Шахрайство на ринку землі в Україні: схеми старі та нові, як захиститися

В Україні, попри те, що ринок купівлі-продажу сільськогосподарської землі відкрили понад чотири роки тому, а ліміти володіння однією особою суттєво збільшили, кількість шахрайств навколо нього зростає. Ділки використовують як старі, так і нові методи, аби «обібрати до нитки» будь-кого: покупця, продавця чи спадкоємця.

Про це пише Пропозиція з посиланням на Finance.ua.

Регіональні особливості шахрайства

Юрист Олег Рожков з «Алєксєєв, Боярчуков та партнери» пояснив, що регіональна специфіка шахрайств залежить від інвестиційної привабливості та правового статусу земель. Усю територію України можна поділити на три зони:

1. Зона високої інвестиційної привабливості: це найродючіші чорноземи з високою ринковою вартістю. Ділянки тут високоліквідні, що особливо приваблює шахраїв. За словами юриста, тут поширені маніпуляції з переважним правом орендаря, а також заволодіння землею через підроблені документи, як-от довіреності від імені власників (часто померлих) чи фіктивні договори дарування або довічного утримання.
2. Зона складних земельних правовідносин: тут характерне дрібне землеволодіння та складні спадкові відносини. Документи на землю часто застарілі, а межі ділянок неузгоджені. Це створює ґрунт для судових процесів і шахрайств, пов'язаних зі встановленням права власності чи меж. Типові порушення — використання підроблених заповітів, незаконна зміна меж або захоплення самозаліснених ділянок.
3. Зона правової невизначеності: приваблива для шахраїв через деформоване правове поле, знищення документів чи даних через бойові дії або окупацію. Тут застосовують форми шахрайства, пов'язані з використанням втрачених документів або незаконною перереєстрацією в окупаційних реєстрах.

«Багато власників земельних ділянок є внутрішньо переміщеними особами та відповідно правовстановлюючі документи можуть бути втрачені або знищені. А таке є привабливим для шахраїв», — резюмує Олег Рожков.

Обхід права першочергового викупу

Одна з найпоширеніших схем, яка набула розмаху одразу після скасування мораторію на продаж землі для фізичних осіб у липні 2021 року, — обхід першочергового права орендаря на викуп ділянки.

Схема працює так: шахрай знаходить власника паю, який бажає продати землю. Ділок пропонує оформити угоду набагато швидше, ніж вимагає закон (через необхідність чекати три місяці для оформлення документів, якщо продавати орендарю), але за заниженою ціною. Власник погоджується, і вони їдуть до нотаріуса (часто «чорного»), де підписується довіреність на продаж. Шахрай платить готівкою суму, значно меншу за ринкову. Після цього аферист від свого імені за довіреністю виставляє ділянку на продаж за високою ціною, щоб відбити бажання орендаря її викупити. Далі він просто чекає закінчення законної процедури, щоб продати землю іншому покупцю вже за ринковою ціною. Заробіток шахрая на кожному гектарі може сягати 500–800 доларів.

Директор юридичної компанії «Земельний фонд України» Сергій Коновалов розповів, що зростає кількість шахрайств з використанням документів від імені громадян, які перебувають за кордоном чи на тимчасово окупованих територіях. Він також зазначив, що у 90% випадків подібних схем винні «чорні» нотаріуси, які свідомо йдуть на порушення законодавства.

Схема «накладки» та інші махінації

Поширеною та небезпечною для покупця схемою є «накладка», коли на одну земельну ділянку є декілька власників, які мають законні документи. Це особливо стосується ділянок зі старою реєстрацією (до 2014 року). Як розповів Сергій Коновалов, трапляються випадки, коли власник, приїхавши обробляти землю, виявляє там нового господаря з цілком законним документом.

Також фіксуються випадки використання підроблених документів, фіктивного спадкування та маніпуляцій у держреєстрах. Зокрема, Олег Рожков навів приклад, коли в Харкові особа видавала себе за «юриста з земельних відносин» і за обіцянки надати сім ділянок попросила понад 50 тисяч доларів, але юридичного статусу не мала й землю не передала.

Як захиститися від шахраїв

Світлана Тетеря, голова комітету Асоціації правників України з аграрного права, радить, як убезпечити себе під час купівлі землі:

Перевіряти продавця та ділянку через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Державний земельний кадастр та інші державні реєстри. Зокрема, перевірити право продавця розпоряджатися землею, відсутність обтяжень, обмежень у використанні та судових суперечок.

Перевіряти, чи не перебуває ділянка в оренді, оскільки орендар має переважне право на купівлю. Його необхідно запропонувати реалізувати перед продажем іншій особі.

Здійснювати розрахунки тільки у безготівковій формі. У разі визнання договору недійсним продавець має повернути лише ту суму, що була зазначена в договорі та фактично сплачена на рахунок.

Здійснити безпосередній огляд ділянки перед придбанням. Це дозволить виявити практичні проблеми, які не завжди відображаються у реєстрах (наприклад, фактичне користування іншими особами, наявність інженерних мереж тощо).

Олег Рожков також радить замовити незалежну експертну грошову оцінку земельної ділянки у Фонді державного майна України та звернутися до експертів-оцінювачів.

Що варто змінити

Експерти вважають, що для зменшення шахрайських схем державі потрібні системні заходи.

Олег Рожков пропонує цифровізацію обігу земель — створення єдиної платформи з інтеграцією реєстрів та перевіркою історії ділянки, арештів і обмежень. Також необхідно усунути законодавчі колізії, наприклад, чітко прописати в Земельному кодексі порядок реалізації переважного права між співвласником і орендарем.

Сергій Коновалов вважає, що для уникнення шахрайств держава повинна стати посередником, наприклад, через Державний земельний банк, який викуповуватиме ділянки у фізичних осіб і продаватиме їх на аукціонах. Однак, на його думку, держава може не мати достатньо ресурсів для цього.