Земля — народу?

Закон "Про ринок земель" буде прийнято до кінця року. Це найважливіший для села закон у рамках земельної реформи, тому що регулює обіг сільгоспугідь, зокрема їхню купівлю-продаж. Законодавчий акт важливий і для селян-пайовиків, і для сільгоспвиробників. Поки законопроект не став законом - на його норми можна вплинути. Огріхи, які не буде виправлено до набрання законом чинності, можуть коштувати дуже дорого.

Чи хочете ви, чи ні, але земельну реформу буде завершено до кінця року. Зокрема буде прийнято важливий закон щодо сільгоспугідь - "Про ринок земель". Багато хто говорить про те, що ринок не готовий, люди не готові, що не потрібно поспішати з прийняттям цього закону. Але реальність така: закон буде прийнято. Хоча б тому, що так розпорядився Президент України й на те є політична воля. Не за горами початок передвиборчої гонки, а пайовики - доволі значна частина електорату. Чому б не надихнути їх перед виборами "конституційним правом розпоряджатися своїми земельними паями" і збільшенням ставки оренди на землю. До того ж, Верховна Рада не погодилася подовжувати термін дії мораторію на продаж земель сільгосппризначення. Виходить, правила обігу угідь доведеться прийняти до нового року.
Проект Закону "Про ринок земель", який КабМін схвалив 21 червня, зареєстровано було лише 19 липня (реєстр. №9001-1), а розглядатимуть його вже після парламентських канікул. "Це обумовлено регламентними нормами, пов'язаними з тим, що на восьмій сесії Верховної Ради було відхилено два депутатські законопроекти про ринок земель", - пояснив Євген Бердников, начальник департаменту нормативно-правового забезпечення розвитку земельних відносин Державного агентства земельних ресурсів України (Держземагентства). Спікер Верховної Ради Володимир Литвин обіцяв з телеекрану (5-й канал), що "законопроект "Про ринок земель" буде першочерговим на наступній сесії парламенту".
Державі й людям
У проекті Закону "Про ринок земель" передбачено, що власниками сільгоспугідь можуть бути держава (в особі центрального органу влади із земельних питань і територіальної громади), фермерські господарства й звичайні громадяни України. Купівлю наділів іноземцями - чи це приватні особи, чи компанії-нерезиденти - не передбачено. Юридичні особи - резиденти України (крім тих, що підпадають під визначення фермерського господарства) теж не зможуть купувати землю. Їм дозволено тільки орендувати, тож вони не в захваті. "Вибачте, але Конституція передбачає всі форми власності. Всі суб'єкти, які розвивали аграрний сектор, також мають на це (володіння угіддями) право", - вважає співвласник і генеральний директор сільгосппідприємства "Нібулон" Олексій Вадатурський.
Орендарям угідь обіцяють додаткові переваги: право оренди можна буде передавати іншій особі, орендована земля може виступати заставою. Але вони хотіли б також гарантій своїх інвестицій у вигляді довгострокової оренди. "Щоб оренда була мінімум 15, 20, 30 років. Це питання потрібно вирішити заздалегідь", - наполягає Олексій Вадатурський.
Законопроектом передбачається обмеження продажу угідь в "одні руки" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Зрозуміло, йдеться про фізичних осіб. Максимальну норму визначають залежно від зони, вона не може перевищувати 2,1 тис. га. Слід наголосити, що в попередньому законопроекті, який планували прийняти за основу, обмеження передбачалися суворіші: від 110 до 870 га "в одні руки". А в межах Києва й поготів не можна було б володіти понад 2 га угідь.
Норма спірна. Дискусії з цього приводу очікує, зокрема, міністр агрополітики Микола Присяжнюк. Тобто до моменту прийняття закону ця стаття законопроекту може сильно змінитися. Але поки що законопроект допускає деякі можливості придбання у власність більші за встановлені обмеження площі угідь. "Можна змоделювати цілком практичну ситуацію, коли, скажімо, фермерське господарство купуватиме землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а потім змінюватиме її цільове призначення", - вважає партнер юрфірми Jurimex Олексадр Шишканов. Як зазначає партнер юрфірми "Ілляшев та Партнери" Максим Копєйчиков, контроль над значними площами можна одержати під час купівлі угідь пов'язаними особами.
Новим законопроектом передбачено, що в разі придбання земель вартістю понад 150 тис. грн покупець буде зобов'язаний декларувати джерела доходів. Правда, є застереження - обмеження не поширюються на випадок спадкування.
Перший у черзі
Важливий для пайовиків момент - дотриматися умов так званого "переважного права". Проект закону визначає, хто цим правом наділений і як воно реалізується (див. основні норми законопроекту "Про ринок земель"). При цьому сказано, що якщо претендентів із цим правом на ділянку буде більше одного, то "перевагу" серед решти матиме держава.
На думку експертів, ця норма провокуватиме корупцію. Наприклад, можна торгувати відмовою від переважного права покупки. Серед інших можливостей для зловживань (див. коментар Максима Федорченка) у чиновника з'являється можливість сформувати земельний масив під замовлення для потрібних людей. Крім того, хто може гарантувати, що через якийсь час до закону не буде внесено зміни, які, наприклад, знімуть обмеження з продажу землі в "одні руки" й щодо того, хто може купувати наділи.
Фермерові, перш ніж придбати ділянку, слід усвідомити, що конвертувати землю в гроші найближчими роками не вдасться. Законом це не забороняється, але коштуватиме дорого. Через законодавчі зміни щодо регулювання сплати держмита пропонується встановити диференційовані ставки за відчуження сільськогосподарських угідь протягом перших п'яти років після укладення договору. А саме (у відсотках від нормативної грошової оцінки ділянки):
 перший рік - 100%;
 другий - 90%;
 третій-п'ятий рік, відповідно, - 80, 70 та 60 відсотків.
Ця пропозиція перейшла із законопроекту 2008 року, який було відхилено в березні. Мета - недопущення спекуляції угіддями.
Власник "Стиоми-холдинг" Михайло Стадник вважає, що це нововведення разом із новоприйнятим законом про земельний кадастр призведе до знецінювання землі, тому що угоди будуть оформляти за заниженими цінами. "Звісно, ніхто не купуватиме землю за 2 тис. доларів, щоб продати за 2,5 й заплатити ще 2,5 тис. (держмита за відчуження протягом року. - Ред.). "Абсурд, - впевнений агробізнесмен. Він вважає, що це відбуватиметься так: офіційно платитимуть 100 дол., решту - під столом. "Буквально через чотири місяці ринок почне реагувати на ту показну (за названою офіційною ціною. - Ред.) оцінку землі, й вона ніколи не коштуватиме навіть 500 дол.", - сказав Михайло Стадник.
Фермери, зокрема через Асоціацію фермерів і землевласників України (АФЗУ), теж висловлюють сумніви в тому, що ціна на землю буде хоча б близькою до європейської. Вони вважають, що запровадження ринку землі, швидше, нагадуватиме скупку ваучерів за часів приватизації.

Ринку - бути
Безперечно, ринку - бути. От вам ще одна причина, крім уже перерахованих,- дефіцитний бюджет. Держава тепер мобілізує всі можливі способи наповнення скарбниці. Порахуймо, скільки можна залучити в бюджет від здачі в оренду незатребуваних паїв (за оцінкою Держкомзему, - 330 тис. паїв загальною площею 1,4 млн га), сільгоспугідь із земель запасу й резерву за межами населених пунктів (2,9 млн га), угідь, які після смерті пайовиків не перейшли в спадщину (1,8 млн га), а також земель колишніх колективних господарств - 550 га). За ціни 750 дол. за гектар, ставки оренди 3% річних (саме такою буде мінімальна ставка оренди відповідно до законопроекту) і нинішнього курсу долара - 1,2 мрд за рік. У разі вищої ціни за гектар - ще більше. За даними Держземагентства, попередня нормативна грошова оцінка цих земель становить близько 75,4 млрд гривень. За умови ефективного управління ними, на думку фахівців агентства, можна додатково залучати від оренди майже 2,3 млрд гривень щорічно.
Актуальне питання: яким буде ринок землі. І тут дуже важлива думка всіх учасників ринку. Висловити її можна через галузеві громадські організації. Що аргументованішою вона буде, то краще. Досвід останнього року засвідчив: якщо голосно кричати, щось та пощастить відвоювати. Так було, наприклад, під час прийняття Податкового кодексу. Краще, звичайно, не пізніше, ніж на стадії розгляду законопроекту в Раді. Але й це не остання інстанція: ще є Адміністрація Президента й особисто сам Президент України. За ним - останнє слово.
Ховати голову в пісок -  не час. Ціна помилки може бути дуже високою для всіх учасників ринку. Адже, насамперед, вирішується, хто зможе володіти українською землею. До того ж, наскільки якісним буде закон, залежить від того, якою буде ціна на землю, наскільки будуть захищені інтереси власника наділу й працюючого на землі орендаря, чи буде привабливим для інвесторів український агросектор, чи надійде в галузь більше засобів від вітчизняних та іноземних банків, чи знизяться при цьому ставки за кредитами.
Далі буде. В черговому номері ми продовжимо знайомити вас із думками товаровиробників, представників влади й експертів земельної реформи. Увагу, зокрема, приділимо законодавчим ініціативам щодо консолідації земель і питанню про те, що означає законопроект "Про ринок земель" для сільгосппідприємств.

Марина Моісеєва
m.moiseieva@univest-media.com