Земельна дилема

— Я так думаю, що рішення Верховної Ради було суто політичним. Більшість депутатів це розуміють; до того ж, чимало з них землею цікавиться особисто. Швидше за все їхнє рішення пов’язане з потребою вирішити політичні питання, а економіку залишити на потім. Хотілося б вірити, що найближчим часом депутати знову повернуться до економіки.
За оцінками міжнародних фінансових організацій, загальна вартість нерухомого майна в Україні становить понад 200 млрд дол., у тому числі землі сільгосппризначення — близько 40 млрд. Це не багато, оскільки тепер  ринкові ціни на нерухомість низькі. Мораторій не дає змоги здійснювати операції із землею, в тому числі — іпотечні. А якби в іпотеку запустити бодай 10% нерухомого майна, ми б одержали рефінансування в економіку держави на рівні 20 млрд дол. Це значно перевищило б ті прямі іноземні інвестиції, які Україна на сьогодні має.

— Подовженням терміну дії мораторію не ставиться питання про доцільність самої купівлі-продажу землі, а лише про строки початку цих операцій. Очевидно, Верховна Рада не була згодна з тим, що до 1 січня 2005 року суспільство буде готове до початку оперування на ринку землі. В чому тут справа?
— Парламентарі, мабуть, керувалися тим, що не було остаточно створено інфраструктури ринку. Зокрема, їх хвилювала відсутність окремого закону про ринок землі, яким вони хотіли б запровадити певні правила для цього ринку. Хоча існує законодавчо врегульований ринок нерухомого майна і, я думаю, під його правила підпадає й ринок землі. Щоправда, зі своїми особливостями, адже земля — особливий вид нерухомого майна: вона не має амортизації, ціна на землю — на відміну від іншої нерухомості — в світі ніколи не падала.

Але хочу наголосити на тому, що сам мораторій на купівлю-продаж землі суперечить Конституції. Бо він обмежує конституційні права громадян. Адже в  статті 41 Конституції сказано, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності; право власності непорушне.
— Це мені нагадує історію з відкріпними талонами на недавніх президентських виборах: вони також були покликані захищати конституційне право громадян на волевиявлення, однак у що це вилилося на ділі — всі знають.
Хочу також згадати останній з’їзд Асоціації фермерів України. Мене на ньому вразило те, що фермери, які весь час були локомотивом ідеї вільного ринку сільгоспземель, цього разу виступили за подовження термін дії мораторію. Вони не вірили у свою фінансову спроможність конкурувати на ринку землі з великим капіталом несільськогосподарського походження, не вірили місцевим адміністраціям, які зазвичай сприяють у земельних питаннях “потрібним людям”, а не “людям від землі”.
— Фермери, і взагалі суб’єкти підприємницької діяльності на селі, — різні. Ті з них, що хочуть одержати землю у гарантовану власність і працювати на ній, — за ринок. Тим же, хто почав свою підприємницьку діяльність шляхом реформування КСП і загарбання з господарства найбільш ласого шматка, невигідно, щоб громадяни продавали землю. Бо її можуть придбати інші покупці. А так орендар користується землею і сплачує селянинові мінімальний розмір орендної плати. Отож, якщо завтра дати пайовикам змогу вільно розпоряджатися землею, то це буде насамперед удар по землекористувачах другого типу. Це однозначно спричинить підвищення розміру орендної плати та ціни на землю. Що в принципі правильно, оскільки земля в нас занадто дешева. Згадаймо: коли в Україні почалися перші операції із землею, вона коштувала копійки, навіть попід Києвом. Іноді її передавали і безкоштовно. Тепер ситуація інша — ціна зростає. Фермери це чудово розуміють, і їм нині було б зручніше, аби бабусі й дідусі по селах нікуди від них не пішли, щоб віддавали землю тільки їм, тільки в оренду і лише на попередніх умовах.

— Я б не погодився із запропонованим вами поділом фермерів. Є багато міцних господарів, які не мають нічого спільного з керівництвом колишніх колгоспів і все ж вважають так: “Якщо стане питання щодо покупця орендованих моїм господарством земель, то цим покупцем буду не я”.

— Це все відмовки. Ось і у Верховній Раді деякі депутати виступають проти відчуження землі. Але ж законодавцям ніхто не заважає вводити певні норми права, що стосувалися б її ринку. Тому, щоб захистити, як вони кажуть, власника і провести свої ідеї щодо національних інтересів, треба рухатися в іншому напрямі: не забороняти продавати землю, а унормовувати процедуру купівлі. Наприклад, якщо ти хочеш придбати землю, то обов’язково повинен мати досвід роботи в сільському господарстві, чіткий бізнес-план тощо. Щоб не вийшло так, як у перші роки фермерського руху, коли фермери похапали землю, спробували працювати, зазнали невдачі, кинули й пішли. І щоб такого більше не було, треба до покупців землі підходити жорсткіше, що й провести через закон. Адже не кожен може в Україні купити рушницю: для цього потрібно не мати судимостей, бути здоровим психічно, мати сейф для зберігання зброї  і так далі. Можна запровадити аналогічні правила і для покупців на ринку землі: наприклад, не мати заборгованості перед бюджетом, спеціалізуватися на сільгоспвиробництві, мати достатню матеріально-технічну базу.
Найбільша проблема тут в тому, що парламентарі обмежили конституційні права громадян, а слід було б зосередити увагу на вимогах до покупців. Ми ж до них не маємо жодних стандартних вимог, за винятком того, що обмежено розмір землеволодіння 100 гектарами. Це неправильний підхід.
— Маю ще один цікавий приклад, про який мені розповів фермер із Донеччини. Кажуть, більшість земель Новоазовського району (а також багато навколишніх) перейшла у розпорядження Маріупольського металургійного комбінату ім. Ілліча. Загальна їх площа перевершила 100 тис. га і продовжувала зростати. Форму перебрання земель “іллічівці” обрали таку: обмін земельних сертифікатів на акції комбінату. Цю пропозицію металурги підкріплювали певними інвестиціями у сільгосппідприємства, а також підтримкою соціальної сфери в селах. Зрозуміло, що більшість селян погоджувалася на такий обмін і вірила, що бути власником цінних паперів металургійного комбінату вигідніше, ніж власником землі.
— Я не знайомий із ситуацією на комбінаті ім. Ілліча у деталях, але можу сказати, що цей випадок не одиничний. Нині не новина, коли в якомусь районі утворюється велике підприємство, один із підрозділів якого займається сільгоспвиробництвом, і масово орендує земельні ділянки.
Що ж до операцій із земельними сертифікатами й акціями, то я не знаю, що там реально відбувається. Але ці оборудки швидше за все незаконні. Бо законом не передбачено випадка, коли б власником сертифіката на земельну частку (пай) могла бути юридична особа. Сертифікати дають громадянам. Розпорядження ними шляхом продажу законом не врегульовано. Яким чином юридичні особи, маючи сертифікати на руках, можуть виділити землю в натурі — теж питання.
Далі. Якби громадяни мали змогу вільно розпоряджатися ділянками, то, напевно, відбувалися б конкурси-аукціони. Тоді б “прийшов” не один комбінат ім. Ілліча, домовившись із сільрадою, а з’явилося б одразу кілька інвесторів. І навіть з участю іноземного капіталу: нічого страшного я тут не бачу, це був би тільки плюс для нашого сільського господарства.
— Чи можна шляхом залучення земельних сертифікатів до якихось обмінних чи заставних схем добитися відторгнення землі в її власників у майбутньому?
— Можна. Але якщо відбувається обмін сертифікатів на цінні папери, то це фактично — прихований продаж. І це незаконно. Звісно, суд може відмінити таку угоду. Тому власникам сертифікатів не варто куплятися на такі схеми. Бо папери завтра знеціняться, а земля подорожчає.
— Але ж селяни в цілому задоволені таким ходом справ: комбінат, напевно, підкидає їм паливо, асфальтує дороги тощо.
— Вони задоволені, поки їм кидають ці подачки. Та варто один раз не завезти вугілля... Тоді вони схаменуться, але буде пізно. Адже вони самі свої права добровільно обміняли.
Отож, поки ринок не працює, поки ціна на землю невисока — люди обмінюють її на акції. Та якщо таке вже сталося, і люди нотаріально засвідчили відчуження землі, то вони втратили своє право на неї й одержали навзамін папери. Думаю, робити цього не слід. Я сам бачив, як нотаріально засвідчували угоди з обміну ділянки 4–5 га на холодильник і телевізор. Ось вам дія мораторію: ну не можуть парламентарі перекрити всі лазівки для прихованого продажу! А оскільки такі викрути бувають, то хтось наживається на цьому на шкоду селянам.

— Чи готова правосвідомість селян до відкритого земельного ринку?
— Вважаю, що селяни готові. А ось чи готова держава забезпечити захист їхніх прав на ринку? Проведемо таку паралель: квартири також раніше не продавалися. Чи були тоді громадяни готові їх продавати? На той час існував чорний ринок обміну квартир, тобто де-факто операції відбувалися. Усе коштує грошей, і обмін здійснювався з доплатами й різними іншими варіантами. Отож, громадяни були готові, але скільки в них виникало проблем через незахищеність! Тому Верховній Раді варто попрацювати над законодавством у плані захисту прав продавців землі. Слід завершити обмін сертифікатів на державні акти і запустити систему державної реєстрації прав, яка б забезпечила їх гарантування.
Парламентарі бояться, що хтось куплятиме землю для перепродажу або утворюватимуться монополії. Але ж треба запроваджувати такі механізми, щоб з цією метою купляти землю не було сенсу! Тут треба говорити про податок на нерухомість. Крім того, національним виробникам потрібно давати якісь пільги. Це політичне питання, і тут можна дискутувати. І треба, щоб Верховна Рада усім цим зайнялася. Але відтоді, як було прийнято Земельний кодекс і установлено мораторій, я не помітив серйозного просування в цих напрямах. Коли Держкомзем подавав законопроекти і робив багато добрих починань, у парламенті їх зустрічали дуже тяжко. Депутати хочуть залишити все як було, але щоб воно якось саме розвивалося. Та цього не буде.

— Чи все встиг підготувати Держкомзем для того, щоб ринок землі зміг стартувати 1 січня 2005 року?
— Комітет міг устигнути все зробити за певних умов. Було розроблено відповідну законодавчу базу, вона готова до подальшого просування. Зокрема, за два останніх роки підготовлено 44 законопроекти, на їх підставі прийнято 23 Закони України.
— Чи створено вже електронну систему реєстрації прав?
— Так. Відповідно до вимог законодавства, з 1 січня 2005 року мають почати роботу реєстраційні офіси. Державні реєстратори реєструватимуть права на нерухоме майно, а в основі будь-якої нерухомості лежить земельна ділянка. Останнє слово залишається за Кабміном, який має прийняти проект постанови “Про порядок ведення Державного реєстра прав на нерухоме майно”, щоб врегулювати всі процедури реєстрації прав та уникнути функціонування паралельних систем.
Звісно, певні ризики тут є. Але не можна перейти ріку, не змочивши ніг. Тому треба розвивати законодавство, а мораторій скасовувати, і чим раніше це станеться, тим краще.

Запитував Павло Коротич