Хто і навіщо скуповує землю по $5000 за гектар?

Харківщина — далеко не найкращий регіон з точки зору вигод від придбання землі. Місцеві сільгоспвиробники відчутно потерпають як від кліматичних змін, що проявилися в посиленні літньої спеки і посушливості, так і від поширення вовчка — злісного паразита соняшнику. До того ж особливо обережні інвестори сприймають область як прифронтовий регіон, де купувати будь-яку нерухомість надзвичайно ризиковано. Тому в області, яка за активністю торгівлі землею — серед лідерів в Україні, середньозважена ціна станом на середину жовтня складала 34,5 тис. грн, або трохи більше $1300, за гектар.

Та нещодавно до місцевих сільгоспвиробників почали приходити «листи щастя», де орендарям пропонувалося викупити землю по… $5000 за гектар. Такий лист, нагадаємо, передбачений у тому випадку, якщо є охочі придбати у власника орендовану ними землю за такою ціною. Хто ж пропонує за землю такі гроші?

На перший погляд, орендарям ніби й нічого переживати, адже укладений раніше договір оренди продовжує працювати навіть після зміни власника. Але, очевидно, агрофірми хотіли їх викупити самі, щойно ринок землі відкриється для юросіб.

Великі агрокомпанії, у яких почали, як то кажуть, з-під носа, перехоплювати земельні ділянки, зацікавилися такими аномальними цінами і особливо покупцями, які такі суми пропонували. Як виявилося, покупець і продавець домовлялися, що продавець згодом поверне новому власнику землі те, що він переплатив. Так, отримавши за гектар $5000, продавець землі повертав покупцю $3500. Ясна річ, готівкою.

За словами юристів, подібні випадки трапляються не тільки на Харківщині, а й в інших областях. Та й обсяги завищення ринкової ціни землі (яке потім повертається в кишеню покупця землі) у кожному випадку різні, часто вони невеликі.

Продавець землі бачить у цій схемі перш за все спосіб обійти положення про пріоритетне право орендаря на викуп землі і продати її тому, кому хоче, скажімо, місцевому фермеру або «просто хорошій людині», а не «ненависному латифундисту». Адже якщо останньому пропонують викупити ділянку за ціною вище за ринкову, то це гарантія того, що орендар відмовиться.

Тим більше, що агрокомпанії, будучи юридичними особами і не маючи (поки що) права купувати землю, можуть займати позицію «і сам не гам, і другому не дам» і, наскільки це можливо, перешкоджати продажу землі, на яку самі мають плани після 2024 року. Адже не всім агрофірмам поки що вдається знайти проміжних покупців серед фізосіб, принаймні в необхідній кількості.

Самі ж агрофірми вбачають у такій схемі не більше, не менше як шахрайство, додаючи, що є ймовірність використання подібних схем для відмивання коштів, отриманих злочинним шляхом. Адже має місце повернення покупцю частини виплачених коштів «чорним налом». Вони переконують пайовиків, що участь у подібних схемах продажу землі — це співучасть у шахрайстві і відмивання коштів, що карається позбавленням волі до 6 років і конфіскацією майна. Хоча кошти, за які купується земля, згідно закону, мають проходити перевірку на походження. Втім, практика дотримання законодавства в Україні змушує сумніватися у стовідсотковій ефективності цієї норми.

Разом з тим адвокат Сергій Цимбалюк зазначив у коментарі сайту «Пропозиція», що не бачить у даній схемі порушення законодавства. Крім податкового.

Як нагадав директор Центру земельного права Віктор Кобилянський, якщо продавець землі за документами отримав $5000, то йому нарахують податки саме на цей обсяг доходів, а не на фактично отримані $1500. І будь-які пояснення, що продавець повернув частину суми покупцю, не стануть аргументами для податківців. Знаючи в цілому невисоку правову грамотність пайовиків, можна прогнозувати, що дехто з них не поцікавиться заздалегідь, хто ж буде сплачувати податок з доходу від продажу землі. Отже, сплату податку з суми продажу покупцем слід обумовити в договорі заздалегідь, щоб згодом не отримати несподівано для себе рахунок від податкової на кілька десятків тисяч гривень.

Крім того, Віктор Кобилянський нагадує, що продавець землі зобов’язаний буде проінформувати про «отримання ним або членом сім'ї особи із складу домогосподарства одноразово доходу у сумі, що перевищує 25-кратний розмір прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб» (на сьогодні це 2379 х 25 = 59475 грн, тобто трохи більше $2000) і відповідно до п. 90 Положення про порядок призначення житлових субсидій, прийнятого постановою КМУ №848 від 21 жовтня 1995 р., втратити субсидію.

Та найбільший ризик, за його словами, в подібних схемах несе покупець землі. Адже продавця нічого не зобов’язує повернути покупцеві «надлишкову» суму. А якщо продавець землі заздалегідь дасть довіреній особі дані для клієнт-банку і гроші моментально переведуть в інше місце, то й повертати буде нічого. Мабуть саме тому, як повідомляють джерела з Харківщини, описані тут схеми придбання землі пропонують, зокрема, ті, кого продавець ділянки елементарно побоїться «кинути» — особи, у яких за плечима не один тюремний строк.

Слід розуміти, що латифундисти не стануть бездіяти, коли викуповують землю, яку вони планують придбати самі. По-перше, вони напевне звертатимуться до правоохоронних органів, переконуючи їх, що тут мають місце вищезгадані шахрайство та відмивання коштів. Щоправда, заявити про порушення своїх прав, як відзначив партнер юридичної фірми «Софія» Олександр Поліводський, орендар може, лише довівши наявність викладених вище обставин. По-друге, за його словами, дану схему можна кваліфікувати як удаваний правочин, тобто, договір, що вчинено для приховування іншого договору, який сторони насправді вчинили. А удаваний договір, нагадує пан Поліводський, є недійсним.

Визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки може потягти за собою присудження земельної ділянки орендарю. При цьому орендар муситиме сплатити ціну, яка була насправді сплачена. Тобто, у вищезгаданому випадку — все ті ж $1500 за гектар.

Крім того, додає О. Поліводський, угода за ціною, яка явно перевищує ринкову, сама по собі несе ризики: з точки зору законодавства про фінансовий моніторинг та боротьбою з відмивання коштів такі угоди викликають обґрунтовану підозру, відповідно, і продавець землі, і покупець наражаються на ризики застосування фінансових санкцій.

Богдан Малиновський, b.malinovskiy@univest-media.com