташі, на Черкащині. На його базі був проведений Вечір німецького сільського господарства, до якого залучилося і Посольство ФРН в Україні. Модератором вечора виступив др.Ф.Зассе - радник Посольства з питань харчової промисловості, сільського господарства та захисту прав споживачів.

Реформа без кінця і краю
Уже майже 20 років поспіль триває процес реформування земельних відносин в Україні. Протягом цього періоду були реорганізовані колгоспи та радгоспи, передано землі у приватну власність шляхом так званої сертифікатної приватизації. Власниками земельних паїв стала менш ніж половина сільського населення - всього 15% загальної кількості населення. Однак ці сертифікати тільки підтверджували право на володіння земельним паєм, та не вказували, яким саме. А державні акти, введені наступним етапом, вже встановили за кожним власником конкретну земельну ділянку.
Та світла у кінці тунелю ще не видно. Процес видачі державних актів триває й досі і не завершений у жодній області. Недосконалість законодавчої бази, відсутність земельного кадастру та непрозорість схеми отримання державних актів на землю - звісно, тут на ці аспекти іноземні інвестори вплинути не можуть. Та вони здатні значно вплинути на формування ціни на землю, яка наразі також не визначена остаточно.
Вітчизняним аграріям цікавим буде і той факт, що на початку введення мораторію на продаж землі більшість власників держактів виступали проти таких санкцій. Проте нині, коли земельна реформа має невдовзі дійти свого логічного (або не зовсім) завершення - відміни мораторію, більшість тих самих власників виступає за його продовження. Стала зрозумілою цінність землі, та виникло побоювання, що селяни залишаться без неї. Половина власників паїв вважає, що в Україні ніколи не буде повноцінного ринку сільгоспземель. Ні на економічне, ні на законодавче, і, навіть, на психологічне підгрунтя цього ринку надії у них немає.
За даними опитувань, що його провів УКАБ, більшість респондентів (ними виступили власники або керівники наявних сільгосппідприємств) хочуть бачити власниками землі фізичних та юридичних осіб, але лише резидентів України або державу. Проти отримання права доступу до українського ринку землі іноземцям виступили 85% респондентів, і лише 10% - здебільшого із Західного регіону - вітають іноземний капітал. При цьому більш зацікавлені у залученні іноземного капіталу великі підприємства.

Три ціни на землю
Під час дискусії в Німецькому аграрному центрі було піднято і таке важливе для усіх інвесторів - резидентів та нерезидентів - питання реальної вартості землі. Експерти зазначають, що є три методи оцінки української землі. Перша - відома багатьом пересічним громадянам, спеціалісти називають її "нормативною грошовою оцінкою" (далі НГО), друга - ринкова оцінка, яка, на жаль, ще не повністю визначена, тому що в Україні ще немає вільного ринку земель, і остання, - так звана "економічна оцінка". Практичне застосування знаходять усі три оцінки.
Так, першу використовують для розрахування податків, визначення орендної плати. Вона була прийнята ще у 1995 році. Відповідно до українського законодавства перегляд нормативно-грошової оцінки землі має проводитися кожні 5-7 років. На жаль, до цього часу його не проводили жодного разу, лише вводився коефіцієнт індексації, що дещо підвищував саму оцінку, але методика розрахунку НГО не мінялася. Проте уряд планує збільшити НГО після відміни мораторію у 1,7 раза - знову ж таки, використовуючи коефіцієнт індексації.
Друга оцінка (будемо сподіватися найбільш наближена до реалій земельного ринку) займе свою нішу після відміни мораторію. Остання використовується під час укладання угод на торгах як стартова ціна або за продажу прав оренди тощо.
Після зняття мораторію, згідно з економічною оцінкою землі, її вартість буде у межах 200-700 дол. США/га (Українсько-німецький аграрний діалог). Відповідно до цього, орендна плата може становити 80-620 дол. США/га на рік. Якщо ж власник відразу після зняття мораторію постане перед вибором: продати свою землю за актуальними на момент продажу цінами (не більше 5000 дол. США за пай) або здати землю в оренду. Щоб отримати ту саму суму, що і від продажу, то, наприклад у Рівненській області, йому треба здавати пай в оренду лише протягом двох з половиною років. Через цей час він покриє суму викупу паю за ціною, встановленою відразу після відміни мораторію (а саме - після корекції НГО). А з урахуванням того, що ціни на землю, за прогнозами багатьох експертів, будуть постійно зростати, він зможе згодом продати свій пай за прийнятною ціною. Тому і самі експерти, і, навіть, влада не рекомендують власникам земельних паїв продавати землю відразу ж після відкриття ринку землі, а "потримати" її у себе деякий час і продовжувати здавати в оренду.

Земельні відносини по-українськи
Хоча мораторій з моменту його введення і не був подовжений лише одного разу і на дуже короткий термін (у 2008 році протягом 3 тижнів), все ж різноманітні операції з землею (різні види переходу прав власності) проводяться. Наш народ завжди має напоготові пару схем, як можна обійти той чи інший закон, тому виходить так, що земля мов би і не продається, а власників змінює... Та є і легальні випадки, коли земля переходить у власність іншій людині згідно із заповітом, дарчою.
З 2001 по 2011 рік зменшилася кількість дарувань земельних паїв майже втричі. Проте навіть з 2002 року, коли був уведений мораторій на продаж землі, відбувалися трансакції у вигляді купівлі-продажу паїв, що, звичайно ж, говорить про нелегітимність таких операцій.
Лише у 2008 році, коли під час прийняття Держбюджету на новий рік у наших парламентарів не вистачило часу проголосувати "за" продовження мораторію, протягом двох-трьох тижнів можна було легально продавати землю. Тоді було укладено близько 930 угод купівлі-продажу.
Після цього пристрасті дещо вгамувалися. Основними операціями із земельними паями стали передавання земель в оренду. Та останнім часом їхня інтенсивність також зменшилася. І при цьому зменшується здебільшого саме короткострокова оренда (на 2-3 роки), а довгострокова - понад 10 років, - навпаки, збільшується. Короткострокова оренда має низку недоліків, які є суттєвими, перш за все, для власника, а не для орендаря. Здебільшого за укладання угод короткострокової оренди землю використовують максимально інтенсивно: вирощують економічно вигідні культури, які виснажують грунт, що, своєю чергою, зменшує його родючість та вартість.
Особливостями земельного ринку наразі є і форми орендної плати. Їх три: грошова, сільгосппродукцією (так звана натуральна форма) та надання послуг.
Особливостями проведення земельної реформи можна також назвати і нерівномірність розподілу земельних наділів на кожного власника за регіонами України. Ця тенденція чітко простежується із Заходу на Південний Схід країни: вартість наділу збільшується. Вона варіює від 1300 до 11000 дол. США.
Заплутаність схем та невизначеність з часом отримання держактів, передача паїв у спадок через підставних осіб - все це обурює іноземців. У підсумку: власник паю існує тільки на папері, а необзроєним оком бачиться інше. Багато полей залишаються роками необробленими, поступово переходячи із статусу орної землі у статус лісових угідь. Німцям же, наприклад, не зрозуміло, як можна ігнорувати такі можливості: за останні 10 років не успадковано землі приблизно від 400 тис. власників. Виходить, що вітчизняним землеробам вона не потрібна? Чому ж тоді не віддати її іноземцям?

А яка ж користь від іноземців?
Як би не виглядав ринок землі, ясно одне - наша земля є цінним капіталом, тому має перебувати у руках найефективнішого власника. Такими хазяями часто-густо проявляють себе в Україні іноземні фермери. Більшість з них береться і за складні ділянки: орендує поля, що не знали обробітку 10-15 років. Грунт відроджується, підвищується урожайність, земля дає прибуток, податки сплачуються. І хоч невеличка, та зайнятість сільського населення все ж таки забезпечується. Іноземці платять пристойну зарплатню своїм робітникам. Наприклад, в одному господарстві з іноземними власниками річний заробіток висококваліфікованого тракториста може сягати 7500 дол. США.
Наступне питання - проблеми розвитку сільської місцевості. За радянських часів цим питанням займалися колгоспи, бо саме вони мали достатньо грошей для розвитку інфраструктури села. Нині селу нема до кого звертатися по допомогу. Лише якщо буде така ласка керівників господарств (здебільшого це вихідці із певної місцевості), то будуть виділяти кошти на соціальні потреби. Іноземці ж "зроблені" з іншого тіста: більшість з них не вбачає раціонального сенсу у виділенні коштів на розвиток села, тому що село (сільська громада) має сама все робити. Бізнес так не робиться...
Із введенням ринку землі іноземці можуть продовжувати вести в Україні аграрний бізнес на правах оренди без права придбання її у власність. Ті договори, які укладені до відміни мораторію, продовжуватимуть діяти на встановлених раніше умовах, проте тоді ті ж орендодавці отримують право на продаж землі. Ось тут і треба орендарям "попотіти" - запевнити орендодавця не продавати землю, а продовжувати здавати її в оренду, запропонувавши вигідні умови.
Та іноземці вважають такий стан речей несправедливим. Навіть, якщо вони будуть продовжувати обробляти орендовані землі, є небезпека виникнення ситуації, коли один із власників паю продає свою ділянку, розташовану посередині орендованого поля. У такому разі виникає так звана "шахматка", коли на одній території різні ділянки належать різним власникам. Тут іноземці стурбовані тим, що будуть вимушені забезпечувати вільний прохід техніки до ділянок, які вони не орендують. Але така ситуація передбачена у законопроекті: коли відбувався процес розділення на паї, до кожного земельного паю була передбачена дорога для під'їзду техніки. Нині такі ділянки переорані, але на законодавчому рівні передбачено повернення цих проїздів для виконання своєї безпосередньої функції. До того ж, у разі виникнення потреби продажу одним з орендодавців свого паю, йому будуть запропоновані рівноцінні ділянки у тих місцях, де вони не будуть розбивати поле. Адже держава також зацікавлена у збереженні цілісності земельних масивів та правильній структурі землекористування. Все це прописано у розділі законопроекту про консолідацію земель.
Проте понад усе і іноземців, і вітчизняних аграріїв лякає інше: неготовність та незрозумілість законодавчого підгрунтя земельної реформи в Україні, невпевненість у завтрашньому дні. Річ навіть не в тім, коли іноземці отримають право на купівлю землі, питання в тому - чи готова сама країна до відкриття земельного ринку.