Нові правила оформлення права оренди державних та комунальних земель

З од­но­го бо­ку, це зу­мов­ле­но за­про­ва­д­жен­ням но­вої си­с­те­ми дер­жав­ної реєст­рації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, з іншо­го — на­бран­ням чин­ності ок­ре­мих по­ло­жень За­ко­ну Ук­раїни «Про ре­гу­лю­ван­ня місто­будівної до­ку­мен­тації». Но­во­вве­ден­ня пе­ред­ба­ча­ють низ­ку до­дат­ко­вих про­це­дур, які мо­жуть уне­мож­ли­ви­ти от­ри­ман­ня кінце­во­го ре­зуль­та­ту — реєстрацію пра­ва орен­ди на зем­лю. При цьо­му, з ог­ля­ду на не­доліки пра­во­во­го ре­гу­лю­ван­ня, спеціалісти ор­ганів реєст­рації ча­с­то теж не в змозі да­ти чіткі від­повіді на за­пи­тан­ня що­до про­це­ду­ри на­бут­тя пра­ва орен­ди на зем­лю, особ­ли­во дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності.

Но­ва си­с­те­ма реєстрації 

Реєстрація прав на зем­лю пе­ред­ба­чає од­но­час­не, па­ра­лель­не фіксу­ван­ня відо­мо­стей про зе­мельні ді­лян­ки та прав на них у двох реєстрах — Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­дастрі та Дер­жав­но­му реєстрі прав на не­ру­хо­ме май­но. Ве­ден­ня Зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру здійс­нюється те­ри­торіаль­ни­ми ор­га­на­ми Держ­зе­ма­гент­ст­ва Ук­раїни, а ве­ден­ня Реєстру прав на не­ру­хомість — Укр­держ­реєстром та місце­ви­ми реєс­тра­ційни­ми служ­ба­ми. Ча­с­то вне­сен­ня відо­мо­стей до од­но­го реєстру є мож­ли­вим тільки після ви­ко­нан­ня пев­них дій в іншо­му. В умо­вах не­на­ла­го­д­же­ної ро­бо­ти реєстрів це ви­ма­гає до­дат­ко­вих ча­со­вих та ма­те­ріаль­них ви­т­рат від зацікав­ле­них осіб.

Так, з 2013 р. про­це­ду­ра відве­ден­ня зе­мель­них діля­нок дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності є фак­тич­но дво­с­тадій­ною:

1. спо­чат­ку не­обхідно за­реєстру­ва­ти пра­во влас­ності дер­жа­ви або те­ри­то­ріаль­ної гро­ма­ди на зем­лю;
2. потім — пра­во орен­ди землі.

Це обу­мов­ле­но як пря­ми­ми за­ко­но­дав­чи­ми ви­мо­га­ми, так і тех­но­логічни­ми особ­ли­во­с­тя­ми Дер­жав­но­го реєстру прав на не­ру­хо­ме май­но.
Реєстр прав скла­дається з розділів, які відкри­ва­ють­ся що­до кож­но­го об’єкта не­ру­хо­мості під час пер­вин­ної реєстрації пра­ва влас­ності на та­кий об’єкт. Розділ є відкри­тим про­тя­гом всьо­го ча­су існу­ван­ня не­ру­хо­мості як ок­ре­мо­го об’єкта і міс­тить інфор­мацію що­до відповідної зе­мель­ної ділян­ки, пра­ва влас­ності та влас­ни­ка й інші май­нові пра­ва та їхних во­лодільців, об­тя­жен­ня на та­кий об’єкт та їхніх суб’єктів.

Тоб­то умо­вою реєстрації пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку є по­пе­ред­ня реєстрація пра­ва влас­ності на ділян­ку з відкрит­тям розділу в Реєстрі прав.

Крім то­го, За­кон Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» вста­нов­лює,що:

• дер­жав­на реєстрація пра­ва влас­ності на зе­мельні ділян­ки є обов’яз­ко­вою;
• пра­ва на не­ру­хо­ме май­но, які під­ля­га­ють дер­жавній реєстрації, ви­ни­ка­ють з мо­мен­ту та­кої реєстрації;
• будь-які пра­во­чи­ни що­до не­ру­хо­мості (про­даж, орен­да, іпо­те­ка) вчи­ня­ють­ся за умо­ви дер­жав­ної реєстрації пра­ва влас­ності на та­ку не­ру­хомість.

При цьо­му за­кон не містить ви­клю­чень що­до зе­мель дер­жав­ної та ко­му­на­ль­­ної влас­ності, тоб­то дер­жавній реєст­рації підля­га­ють пра­ва влас­ності на зе­мельні ділян­ки всіх форм влас­ності.

От­же, згідно з вка­за­ни­ми ви­мо­га­ми за­ко­ну:

Умо­вою пра­вомірності прий­нят­тя ор­га­на­ми вла­ди рішень що­до зе­мель­них діля­нок є реєстрація пра­ва дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності на такі ді­лян­ки в Реєстрі прав. Це сто­сується і рі­шень про на­дан­ня доз­волів на роз­роб­ку до­ку­мен­тації із зем­ле­у­с­т­рою, про за­твер­д­жен­ня та­кої до­ку­мен­тації та на­дан­ня землі в орен­ду.

Основні проблеми

Од­нак за­ко­но­дав­ст­во не містить чіт­ко­го по­ряд­ку дер­жав­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю. Ос­новні пи­тан­ня: на підставі якої зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації має відбу­ва­ти­ся та­ка реєстрація, чи потрібно міс­це­вим ра­дам та ор­га­нам дер­жав­ної вла­ди за­мов­ля­ти роз­роб­лен­ня ок­ре­мої зем­лев­по­ряд­ної до­ку­мен­тації або до­стат­ньо про­ек­ту відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки в орен­ду?

Зви­чай­но, в умо­вах хронічної не­стачі бю­д­жет­них коштів не­обхідність за­мов­лен­ня ор­га­на­ми вла­ди ок­ре­мої до­ку­мен­тації на зе­мельні ділян­ки, що пла­ну­ють­ся до пе­ре­дан­ня в орен­ду, оз­на­чає фак­тич­не бло­ку­ван­ня на­дан­ня зе­мель. У та­ко­му ви­пад­ку про­цес відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки мо­же три­ва­ти ро­ка­ми.

У по­шу­ках вирішен­ня про­блем, по­в’я­за­них з про­га­ли­на­ми у за­ко­но­давстві, більшість спеціалістів у га­лузі зем­лев­по­ряд­ку­ван­ня та реєстрації прав схи­ля­ють­ся до дум­ки, що дер­жав­на реєстрація пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю має відбу­ва­тись без­по­се­ред­ньо у про­цесі відве­ден­ня зе­мель­ної ділян­ки в орен­ду фізич­ним та юри­дич­ним осо­бам. Ад­же під час та­ко­го відве­ден­ня роз­роб­ляється про­ект зем­ле­у­с­т­рою, на підставі яко­го відбу­вається фор­му­ван­ня зе­мель­ної ділян­ки (виз­на­чен­ня її площ, меж, при­своєння ка­да­с­т­ро­во­го но­ме­ру) та її вне­сен­ня до Дер­жав­но­го зе­­мель­но­го ка­да­с­т­ру.

У по­даль­шо­му ви­тяг з Зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру та відповідна за­ява в ор­га­ни вла­ди має бу­ти підста­вою для дер­жав­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку з відкрит­тям розділу на та­кий об’єкт.

На цьо­му пер­ша стадія відве­ден­ня є за­вер­ше­ною і мож­на пе­ре­хо­ди­ти до дру­гої — за­твер­д­жен­ня про­ек­ту зем­ле­у­с­т­рою, підпи­сан­ня до­го­во­ру орен­ди землі та реєстрації пра­ва орен­ди.

Наскільки вка­за­на дум­ка знай­де своє за­сто­су­ван­ня на прак­тиці по­ка­же час. Од­нак на цю про­бле­му вже за­раз слід звер­ну­ти ува­гу ор­га­нам вла­ди — в пер­шу чер­гу Мін’юс­ту та Держ­зе­ма­гент­ст­ву, та роз­ро­би­ти відповідні зміни до за­ко­но­дав­ст­ва і на­да­ти роз’яс­нен­ня.

З про­бле­ма­ми реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю мо­жуть зіткну­ти­ся не тільки по­тен­ційні, але й чинні орен­дарі (які офор­ми­ли орен­ду землі до 2013 р.). Зо­к­ре­ма, під час по­дов­жен­ня стро­ку орен­ди та­кої землі, вне­сен­ня істот­них змін що­до до­го­­ворів орен­ди землі, які підля­га­ють відо­б­ра­жен­ню в Реєстрі прав, орен­дар спо­чат­ку по­ви­нен за­без­пе­чи­ти пер­вин­ну реєстрацію пра­ва дер­жав­ної та ко­му­на­ль­ної влас­ності на зе­мель­ну ділян­ку з від­крит­тям відповідно­го розділу в Реєст­рі.

На жаль, для влас­ників та орен­дарів не­ру­хо­мості, тех­но­логічні особ­ли­вості Дер­жав­но­го реєстру прав на не­ру­хо­ме май­но пе­ред­ба­ча­ють йо­го ро­бо­ту з «чи­с­то­го ли­с­та». Тоб­то на мо­мент по­чат­ку йо­го функціону­ван­ня, на 01.01.2013, Реєстр був пу­с­тим і підля­гав на­пов­нен­ню да­ни­ми про об’єкти не­ру­хо­мості у про­цесі звер­нен­ня влас­ників та ко­ри­с­ту­вачів що­до вчи­нен­ня реєстраційних дій та за ра­ху­нок та­ких за­яв­ників. Реєстр не містить відо­мо­стей що­до жод­них прав, які бу­ли за­реєстро­вані до 2013 р., а «ста­рі» реєстри пра­цю­ють тільки в архівно­му ре­жимі — на ви­да­чу да­них.

От­же, для реєстрації змін пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку, яке ви­ник­ло до 2013 р., не­обхідно спо­чат­ку вне­сти в Реєстр прав на не­ру­хомість за­пис про пра­во влас­ності на та­ку ділян­ку (у то­му числі дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності), потім за­реєстру­ва­ти пра­во орен­ди і тільки після цьо­го реєстру­ва­ти від­по­відні зміни.

Вка­за­ний по­ря­док роз­пов­сю­д­жуєть­ся і на ви­пад­ки до­ст­ро­ко­во­го при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди землі. Тоб­то реєстрації при­пи­нен­ня орен­ди має пе­ре­ду­ва­ти реєстрація пра­ва влас­ності і пра­ва орен­ди, що при­пи­няється. В да­но­му кон­текс­ті ду­же про­бле­ма­тич­ним вба­чається до­­стро­ко­ве при­пи­нен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки на підставі рішен­ня су­ду про розірван­ня до­го­во­ру орен­ди або у зв’яз­ку з не­на­леж­ним ви­ко­нан­ням сто­ро­ною своїх обов’язків. Ад­же, ймовірно, в та­ко­му ви­пад­ку од­на із сторін бу­де бло­ку­ва­ти здійснен­ня реєстраційних дій.

Містобудівна діяльність

З 2013 р. на­бра­ли чин­ності і ок­ремі по­ло­жен­ня ст. 24 За­ко­ну Ук­раїни «Про ре­гу­лю­ван­ня місто­будівної діяль­ності» (далі — За­кон про ре­гу­лю­ван­ня). Зо­к­ре­ма, за­ко­ном вста­нов­ле­но за­бо­ро­ну на­да­ва­ти зе­мельні ділян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності фізич­ним та юри­дич­ним осо­бам для місто­будівних по­треб у разі відсут­ності пла­ну зо­ну­ван­ня або де­таль­но­го пла­ну те­ри­торії.

За­кон про ре­гу­лю­ван­ня не містить чітко­го виз­на­чен­ня «місто­будівних по­треб», од­нак, згідно зі змістом за­ко­ну, їх не­обхідно пов’язу­ва­ти з будівництвом та об­слу­го­ву­ван­ням об’єктів місто­бу­ду­ван­ня — бу­динків, будівель, їхніх ком­плек­сів, інфра­с­т­рук­ту­ри то­що. Зви­чай­но, зе­мельні ділян­ки із сільсько­го­с­по­дарсь­ки­ми угіддя­ми цільо­во­го при­зна­чен­ня для ве­ден­ня то­вар­но­го сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го ви­роб­ництва та фер­мерсь­ко­го гос­по­дар­ст­ва не підпа­да­ють під місто­будівні по­тре­би.

Та­ким чи­ном, мож­ливість на­дан­ня дер­жав­них та ко­му­наль­них зе­мель для будівництва та/або об­слу­го­ву­ван­ня, на­при­клад, тва­рин­ниць­ких ком­плексів, зер­­но- та ово­че­с­хо­вищ, інших гос­по­дарсь­ких будівель за­ле­жить від на­яв­нос­ті місто­будівної до­ку­мен­тації — пла­ну зо­ну­ван­ня те­ри­торії або де­таль­но­го пла­ну те­ри­торії. До то­го ж не­ве­ли­ка ча­с­ти­на на­се­ле­них пунктів, не ка­жу­чи вже про те­ри­торії за їхніми ме­жа­ми, ма­ють будь-яку місто­будівну до­ку­мен­тацію, і в се­ред­­нь­о­ст­ро­ковій пер­спек­тиві си­ту­ація на­вряд чи змінить­ся. Відтак, тя­гар з її роз­роб­лен­ня зно­ву ля­гає на зацікав­ле­ну осо­бу, яка хо­че відве­с­ти в орен­ду зе­мель­ну ділян­ку.

Висновок

За­про­ва­д­жен­ня дер­жа­вою вка­за­них ви­ще об­ме­жень не тільки ство­рює до­дат­­кові бар’єри для аг­ро­ви­роб­ників, зни­жу­ю­чи інве­с­тиційний по­тенціал АПК, але й істот­но об­ме­жує над­хо­д­жен­ня до місце­вих бю­д­жетів.

У пер­шу чер­гу це сто­сується відда­ле­них сільських те­ри­торій, які не в змозі за­мо­ви­ти зем­лев­по­ряд­ну та місто­будівну до­ку­мен­тацію та для яких на­явність будь-яко­го ви­роб­ництва з ро­бо­чи­ми місця­ми є життєво важ­ли­вим. На­разі фер­мер, який ба­жає сумлінно спла­чу­ва­ти оренд­ну пла­ту за зем­лю під гос­по­дарсь­ким дво­ром або хо­че збу­ду­ва­ти чи ре­кон­ст­ру­ю­ва­ти ко­рів­ник, по­ви­нен за­реєстру­ва­ти пра­во орен­ди землі. А для цьо­го він має вирі­ши­ти всі чис­ленні су­пе­реч­ки та пе­ре­по­ни, ство­рені не­до­ско­на­лим за­ко­но­дав­ст­вом.

Од­нак, схо­же, дер­жа­ва не зва­жає на такі «дрібниці». То­му і не слід очіку­ва­ти виділен­ня бю­д­жет­них коштів для за­без­пе­чен­ня цен­т­ралізо­ва­ної реєстрації пра­ва дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності на зем­лю та для роз­роб­ки місто­будівної до­ку­мен­тації в інте­ре­сах місце­вих гро­мад та бізне­су. Інша спра­ва, ко­ли йдеть­ся про на­пов­нен­ня дер­жав­ною зем­лею ста­тут­но­го капіта­лу Дер­жав­но­го зе­мель­но­го бан­ку. Для вирішен­ня цьо­го пи­тан­ня, се­ред інших, пар­ла­мент 04 квітня 2013 р. провів «виїзне» засідан­ня, на яко­му ух­ва­лив пе­ред­ба­чи­ти в Дер­жав­но­му бю­д­жеті 250 млн грн на про­ве­ден­ня зем­лев­по­ряд­них робіт з ме­тою вне­сен­ня близь­ко 80 000 зе­мель­них діля­нок дер­жав­ної влас­ності сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня до Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­с­т­ру з на­ступ­ною реєстрацією пра­ва влас­ності дер­жа­ви на та­ку зем­лю. А про­бле­ми аг­ро­ви­роб­ників із дер­жав­ни­ми та ко­му­наль­ни­ми зем­ля­ми не­хай розв’язу­ють­ся їхніми же си­ла­ми. І за їхній ра­ху­нок.

О. Шиш­ка­нов,

парт­нер юри­дич­ної ком­панії Jurimex