В очікуванні земельної іпотеки

Аргументи “за”
Сьогодні українські банки майже не надають селянам “довгих” кредитів. Потреби сільгоспвиробників у них покриваються приблизно лише на 2%. Основними причинами фактичної відсутності довгострокового кредитування селян є фінансова слабкість українських кредитних установ, законодавча неврегульованість процесів кредитування, особливо щодо захисту прав кредиторів, відсутність високоліквідної застави, а також специфічність сільськогосподарського виробництва.

Одним із шляхів розвитку довготермінового кредитування є впровадження іпотеки земель сільгосппризначення. Аргументом на користь застави землі як джерела фінансового забезпечення економічного зростання сільського господарства є те, що у світовій практиці кредити під заставу землі становлять 95% інвестиційного ресурсу фермерів. І тільки решта, 5%, — це кошти від продажу земельних ділянок.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення розглядаються як потенційно достатня і ліквідна застава, що дасть змогу отримувати аграріям середньо- та довгострокові банківські кредити, 10% якої здатні поглинути повністю кредитні ресурси українських банків.

При цьому експерти наголошують, що застава таких земельних ділянок забезпечить: розвиток фінансової системи та підвищення рівня кредитування та інвестування аграрного сектора економіки; перехід до середньо- та довгострокового кредитування сільського господарства за низькими відсотковими ставками; диверсифікацію розвитку фондового ринку в аграрній сфері через емісію іпотечних облігацій; створення необхідних умов для інтеграції аграрного сектора України у світову економічну систему.

Оскільки заставодержателем земельної ділянки, згідно з нормою Земельного кодексу України, можуть бути лише банки, тому вкрай важливим є їхнє ставлення до використання земель сільськогосподарського призначення в якості предмета застави. Тут, мабуть, найбільш доречне визначення — обережне. І ця позиція є цілком логічною.

З одного боку, банки зацікавлені у такому предметі застави. Адже сільське господарство є сферою діяльності з підвищеним рівнем ризиків: погодні умови, зміна ринкової кон’юнктури тощо. Банкрутство позичальника за відсутності гарантованої застави (наприклад, кредитування під заставу майбутнього врожаю) веде до втрат кредитора. Окрім того, кредитор, знаючи про відсутність в Україні більш-менш відпрацьованої системи прогнозування урожаю та цін на сільгосппродукцію, моніторингу та прогнозування кон’юнктури на зовнішніх ринках, наляканий втручанням влади, переважно місцевої, у процес руху сільськогосподарської продукції, буде дуже обережним при прийнятті рішення про надання кредиту. За невисокого рівня довіри до позичальника кредитор або не надасть кредит, або позичковий відсоток буде високим, або сума кредиту буде незначною.

Якщо ж заставою виступає земля, то ризики можливих втрат повністю чи частково (знищено стихією лише частину врожаю) переносяться з кредитора (заставодержателя) на позичальника (заставодавця). Використання землі як предмета застави суттєво підвищує ймовірність отримання кредиту, суму кредиту із зростанням вартості застави за існуючих банківських відсотків, та й сам позичковий відсоток переважно є суттєво нижчим.

Чим це пояснюється? Насамперед, специфічністю землі як товару, який неможливо викрасти чи приховати, складно пошкодити і — а це чи не найголовніше — цей товар має практично стабільну ціну.

Звичайно, коливання цін на ринку землі завжди існують, проте відхилення від рівноважної ціни, як правило, невеликі. Варто додати, що в сільському господарстві земля виступає основним засобом виробництва, із втратою якого є неможливою подальша діяльність у цій сфері. Перебуваючи ж у заставі та залишаючись власністю позичальника, земля приносить йому вигоду. Тому заставодавець буде докладати максимум зусиль для уникнення власного банкрутства, в результаті якого предмет застави — земля — стане власністю кредитора.

Отже, земля як гарантована застава могла б стати суттєвим фактором, який впливає на рішення кредитора про надання кредиту сільгоспвиробникам.

Проблеми й перешкоди
З іншого боку, існує низка правових і організаційних проблем, які не дадуть змоги найближчим часом банкам використовувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в якості предмета застави.

Насамперед мова йде про обмеження, встановлені пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, які, фактично, унеможливлюють використання земель сільськогосподарського призначення як предмета застави до 1 січня 2005 р., оскільки “громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) — не вправі до 1 січня 2005 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для громадських потреб”.

Навіть після 1 січня 2005 р. потрібен буде певний час для встановлення рівноваги попиту і пропозиції на ринку землі, що приведе до формування реальної ціни на земельні ділянки, в тому числі при використанні їх як предмета застави.

Перешкодою на цьому шляху можна вважати й пункт 13 Перехідних положень Земельного кодексу, згідно з яким на період до 1 січня 2010 р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Хоча й ця площа може бути збільшена при успадкуванні земельних ділянок за законом, постає запитання, близьке до риторичного: чи будуть банки працювати з такими порівняно невеликими масивами землі та якою буде сума кредиту?

З цього приводу слід зазначити, що як предмет застави земля використовується, переважно, для придбання сільськогосподарської техніки, племінної худоби, елітного насіння, посадкового матеріалу, спорудження будівель та споруд виробничого призначення, здійснення заходів, пов’язаних із землеустроєм та охороною земель, придбання земельних ділянок. Отже, сума іпотечних кредитів має бути доволі великою.

Сьогодні ж частка землі, яка перебуває у власності сільськогосподарських підприємств, є незначною. Для більшості господарств земля і майно — це орендовані земельні паї та земельні ділянки, які не можуть бути предметом іпотеки. Тож можна припустити, що банки не стануть надавати кредити під заставу невеликих земельних ділянок, наприклад, під заставу паю площею в кілька гектарів. Таким чином, розвиток системи іпотечного кредитування сільського господарства тісно пов’язаний з питанням консолідації земель.
Проте тут існують перешкоди й законодавчого характеру: нагадаємо вже цитовані Перехідні положення Земельного кодексу України щодо землеволодіння землями сільгосппризначення, за якими до 2010 р. норма становить не більше 100 гектарів на одну фізичну та/чи юридичну особу. Інакше кажучи, до зазначеного терміну земельна застава площею більш ніж 100 гектарів є доволі проблематичною.

Ще однією передумовою розвитку іпотечного кредитування є не тільки спроможність банків надати кредит, але, насамперед, спроможність позичальників його повернути. Незважаючи на суттєве зростання за останні три роки загальної суми кредитів для сільгоспвиробників та певне зростання обсягів виробництва продукції, частка неприбуткових господарств у загальному їх обсязі майже не змінюється: 2000 р. — 65%, 2001 — 56%, 2002 р. — 58%. Така тенденція не сприятиме швидкому становленню іпотечного кредитування, оскільки стабільно прибуткові сільгосппідприємства є необхідною передумовою довгострокового кредитування галузі.

Крім того, кредитори, тобто банки, сьогодні ще не готові приймати, а селяни ще не готові віддати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у заставу, оскільки відсутні реальні правові, економічні та організаційні механізми для таких відносин. Найперше — відсутній ринок земель.

Також в Україні ще не сформовано довгострокового фінансового ринку. Іпотечні інструменти є складними фінансовими інструментами, тому не можна сподіватися на їхнє швидке масове сприйняття. А ще треба пам’ятати про психологічний фактор — певну недовіру до фінансових продуктів, у тому числі й до такого продукту, як іпотечні облігації.

Ці та інші проблеми, зі свого боку, не дають підстав говорити як про створення ближчим часом спеціалізованого земельного іпотечного банку, основним завданням якого було б довгострокове кредитування сільського господарства, так і про реальне введення іпотеки земель сільгосппризначення.

Роман КОРІНЕЦЬ, експерт громадської організації
“Інститут сільського розвитку”