Заборона продажу земель сільгосппризначення: не можна продавати землю — продаємо право оренди?
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Ця норма закріплена Конституцією України та Земельним кодексом України.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Ця норма закріплена Конституцією України та Земельним кодексом України.
В. Борсай,
юрист ЮК Jurimex
Для України земля має особливе значення, адже родючі українські чорноземи — це скарб, даний нам природою, яким ми пишаємось і який за умови дбайливого та ефективного використання може забезпечити багатство та процвітання усієї держави. Проте, щоб не втратити головне національне багатство, держава має дбати про належний його захист.
Сільськогосподарські землі у структурі земельного фонду з-поміж інших категорій земель посідають особливе місце, оскільки є основним засобом виробництва продуктів харчування, кормів для тварин і сировини для різних галузей промисловості. Для них встановлено особливий правовий режим, що характеризується таким використанням земельних ділянок, за якого забезпечується посилена їхня охорона, обмеження можливості виведення їх із сільськогосподарського обігу, підвищення родючості грунтів тощо.
Неодноразово останніми роками народні депутати, голосуючи за внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» ЗК України, продовжували дію мораторію щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення земель сільськогосподарського призначення.
Висвітлимо поточну ситуацію на ринку земель сільгосппризначення.
18.07.2014 р. Верховна Рада України у першому читанні прийняла проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» (надалі — Законопроект), тим самим підтримавши ініціативу Державного агентства земельних ресурсів України.
Законопроект набув неабиякого резонансу в суспільстві, і зрештою його було винесено на розгляд широкого загалу. В більшості областей України з метою широкомасштабного та публічного обговорення зазначеного Законопроекту відбулися круглі столи за участі керівників обласних управлінь Держземагентства України, представників органів державної виконавчої влади та територіальних громад, аграріїв.
Цим Законопроектом пропонується внести зміни до низки законодавчих актів України, зокрема до ЗК України, Цивільного кодексу України (надалі — ЦК України), Закону України «Про оренду землі».
Основними нововведеннями, запропонованими у Законопроекті, є:
закріплення в ЗК України постійно діючої норми щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
встановлення мінімального терміну оренди земельної ділянки сільгосппризначення — 14 років;
встановлення норми щодо обов’язковості відчуження сільгоспземель особами, які припинили громадянство України;
розширення переліку випадків відчуження орендарем права оренди земельної ділянки;
припинення орендодавцем договору оренди в односторонньому порядку у разі несплати орендарем орендної плати.
Зупинимося детальніше на положеннях Законопроекту, які у разі прийняття Верховною Радою України цього Законопроекту покликані вдосконалити порядок продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а також вирішити багато інших, не менш важливих, питань.
Встановлення постійно діючої заборони відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Держземагентство України цим Законопроектом пропонує закріпити в ЗК України постійно діючу норму щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення приватних розпайованих, а також державних і комунальних земель сільськогосподарського призначення.
Порівнюючи запропоновані Законопроектом зміни щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення із нормами чинного законодавства України, слід звернути увагу на такі нюанси. Пропонується виключити пункти 13, 14, 15 розділу Х «Перехідні положення» чинного ЗК України, натомість ст. 22 ЗК України пропонується доповнити нормою щодо заборони будь-яким способом відчужувати:
земельні ділянки сільгосппризначення державної та комунальної власності;
земельні ділянки, що були сформовані внаслідок виділення у натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) або у результаті їхнього поділу та об’єднання;
земельні частки (паї).
Також пропонується закріпити цією статтею ЗК України перелік випадків, за яких допускається відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у разі:
безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами у порядку, встановленому ст. 118 ЗК України;
спадкування за законом або заповітом, а також переходу земельної ділянки у власність держави або територіальної громади у порядку визнання спадщини відумерлою;
міни земельної ділянки на іншу земельну ділянку сільськогосподарського призначення;
викупу пам’яток культурної спадщини у власність держави;
відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності;
відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства;
реквізиції або конфіскації земельної ділянки;
добровільної відмови власника від права на земельну ділянку.
Крім того, ст. 20 ЗК України пропонується доповнити нормою щодо постійної заборони зміни цільового призначення сільськогосподарських земель, за винятком, коли зміна цільового призначення таких земель допускається для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.
Встановлення норми щодо обов’язковості відчуження сільгоспземель особами, які припинили громадянство України
Чинна редакція ст. 81 ЗК України містить положення щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення протягом року, прийнятих у спадщину іноземцями та особами без громадянства.
Наразі пропонується внести досить слушні зміни до цієї статті ЗК України щодо іноземних громадян, тим самим розширивши дію норми щодо низки випадків належності сільськогосподарських земель негромадянам України: у разі припинення громадянства України власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення, такі земельні ділянки протягом року із дати припинення громадянства підлягають відчуженню.
Отже, землі сільгосппризначення мають бути відчужені протягом року іноземцями та особами без громадянства не лише у разі прийняття у спадщину таких земельних ділянок, а також і за припинення громадянства України власниками таких земельних ділянок.
Встановлення мінімального терміну оренди земельної ділянки сільгосппризначення — 14 років
Відповідно до чинної редакції ч. 4 ст. 93 ЗК України, оренда земельної ділянки може бути короткостроковою —
не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років.
Законопроектом передбачається вказану норму викласти у такій редакції: строк дії договору оренди земельної ділянки визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та не може бути меншим ніж 14 років, а у разі розміщення на земельній ділянці багаторічних насаджень сільськогосподарського призначення — з урахуванням очікуваного періоду корисного використання відповідного багаторічного насадження, але не більше максимального строку дії договору оренди землі, визначеного законом.
Аналізуючи запропоновані зміни, слід відзначити, що законодавець у ч. 4 ст. 93 ЗК України пропонує закріпити (відобразити) зміст норми ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
Можна спрогнозувати, що підтримання народними обранцями цієї законодавчої ініціативи щодо встановлення мінімального строку оренди сільгоспугідь терміном 14 років, передусім, надасть можливість сільгоспвиробникам ефективніше господарювати на орендованій землі та планувати свою майбутню діяльність на триваліші періоди.
Важливим є також урахування інтересів виробників, що вирощують фрукти та ягоди. Закладення багаторічних насаджень передбачає значну тривалість їхнього використання і, отже, потребує довгостроковості оренди землі.
Розширення переліку випадків відчуження орендарем права оренди земельної ділянки
Мабуть, основною нормою Законопроекту, спрямованою саме на вдосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, є викладена у новій редакції ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»:
«Право оренди на земельну ділянку може бути відчужено її орендарем на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод, внесено до статутного капіталу, якщо інше не передбачено у договорі оренди.
Угоди про перехід права оренди земельної ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження права оренди земельної ділянки, є відповідний договір оренди.
На договорі оренди земельної ділянки нотаріус, який посвідчує перехід права, робить відмітку про відчуження права оренди та здійснює його державну реєстрацію. Новий договір оренди не укладається.
Особа, на користь якої відчужено право оренди, протягом 14 робочих днів після державної реєстрації відчуження права оренди повідомляє орендодавця про набуття права оренди. До письмового повідомлення додається витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Стаття 8-1 Законопроекту дозволяє орендарям відчужувати право оренди за умови, якщо інше не передбачено у договорі оренди не лише державної та комунальної власності, а й приватної. Діючою нормою ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» дозволено відчужувати орендареві право оренди земельної ділянки, наданої лише для будівництва житлового будинку та у разі, якщо правомочність щодо відчуження права оренди земельної ділянки прямо передбачена первинним договором оренди. Натомість положення Законопроекту не конкретизують перелік цільових призначень земельних ділянок, тим самим розширюючи коло земельних ділянок, права на оренду яких можуть бути відчужені.
Ще однією новацією, запропонованою у Законопроекті, є звільнення орендаря від необхідності отримання в орендодавця (власника земельної ділянки) згоди на відчуження права оренди земельної ділянки. Передбачається, що особа, на користь якої відчужено право оренди, протягом 14 робочих днів після державної реєстрації відчуження права оренди повідомляє орендодавця про набуття права оренди. Однак це діє лише на перший погляд, фактично ж, якщо договір оренди передбачає обов’язок отримання згоди орендодавця, то орендар не зможе відчужити право оренди без отримання такої згоди.
Таким чином, якщо власник земельної ділянки хоче убезпечити себе від правовідносин із небажаним орендарем без отримання на те його згоди, потрібно у договорі оренди земельної ділянки передбачити положення щодо відчуження права оренди земельної ділянки тільки за письмовою згодою орендодавця, при цьому детально виписавши механізм отримання такої згоди.
Крім того, Законопроектом пропонується укладати угоди про перехід права оренди земельної ділянки у письмовій формі та нотаріально їх посвідчувати. Слід зауважити, що викликає певні сумніви запропонована норма з огляду на вимогу щодо нотаріального посвідчення таких угод, адже чинне законодавство не містить обов’язкової вимоги щодо нотаріального посвідчення первинного договору оренди землі.
Так, згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Правовідносини щодо відчуження права оренди земельної ділянки за правовою природою є похідними від орендних відносин, а отже, і вимога щодо нотаріального посвідчення угод про перехід права оренди земельної ділянки є не зовсім коректною.
Припинення орендодавцем договору оренди в односторонньому порядку в разі несплати орендарем орендної плати
Слід зауважити, що в чинному законодавстві відсутня норма, яка б дозволяла власникові земельної ділянки в односторонньому порядку припинити договір оренди земельної ділянки. Проте така норма може бути передбачена, за домовленістю сторін, у договорі оренди земельної ділянки.
Цим Законопроектом пропонується доповнити Закон України «Про оренду землі» статтею 31-1 «Особливості припинення договору оренди землі у разі невиконання умов щодо строків виплати орендної плати».
Зазначена норма покликана посилити платіжну дисципліну орендаря, адже у разі якщо у місячний строк із дня закінчення строку виплати орендної плати, передбаченого договором, орендар не виплатив орендодавцеві належної орендної плати, орендодавець може скористатися правом припинення договору оренди землі.
З аналізу норм цієї статті Закону України «Про оренду землі» випливає, що орендодавець, який має намір скористатися правом припинення договору оренди землі, зобов’язаний повідомити про це орендаря листом-повідомленням.
У місячний термін із моменту направлення листа-повідомлення договір вважається недійсним, що є підставою для скасування державної реєстрації права оренди.
Слід відзначити перспективність і практичну користь такого положення Законопроекту для пересічних селян — власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Адже цей механізм позбавить клопоту щодо розірвання договору оренди земельної ділянки у судовому порядку у разі неналежного виконання (невиконання) орендарем свого обов’язку щодо своєчасної сплати орендної плати власникові земельної ділянки.
З іншого боку, не можна виключати і можливості зловживання таким правом. Адже, навіть належним чином сплативши орендну плату, орендар може отримати повідомлення від орендодавця про припинення договору. За таких умов орендар буде змушений доводити свою правоту в суді.
Проблематичним у такому контексті вбачається і технічне припинення права користування земельною ділянкою. Адже виникнення і припинення права оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства України. У зв’язку з цим у разі односторонньої відмови орендодавця від договору оренди землі неврегульованим залишається перелік документів, який необхідно буде подати для припинення права оренди.