Спецвозможности
Новости

Відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі: ре­алії та пер­спек­ти­ви

16.01.2013
2987
Відчу­жен­ня пра­ва  орен­ди землі:  ре­алії та пер­спек­ти­ви фото, иллюстрация

У даній статті ми роз­г­ля­не­мо ак­ту­альні зміни в чин­но­му зе­мель­но­му за­ко­но­давстві, що виз­на­ча­ють пра­вові за­са­ди відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го
при­зна­чен­ня.

В. Про­цен­ко,
юрист ЮК JURIMEX

Зва­жа­ю­чи на важ­ли­ву роль аг­рар­но­го сек­то­ру еко­номіки для на­шої дер­жа­ви, зе­мельні відно­си­ни за­зна­ють постій­них змін та вдо­с­ко­на­лен­ня, що не мо­же не впли­ва­ти на пра­ви­ла ве­ден­ня бізне­су суб'єкта­ми гос­по­да­рю­ван­ня. Ре­фор­му­ван­ня зе­мель­них відно­син має су­про­во­д­жу­ва­ти­ся си­с­тем­ним аналізом чин­них норм та їхніми своєча­сни­ми зміна­ми з ме­тою на­леж­но­го вре­гу­лю­ван­ня функ­ціону­ван­ня рин­ку та, як наслідок, підви­щен­ня інве­с­тиційної при­ваб­ли­вості Ук­раї­ни.
Так, 5 лип­ня 2012 р. на­був чин­ності За­кон Ук­раїни № 5059-VI «Про вне­сен­ня змін до де­я­ких за­ко­но­дав­чих актів Ук­раїни що­до спри­ян­ня іпо­теч­но­му кре­ди­ту­ван­ню», яким вне­се­но зміни до низ­ки нор­ма­тив­но-пра­во­вих актів, зо­к­ре­ма до Зе­мель­но­го ко­дек­су Ук­раїни (на­далі - ЗК Ук­раїни), За­ко­ну Ук­раїни «Про орен­ду землі».
Як вид­но із на­зви за­ко­ну, він спря­мо­ва­ний, пер­шою чер­гою, на вре­гу­лю­ван­ня відно­син у сфері кре­ди­ту­ван­ня будів­ництва та прид­бан­ня жит­ла. Од­нак нор­ми за­ко­ну по­ши­рю­ють­ся і на відно­си­ни, що пов'язані з орен­дою землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.
До прий­нят­тя за­зна­че­но­го нор­ма­тив­но­го ак­та за­ко­но­дав­ст­вом пря­мо не пе­ред­ба­ча­ло­ся мож­ли­вості пе­ре­дан­ня (відчу­жен­ня) орен­да­рем пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки. Ок­ремі нор­ми за­ко­ну до­сить су­пе­реч­ли­во на­тя­ка­ли на та­ку мож­­ливість за відсут­ності ре­аль­них, за­кон­них, ме­ханізмів її ре­алізації.
У зв'яз­ку з цим, до­не­дав­на підприєм­ці у разі по­тре­би пе­ре­дан­ня пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею іншій особі му­си­ли вда­ва­ти­ся до опо­се­ред­ко­ва­них спо­собів, зо­к­ре­ма до про­да­жу кор­по­ра­тив­них прав юри­дич­ної осо­би, яка ви­с­ту­пає орен­да­рем зе­мель­ної ділян­ки. Од­нак та­кий спосіб мож­на за­сто­со­ву­ва­ти ли­ше що­до юри­дич­них осіб - орен­дарів, які ма­ють сфор­мо­ва­ний ста­тут­ний капітал. До та­ких на­ле­жать, зо­к­ре­ма, то­ва­ри­ст­ва з об­ме­же­ною відповідальністю, акціо­нер­ні то­ва­ри­ст­ва, при­ватні підприємства та де­які інші.
Відчу­жи­ти (про­да­ти) в та­кий спосіб пра­во орен­ди землі фізич­ною осо­бою-підприємцем не­мож­ли­во, оскільки із зро­­зумілих при­чин фізич­на осо­ба-під­приємець не має ста­тут­но­го капіта­лу та кор­по­ра­тив­них прав.
Крім то­го, за­зви­чай юри­дичні осо­би, окрім пра­ва орен­ди землі, ма­ють у влас­ності й інші ак­ти­ви, які за­снов­ни­ки не ма­ють наміру відчу­жу­ва­ти. Вод­но­час про­даж кор­по­ра­тив­них прав завжди пов'яза­ний зі знач­ни­ми за­тра­та­ми ча­су та ви­т­ра­тою коштів, не­обхідністю про­ве­ден­ня ау­ди­ту бух­гал­терсь­кої звітності та гос­по­дарсь­кої діяль­ності суб'єкта гос­по­да­рю­ван­ня.
Інший спосіб - суб­орен­да землі. Од­нак за­сто­су­ван­ня та­ко­го ме­ханізму ста­вить суб­орен­да­ря в за­лежність від суб­орен­до­дав­ця (пер­вин­но­го орен­да­ря) та чин­ності пер­вин­но­го до­го­во­ру орен­ди землі. Відтак та­кий спосіб - до­сить не­зруч­ний та не­надійний.
Відте­пер орен­дар землі, який має намір про­да­ти на­леж­не йо­му пра­во орен­ди, цілком на за­кон­них підста­вах мо­же здійсни­ти це шля­хом про­да­жу та­ко­го пра­ва з ук­ла­ден­ням відповідно­го до­­го­во­ру.
До­ку­мен­том пе­ред­ба­че­но, що пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки при­ват­ної влас­ності за зго­дою орен­до­дав­ця мо­же бу­ти відчу­же­но її орен­да­рем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го капіта­лу, пе­ре­да­но у за­ста­ву.
Орен­дар, що має намір відчу­жи­ти пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки за зго­дою орен­до­дав­ця, по­дає осо­би­с­то або над­­си­лає ре­ко­мен­до­ва­ним ли­с­том орен­до­дав­цеві відповідну за­яву.
Орен­до­да­вець у місяч­ний строк з дня от­ри­ман­ня за­яви пись­мо­во на­дає орен­да­рю зго­ду на відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки або вмо­ти­во­ва­ну від­мо­ву в на­данні та­кої зго­ди.
У разі, як­що в місяч­ний термін з дня от­ри­ман­ня за­яви орен­до­да­вець не на­дасть зго­ди на відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки або вмо­ти­во­ва­ної відмо­ви в її на­данні, орен­дар мо­же від­чу­жу­ва­ти пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки че­рез де­сять ро­бо­чих днів з дня за­кінчен­ня цьо­го стро­ку.
Ви­хо­дя­чи із вка­за­но­го ви­ще, за­ко­но­да­вець по­кла­дає на орен­до­дав­ця, який за­пе­ре­чує про­ти відчу­жен­ня пра­ва орен­ди йо­го зе­мель­ної ділян­ки, обов'язок на­дан­ня відмо­ви. Крім то­го, та­ка відмо­ва має бу­ти вмо­ти­во­ва­ною. У разі, як­що орен­до­да­вець проігно­рує відповідну за­яву орен­да­ря або ж на­дасть вмо­ти­во­ва­ну відмо­ву по закінчен­ню місяч­но­го стро­ку, це не бу­де пе­ре­шко­дою для від­чу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки. Тоб­то в та­ко­му разі за­сто­со­вується прин­цип так зва­ної «мов­чаз­ної зго­ди» орен­до­дав­ця. Од­нак на­разі невідо­мо, яким чи­ном на прак­тиці ре­алізо­ву­ва­ти­меть­ся ме­ханізм реєстрації до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди зе­мель­ної ділян­ки за відсут­ності зго­ди. То­му кра­ще бу­де, як­що орен­дар от­ри­має зго­ду осо­би­с­то в орен­до­дав­ця.
Важ­ли­вим мо­мен­том є те, що пра­во орен­ди землі сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності не мо­же бу­ти відчу­же­но її орен­да­рем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го капіта­лу, пе­ре­да­но у за­ста­ву. Тоб­то мож­на відчу­жу­ва­ти пра­во орен­ди ви­ключ­но зе­мель, які пе­ре­бу­ва­ють у при­ватній влас­ності.
Роз­г­ля­не­мо де­тальніше про­це­ду­ру відчу­жен­ня пра­ва на орен­ду землі сіль­сь­ко­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.
За но­ви­ми пра­ви­ла­ми, пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки посвідчується до­го­во­ром орен­ди землі або до­го­во­ром орен­ди землі та до­го­во­ром відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі, за­реєстро­ва­ни­ми відпо­від­но до за­ко­ну.
Під час на­бут­тя пра­ва орен­ди на зе­мель­ну ділян­ку на підставі до­го­во­ру про­да­жу пер­вин­ний до­говір орен­ди зем­лі до­дається до до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі в кож­но­му ви­пад­ку про­да­жу.
Тоб­то до­говір про відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі, як і первісний до­говір орен­ди, потрібно підпи­су­ва­ти у трьох примірни­ках, один із яких по­дається до ор­га­ну дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но, інші - за­ли­ша­ють­ся у сторін.
На до­го­ворі орен­ди зе­мель­ної ділян­ки ор­ган дер­жав­ної реєстрації ро­бить відмітку про пе­рехід пра­ва орен­ди із за­зна­чен­ням до­го­во­ру, на підставі яко­го відбув­ся та­кий пе­рехід.
Вод­но­час за­ко­но­дав­ст­вом, на відміну від до­го­во­ру орен­ди землі, не пе­ред­ба­че­но ти­по­вої фор­ми до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі. Ви­хо­дя­чи з цьо­го мож­на зро­би­ти вис­но­вок, що до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі ук­ла­дається у простій пись­мовій формі і за ба­жан­ням однієї із сторін мо­же бу­ти посвідче­ний но­таріаль­но. Як­що ж пер­вин­ний до­говір орен­ди землі посвідчу­вав­ся но­таріаль­но, то не­обхідно в такій самій формі ук­ла­да­ти й до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­ди.
Звісно, бу­ло б кра­ще, як­би на за­ко­но­дав­чо­му рівні бу­ло за­твер­д­же­но ти­по­ву фор­му до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі. Це ма­ло б спри­я­ти вре­гу­лю­ван­ню мож­ли­вих розбіжно­с­тей між сто­ро­на­ми до­го­во­ру, змен­шен­ню зло­вжи­вань та не­од­но­знач­них тлу­ма­чень як із бо­ку ор­ганів дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но, так і са­мих сторін.
Вар­то за­зна­чи­ти, що строк до­го­во­ру відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі не мо­же пе­ре­ви­щу­ва­ти стро­ку, виз­на­че­но­го пер­віс­ним до­го­во­ром орен­ди. Крім то­го, у разі при­пи­нен­ня первісно­го до­го­во­ру орен­ди чинність до­го­во­ру відчу­жен­ня та­кож при­пи­няється.
То­му в мо­мент ук­ла­ден­ня до­го­во­ру від­чу­жен­ня пра­ва орен­ди землі вар­то звер­та­ти ува­гу на до­три­ман­ня сто­ро­на­ми первісно­го до­го­во­ру орен­ди землі, пра­во орен­ди на яку відчу­жу­ва­ти­меть­ся, на на­явність усіх істот­них умов до­го­во­ру та потрібних невід'ємних до­датків то­що з ме­тою за­побіган­ня мож­ли­во­му виз­нан­ню до­го­во­ру орен­ди недійсним у су­до­во­му по­ряд­ку та іншим не­га­тив­ним наслідкам.
Крім то­го, чин­ним за­ко­но­дав­ст­вом пе­ред­ба­че­но мож­ливість вне­сен­ня пра­ва на орен­ду зе­мель­ної ділян­ки до ста­тут­но­го капіта­лу юри­дич­них осіб чи пе­ре­дан­ня в за­ста­ву, для чо­го та­кож обов'яз­ко­во слід от­ри­ма­ти зго­ду орен­до­дав­ця.
Та­ким чи­ном аг­рарії, які ба­жа­ють от­ри­ма­ти кре­дит, але при цьо­му не ма­ють май­на, яке мож­на бу­ло б пе­ре­да­ти в за­ста­ву бан­ку, або на­яв­не май­но вже пе­ре­бу­ває в за­ставі, мо­жуть от­ри­ма­ти ко­ш­ти під за­ста­ву пра­ва на орен­ду землі.
Відповідно до ч. 6 ст. 8-1 За­ко­ну Ук­раї­ни «Про орен­ду землі», відчу­же­не пра­во орен­ди зе­мель­ної ділян­ки підля­гає дер­жавній реєстрації у вста­нов­ле­но­му за­ко­но­дав­ст­вом по­ряд­ку.
От­же, до­говір відчу­жен­ня пра­ва орен­­ди землі на­би­рає чин­ності після йо­го дер­жав­ної реєстрації, яку до 01.01.2013 р. здійсню­ють ор­га­ни зе­мель­них ре­сурсів.
З 1 січня 2013 р. дер­жав­на реєстрація ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, в то­му числі й пра­ва орен­ди зе­мель­них діля­нок, по­кла­дається на ор­га­ни дер­жав­ної реєст­рації прав та йо­го струк­турні під­розділи, ство­рені відповідно до За­ко­ну Ук­раїни «Про дер­жав­ну реєстрацію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень».
Про­це­ду­ра про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їхніх об­тя­жень, пе­релік до­ку­ментів, не­обхідних для її про­ве­ден­ня, пра­ва та обов'яз­ки суб'єктів у сфері дер­жав­ної реєстрації прав виз­на­ча­ють­ся По­ряд­ком дер­жав­ної реєстрації прав на не­ру­хо­ме май­но та їхніх об­тя­жень, за­твер­д­же­ним по­ста­но­вою Кабіне­ту Мі­ніст­рів Ук­раїни від 22 черв­ня 2011 р. № 703 (зі зміна­ми та до­пов­нен­ня­ми).
Згідно із за­зна­че­ним По­ряд­ком, дер­жав­ну реєстрацію прав на об'єкти не­ру­хо­мості здійсню­ють дер­жавні реєстра­то­ри, на яких по­кла­де­но обов'язок ве­ден­ня реєстраційних справ що­до об'єктів не­ру­хо­мо­го май­на.
Ра­зом із тим, да­ним По­ряд­ком пе­ред­ба­че­но спро­ще­ну про­це­ду­ру реєстра­ції прав на не­ру­хо­ме май­но, що по­ля­гає в по­кла­денні на но­таріусів функцій що­до здійснен­ня дер­жав­ної реєстрації пра­ва на вже за­реєстро­вані об'єкти не­ру­хо­мості з вне­сен­ням відповідної інфор­ма­ції до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но.
Тоб­то но­таріуси під час посвідчен­ня угод що­до не­ру­хо­мо­го май­на вод­но­час про­во­ди­ти­муть дер­жав­ну реєстрацію прав на та­ке май­но із вне­сен­ням від­повідних да­них до Дер­жав­но­го реєстру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но.
Зруч­ним но­во­вве­ден­ням є та­кож те, що дер­жав­на реєстрація об­тя­жень ре­чо­вих прав про­во­ди­ти­меть­ся не­за­леж­но від місця роз­та­шу­ван­ня об'єкта не­ру­хо­мо­го май­на. Крім цьо­го, ско­ро­че­но строк про­ве­ден­ня дер­жав­ної реєстрації (на­дан­ня відмо­ви в ній) до п'яти ро­бо­чих днів із мо­мен­ту над­хо­д­жен­ня до ор­га­­ну дер­жав­ної реєстрації прав відпо­відної за­яви та відповідних до­ку­ментів.
Сподіва­ти­ме­мо­ся, що в май­бут­нь­о­му інсти­тут відчу­жен­ня пра­ва орен­ди землі за­ре­ко­мен­дує се­бе як дієвий ме­ханізм та спри­я­ти­ме аг­раріям у ре­алізації їхніх цілей.
Підсу­мо­ву­ю­чи ска­за­не, вар­то зро­би­ти вис­но­вок, що за­зна­чені ви­ще зміни зе­мель­но­го за­ко­но­дав­ст­ва спря­мо­вані на вдо­с­ко­на­лен­ня про­це­ду­ри ве­ден­ня аг­рар­но­го бізне­су та лібе­ралізацію відно­син що­до обігу зе­мель сільсько­го­с­по­дарсь­ко­го при­зна­чен­ня.

Интервью
Теплица
Современная жизнь диктует необходимость ИТ- модернизации отечественных агропредприятий, однако пока что новейшими технологиями владеет лишь десятая часть предприятий.  
Николай Орлов
До конца 2016 года парламент должен принять Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Этот закон может открыть рынок земли в Украине.

1
0