Скасування мораторію на землю: наслідки для землевласників, аргументи "за", - М.Кухар

Заборона на продаж землі стримує розвиток української економіки. Лише вільний ринок землі дозволить встановити справедливі ринкові ціни на землю в Україні. Нікого із землевласників не змусять продати свої паї, у них й надалі залишатиметься опція здачі землі в оренду. Однак ринок, внаслідок балансу попиту і пропозиції, відреагує зростанням ставок. Такі висновки зробив економіст IMF Group Ukraine, радник Держгеокадастру з питань земельної реформи Михайло Кухар, пише propozitsiya.com з посиланням на ictv.ua.

Він зазначив, що зараз в Україні – одна з найнижчих цін на землю в Європі. Однак після відкриття ринку, ціна на землю зростатиме. Такі висновки економіст робить на основі аналізу динаміки цін після зняття заборони у пост-соціалістичних країнах Центрально-Східної Європи, архітектура ринку яких схожа на українську.

Результати показують, що у всіх країнах простежувалось зростання цін (дані в євро):

Екстраполюючи результати дослідження на Україну, динаміка зміни цін після скасування мораторію виглядає так:

"Ті страшилки, якими нас лякають, що, мовляв, приїдуть іноземці і скуплять землю за безцінь, – не підтвердились у країнах Центрально-Східної Європи. У Болгарії, наприклад, була спроба скупки землі росіянами, проте все закінчилось для них невтішно – через 2,5 роки росіяни перепродали землю навіть дешевше за ціну купівлі", - каже експерт.

М. Кухар наголошує: страх, що українську землю скуплять іноземці, а вона бур’янами поросте, – ірраціональний, адже кожен власник (байдуже, китаєць, араб чи західноукраїнський магнат) оптимізовуватиме виробництво.

Також економіст наслідки, які матиме для землевласників відміна мораторію. Так, мораторій містить суттєві недоліки для власників сільськогосподарських земель:
- Земельні ділянки не можна продати, купити чи обміняти.
- Порушує право власності нащадків на успадковану землю. Ні продати, ні заставити, ні отримати кредит за неї спадкоємець не може. Єдина опція – здати в оренду.

Щоб захистити права землевласників, експерт вважає за доцільне прописати в закон наступні запобіжники:

- Електронний земельний аукціон (за прикладом eBay).

"У 2015-му році Держгеокадастр провів низку пілотних проектів електронних аукціонів в Одесі та Вінниці щодо оренди земель сільськогосподарського призначення за ринковими принципами. Виключивши корупційну складову, недобросовісних орендарів (рейдерів) і дозволивши брати участь в аукціоні усім охочим, ми побачили зростання ціни оренди", - нагадав експерт.

- Встановити нормативно-грошову оцінку, нижче якої продаж землі на аукціоні буде заборонений.
- Прописати обмеження розмірів землі (наприклад, 500 га) для купівлі фізичними особами.
- Врегулювати питання дарування та спадку земельної ділянки.
- Поетапне відкриття ринку землі.

Спочатку правом на купівлю землі наділяються виключно фізичні особи, резиденти України. Оцінивши перші результати реформи, поступово скасовуватимуться деякі заборони, зокрема, через кілька років право на купівлю землі отримають юридичні особи.

Стосовно загрози монополізації землі великими агрохолдингами, М. Кухар зазначає: "Консолідація земель відбувається уже сьогодні. Це – ринковий закон. Якщо у фермера на його двох гектарах землі ведеться хороше виробництво, то він і за потрійну ціну не продасть її латифундисту. Соцопитування засвідчують, що далеко не всі селяни захочуть продати землю, погодяться відсотків 10-20%.

Говорити про те, що у селян скуплять землю за копійки, а то і за пляшку – не зовсім відповідає реальній ситуації", – стверджує економіст.

Як показує досвід, з кожним роком селяни ведуть все більш жорсткі торги із агрохолдингами щодо умов та вартості оренди землі.

Наразі середня ціна оренди коливається від 3 до 24% від нормативно-грошової оцінки землі у $1100.

Не бачить експерт нічого поганого й у тому, що спершу землю куплять у селян, а згодом її перепродадуть за вищими цінами:

"Спекулянти – це нормальна і необхідна інфраструктурна річ в будь-якій ринковій економіці… Вони купують у мене ризик, адже ціна може як впасти, так і вирости. Зрозуміло, що купуючи ризик, вони можуть отримати й вигоду", - каже М. Кухар.

Економіст також проводить паралель з ринком нерухомості в Україні 1990-х. Тоді ціни на квартиру в Києві були низькими. Наприклад, за $2 тис. можна було придбати 3-кімнатну квартиру на Хрещатику:

"Якби ми, з огляду на те, що ціни дуже низькі, встановили мораторій на продаж квартир – вони б і досі коштували $1000. Тільки ринок визначає ціну. А те, що говорять деякі українські політики, мовляв, нехай ціна спочатку виросте до $10 тис. за гектар, і тільки тоді ми відкриємо ринок землі – це нонсенс! Так її ціна ніколи не зросте. Ми ось уже чекаємо 25 років, а результату й досі немає", - зазначив він.