Спецвозможности
Аналитика

Закон о рынке земли принят. Что дальше?

10.04.2020
885
Закон о рынке земли принят. Что дальше? фото, иллюстрация

Верховная Рада Украины приняла закон об открытии рынка земель сельскохозяйственного назначения - несмотря на пандемию коронавируса и объявленные в стране карантинные мероприятия. Как будет развиваться теперь ситуация в агросекторе? Для поиска ответа на этот вопрос медиа-агентство Sapienza организовало онлайн-встречу представителей отечественных СМИ с известным аграрным юристом, адвокатом, управляющим партнером юридической компании PROPERTY Law Firm Василием Рущака. Подаем изложение основных мыслей спикера и его ответы на вопросы журналистов.

 

Закон 2178-10: достижения и риски

Как известно, 30 марта Верховная Рада приняла закон о запуске в Украине рынка земель сельскохозяйственного назначения. По моему мнению, в законе есть положительные моменты. Наибольшим позитивом является именно принятие этого закона.
 
Вместе с тем, я не имею представления, на кого нацелен закон. Законодатель не предоставил никаких обоснований по этому поводу. От чиновников я слышу только общие фразы. Это большой минус. Если фермеров лишат дотаций и кредитов, то станет понятно, что закон направлен на большие агрохолдинги.
 
На самом деле закон неполный, это скорее рамочный документ, определенная оболочка, которую еще предстоит наполнять. Насколько это сделают законодатели, пока неизвестно. И не факт, что закон заработает с 1 июля, ведь к нему придется вносить еще определенные предохранительные положения. Принятый закон имеет отсрочки и требует доработки. Он еще не предусматривает обращение сельхозземель в полном объеме.
 
Теперь относительно некоторых норм нового закона. На период до 2024 года земля государственной и коммунальной собственности будет только в аренде, но не в собственности. Это бесспорный позитив.

В период с 1 июля 2021 г. до 1 июля 2024 г. физические лица смогут покупать землю в размере до 100 га в одни руки.

Земли площадью до 2 га уже в Украине продавались, общий массив таких земель в одних руках мог быть и 100, и 200 га. Но отныне можно будет продавать из них только 100 га. Вместе с тем, до сих пор неизвестно, сможет ли купить еще 100 га земли лицо, уже имеющее 1000 га?
 
С начала 2024 г. к покупке земли будут допущены украинские юридические лица. Порядок их проверки перед покупкой пока не установлен - или это будет делать нотариус, или кто-то другой, пока не определено. На мой взгляд, было бы логично, чтобы именно нотариус проверял конечных бенецифиаров таких сделок.
 
С 2024 г. путем проведения референдума должно быть установлено право покупки земли для иностранных граждан и компаний. Кстати, вопрос проведения такого референдума еще не решен. Лично я считаю, что такой вопрос не должен решаться путем референдума - из-за низкой правовой осведомленности наших граждан.
 
Я бы разрешил продавать землю иностранцам, но с определенными ограничениями. Чтобы первые 5 или 10 лет они не могли ее перепродать. А подставных лиц, через которых иностранцы могли бы проводить махинации с землей, на самом деле можно высчитывать.

Не думаю, что в 2024 году позволят покупать землю иностранцам. Наверное, к тому времени в принятом законе останется лишь 30% нынешнего содержания. И я не увидел в принятом законе ограничений относительно возможности аренды земли иностранцами.

Другой вопрос, что делать с нерезидентами Украины? Как быть с нерезидентами, не являющимися юридическими и физическими лицами? Речь идет о различных фондах, которые могут купить в Украине землю и сдавать ее в аренду.

В принятом законе оффшорные юрисдикции не имеют права покупать землю, и это хорошо. Закон также запрещает покупку гражданам, связанным с террористическими организациями.

Думаю, что в первые недели действия закона будет очень много продаж земли. Наверное, этот процесс уже идет. Вопрос сейчас в цене земли. Пока цена не установлена. В законе определено, что цена продажи земли до 2030 года должна быть не ниже нормативно-денежной оценки. Надо немедленно произвести переоценку земель, потому что сейчас их будут продавать за копейки, в 5 раз дешевле, чем у наших соседей.
 
В законе пока нет ограничений для деятельности посредников: сейчас купил - завтра продал. Сколько раз так можно перепродавать конкретный участок? Чтобы проверить количество продаж, требуется долгое время - если действовать по порядку.
 
По закону, арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка. Но он может это право продать третьему лицу, и что тогда? Или как действовать, если владелец и арендатор не сойдутся в цене на землю? Ведь сейчас не выработан механизм согласования цены. Но арендатор может подать соответствующий судебный иск.

Закон устанавливает, что покупка земли происходит только в безналичной форме. Но если я покажу договор займа с моим товарищем, мне позволят покупку? А кто тогда будет проверять этого моего товарища, который дал мне деньги на покупку? А если я для покупки земли возьму в банке кредит, то кто будет проверять, откуда я беру деньги на его погашение?

Вопрос от «Пропозиції»: Каков сегодня статус этого закона и когда он должен вступить в силу?

Василий Рущак: В парламенте семь проектов постановлений об отмене решения парламента о принятии закона. Пока их не рассмотрит Верховная Рада, закон не подпишут ни председатель парламента, ни Президент Украины. На мой взгляд, будет точно немало судебных исков об отмене этого закона. Возможно, что его не подпишет Президент? Я думаю, что подпишет, ведь само принятие закона было его инициативой.

Вопрос: Если вокруг закона возникнут судебные разбирательства, не затянется ли вступление в силу?

Василий Рущак: Закон могут подписать и опубликовать, а уже потом рассматривать судебные иски к нему. Я сомневаюсь, что закон отменят через суд. В этих действиях по его отмене скорее речь идет о рейтингах определенных политиков. Это средство затягивания вступления в силу закона. Мой прогноз: закон должен быть подписан в течение 1-2 недель.

Вопрос: Приведет ли принятие закона к увеличению поступления иностранных инвестиций в агросектор?

Василь Рущак: Я считаю, что в этом плане влияние закона не будет большим. Ведь иностранцы должны иметь перспективу - а в Украине пока с этим проблема.

Вопрос: Повлияет ли принятие закона на животноводческий бизнес?

Василь Рущак: Да, о таком влиянии можно говорить. Стоимость земли возрастет, и это повлияет на стоимость конечного животноводческого продукта - но, по моему мнению, не очень.

 

Рейдеры вируса не боятся…

Вопрос: Не станет ли с принятием этого закона больше махинаций с земельными участками?

Василь Рущак: Я считаю, что такие махинации уже и сейчас охватывают примерно 30% земельного рынка.

К сожалению, карантин активизирует рейдерскую деятельность. Нынешняя ситуация с рейдерством создавалась не один год. Бывает, что аграрий в течение года пользуется земельным участком и не знает, что параллельно кто-то уже оформил на него права собственности.
 
В моей практике был случай, когда участок в 2 га разделили на 24 участка и продали их одному лицу. Только судебный сбор при рассмотрении всех этих дел превысит 1000 гривен!
 
Как известно, рейдеры приходят прежде всего туда, где есть проблемы с документами на право собственности на землю. А у многих крестьян такая документация еще 80-90-х годов прошлого века. Много фиктивных договоров по земельным участкам. Следует немедленно переоформить свои документы в соответствии с требованиями действующего законодательства. Если документы оформлены надлежащим образом, рейдеры такой землей не заинтересуются.
 
Во Франции в условиях пандемии сейчас уже грабят загородные дома, и Украина не отстанет в этом плане.
 
Многие крестьяне из-за карантина сейчас не на месте и не могут эффективно контролировать свою собственность. Сейчас нужна физическая охрана таких объектов.
 
Но и сидя дома на карантине можно хотя бы минимально защитить свою собственность. По крайней мере можно провести аудит своей документации на право собственности.
 
В случае рейдерского захвата юрист должен как можно быстрее подать жалобу в Министерство юстиции и иск в правоохранительные органы. Надо немедленно вызвать полицию на место происшествия.
 
Следует заметить, что без участия регистраторов никакие сделки невозможны. Поэтому нужно постоянно мониторить себя в различных реестрах, чтобы предотвратить захват своего имущества.
 
Против земельной коррупции нужны надежные предохранители. Сегодня Госгеокадастр не работает так, как нужно. Рейдерские схемы по земле связаны с региональными отделениями этого ведомства. Сейчас в Украине не инвентаризованы примерно треть всех земель. Процесс был приостановлен из-за введения карантина.

 

Карантин – это форс-мажор?

Вопрос: В чем суть налоговых каникул, объявленных властями на время карантина?

Василий Рущак: В том, чтобы не дать потерять больше, чем население и бизнес уже потеряли. Вместе с тем, хотя от штрафных санкций налогоплательщиков освободили на время карантина, однако от административной ответственности не уволили. Впрочем, наверное, суды будут принимать во внимание обстоятельства карантина.

За март владельцы освобождаются от уплаты за земельные участки и недвижимое имущество. Против принятия этого решения было большое сопротивление со стороны мэров городов, поскольку они наполняют местные бюджеты именно по налогам. Но, по моему мнению, средства в этой ситуации следует брать не с населения, а с государства. Тем более, что почти половина людей не смогут в условиях карантина себя защитить. Начать хотя бы с того, что не работает общественный транспорт.

С другой стороны, из-за карантина возникает вопрос о дотациях для малых и средних агропроизводителей, ведь соответствующих средств у государства сейчас просто нет.
 
Вопрос: Что делать, если поставщик отказывается поставлять обусловленные соглашением товары или услуги, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства карантина?

Василий Рущак: В таком случае ваш контрагент должен доказать вам, что именно из-за карантина не может выполнять обязательств по сделке. Его товар заблокировали на границе? Это надо доказать. Но если в результате роста цен на услуги он просто не может нанять водителя для перевозки этих товаров - это уже не является форс-мажором.

Вопрос: Является ли карантин основанием для невыплаты работникам зарплаты?

Василий Рущак: Нет, форс-мажор не является основанием для невыплаты зарплаты работникам. Но у нас есть много неофициальной зарплаты. Если у вас с работодателем заключен письменный договор на работу на удалении, то задерживать зарплату нельзя.

Вопрос: Можно ли посылать сотрудника в командировку во время карантина?

Василий Рущак: Да, можно. Но работник имеет право отказаться от поездки, если имеет какое-то хроническое заболевание, а поездка и работа в командировке связаны с необходимостью пребывания в многолюдных местах. Впрочем, лучше посмотреть условия трудового договора.

Вопрос: Можно ли обжаловать в суде штраф за отсутствие маски на лице?

Василий Рущак: Обжаловать можно любой штраф. Министерство здравоохранения недавно установило приказом, что не нужно носить маску на постоянной основе. Но могут быть какие-то местные особенности ...

 
***
 
По словам Василия Рущака, большинство аграрных юристов на время карантина установили скидки на обслуживание аграриев. «Личные контакты сейчас ограничены до минимума, все стараемся делать онлайн», - подчеркнул он.

 

Подготовил

Сергей Пономарев,

специально для «Пропозиції»

Ключевые слова: ринок землі

Интервью
С развитием агросектора Украины повышаются и требования к специалистам аграрной отрасли. Учебные программы профильных вузов все еще зачастую не отвечают ни требованиям агрокомпаний, ни скорости развития современных технологий в АПК.... Подробнее
Ансгар Борнеманн, директор Nestlé в Украине та Молдове
Nestlé в Украине активно сотрудничает с местными поставщиками. По данным на конец 2016 года, около 70% компонентов для своих товаров компания покупает на местном локальном рынке. С 2007 года Nestle

1
0