Спецвозможности
Агробизнес

Выморочное наследство. Советы юриста.

13.11.2016
8148
Выморочное наследство. Советы юриста. фото, иллюстрация
советы юриста

Демографическая ситуация в Украине не отличается положительными показателями. Как один из результатов, аграрии все чаще сталкиваются с проблемой неоформленного наследства.

 

Речь идет, в первую очередь, об оформлении прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности преимущественно пожилых людей.

Если предприятие, к примеру, пользовалось определенными участками на основании договора аренды, собственник земли умер, а наследник не желает оформлять наследство или вообще отсутствует, - что в таком случае делать арендатору? Имеет ли он право в дальнейшем пользоваться участком и что делать, если договор аренды заканчивается?

Получить ответ на эти вопросы propozitsiya.com поможет старший юрист Юридической фирмы ОМП Виктория Киприянова.

В соответствии с требованиями законодательства, право аренды на земельный участок не прекращается в момент смерти владельца земли, а действует до момента окончания договора аренды, только если в самом договоре аренды не предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно в случае изменения собственника земельного участка. Таким изменением считается и переход права на земельный участок в порядке наследования. Именно поэтому обязательно нужно следить, чтобы такого пункта в договоре аренды не было. Следовательно, при наличии вышеуказанного условия мы понимаем, что договор продолжает действовать в случае смерти владельца и не требует никаких действий от арендатора.

Что же делать когда договор аренды закончился, а наследников еще нет или они не оформляют наследство? До недавнего времени для аграриев это создавало большие проблемы, ведь продолжать пользоваться такими земельными участками юридических оснований у арендатора не было. В то же время, заключение договоров на управление наследством было практически невозможным или существенно затруднено.

В качестве решения этой проблемы 19 октября 2016 в действие вступил Закон Украины №1533-VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли». Этим законом предусмотрены изменения процедуры признания наследства выморочным и оформления в пользование земельных участков, входящих в состав такого наследства до момента признания наследства выморочным.

Итак, рассмотрим более подробно, что нам принес новый закон (выморочное наследство) и какие подводные камни он скрывает:

1. Автоматическая пролонгация договора аренды. Законом предусмотрено, что если срок действия договора аренды земельного участка закончился в день или после смерти арендодателя, и право собственности не зарегистрировано за новым владельцем (наследником), то такой договор считается продленным (возобновленным) до момента регистрации права собственности за новым владельцем. Однако, пока не понятна процедура регистрации такого продления (возобновления) договора. Поэтому на практике реализовать это может быть сложно. Впрочем, мы уверены, что в течение действия этого закона необходимая практика будет наработана достаточно быстро (выморочное наследство).

2. Преимущественное право на возобновление договора аренды. После того, как земельный участок будет унаследован или признан выморочным наследством, предыдущий арендатор имеет преимущественное право на продление срока действия договора при условии письменного уведомления нового владельца о своем желании. Для этого законом предусмотрено, что новый владелец в течение одного месяца со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок обязан сообщить действующему арендатору о получении права собственности на земельный участок. С этого времени арендатор имеет не меньше месяца, чтобы прислать новому владельцу письмо-уведомление о желании возобновить договор аренды и дополнительное соглашение о возобновлении договора (выморочное наследство).

3. Заключение договора аренды с сельским, поселковым, городским советом. Если договор аренды на земельный участок не существует, или он закончился к моменту смерти арендодателя, то такой земельный участок можно арендовать в случае выполнения определенной процедуры.

Так, если с даты смерти собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения прошло более шести месяцев, а наследники отсутствуют, отстранены от права на наследование, или отказались от права на наследство, то сельский, поселковый, городской совет (по местонахождению земельного участка) вправе передать ее в аренду. Правда, такой договор аренды заключается на срок до момента, пока право собственности не будет зарегистрировано за наследником или территориальной общиной, о чем обязательно указывается в договоре аренды. Право аренды по такому договору регистрируется в специальном разделе Государственного реестра прав без регистрации права собственности (выморочное наследство, имущество).

Следует заметить, что закон абсолютно никак не регулирует процедуру передачи такого земельного участка в аренду. Исходя из норм законодательства, передача в аренду происходит исключительно при наличии на то воли сельского совета и исключительно по его собственному усмотрению. Итак, сельсовет может самостоятельно решать, кому и по какой цене передать земельный участок в аренду, что теоретически может привести к проявлениям коррупции. Уменьшить коррупционное влияние возможно в случае, если передача земельных участков в аренду будет происходить на конкурсной основе. Более того, проведения конкурса (аукциона) требует Земельный кодекс.

Дополнительно агропредприятиям необходимо иметь в виду, что заинтересованное в аренде лицо может самостоятельно инициировать аренду такой земли путем направления уведомления в соответствующий сельский, поселковый или городской совет (выморочное наследство).

4. Признание наследства выморочным. В случае, если с даты смерти собственника земельного участка прошло больше года и наследники отсутствуют или отказались от наследства, то территориальная община по местонахождению земельного участка обязана подать в суд заявление о признании наследства выморочным. В случае положительного решения суда, земельный участок переходит в собственность территориальной общины (становится коммунальной собственностью в результате признания наследства выморочным). Если в данный момент будет существовать договор аренды, то арендатор будет иметь преимущественное право на возобновление соответствующего договора. Однако рано говорить, как это будет реализовано на практике. По опыту можно сказать, что сельские советы будут искать способы заключить договоры аренды на выгодных для себя условиях, ведь привычку поторговаться при каждой малейшей возможности никто не отменял. Более того, как мы уже отмечали - вполне легальным основанием для проведения торгов является положение Земельного кодекса об общей обязательности проведения конкурса при передаче в аренду земель государственной и коммунальной (то есть территориальных общин, как в случае признания наследства выморочным) собственности.

Общая рекомендация, которую мы можем дать арендаторам - это находить наследников и помогать им в оформлении наследства. Ведь законодательство построено таким образом, что возобновить договор аренды с наследником гораздо проще, чем потом иметь дело с судами и территориальными общинами. Всегда может возникнуть ситуация, когда сельский голова не склонен к сотрудничеству с каким-то конкретным предпринимателем и по ряду причин и факторов может быть более лояльным к другому хозяйству (выморочное наследство).

Ключевые слова: наследство

Интервью
Государственная продовольственно-зерновая корпорация Украины (ГПЗКУ) - единственный государственный оператор зернового рынка Украины, лидер в сфере хранения, переработки и экспорта зерновых и
Заступник директора з наукової роботи Інституту садівництва НААНУ Олександр Ярещенко
Многие аграрии ищут что-то, на чем можно было бы заработать большие деньги. Часть из них с этой целью ищет что-то такое, чем бы еще мало кто занимался, по крайней мере в промышленном масштабе. Поэтому интерес значительной части аграрной... Подробнее

1
0