ВАР роз’яснила правила поновлення договорів оренди землі

Всеукраїнська аграрна рада провела вебінар «Правила поновлення договорів оренди землі», на якому розглянули автоматичну пролонгацію договорів, переважне право орендаря та правові механізми збереження земельного банку.

Автоматичне поновлення договорів

Експертка юридично-консультаційної лінії ВАР Вікторія Кіпріянова зазначила, що помилки у строках, формулюваннях договору, реєстраційних діях або виборі механізму продовження оренди можуть створити ризики для користування землею.

Одним із ключових питань вебінару стала автоматична пролонгація договорів. За словами експертки, необхідно розрізняти автоматичне поновлення договору на період дії воєнного стану та поновлення за статтею 126-1 Земельного кодексу України.

«Автопролонгація, яка діяла як спеціальна воєнна норма, стосувалася договорів, строк користування за якими закінчився після введення воєнного стану, але до набрання чинності законом № 2698-IX, тобто до 19 листопада 2022 року. Ця норма більше не діє, тому її не можна застосовувати до всіх поточних випадків поновлення оренди», — зазначила Вікторія Кіпріянова.

Автоматичне поновлення за статтею 126-1 Земельного кодексу можливе за визначених умов. Зокрема, договір має містити умову про його поновлення, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно має бути відповідна відмітка про автоматичне продовження дії договору. За відсутності такої відмітки право оренди після завершення строку дії договору може автоматично припинитися.

Для договорів, укладених або змінених після 16 липня 2020 року, застосовуються нові правила поновлення. Договори, укладені до цієї дати та не змінені після неї, поновлюються на умовах, визначених самими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Переважне право орендаря

Окремо учасники вебінару розглянули переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який належно виконував обов’язки за договором і хоче скористатися цим правом, має повідомити орендодавця до завершення строку дії договору у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць. До листа-повідомлення потрібно додати проєкт договору.

Переважне право не є безумовною гарантією продовження оренди. Якщо сторони не досягли домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря припиняється. Відмову або зволікання в укладенні нового договору можна оскаржити в суді, однак для цього необхідні належно оформлені документи та підтвердження дотримання процедури.

Під час вебінару також порівняли продовження орендних відносин шляхом укладення додаткової угоди та нового договору. Додаткова угода може бути простішою за кількістю документів і витратами на реєстрацію, але ризики попереднього договору при цьому зберігаються. Новий договір дає можливість оновити умови та усунути недоліки старого, однак потребує припинення попереднього права оренди та реєстрації нового.

Строки, розірвання та орендна плата

Окремо Вікторія Кіпріянова звернула увагу на дострокове розірвання договорів оренди. Починаючи з 26 вересня 2022 року, угоди про дострокове розірвання договорів оренди та суборенди, де однією зі сторін є юридична особа, вважаються значними правочинами. Для укладення такої угоди потрібне рішення вищого органу управління, якщо інше прямо не передбачено статутом підприємства.

Ще один практичний аспект стосується обрахунку строку дії договору. Для договорів, укладених після 16 січня 2020 року, дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Водночас право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Учасники вебінару також розглянули істотні умови договору оренди. До них належать об’єкт оренди, кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки, дата укладення, строк дії договору, орендна плата, її індексація, форма платежу, строки і порядок внесення плати та відповідальність за її несплату.

Окрему увагу приділили нормативній грошовій оцінці землі та орендній платі. Для земель державної та комунальної власності НГО є обов’язковою для визначення розміру орендної плати. Для земель приватної власності діє принцип свободи договору, а орендна плата може бути визначена у фіксованому розмірі або у відсотках від НГО, якщо сторони передбачили це в договорі.

Експертка також наголосила на ризиках, пов’язаних із несплатою або частковою недоплатою орендної плати. Систематична повна несплата може бути самостійною підставою для розірвання договору. Часткова несплата також може стати підставою для розірвання, якщо суд визнає таке порушення істотним.

Детально ознайомитися з матеріалами вебінару щодо правил поновлення договорів оренди землі можна за посиланням.