Землю передали в суборенду без згоди власника: коли це законно

Закон дозволяє передавати орендовану земельну ділянку в суборенду без окремого погодження власника у визначених випадках. Про це інформує «Судово-юридична газета», пише «Пропозиція».

Законодавство України дозволяє передавати орендовані земельні ділянки в суборенду, але лише за дотримання визначених умов. Відповідні норми закріплені у статті 93 Земельного кодексу України та Законі України «Про оренду землі».

Передача земельної ділянки або її частини в суборенду можлива без зміни цільового призначення, якщо це прямо передбачено договором оренди або здійснюється за письмовою згодою орендодавця. Якщо орендодавець протягом одного місяця не надіслав письмового повідомлення про згоду чи заперечення, ділянка може бути передана в суборенду.

Таким чином, якщо договір оренди не містить положень про право суборенди, орендареві необхідно отримати окрему письмову згоду власника або розпорядника земельної ділянки.

Умови договору суборенди мають відповідати умовам основного договору оренди та не можуть йому суперечити, окрім випадків, прямо визначених законом.
Договір суборенди повинен містити істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, йдеться про кадастровий номер, місце розташування та площу земельної ділянки, строк дії договору, а також порядок і розмір орендної плати, умови її внесення, індексації та відповідальність за несплату.

Строк суборенди не може перевищувати строку дії основного договору оренди. Право суборенди діє лише в межах чинності права оренди.

Окремі вимоги встановлені для земельних ділянок, внесених до Реєстру аграрних нот як місце вирощування заставленої майбутньої сільськогосподарської продукції. У такому разі для укладення договору суборенди необхідний також дозвіл кредитора за аграрною нотою.

Частина 11 статті 79-1 Земельного кодексу України передбачає, що державна реєстрація права суборенди на частину земельної ділянки можлива лише після внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

Крім того, пункт 31 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зобов’язує додатково вносити інформацію про номер частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди.

Водночас законодавство встановлює і низку обмежень. Зокрема, заборонена передача в суборенду земельних ділянок разом із розташованими на них водними об’єктами, а також земель державної чи комунальної власності, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій.

Окрему увагу закон приділяє припиненню договорів суборенди землі сільськогосподарського призначення. Якщо суборендарем є юридична особа приватного права, розірвання такого договору вважається значним правочином і потребує попереднього погодження загальних зборів учасників або іншого вищого органу управління, якщо інше прямо не передбачено статутом.

У разі припинення основного договору оренди — після завершення строку дії або дострокового розірвання — договір суборенди також припиняється.

Однак Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає одночасної державної реєстрації припинення права оренди та суборенди. Через це після реєстрації припинення оренди необхідно окремо подавати заяву про припинення права суборенди.

Подати таку заяву може одна зі сторін договору суборенди або власник земельної ділянки.

Також законодавство не передбачає автоматичного поновлення або автоматичного припинення договорів суборенди землі, на відміну від договорів оренди.