Закон про ринок землі прийнято. Що далі?

Верховна Рада України прийняла закон про відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення – попри пандемію коронавірусу та оголошені в країні карантинні заходи. Як розвиватиметься тепер ситуація в агросекторі? Для пошуку відповіді на це запитання медіа-агентство Sapienza організувало онлайн-зустріч представників вітчизняних ЗМІ з відомим аграрним юристом, адвокатом, керуючим партнером юридичної компанії PROPERTY Law Firm Василем РУЩАКОМ. Подаємо виклад основних думок спікера та його відповіді на запитання журналістів.

Закон 2178-10: здобутки та ризики

Як відомо, 30 березня Верховна Рада прийняла закон про запуск в Україні ринку земель сільськогосподарського призначення. На мою думку, в законі є позитивні моменти. Найбільшим позитивом є саме прийняття цього закону.

Разом з тим, я не маю уявлення, на кого націлено закон. Законодавець не надав жодних обґрунтувань щодо цього. Від чиновників я чую лише загальні фрази. Це великий мінус. Якщо фермерів позбавлять дотацій і кредитів, то стане зрозуміло, що закон спрямований на великі агрохолдинги.

Насправді закон неповний, це швидше рамковий документ, певна оболонка, яку ще потрібно буде наповнювати. Наскільки це зроблять законодавці, поки що невідомо. І не факт, що закон запрацює з 1 липня, адже до нього доведеться вносити ще певні запобіжні положення. Прийнятий закон має відтермінування та потребує доопрацювання. Він ще не передбачає обіг сільгоспземель у повному обсязі.

Тепер щодо деяких норм нового закону. На період до 2024 року земля державної та комунальної власності буде лише в оренді, але не у власності. Це безперечний позитив.

В період з 1 липня 2021 року до 1 липня 2024 року фізичні особи зможуть купувати землю в розмірі до 100 га в одні руки.

Землі площею до 2 га вже в Україні продавалися, загальний масив таких земель в одних руках міг бути й 100, і 200 га. Але відтепер можна буде продавати з них лише 100 га. Разом з тим, досі невідомо, чи зможе купити ще 100 га землі особа, яка вже має 1000 га?

З початку 2024 року до купівлі землі буде допущено українські юридичні особи. Порядок їх перевірки перед купівлею поки що не встановлено – чи це робитиме нотаріус, чи хтось інший, поки не визначено. На мій погляд, було би логічно, щоб саме нотаріус перевіряв кінцевих бенецифіарів таких оборудок.

З 2024 року шляхом проведення референдуму має бути встановлено право купівлі землі для іноземних громадян і компаній. До речі, питання проведення такого референдуму ще не вирішено. Особисто я вважаю, що таке питання не має вирішуватися шляхом референдуму – через низьку правову обізнаність наших громадян.

Я би дозволив продавати землю іноземцям, але з певними обмеженнями. Щоб перші 5 або10 років вони не могли її перепродувати. А підставних осіб, через яких іноземці могли би проводити махінації із землею, насправді можна вираховувати.

Не думаю, що в 2024 році дозволять купувати землю іноземцям. Напевно, до того часу в прийнятому законі залишиться лише 30% нинішнього змісту. І я не побачив у прийнятому законі обмежень щодо можливості оренди землі іноземцями.

Інше питання, що робити з нерезидентами України? Як бути з нерезидентами, які не є юридичними та фізичними особами? Йдеться про різні фонди, які можуть купити в Україні землю та здавати її в оренду.         

В прийнятому законі офшорні юрисдикції не мають права купувати землю, і це добре. Закон також забороняє купівлю громадянам, пов’язаним з терористичними організаціями.

Думаю, що в перші тижні дії закону буде дуже багато продажів землі. Напевно, цей процес уже йде. Питання зараз у ціні землі. Поки що ціну не встановлено. В законі визначено, що ціна продажу землі до 2030 року має бути не нижчою за нормативно-грошову оцінку. Треба негайно зробити переоцінку земель, бо зараз їх продаватимуть за копійки, в 5 разів дешевше, ніж у наших сусідів.

У законі поки що немає обмежень для діяльності посередників: зараз купив – завтра продав. Скільки разів так можна перепродавати конкретну ділянку? Щоб перевірити кількість продажів, потрібний довгий час – якщо діяти за порядком.

За законом, орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки. Але він може це право продати третій особі, і що тоді? Або як діяти, якщо власник і орендар не зійдуться в ціні на землю? Адже нині не вироблено механізму погодження ціни. Але орендар може подати відповідний судовий позов.

Закон встановлює, що купівля землі відбувається лише в безготівковій формі. Але якщо я покажу договір позики з моїм товаришем, мені дозволять купівлю? А хто тоді перевірятиме цього мого товариша, який дав мені гроші на купівлю? А якщо я для купівлі землі візьму в банку кредит, то хто перевірятиме, звідки я беру гроші на його погашення?

Запитання від «Пропозиції»: Яким є сьогодні статус цього закону та коли він має набути чинності?

Василь Рущак: У парламенті сім проектів постанов про скасування рішення парламенту щодо ухвалення закону. Поки їх не розгляне Верховна Рада, закон не підпишуть ні голова парламенту, ні Президент України. На мій погляд, буде точно чимало судових позовів щодо скасування цього закону. Чи можливо, що його не підпише Президент? Я думаю, що підпише, адже саме прийняття закону було його ініціативою.

Запитання: Якщо навколо закону виникнуть судові розгляди, чи не затягнеться набуття ним чинності?

Василь Рущак: Закон можуть підписати та опублікувати, а вже потім розглядатимуть судові позови щодо нього. Я сумніваюсь, що закон скасують через суд. У цих діях щодо його скасування швидше йдеться про рейтинги певних політиків. Це засіб затягування набуття чинності законом. Мій прогноз: закон мають підписати протягом 1-2 тижнів.

Запитання: Чи призведе прийняття закону до збільшення надходження іноземних інвестицій до агросектору?

Василь Рущак: Я вважаю, що в цьому плані вплив закону не буде великим. Адже іноземці повинні мати перспективу – а в Україні поки що з цим проблема.

Запитання: Чи вплине прийняття закону на тваринницький бізнес?

Василь Рущак: Так, про такий вплив можна говорити. Вартість землі зросте, і це вплине на вартість кінцевого тваринницького продукту – але, на мою думку, не дуже.

Рейдери вірусу не бояться…

Запитання: Чи не стане з прийняттям цього закону більше махінацій із земельними ділянками?

Василь Рущак: Я вважаю, що такі махінації вже й зараз охоплюють приблизно 30% земельного ринку.

На жаль, карантин активізує рейдерську діяльність. Нинішня ситуація з рейдерством створювалася не один рік. Буває, що аграрій протягом року користується земельною ділянкою та не знає, що паралельно хтось вже оформив на неї права власності.  

У моїй практиці був випадок, коли ділянку в 2 га поділили на 24 ділянки та продали їх одній особі. Тільки судовий збір при розгляді всіх цих справ перевищить 1 тисячу гривень!

Як відомо, рейдери приходять насамперед туди, де є проблеми з документами на право власності на землю. А у багатьох селян така документація ще 80-90-х років минулого століття. Чимало фіктивних договорів щодо земельних ділянок. Слід негайно переоформити свої документи згідно з вимогами чинного законодавства. Якщо документи оформлені належним чином, рейдери такою землею не зацікавляться.

У Франції в умовах пандемії зараз уже грабують заміські будинки, і Україна не відстане в цьому плані.

Багато селян через карантин зараз не на місці й не можуть ефективно контролювати свою власність. Зараз потрібна фізична охорона таких об’єктів.

Але й сидячи вдома на карантині можна хоча би мінімально захистити свою власність. Принаймні можна провести аудит своєї документації на право власності.

У випадку рейдерського захоплення юрист має якомога швидше подати скаргу до Міністерства юстиції та позов до правоохоронних органів. Треба негайно викликати поліцію на місце події.

Слід зауважити, що без участі реєстраторів жодні оборудки неможливі. Тому треба постійно моніторити себе в різних реєстрах, щоб  запобігти захопленню свого майна.

Проти земельної корупції потрібні надійні запобіжники. Сьогодні Держгеокадастр не працює так, як потрібно. Рейдерські схеми щодо землі пов’язані з регіональними відділеннями цього відомства. Зараз в Україні не інвентаризовано приблизно третину всіх земель. Процес було призупинено через запровадження карантину.

Карантин – це форс-мажор?

Запитання: В чому суть податкових канікул, оголошених владою на час карантину?

Василь Рущак: В тому, щоб не дати втратити більше коштів, ніж населення та бізнес уже втратили. Разом з тим, хоча від штрафних санкцій платників податків звільнили на час карантину, проте від адміністративної відповідальності не звільнили. Втім, напевно, суди прийматимуть до уваги обставини карантину.

За березень власники звільняються від сплати за земельні ділянки та нерухоме майно. Проти прийняття цього рішення був великий спротив з боку мерів міст, оскільки вони наповнюють місцеві бюджети саме з податків. Але, на мою думку, кошти в цій ситуації слід брати не з населення, а з держави. Тим більше чи не половина людей не зможуть за умов карантину себе захистити. Почати хоча би з того, що не працює громадський транспорт.

З іншого боку, через карантин постає питання про дотації для малих і середніх агровиробників, адже відповідних коштів у держави зараз просто немає.

Запитання: Що робити, якщо постачальник відмовляється постачати обумовлені угодою товари або послуги, посилаючись на форс-мажорні обставини карантину?

Василь Рущак: В такому випадку ваш контрагент має довести вам, що саме через карантин не може виконувати зобов’язань за угодою. Його товар заблокували на кордоні? Це треба довести. Але якщо внаслідок зростання цін на послуги він просто не може найняти водія для перевезення цих товарів – це вже не є форс-мажором.

Запитання: Чи є карантин підставою для невиплати працівникам зарплати?

Василь Рущак: Ні, форс-мажор не є підставою для невиплати зарплати працівникам. Але в нас є багато неофіційної зарплати. Якщо у вас із роботодавцем укладено письмовий договір на роботу на віддаленні, то затримувати зарплату не можна.

Запитання: Чи можна посилати співробітника у відрядження під час карантину?

Василь Рущак: Так, можна. Але працівник має право відмовитися від поїздки, якщо має якесь хронічне захворювання, а поїздка та робота у відрядженні пов’язані з необхідністю перебування в багатолюдних місцях. Втім, краще подивитися умови трудового договору.

Запитання: Чи можна оскаржити в суді штраф за відсутність маски на обличчі?

Василь Рущак: Оскаржити можна будь-який штраф. Міністерство охорони здоров’я нещодавно встановило наказом, що не потрібно носити маску на постійній основі. Але можуть бути якісь місцеві особливості…

***

За словами Василя Рущака, більшість аграрних юристів на час карантину встановили знижки на обслуговування аграріїв. «Особисті контакти зараз обмежені до мінімуму, все намагаємося робити онлайн» – підкреслив він.

Підготував

Сергій Пономарьов,

спеціально для «Пропозиції»