Нерівні умови: чому нормативна оцінка землі на півдні України не відповідає реальним врожаям

В Україні нормативна грошова оцінка землі (НГО), дедалі частіше розминається з реальною ситуацією на полях. Це особливо помітно у чотирьох південних областях: Одеській, Миколаївській, Херсонській та Запорізькій. Від цифри НГО залежать податки та мінімальна орендна плата, проте вона не завжди відображає фактичні прибутки аграріїв.

Про це пише Пропозиція з посиланням на ВАР.

Щоб порівняти офіційну оцінку з реальністю, експерти використовують показник аграрної продуктивності гектара (АПГ). Він показує, скільки грошей фактично приносить один гектар посівів за рік у цінах без урахування інфляції. Якщо НГО має відображати очікуваний дохід, то ці два показники мали б бути близькими, але на півдні між ними виник системний розрив.

Найбільш помітно це в Одеській області. За документами її нормативна оцінка на 10,2% вища за середню по країні. Проте реальна продуктивність гектара у 2022–2024 роках становила лише 65,7% від загальноукраїнського рівня. Тобто землекористувач сплачує податки та оренду, виходячи з оцінки, яка в 1,7 раза перевищує фактичну віддачу землі.

Фахівці виділяють три головні причини такого стану справ.

Перша причина — кліматична нестабільність. Південь України є зоною ризику, де врожайність може коливатися на 40–70% залежно від погоди. Наприклад, через посуху 2020 року продуктивність на Одещині впала до 14 тисяч гривень за гектар, тоді як у середньому по країні цей показник складав близько 29 тисяч. Методологія НГО передбачає стабільний дохід, але для півдня «поняття «стабільної капіталізації» є радше розрахунковою умовністю, ніж відображенням дійсності».

Друга причина полягає в тому, що навіть у хороші роки врожайність основних культур на півдні нижча за середню по Україні через дефіцит вологи та суховії. Збір пшениці тут зазвичай на 15–31% менший, а соняшнику — на 21–47% нижчий за середні показники. Це природні обмеження, які чинна система оцінки землі враховує недостатньо.

Третя причина — наслідки війни, які стали підсилювачем старих проблем. Найбільше постраждала Херсонська область. До 2021 року її продуктивність була близькою до середньої по Україні, але після повномасштабного вторгнення показник упав з 98,8% до 63,8%. Руйнування Каховської ГЕС знищило систему зрошення, яка раніше допомагала долати посухи.

Ситуація, що склалася, змушує аграріїв півдня нести фінансові зобов’язання, які не відповідають їхнім реальним заробіткам. На думку дослідників, це не випадкова помилка, а «структурний розрив між нормативною реальністю і фактичною». Якщо методологію оцінки не змінити, ця система й надалі створюватиме нерівні умови для господарювання та даватиме інвесторам хибні сигнали про вартість землі.