Відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі: ре­алії та пер­спек­ти­ви

У даній статті ми роз­г­ля­не­мо ак­ту­альні зміни в чин­но­му зе­мель­но­му за­ко­но­давстві, що виз­на­ча­ють пра­вові за­са­ди відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го
при­зна­чен­ня.

В. Про­цен­ко,
юрист ЮК JURIMEX

Зва­жа­ю­чи на важ­ли­ву роль аг­рар­но­го сек­то­ру еко­номіки для на­шої дер­жа­ви, зе­мельні відно­си­ни за­зна­ють постій­них змін та вдо­с­ко­на­лен­ня, що не мо­же не впли­ва­ти на пра­ви­ла ве­ден­ня бізне­су суб'єкта­ми гос­по­да­рю­ван­ня. Ре­фор­му­ван­ня зе­мель­них відно­син має су­про­во­д­жу­ва­ти­ся си­с­тем­ним аналізом чин­них норм та їхніми своєча­сни­ми зміна­ми з ме­тою на­леж­но­го вре­гу­лю­ван­ня функ­ціону­ван­ня рин­ку та, як наслідок, підви­щен­ня інве­с­тиційної при­ваб­ли­вості Ук­раї­ни.
Так, 5 лип­ня 2012 р. на­був чин­ності За­кон Ук­раїни № 5059-VI «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­ко­но­дав­чих актів Ук­раїни що­до спри­ян­ня іпо­теч­но­му кре­ди­ту­ван­ню», яким вне­се­но зміни до низ­ки нор­ма­тив­но-пра­во­вих актів, зо­к­ре­ма до Зе­мель­но­го ко­дек­су Ук­раїни (на­далі - ЗК Ук­раїни), За­ко­ну Ук­раїни «Про орен­ду землі».
Як вид­но із на­зви за­ко­ну, він спря­мо­ва­ний, пер­шою чер­гою, на вре­гу­лю­ван­ня відно­син у сфері кре­ди­ту­ван­ня будів­ництва та прид­бан­ня жит­ла. Од­нак нор­ми за­ко­ну по­ши­рю­ють­ся і на відно­си­ни, що пов'язані з орен­дою землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.
До прий­нят­тя за­зна­че­но­го нор­ма­тив­но­го ак­та за­ко­но­дав­ст­вом пря­мо не пе­ред­ба­ча­ло­ся мож­ли­вості пе­ре­дан­ня (відчу­жен­ня) орен­да­рем пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки. Ок­ремі нор­ми за­ко­ну до­сить су­пе­реч­ли­во на­тя­ка­ли на та­ку мож­­ливість за відсут­ності ре­аль­них, за­кон­них, ме­ханізмів її ре­алізації.
У зв'яз­ку з цим, до­не­дав­на підприєм­ці у разі по­тре­би пе­ре­дан­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею іншій особі му­си­ли вда­ва­ти­ся до опо­се­ред­ко­ва­них спо­собів, зо­к­ре­ма до про­да­жу кор­по­ра­тив­них прав юри­дич­ної осо­би, яка ви­с­ту­пає орен­да­рем зе­мель­ної ділян­ки. Од­нак та­кий спосіб мож­на за­сто­со­ву­ва­ти ли­ше що­до юри­дич­них осіб - орен­дарів, які ма­ють сфор­мо­ва­ний ста­тут­ний капітал. До та­ких на­ле­жать, зо­к­ре­ма, то­ва­ри­ст­ва з об­ме­же­ною відповідальністю, акціо­нер­ні то­ва­ри­ст­ва, при­ватні підприємства та де­які інші.
Відчу­жи­ти (про­да­ти) в та­кий спосіб пра­во орен­ди землі фізич­ною осо­бою-підприємцем не­мож­ли­во, оскільки із зро­­зумілих при­чин фізич­на осо­ба-під­приємець не має ста­тут­но­го капіта­лу та кор­по­ра­тив­них прав.
Крім то­го, за­зви­чай юри­дичні осо­би, окрім пра­ва орен­ди землі, ма­ють у влас­ності й інші ак­ти­ви, які за­снов­ни­ки не ма­ють наміру відчу­жу­ва­ти. Вод­но­час про­даж кор­по­ра­тив­них прав завжди пов'яза­ний зі знач­ни­ми за­тра­та­ми ча­су та ви­т­ра­тою коштів, не­обхідністю про­ве­ден­ня ау­ди­ту бух­гал­терсь­кої звітності та гос­по­дарсь­кої діяль­ності суб'єкта гос­по­да­рю­ван­ня.
Інший спосіб - суб­орен­да землі. Од­нак за­сто­су­ван­ня та­ко­го ме­ханізму ста­вить суб­орен­да­ря в за­лежність від суб­орен­до­дав­ця (пер­вин­но­го орен­да­ря) та чин­ності пер­вин­но­го до­го­во­ру орен­ди землі. Відтак та­кий спосіб - до­сить не­зруч­ний та не­надійний.
Відте­пер орен­дар землі, який має намір про­да­ти на­леж­не йо­му пра­во орен­ди, цілком на за­кон­них підста­вах мо­же здійсни­ти це шля­хом про­да­жу та­ко­го пра­ва з ук­ла­ден­ням відповідно­го до­­го­во­ру.
До­ку­мен­том пе­ред­ба­че­но, що пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки при­ват­ної влас­ності за зго­дою орен­до­дав­ця мо­же бу­ти відчу­же­но її орен­да­рем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го капіта­лу, пе­ре­да­но у за­ста­ву.
Орен­дар, що має намір відчу­жи­ти пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки за зго­дою орен­до­дав­ця, по­дає осо­би­с­то або над­­си­лає ре­ко­мен­до­ва­ним ли­с­том орен­до­дав­цеві відповідну за­яву.
Орен­до­да­вець у місяч­ний строк з дня от­ри­ман­ня за­яви пись­мо­во на­дає орен­да­рю зго­ду на відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки або вмо­ти­во­ва­ну від­мо­ву в на­данні та­кої зго­ди.
У разі, як­що в місяч­ний термін з дня от­ри­ман­ня за­яви орен­до­да­вець не на­дасть зго­ди на відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки або вмо­ти­во­ва­ної відмо­ви в її на­данні, орен­дар мо­же від­чу­жу­ва­ти пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки че­рез де­сять ро­бо­чих днів з дня за­кінчен­ня цьо­го стро­ку.
Ви­хо­дя­чи із вка­за­но­го ви­ще, за­ко­но­да­вець по­кла­дає на орен­до­дав­ця, який за­пе­ре­чує про­ти відчу­жен­ня пра­ва орен­ди йо­го зе­мель­ної ділян­ки, обов'язок на­дан­ня відмо­ви. Крім то­го, та­ка відмо­ва має бу­ти вмо­ти­во­ва­ною. У разі, як­що орен­до­да­вець проігно­рує відповідну за­яву орен­да­ря або ж на­дасть вмо­ти­во­ва­ну відмо­ву по закінчен­ню місяч­но­го стро­ку, це не бу­де пе­ре­шко­дою для від­чу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки. Тоб­то в та­ко­му разі за­сто­со­вується прин­цип так зва­ної «мов­чаз­ної зго­ди» орен­до­дав­ця. Од­нак на­разі невідо­мо, яким чи­ном на прак­тиці ре­алізо­ву­ва­ти­меть­ся ме­ханізм реєстрації до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки за відсут­ності зго­ди. То­му кра­ще бу­де, як­що орен­дар от­ри­має зго­ду осо­би­с­то в орен­до­дав­ця.
Важ­ли­вим мо­мен­том є те, що пра­во орен­ди землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності не мо­же бу­ти відчу­же­но її орен­да­рем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го капіта­лу, пе­ре­да­но у за­ста­ву. Тоб­то мож­на відчу­жу­ва­ти пра­во орен­ди ви­ключ­но зе­мель, які пе­ре­бу­ва­ють у при­ватній влас­ності.
Роз­г­ля­не­мо де­тальніше про­це­ду­ру відчу­жен­ня пра­ва на орен­ду землі сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.
За но­ви­ми пра­ви­ла­ми, пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки посвідчується до­го­во­ром орен­ди землі або до­го­во­ром орен­ди землі та до­го­во­ром відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі, за­реєстро­ва­ни­ми відпо­від­но до за­ко­ну.
Під час на­бут­тя пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку на підставі до­го­во­ру про­да­жу пер­вин­ний до­говір орен­ди зем­лі до­дається до до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі в кож­но­му ви­пад­ку про­да­жу.
Тоб­то до­говір про відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі, як і первісний до­говір орен­ди, потрібно підпи­су­ва­ти у трьох примірни­ках, один із яких по­дається до ор­га­ну дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но, інші - за­ли­ша­ють­ся у сторін.
На до­го­ворі орен­ди зе­мель­ної ділян­ки ор­ган дер­жав­ної реєстрації ро­бить відмітку про пе­рехід пра­ва орен­ди із за­зна­чен­ням до­го­во­ру, на підставі яко­го відбув­ся та­кий пе­рехід.
Вод­но­час за­ко­но­дав­ст­вом, на відміну від до­го­во­ру орен­ди землі, не пе­ред­ба­че­но ти­по­вої фор­ми до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі. Ви­хо­дя­чи з цьо­го мож­на зро­би­ти вис­но­вок, що до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі ук­ла­дається у простій пись­мовій формі і за ба­жан­ням однієї із сторін мо­же бу­ти посвідче­ний но­таріаль­но. Як­що ж пер­вин­ний до­говір орен­ди землі посвідчу­вав­ся но­таріаль­но, то не­обхідно в такій самій формі ук­ла­да­ти й до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­ди.
Звісно, бу­ло б кра­ще, як­би на за­ко­но­дав­чо­му рівні бу­ло за­твер­д­же­но ти­по­ву фор­му до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі. Це ма­ло б спри­я­ти вре­гу­лю­ван­ню мож­ли­вих розбіжно­с­тей між сто­ро­на­ми до­го­во­ру, змен­шен­ню зло­вжи­вань та не­од­но­знач­них тлу­ма­чень як із бо­ку ор­ганів дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но, так і са­мих сторін.
Вар­то за­зна­чи­ти, що строк до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі не мо­же пе­ре­ви­щу­ва­ти стро­ку, виз­на­че­но­го пер­віс­ним до­го­во­ром орен­ди. Крім то­го, у разі при­пи­нен­ня первісно­го до­го­во­ру орен­ди чинність до­го­во­ру відчу­жен­ня та­кож при­пи­няється.
То­му в мо­мент ук­ла­ден­ня до­го­во­ру від­чу­жен­ня пра­ва орен­ди землі вар­то звер­та­ти ува­гу на до­три­ман­ня сто­ро­на­ми первісно­го до­го­во­ру орен­ди землі, пра­во орен­ди на яку відчу­жу­ва­ти­меть­ся, на на­явність усіх істот­них умов до­го­во­ру та потрібних невід'ємних до­датків то­що з ме­тою за­побіган­ня мож­ли­во­му виз­нан­ню до­го­во­ру орен­ди недійсним у су­до­во­му по­ряд­ку та іншим не­га­тив­ним наслідкам.
Крім то­го, чин­ним за­ко­но­дав­ст­вом пе­ред­ба­че­но мож­ливість вне­сен­ня пра­ва на орен­ду зе­мель­ної ділян­ки до ста­тут­но­го капіта­лу юри­дич­них осіб чи пе­ре­дан­ня в за­ста­ву, для чо­го та­кож обов'яз­ко­во слід от­ри­ма­ти зго­ду орен­до­дав­ця.
Та­ким чи­ном аг­рарії, які ба­жа­ють от­ри­ма­ти кре­дит, але при цьо­му не ма­ють май­на, яке мож­на бу­ло б пе­ре­да­ти в за­ста­ву бан­ку, або на­яв­не май­но вже пе­ре­бу­ває в за­ставі, мо­жуть от­ри­ма­ти ко­ш­ти під за­ста­ву пра­ва на орен­ду землі.
Відповідно до ч. 6 ст. 8-1 За­ко­ну Ук­раї­ни «Про орен­ду землі», відчу­же­не пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки підля­гає дер­жавній реєстрації у вста­нов­ле­но­му за­ко­но­дав­ст­вом по­ряд­ку.
От­же, до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­­ди землі на­би­рає чин­ності після йо­го дер­жав­ної реєстрації, яку до 01.01.2013 р. здійсню­ють ор­га­ни зе­мель­них ре­сурсів.
З 1 січня 2013 р. дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, в то­му числі й пра­ва орен­ди зе­мель­них діля­нок, по­кла­дається на ор­га­ни дер­жав­ної реєст­рації прав та йо­го струк­турні під­розділи, ство­рені відповідно до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень».
Про­це­ду­ра про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їхніх об­тя­жень, пе­релік до­ку­ментів, не­обхідних для її про­ве­ден­ня, пра­ва та обов'яз­ки суб'єктів у сфері дер­жав­ної реєстрації прав виз­на­ча­ють­ся По­ряд­ком дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їхніх об­тя­жень, за­твер­д­же­ним по­ста­но­вою Кабіне­ту Мі­ніст­рів Ук­раїни від 22 черв­ня 2011 р. № 703 (зі зміна­ми та до­пов­нен­ня­ми).
Згідно із за­зна­че­ним По­ряд­ком, дер­жав­ну реєстрацію прав на об'єкти не­ру­хо­мості здійсню­ють дер­жавні реєстра­то­ри, на яких по­кла­де­но обов'язок ве­ден­ня реєстраційних справ що­до об'єктів не­ру­хо­мо­го май­на.
Ра­зом із тим, да­ним По­ряд­ком пе­ред­ба­че­но спро­ще­ну про­це­ду­ру реєстра­ції прав на не­ру­хо­ме май­но, що по­ля­гає в по­кла­денні на но­таріусів функцій що­до здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації пра­ва на вже за­реєстро­вані об'єкти не­ру­хо­мості з вне­сен­ням відповідної інфор­ма­ції до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но.
Тоб­то но­таріуси під час посвідчен­ня угод що­до не­ру­хо­мо­го май­на вод­но­час про­во­ди­ти­муть дер­жав­ну реєстрацію прав на та­ке май­но із вне­сен­ням від­повідних да­них до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но.
Зруч­ним но­во­вве­ден­ням є та­кож те, що дер­жав­на реєстрація об­тя­жень ре­чо­вих прав про­во­ди­ти­меть­ся не­за­леж­но від місця роз­та­шу­ван­ня об'єкта не­ру­хо­мо­го май­на. Крім цьо­го, ско­ро­че­но строк про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації (на­дан­ня відмо­ви в ній) до п'яти ро­бо­чих днів із мо­мен­ту над­хо­д­жен­ня до ор­га­­ну дер­жав­ної реєстрації прав відпо­відної за­яви та відповідних до­ку­ментів.
Сподіва­ти­ме­мо­ся, що в май­бут­нь­о­му інсти­тут відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі за­ре­ко­мен­дує се­бе як дієвий ме­ханізм та спри­я­ти­ме аг­раріям у ре­алізації їхніх цілей.
Підсу­мо­ву­ю­чи ска­за­не, вар­то зро­би­ти вис­но­вок, що за­зна­чені ви­ще зміни зе­мель­но­го за­ко­но­дав­ст­ва спря­мо­вані на вдо­с­ко­на­лен­ня про­це­ду­ри ве­ден­ня аг­рар­но­го бізне­су та лібе­ралізацію відно­син що­до обігу зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.