Земельний аудит. На що звернути увагу?

Тарас Кутовий, міністр аграрної політики та продовольства, раніше заявляв, що запроваджувати відкритий ринок землі треба з можливості продажу її оренди. Ці питання має регулювати закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», прийняти який вимагають і міжнародні донори України.

Втім, оскільки ринок землі в Україні поки що залишається закритим, а питання формування і перерозподілу земельних ресурсів є актуальним і потенційно конфліктним, кожному господарству важливо проводити внутрішній земельний  аудит.

На які моменти при перевірці документів звертати увагу? І  яких заходів треба вжити, щоб убезпечити себе від проблем із орендою землі? Про це propositsia.com розповів партнер юридичної фірми ОМП Кирил Левтеров.

Існує перелік дій,  які треба пам’ятати і виконувати. Вони не коштують багато грошей, але захищають фермерів  від нечесних дільців. Найперше – треба зареєструвати право оренди земельної ділянки по всіх договорах у Державному реєстрі. Це нескладно зробити у нотаріусів чи реєстраторів у сільських радах. Так можна швидко зареєструвати будь-який земельний банк. Крім того, це позбавляє загрози подвійної реєстрації, коли поверх діючих договорів підписуються нові. Нажаль, в Україні це досить поширена практика.

Ще одна зона ризику – підроблені підписи у договорах оренди земельних ділянок. За статистикою, по різних господарствах несправжніх підписів може бути від 2 до 20%. По таких договорах треба обов’язково реєструвати право оренди і домовлятися із селянами. Над цими речами треба працювати постійно. Тим більше, що домовитися легше, ніж звертатись до суду (аудит земельних ділянок).

Наступним кроком має бути проведення внутрішнього земельного аудиту. Для цього не треба наймати фахівця ззовні.  По-перше, треба з’ясувати, наскільки ваші договори оренди земельних ділянок відповідають законодавству. По-друге,  перевірити правильність відображення орендодавця земельної ділянки, бо іноді договори заповнювались за старими даними.  За цей час  могли змінитися власники, з’являються додаткові уточнення, які треба перевірити (аудит земельних ділянок).

Так само треба перевірити наявність нетипових умов у договорах оренди (аудит земельних ділянок). Це може бути, скажімо,  право орендодавця на одностороннє або дострокове розірвання договорів оренди земельних ділянок. Наявність таких умов означає, що ці договори опиняються в групі ризику. Якщо вони є, треба бути дуже уважними.

Такий земельний аудит треба проводити щонайменше раз на рік. Наступні кроки допоможуть належно опрацювати результати земельного аудиту і виправити всі юридичні недоліки:

1. Розпланувати процес реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Можна це робити глобально  – реєструвати все підряд. Як правило , такий підхід не працює і вимагає великих витрат. Адже реєстрація коштує 200-500 грн за договір. Тому починати треба у найбільш ризикованих селах – там, де договори оренди земельних ділянок не в порядку, чи скоро закінчуються, чи конкуренти надто активні. Саме такі варто реєструвати у першу чергу.
2. Виправлення технічних помилок. Це банальні дати у договорах оренди земельних ділянок. У деяких підприємствах кількість документів без дат сягає 70%.  Особливо уважними раджу бути з актами приймання-передачі земельної ділянки (право оренди земельної ділянки).
3. Внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, якщо такі потрібні – чи то через зміну  комерційних умов, чи через зміну умов у законодавстві.  Щонайменше, має бути визначена дата  закінчення договору (право оренди земельної ділянки).
4. Перепідписання договорів хоча б за рік до закінчення. Цю кампанію бажано починати завчасно. Дата поновлення відраховується із дати підписання договору оренди земельних ділянок. Нормальний стан початку компанії – за рік до закінчення строку дії діючих договорів.  У ці терміни треба перепідписати до 80% договорів (право оренди земельної ділянки).  
5. Вирішити питання з  виконанням зобов’язань перед пайовиками. Свої обіцянки треба контролювати, і якщо вони є – їх треба виконувати. Інакше невиконані обіцянки  можуть стати  вагомим фактором  у втраті землі.